作者 呂國(guó)華律師

我國(guó)雖然不是判例法國(guó)家，但法院判例尤其最高人民法院的判例，對(duì)于全國(guó)各級(jí)法院審理同類案件具有重大影響。近十年來，最高人民法院對(duì)于審理國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償案件，積累了大量司法觀點(diǎn)，為全國(guó)各級(jí)法院審理此類案件提供了指南和方向。了解這些司法觀點(diǎn)，無論對(duì)于法官、律師，還是征收當(dāng)事人，均有不可忽視的重大意義。作為長(zhǎng)期辦理此類案件的律師，筆者呂國(guó)華對(duì)最高人民法院審理此類案件的司法觀點(diǎn)進(jìn)行梳理和匯總，以饗讀者；若有疏漏或不當(dāng)之處，敬請(qǐng)批判指正。

1.整棟房屋僅部分被納入規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，出于實(shí)用性、房屋安全性等考慮，對(duì)未納入規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋部分，可以一并征收。（詳見最高人民法院公布的楊某訴株洲市人民政府撤銷征收決定案例——株洲市天元區(qū)人民法院[2012]株天法行初字第28號(hào)，株洲市中級(jí)人民法院[2013]株中法行終字第14號(hào)）

2.公平補(bǔ)償原則應(yīng)貫穿于征收補(bǔ)償?shù)娜蹋魇昭a(bǔ)償方案確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不得低于征收公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，不得降低被征收人的居住條件、生活質(zhì)量，不得低于被征收人出資購(gòu)買房屋時(shí)的價(jià)格?！秶?guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第2條規(guī)定的對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償原則，應(yīng)貫穿于房屋征收與補(bǔ)償全過程。無論有關(guān)征收決定還是補(bǔ)償決定的訴訟，人民法院都要堅(jiān)持程序?qū)彶榕c實(shí)體審查相結(jié)合，一旦發(fā)現(xiàn)補(bǔ)償方案確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于法定的“類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”，即便對(duì)于影響面大、涉及人數(shù)眾多的征收決定，該確認(rèn)違法的要堅(jiān)決確認(rèn)違法，該撤銷的要堅(jiān)決撤銷，以有力地維護(hù)人民群眾的根本權(quán)益。（詳見最高人民法院公布的孔某訴泗水縣人民政府撤銷征收決定案例）

3.征收人作出補(bǔ)償決定時(shí)應(yīng)當(dāng)保障被征收選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利，給予被征收人選擇補(bǔ)償方式的機(jī)會(huì)，在被征收人明確選擇補(bǔ)償方式的情況下，按照被征收人選擇的補(bǔ)償方式作出補(bǔ)償決定，在被征收人未明確選擇補(bǔ)償方式的情況下，作出的補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)包含兩種補(bǔ)償方式。（詳見最高人民法院公布的何某訴淮安市淮陰區(qū)人民政府撤銷補(bǔ)償決定案例）

4.房屋征收部門未在征收范圍內(nèi)公示分戶初步評(píng)估結(jié)果，或者雖然公示了分戶初步評(píng)估結(jié)果但未向被征收人送達(dá)分戶估價(jià)報(bào)告，構(gòu)成程序違法，補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)予以撤銷。（詳見最高人民法院公布的艾某、沙某訴馬鞍山市雨山區(qū)人民政府撤銷補(bǔ)償決定案例——馬鞍山市中級(jí)人民法院[2013]馬行初字第00010號(hào)）

5.房屋征收決定作出前，不得發(fā)布房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇公告，不得以各種方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，否則構(gòu)成程序違法，據(jù)此作出的補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)予以撤銷。（詳見最高人民法院公布的文某訴商城縣人民政府撤銷補(bǔ)償決定案例）

6.即使住宅房屋在征收決定作出前辦理過工商注冊(cè)登記，但登記的營(yíng)業(yè)期限在征收決定作出前已經(jīng)屆滿的，仍應(yīng)按照住宅房屋作出補(bǔ)償決定，不影響對(duì)該房屋性質(zhì)的認(rèn)定。但征收補(bǔ)償方案對(duì)此有不同規(guī)定的，按照征收補(bǔ)償方案的規(guī)定處理。（詳見最高人民法院公布的霍某訴上海市黃浦區(qū)人民政府撤銷補(bǔ)償決定案例）

7.對(duì)評(píng)估報(bào)告的復(fù)核結(jié)果雖有異議但未向房地產(chǎn)評(píng)估專家專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的，根據(jù)評(píng)估報(bào)告及其復(fù)核結(jié)果做出的補(bǔ)償決定，應(yīng)當(dāng)予以維持。（詳見最高人民法院公布的毛某訴永昌縣人民政府撤銷補(bǔ)償決定案例）

8.征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循及時(shí)補(bǔ)償和公平補(bǔ)償原則，在補(bǔ)償問題依照法定程序解決之前，被征收人有權(quán)拒絕交出房屋和土地。有征收必有補(bǔ)償，無補(bǔ)償則無征收。為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，國(guó)家可以依法收回國(guó)有土地使用權(quán)，也可征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋；但必須對(duì)被征收人給予及時(shí)公平補(bǔ)償，而不能只征收不補(bǔ)償，也不能遲遲不予補(bǔ)償。通常，征收決定應(yīng)當(dāng)包括具體補(bǔ)償內(nèi)容，因評(píng)估或者雙方協(xié)商以及其他特殊原因，征收決定未包括補(bǔ)償內(nèi)容的，征收機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收決定生效后的合理時(shí)間內(nèi)，及時(shí)通過簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議或者作出征收補(bǔ)償決定的方式解決補(bǔ)償問題。征收補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)遵循及時(shí)補(bǔ)償原則和公平補(bǔ)償原則。國(guó)家因公共利益需要使用城市市區(qū)的土地和房屋的，市、縣人民政府一般應(yīng)按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征補(bǔ)條例》）規(guī)定的程序和方式進(jìn)行，并應(yīng)根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等規(guī)定精神，由專業(yè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)地查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)被征收不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位、用途等影響被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的因素和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，綜合選擇市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，合理確定評(píng)估結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)償。對(duì)國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人補(bǔ)償內(nèi)容已經(jīng)包含了國(guó)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)?，?duì)同時(shí)收回的國(guó)有土地的土地使用權(quán)人不再單獨(dú)給予補(bǔ)償。對(duì)被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)，一般應(yīng)當(dāng)為征收決定公告之日或者征收決定送達(dá)被征收人之日。因征收人原因造成征收補(bǔ)償問題不合理遲延的，且被征收不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯上漲的，被征收人有權(quán)主張以作出征收補(bǔ)償決定或者簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償基準(zhǔn)。被征收人對(duì)征收補(bǔ)償決定或者征收補(bǔ)償協(xié)議所確定的補(bǔ)償金額和其他內(nèi)容有異議的，可以依法提起行政訴訟。征收機(jī)關(guān)依法辦理相關(guān)提存等手續(xù)并書面告知被征收人領(lǐng)取補(bǔ)償款項(xiàng)、使用安置房屋等內(nèi)容的，被征收人無法定正當(dāng)理由拒絕領(lǐng)取的，征收機(jī)關(guān)對(duì)訴訟期間被征收財(cái)物價(jià)格上漲而形成的損失不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。（詳見最高人民法院審理的安業(yè)公司與太原市人民政府收回土地使用權(quán)案例——[2016]最高法行再80號(hào)）

9.征收過程中涉及收回原土地使用權(quán)但未聽取原土地使用權(quán)人陳述和意見，或者未依法補(bǔ)償安置原土地使用權(quán)人，構(gòu)成程序違法。（詳見最高人民法院審理的安業(yè)公司與太原市人民政府收回土地使用權(quán)案例）

10.征收過程中涉及收回原土地使用權(quán)的應(yīng)以收回土地使用權(quán)時(shí)土地使用權(quán)的市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)補(bǔ)償原土地使用權(quán)人。（詳見最高人民法院審理的安業(yè)公司與太原市人民政府收回土地使用權(quán)案例）