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在進行征收和拆遷工作時，房屋的空余土地和庭院是否應該算在被征收人的補償里？如果補償，是按什么標準？這兩個問題一直是大家比較爭議的。在許多地區(qū)，征收方通常只補償房屋，不補償庭院或空余的地面。律師經(jīng)常會接受到這樣的咨詢：“律師，我們家里有一大塊院子，征收方說沒有賠償。那我的補償起碼少一半啊，這是不公平的。我拒絕簽字，征收方就說以打折的價格給我補，但是也是不夠的，在法律上，空地和院落到底有沒有補償？” 對于這一問題，山東省高級人民法院最近給出了最明確的答復：在國有土地上的房屋征收補償中，被征收人合法享有的院落和空地也應該被納入征收補償?shù)姆秶鷥?nèi)，要按照市場價格一并征收。2018年3月28日上午，山東省高級人民法院召開了新聞發(fā)布會，對2017年山東省法院行政案件和山東法院財產(chǎn)權(quán)保護行政審判案件進行了司法審查報告。這個案例作為各地方法院裁決的參考，其中一個案例是這樣的：賈某某訴寧津縣人民政府房屋征收補償決定案（一）基本案情上訴人（原審原告）：賈某某被上訴人（原審被告）：寧津縣人民政府2014年9月10日，為了實施寧津縣職業(yè)學院教學樓和體育場地項目的建設，寧津縣人民政府（以下簡稱縣政府）作出房屋征收決定，將賈某某的房子納入被征收的范圍。由于未能在簽約期內(nèi)與賈某某達成補償?shù)膮f(xié)議，2015年3月2日，縣政府作出寧政房征補[2015]03號國有土地上房屋征收補償決定書。賈某某認為他的房屋是國有土地使用證的一部分，但是這個補償協(xié)議中沒有提出，于是賈某某對此提起了行政訴訟。 （二）裁判結(jié)果山東省高級人民法院經(jīng)審理認為，最高人民法院《關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀芬?guī)定：國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權(quán)的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產(chǎn)市場價格，一并予以征收補償。雖然原審中縣政府曾主張，上訴人的有證房屋和無證房屋均已經(jīng)納入評估范圍，其價值包括空置土地使用權(quán)價值，但經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，評估機構(gòu)采用市場法評估上訴人有證房屋價值，未涉及該房屋的證載土地面積因素，因此不涉及上訴人國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)空置土地的價值。涉案評估報告系根據(jù)委托單位的要求進行，是作為征收補償決定的參考依據(jù)，征收單位應當全面考量，以作出合法、合理的征收補償決定。因此，被訴房屋征收補償決定在涉及上訴人土地價值的補償方面明顯不當，遂判決撤銷被訴房屋征收補償決定。律師說法：案件從保護被征收人的合法財產(chǎn)權(quán)來入手，明確了被征收房屋的院落和空地應當按照市場價格予以補償。值得注意的是，是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條規(guī)定：“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”來定的市場價。也就是說，被征收房屋的空地和院落補償?shù)臉藴蕬摪凑照魇諞Q定下發(fā)時，周圍的房屋空地、院落的價格來決定 另外，想提醒大家的是：在實踐中，征收方的評估通常是按“房屋重置價”的方法進行估算，這可比市場價低得多。所以，在評估時，被征收人可要求用“市場評估法”去評估被征收房屋的院落和空地的價值。另外，最高人民法院《關(guān)于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經(jīng)登記的空地和院落予以補償?shù)拇饛汀罚?012）行他字第16號如下：在征收國有土地上的房屋時，應該將被征收人合法享有的國有土地使用權(quán)的院落和空地，按照征收時房地產(chǎn)的市場價格予以補償。因此，律師想跟大家說的是，應根據(jù)市場價格補償空地和院落。這也是有相關(guān)規(guī)則可以所以參考的，如果征收方?jīng)]有給補償或者想要折價補償，這將損害被征收人的合法權(quán)益。在這種情況下，被征收人必須及時提起法律救濟，要求根據(jù)市場價格對空地和庭院區(qū)域進行補償，并采用“市場比較法”進行價值評估。當然這都需要專業(yè)的律師來給予指導。   |
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