觀點網(wǎng) 可以說，龍湖在波動的環(huán)境中努力兌現(xiàn)承諾。

3月25日，龍湖發(fā)布2021年財報，同時召開業(yè)績會。營收方面，其營業(yè)額同比增長21.0%至人民幣2233.8億元，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長37.5%至104.1億元，合同銷售額同比增長7.2%至2900.9億元。毛利同比增長4.6%至565.4億元，毛利率為25.3%。核心稅后利潤率為13.3%，核心權(quán)益后利潤率為10.0%。

關(guān)于全行業(yè)銷售情況，惠譽在去年12月發(fā)布報告認(rèn)為，預(yù)計中國房地產(chǎn)行業(yè)2021年的合同銷售價值將下降10%至15%。放在行業(yè)政策密集的下半年來看，龍湖毛利和銷售的保持來之不易。

陳序平在業(yè)績會上給出了2022年的業(yè)績指引，表示今年全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元。

趙軼則表示債務(wù)方面非常安全，凈負(fù)債率（負(fù)債凈額除以權(quán)益總額）為46.7%，在手現(xiàn)金為人民幣885.3億元。綜合借貸總額為人民幣1920.7億元，平均借貸成本持續(xù)降低，為年利率4.14%；平均貸款年限有所拉長，為6.38年?！褒埡c合作伙伴做項目的前提，不做任何前融非標(biāo)，不做信托?！?/p>

“不是說我們戰(zhàn)略上有多么高明，我們在戰(zhàn)略上其實還是經(jīng)常有磕磕碰碰的，不是我們特別能識別周期，我們也不知道政府要制定三道紅線的規(guī)定，也不知道突然去杠桿這么猛……如果認(rèn)為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這就是我們用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因?！饼埡芾韺釉跁线@樣說道。

“做好了充分準(zhǔn)備”

事實上，龍湖集團厭惡短期行為，或者說是長期主義的表現(xiàn)，在多方面均有體現(xiàn)。

仔細(xì)查看2021年度龍湖各區(qū)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)額，北京、上海、廣州以及南京、長沙、成都、昆明等重點城市業(yè)績有較為明顯的增長，尤其一向利潤空間壓縮明顯的北京，營業(yè)額也翻了近三倍。

新任CEO陳序平認(rèn)為，龍湖集團銷售表現(xiàn)堅挺得益于一貫聚焦高能級城市的策略。其表示，龍湖因為90%多的土地儲備是布局高能級的城市，隨著市場從最核心的城市向二線城市回暖，龍湖會慢慢地把銷售提起來。

“我們也很慶幸在過去幾年沒有盲目下沉、沒有過多布局一些低能級城市，這些低能級城市因為它整體產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個市場的供大于求，我們預(yù)判這些低能級城市在今年整個市場是很難恢復(fù)的?！?陳序平表示，但鑒于收入和消費力，龍湖集團未來將繼續(xù)聚焦高能級城市。

除了地產(chǎn)板塊，租賃住房方面，據(jù)業(yè)績會上介紹，2021年是龍湖冠寓的盈利元年。截至2021年末，冠寓已成功在全國30余個高能級城市開業(yè)10.6萬間，規(guī)模居于行業(yè)前二。整體出租率為92.9%，其中開業(yè)6個月以上的房源出租率為94.3%，租金22.3億元，同比增長23%。

陳序平在業(yè)績會中表示：“冠寓未來的發(fā)展會保持20%以上的年化增長速度，城市會聚焦在更加安全的大概20個左右的城市?！?/p>

龍湖投資性物業(yè)同樣表現(xiàn)亮眼。報告期內(nèi)，收入同比增長37%，約為 104億元，毛利率達(dá)75%，物業(yè)服務(wù)和其它收入為84億元，同比增長41%，毛利率19%，其中物業(yè)板塊毛利率為19.2%。

截止目前，在商業(yè)運營方面，龍湖共開業(yè)61個商場，分布在13個重點城市，開業(yè)建面594萬平方米，2021年總銷售額467億元，同比增長53%。日均客流209萬人次，同比增長38%。從收入和出租率看，全年總體租金收入同比增長40%至81.5億元，出租率維持在97%。

極高的毛利率來源于前期重資產(chǎn)持有運營，目前龍湖累計獲取商業(yè)項目超過120個。在行業(yè)下行階段，龍湖開業(yè)12座商場，較平均10座有所加速。陳序平透露，2022年，還會有13座重資產(chǎn)、5座輕資產(chǎn)商場開業(yè)。

龍湖偏愛長期主義，因為早在2000年，龍湖已將每年銷售回款的10%投入商業(yè)。

投入還在持續(xù)，而龍湖在債務(wù)上同樣不只看眼前，而是定了較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

CFO趙軼表示，龍湖保持短債占比低于10%，保持現(xiàn)金覆蓋短債倍數(shù)在幾倍以上。“2022年龍湖的到期債務(wù)大概是140億元，剛性還款的壓力一共只有70多億元。龍湖一定會控負(fù)債，保持個位數(shù)的債務(wù)增長，兩位數(shù)的營收增長?！本皖A(yù)售資金的監(jiān)管，管理層亦回應(yīng)留有充足的安全墊。

據(jù)財報顯示，龍湖集團一年內(nèi)及一年后到期的銀行借款均有所減少，一年內(nèi)到期銀行借款由去年約183億元下降到今年約116億元，一年后到期的銀行借款減少319億元。一年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)增加至約29億元，一年后到期的有限票據(jù)減少約33億元，票據(jù)可能為中期轉(zhuǎn)化為短期。

數(shù)據(jù)還顯示，2021年至今，龍湖新發(fā)行了4筆公司債，1筆中期票據(jù)，今年龍湖將有29億人民幣對應(yīng)4.5億美金的美元債到期?！耙呀?jīng)可以通過境外的銀團和發(fā)行美金債的方式償還，做好了充分的準(zhǔn)備”趙軼表示。

物管上市順理成章

業(yè)績會上，龍湖另一個備受關(guān)注的問題，要數(shù)向港交所遞交來了龍湖智創(chuàng)服務(wù)的招股書。從龍湖的回應(yīng)來看，是否分拆物業(yè)，更多是從未來可持續(xù)角度出發(fā)。

關(guān)于物業(yè)管理航道的龍湖智創(chuàng)生活，有意思的是，去年年初，在物業(yè)行業(yè)仍在上市熱潮之際，龍湖管理層回應(yīng)稱不打算將物業(yè)分拆上市，同年年底卻火速傳出上市消息，并在今年初正式遞交了上市招股書。

龍湖解釋，物業(yè)上市前有一個關(guān)鍵問題，就是究竟物業(yè)這個行業(yè)怎么完成提效，怎么變成一個可持續(xù)賺錢的行業(yè)。

“我們沒有回答這個問題前，不能給自己開這個路條。否則放出去之后，將來不能完成業(yè)績的可持續(xù)增長?！痹邶埡磥恚吖乐凳琴Y本市場的問題，不是企業(yè)的問題，首先要做一個好企業(yè)。

物業(yè)行業(yè)人力成本較高，目前多家披露的物企人力成本均有大幅增長。吳亞軍表示，人力成本高，效率又低，員工不可能不漲工資，但是漲幾年之后，毛利完全就沒有了，這是不可持續(xù)的。

她說，后來，在數(shù)字化工具方面的投入回應(yīng)了這個問題，獨立上市之前，作為勞動密集型的物業(yè)企業(yè)，龍湖靠數(shù)字化的工具實現(xiàn)無人化管理、減少無效崗位，人均管理面積2020年超過9300平米，人均創(chuàng)收35萬，位列物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)第一。

按趙軼的話，順理成章去上市了。據(jù)了解，目前龍湖智創(chuàng)生活實際管理面積為2.64億平方米。

趙軼表示，物管行業(yè)花了很短的時間走完了地產(chǎn)十幾年走過的路，從默默無聞到起飛，到火熱，到泡沫，一飛沖天，到落下來，到結(jié)構(gòu)分化?！拔覀兿嘈努F(xiàn)在反而是一個水落石出、追求生意邏輯和理性的時候，這種市場可能也是龍湖喜歡的，并不是最火熱、并不是很嘈雜，但是很理性，好的公司依然很有價值，會有人追捧，不好的公司大家看得更清楚?！?/p>

“短期行為一定要砍掉”

在投資者會上，有人問道，行業(yè)在變，龍湖也在變。龍湖發(fā)生了怎樣的改變？龍湖未來將會有一個怎樣的呈現(xiàn)？

據(jù)參會投資者向觀點新媒體轉(zhuǎn)述吳亞軍的話，龍湖靠原則、靠底線思維走下去，她舉例說龍湖過去6年都是綠檔，因為杠桿高了就是不行，所以要主動控（杠桿）。

吳亞軍還表示，穿越周期并不是說龍湖有眼光，因為未來是模糊的，就是看不清楚的，在看不清楚的時候，靠原則、靠底線思維才可以走得長遠(yuǎn)。在制定戰(zhàn)略的時候先想生死，做長是第一目標(biāo)，其次是做強，再次才是做大。

吳亞軍提到，反感跟投、財技上的東西，表示龍湖內(nèi)心深深厭惡的就是一些短期行為，如果認(rèn)為長期要出問題，短期的行為就一定要把它砍掉，這是龍湖用價值觀去判斷這個公司有沒有問題的一個很重要的原因。

“做真的有價值的事，這樣這個公司才是一種向上的狀態(tài)。”

年輕的新任CEO陳序平同樣引發(fā)關(guān)注。在吳亞軍眼里，陳序平勤思慎言，知識結(jié)構(gòu)全面，吳亞軍認(rèn)為，龍湖骨子里的本色是誠勤樸慎，陳序平符合這四個條件。

陳序平給出了2022年的業(yè)績指引，表示今年全口徑的銷售目標(biāo)是3000億元，權(quán)益比在65%到70%，權(quán)益銷售額大概2000億元左右。

對于今年龍湖財報改成權(quán)益口徑披露，陳序平表示：“對應(yīng)我們權(quán)益后的利潤，這部分也是想更加真實、更加有效地去披露我們實時的銷售業(yè)績?！?/p>

對于未來公司盈利，他預(yù)期整體毛利率將維持在25%左右的水平，地產(chǎn)開發(fā)收入毛利率將維持在20%左右，商業(yè)的毛利接近75%，物業(yè)的毛利也比較高，這些業(yè)務(wù)的占比會越來越高。

“一方面是我們的新航道毛利率較高，占比會提高，另外一方面，新房銷售板塊也會進入一個新發(fā)展模式，就是毛利合理、售價穩(wěn)定、地價合理，做好產(chǎn)品和服務(wù)，回歸初心?！?/p>

就2022年的推盤節(jié)奏，陳序平認(rèn)為，“一二月份市場信心低、返鄉(xiāng)疊加疫情、所以一二月份基本沒有新盤退出，而是集中在3月推，之后隨著推售節(jié)奏的變化，慢慢可以把銷售提起來。”

現(xiàn)金流方面，他表示，因為龍湖投資性航道現(xiàn)在本身就有很高的現(xiàn)金流，隨著這些航道現(xiàn)金流越來越高，它自身就能解決一部分的發(fā)展和投入的問題，會慢慢減少地產(chǎn)對它的純粹投入。另外一方面，也不會縮減其它業(yè)務(wù)上的投入，每個業(yè)務(wù)都要回到它的現(xiàn)金流、利潤上的邏輯。

以下為龍湖集團控股有限公司2021年度業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄：

現(xiàn)場提問：2021年對所有房企來說都是艱難的一年，公司管理層自身感覺到最大的挑戰(zhàn)是什么？年度銷售額完成2901億元是否符合管理層預(yù)期？今年以來，我們注意到，公司開始以權(quán)益口徑公告簽約金額，這是出于何種考量？2022年全年的銷售目標(biāo)是多少？

邵明曉：2021年我們認(rèn)為是所有房地產(chǎn)調(diào)控政策如“房住不炒”長效機制的閉環(huán)，政策帶來的對行業(yè)的影響，疊加疫情沖擊應(yīng)該是比較大的。去年上半年土地和市場都非常熱，但到了下半年巨冷，對高杠桿公司尤其過去三到五年沒有自律的公司壓力會大一點。

龍湖依然是按照自己的節(jié)奏在做，比如上半年我們就沒有過多出手，我們上半年拿了8個TOD項目，主要是天街；全年拿到122個項目，總共2355萬平方米。整體看去年還是挺波瀾壯闊的，但是龍湖還是堅持董事長給我們確定的方向，保持穩(wěn)健的財務(wù)盤面，服務(wù)好客戶。盡管很難，但我們還是如期兌現(xiàn)了承諾，交付了業(yè)績。謝謝！

陳序平：今年我們的全口徑銷售目標(biāo)是3000億，權(quán)益口徑銷售目標(biāo)大概2000億。我們從今年1月份開始回歸到以權(quán)益后的銷售額為披露口徑，核心還是希望整個經(jīng)營回歸到我們自己的權(quán)益和利潤，向市場更加真實、更加有效地披露我們的銷售業(yè)績。

對于今年的銷售目標(biāo)還是有信心達(dá)成的，第一，得益于我們?nèi)ツ戢@取了122個新項目，特別是9月以后獲取的項目基本上是以底價為主，這些項目在今年從這個月開始會陸續(xù)上市，3月份我們鋪排了接近20個項目。第二，政策方面，無論是住房貸款利率下降，包括有些城市首付比例的下降，可以看出整個政策是趨于緩和的，在房住不炒的宏觀形勢下，想想憑借龍湖穩(wěn)健的經(jīng)營和品質(zhì)是有機會的。當(dāng)然我們的挑戰(zhàn)就是像疫情帶來的影響，我相信我們一定會齊心協(xié)力克服這些困難。

現(xiàn)場提問：前2月，多家房企銷售額下滑，龍湖下滑幅度也超40%，原因是什么？近期，部分城市在樓市調(diào)控上有所放松，公司在一線市場是否感覺到銷售走暖的跡象？

陳序平：1、2月份TOP20和TOP50的房企銷售平均下降了40%左右。原因是疊加疫情的影響，大家在新盤的推盤節(jié)奏上是弱化的，比如我們龍湖1-2月沒有新盤的推出，全部集中在3月份之后。

雖然受到疫情影響，3月份之后，隨著推售節(jié)奏的加快，慢慢的銷售就會提起來。其實今年跟以往過去幾年的變化主要是分化，1月份以來，像上海、北京、杭州、成都核心區(qū)、南京這些高能級城市，我們已經(jīng)明顯感覺到市場的回暖。當(dāng)然在有些低能級的城市，市場還在持續(xù)下降，龍湖近90%的土地儲備布局在高能級城市，所以整個市場從最核心的城市向二線城市逐漸回暖，我們有信心慢慢地把銷售提起來。我們也很慶幸過去幾年沒有盲目下沉，沒有過多布局一些低能級城市?，F(xiàn)在來看，因為整個產(chǎn)業(yè)的原因，包括人口的流出，包括整個市場供大于求，我們預(yù)判這些低能級城市在今年的市場是很難恢復(fù)的。

現(xiàn)場提問：有觀點認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)進入黑鐵時代，面對行業(yè)寒冬，不少房企選擇了裁員降薪，龍湖會做哪些努力或改變？在降本增效方面有哪些計劃？

陳序平：2022年預(yù)計全集團人數(shù)保持穩(wěn)定，并不會明顯的減少或者增加。但是我們的組織是在提效的，因為我們現(xiàn)在航道、業(yè)務(wù)越來越多，我們會把少數(shù)幾個低效率的業(yè)務(wù)單元整合，利用航道的協(xié)同讓我們的效率越來越高。

現(xiàn)場提問：隨著時間進入3月下旬，各地土拍大戲也進入白熱化階段，在2021年下半年，龍湖在土地市場上展現(xiàn)了積極的態(tài)度。請問，龍湖今年的拿地計劃與拿地策略是怎樣的？

陳序平：去年我們的整體獲取122個項目，支付的土地款800多億，我們也觀察到今年開年以后，融資條件稍有放松，一些大型的國企央企拿地參與意愿在提高，我們也在積極參與獲取土地。但是我們圍繞著毛利率、凈利率等底線指標(biāo)，量入為出，理性獲取，始終堅持投資原則。隨著土地市場熱度回落，以及高杠桿、不理性的出清，將有利于我們獲取價格更低的土地，有利于地產(chǎn)毛利的逐步修復(fù)。

現(xiàn)場提問：央行以及銀保監(jiān)會提出，要重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，目前已經(jīng)有多家房企發(fā)行并購貸以及并購債，龍湖有沒有這方面的打算？有沒有已經(jīng)看好的收并購項目？

趙軼：我們對所有負(fù)債都是統(tǒng)一管理，并購貸雖然說央行可能給了政策，但是我們還是比較審慎的。另外，整體而言我們對于項目會積極去看，對平臺型的會尤其審慎，并購也是采用這么一個方式?，F(xiàn)在一手土地市場也出現(xiàn)了很好的機會，我們會平衡看這些機會。

現(xiàn)場提問：今年以來，龍湖集團先后發(fā)布多筆公司債券，作為行業(yè)內(nèi)少數(shù)“全投資級”、“綠檔”房企，公司如何看待當(dāng)前的融資環(huán)境？年內(nèi)到期債務(wù)多少？可有償還壓力？在今年的融資計劃是怎樣的？

趙軼：我們也看到了相應(yīng)的信息，目前整個交易所還有銀行間市場對于優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，不管是民企還是國企，都非常支持，也給我們批了一些額度。因為我們一直主動管理債務(wù)，一年到期債務(wù)只有不到8%，今年剛性到期還款只有144億，目前已經(jīng)還了74億，意味著同此時往后看，我們的剛性還款一共只剩70億。

現(xiàn)場提問：從當(dāng)前發(fā)布2021年業(yè)績的房企來看，不少房企毛利率都降至18％以下，管理層怎么看背后原因？未來行業(yè)整體毛利率水平如何？未來龍湖的毛利率可有紅線標(biāo)準(zhǔn)？

陳序平：今年整個龍湖集團的毛利是25%，地產(chǎn)是23%。地產(chǎn)的毛利在過去幾年是有一些下降的，主要原因是，2017—2018年上半年土地市場比較熱，這批項目現(xiàn)在陸續(xù)進入結(jié)算通道。但總體而言，龍湖地產(chǎn)開發(fā)超過23%的毛利，在行業(yè)里屬于比較靠前的。

未來1—2年，因為這些歷史的項目都會陸續(xù)進入結(jié)算通道，所以地產(chǎn)開發(fā)毛利還會保持20%，整個集團保持在25%的水平。如果土地市場高杠桿出清，我們持續(xù)獲取價格比較低的土地的話，地產(chǎn)板塊的毛利在未來是可以得到修復(fù)的。此外，龍湖商業(yè)的毛利接近75%，包括物業(yè)毛利，這部分高毛利業(yè)務(wù)收入占比逐步提高，對整個集團毛利率的穩(wěn)定包括提高是有幫助的。

趙軼：整個集團會穩(wěn)定在25%的毛利水平，我們有信心達(dá)成。一方面是其他航道毛利率比較高，另外一個就是新房銷售板塊也會進入新的發(fā)展模式，毛利合理，售價穩(wěn)定，地價合理，我們也會回歸初心，做好產(chǎn)品和服務(wù)。同時行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，需求健康，這可能就是未來一個新的發(fā)展模式，它是更健康的、更安全的、更快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。我們認(rèn)為這種模式下，龍湖是有大機會的，因為我們本身對于我們的品牌、運營能力和服務(wù)，是愿意深耕去做的。所以以后整個板塊毛利率25%，新房銷售20%以上，業(yè)務(wù)鋪排更加全面穩(wěn)定，風(fēng)險下降。我們相信這種狀態(tài)可能比大開大合、大漲大跌的高房價高地價更穩(wěn)定持續(xù)，我們也愿意接受這種狀態(tài)。

現(xiàn)場提問：目前多省市加強了預(yù)售資金監(jiān)管比例，這對于龍湖的現(xiàn)金流是否會造成影響？對于現(xiàn)在的預(yù)售資金監(jiān)管制度怎么看，有沒有什么建議？

趙軼：我們也關(guān)注到了這個情況，從去年以來各部委出臺了很多政策，尤其對于一些高風(fēng)險地區(qū)的監(jiān)管，各地抓得非常緊。從我們自身的數(shù)據(jù)來看，我們前年預(yù)售監(jiān)管200多億，去年到了318億，最近六部委發(fā)聲支持這個行業(yè)，我們感覺這個政策在不斷修復(fù)，各地在執(zhí)行力度上不再一刀切，而是根據(jù)風(fēng)險狀況、企業(yè)狀態(tài)，包括紅橙黃綠的檔次來判斷。對于能夠滿足后續(xù)開發(fā)支出之外的資金，監(jiān)管部門是同意企業(yè)以合理的方式調(diào)出，我們覺得這個形勢未來會慢慢修復(fù)，最痛的時候應(yīng)該說過去了。

龍湖始終把余量留得比較足，我們整體的現(xiàn)金短債比6.1倍，如果把300多億的監(jiān)管資金去掉，我們還有3.9倍，非常安全。

現(xiàn)場提問：2月底，序平總成為龍湖集團新任CEO，吳總?cè)绾卧u價新任CEO陳序平？行業(yè)陣痛之際如何確保核心管理層交班不影響公司的穩(wěn)健發(fā)展？序平總升任CEO一個月以來的感受如何？未來對于公司發(fā)展有何計劃？戰(zhàn)略上是否有變化？

吳亞軍：序平是從去年7月份到集團，我覺得他對業(yè)務(wù)的理解，對未來的構(gòu)想比較完整和系統(tǒng)，而且他屬于慎言但是勤思的人，所以在工作中表現(xiàn)出很強的方向性以及結(jié)果導(dǎo)向，知識結(jié)構(gòu)也比較全面，所以這就是在員工當(dāng)中樹立了威信，也獲得了公司其他高管的尊敬。所以我們認(rèn)為他是一個合適的CEO人選，相信他會用成績來回應(yīng)大家的期待。

陳序平：感謝吳總、邵總。我剛好到龍湖滿十四年，從大學(xué)畢業(yè)到現(xiàn)在，感謝整個企業(yè)文化對于人才的培養(yǎng)，這是整個公司組織文化的成就，不是我一個人的成就。

另外，到了這個崗位上之后，首先因為邵總也是我多年的教練，他目前在副董事長崗位上給我很多的幫助。接下來，我們應(yīng)對目前行業(yè)形勢，仍然會秉承穩(wěn)健的財務(wù)運營，更加聚焦城市的進入性，包括各個航道在城市的選擇。我們會更加堅定地布局高能級城市。在這些城市里，發(fā)揮我們各個航道的協(xié)同、網(wǎng)格化的布局的優(yōu)勢，這樣我們能夠更安全、更高效地應(yīng)對內(nèi)外部的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)場提問：在房地產(chǎn)增速放緩、現(xiàn)金為王的當(dāng)下，龍湖會縮減地產(chǎn)之外其他航道的投入力度嗎？如何做到六大航道的協(xié)同發(fā)展？

陳序平：我們會堅持“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，包括我們已有的六大主航道的投資戰(zhàn)略。過去每年，我們是用銷售回款的10%投入到持有物業(yè)包括其他的航道，未來因為我們的這些投資性物業(yè)本身就有很高的現(xiàn)金流了，比如說我們的商業(yè)在去年達(dá)到80多億的租金收入，物業(yè)及其他有84億左右的收入，整個經(jīng)營性收入188億。隨著這些航道現(xiàn)金流越來越高，他們自己就能夠解決自身的發(fā)展和投入的問題，會慢慢地減少地產(chǎn)對它的純粹投入，當(dāng)然集團也會發(fā)揮航道持續(xù)協(xié)同的優(yōu)勢，綜合地去布局。

第二個，我們不會縮減在其他業(yè)務(wù)上的投入，但是我們會讓每一個無論是已有的六大主航道業(yè)務(wù)還是未來的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，都要回歸到生意邏輯，回歸到現(xiàn)金流、利潤的邏輯，爭取做一個成一個，也能讓未來的創(chuàng)新業(yè)務(wù)為利潤增長提供新的貢獻。

現(xiàn)場提問：過去一年，龍湖在科技領(lǐng)域主要的研發(fā)和應(yīng)用情況是怎樣的？未來的投入以及研發(fā)、應(yīng)用的重點是什么？

陳序平：去年我們在科技上的投入有大概20億元，這在地產(chǎn)行業(yè)是非常高的，我們對整個科技投入是非常重視的。得益于這些科技的投入，轉(zhuǎn)化為各種數(shù)字化的工具，我們才能夠做到在規(guī)?？焖侔l(fā)展的時候，員工數(shù)量始終保持穩(wěn)定。比如說，現(xiàn)在整個物業(yè)人均可以到一萬方，在整個行業(yè)里頭都是最高的，包括我們的地產(chǎn)也好、商業(yè)也好，我們的管理效能都是非常高的。通過科技的投入讓我們在規(guī)模增長的同時，人數(shù)能夠保持穩(wěn)定，這樣的話我們的效率會越來越高，我們的費效比就能得到控制，甚至優(yōu)化和降低，才能應(yīng)對更多行業(yè)的不確定性，所以我們在科技方面的投入是不會停止的。

但是我們科技投入會結(jié)合整個生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則，把生意邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)則融入到數(shù)字化工具中，讓它賦能業(yè)務(wù)，而不是純粹做科研類的科技投入。

現(xiàn)場提問：2021年冠寓順利實現(xiàn)了盈利元年，同時規(guī)模達(dá)到10萬+，在完成一個階段目標(biāo)后，公司對于冠寓未來的發(fā)展有哪些期望？

陳序平：2021年冠寓開業(yè)間數(shù)已經(jīng)超過十萬間，實現(xiàn)了第一年的盈利，去年是我們冠寓的盈利元年。冠寓分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三個模式，已經(jīng)進入了30個余城市。未來結(jié)合我們現(xiàn)在這一輪城市的聚焦，冠寓業(yè)務(wù)的發(fā)展會保持20%以上的年化增長速度。當(dāng)然我們的城市會聚焦在更加安全的大概20個左右的城市，因為我們覺得隨著中國出生人口包括人口的分化，有些城市的人口還在快速增長，還有大量的年輕人，但是有些城市我們預(yù)判以后可能年輕人數(shù)量會減少，所以我們也會聚焦這些持續(xù)有年輕人的城市。

現(xiàn)場提問：2022年初，龍湖發(fā)布全新智慧生活及空間服務(wù)品牌龍湖智創(chuàng)生活。請問，為何要分拆智創(chuàng)生活上市？為何選擇當(dāng)下這個時間？如何看待當(dāng)下的物業(yè)資本市場？其他航道有無分拆計劃？

陳序平：我們在這個時候選擇分拆，是基于過去若干年踐行空間即服務(wù)戰(zhàn)略，在服務(wù)型行業(yè)的積累和提升。去年，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊全口徑收入達(dá)到104億，商業(yè)運營板塊有61個購物中心已經(jīng)開業(yè)實現(xiàn)運營管理和服務(wù)，累計獲取的商業(yè)項目超120個，未來每年會有滾動項目的接管。我們實管面積已經(jīng)超過2.6億方，每年還在保持增長。過去幾年，在邵總的TOD戰(zhàn)略下，龍湖每年保持十座以上的商場新開業(yè)，2022年會有13+5座，即13座重資產(chǎn)，5家輕資產(chǎn)?！翱臻g即服務(wù)”戰(zhàn)略的踐行，讓我們的整個服務(wù)收入占比越來越大，在這個時點把龍湖智創(chuàng)生活分拆單獨上市，有利于我們在“一個龍湖”生態(tài)體系下，打造面向客戶生活服務(wù)的輕資產(chǎn)旗艦品牌單獨出來。我覺得這對于龍湖未來的發(fā)展，對“一個龍湖”生態(tài)體系的夯實，都更有幫助。

趙軼：過往幾年每次發(fā)布會都會問這個問題，就是什么時候分拆上市。我們當(dāng)時的回答是“沒有計劃”，確實也是事實，我們不會把追求高的PE，去作為戰(zhàn)略推動的因素。彼時我們在做各種準(zhǔn)備，第一是提升能力，去年和前年開始，我們的人均效能得到大幅提升，人均管理面積2020年超過9300平米，人均創(chuàng)收35萬，位列物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)第一。2021年這個數(shù)字還在往前進步，所以意味著我們開始提升效率，有能力把我們管理服務(wù)的項目具備生意邏輯，同時提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，這個能力是非常重要的。

第二個能力，是我們過去一直在打造各航道的協(xié)同能力?，F(xiàn)在看起來這兩個因素，目前來說我們已經(jīng)具備了。

第三個是我們的規(guī)模也逐步開始走上去了，也比較大了，所以就順理成章來到了今天，做了這么一個戰(zhàn)略決策，可以肯定的是，我們不是追求高的PE。過去2到3年，物管這個行業(yè)，花了很短的時間走完了地產(chǎn)十年走過的路，從默默無聞、到起飛、到火熱、到泡沫，到一飛沖天、再到理性下來，我們相信，現(xiàn)在反而是一個水落石出的時候。這種市場，是龍湖比較喜歡的，并不是最火熱，也不是很嘈雜，但是很理性，好的公司依然會有價值，依然會有人追捧，不好的公司大家也會看得更清楚。

所以我們做出了這么一個戰(zhàn)略決策，我們相信，隨著龍湖智創(chuàng)生活登陸資本市場，我們?nèi)诘藉X，會給股東帶來滿意的回報，也能很好地支持公司的發(fā)展，很好地支持我們各航道的協(xié)同。

現(xiàn)場提問：此次分拆智創(chuàng)生活，包含了商管和物業(yè)兩個版塊，在商業(yè)地產(chǎn)方面，與行業(yè)中其他做輕資產(chǎn)商業(yè)管理的公司相比，龍湖有哪些優(yōu)勢？2022年預(yù)計再拓展多少個輕資產(chǎn)項目？公司接下來輕重資產(chǎn)的投入上是如何計劃的？

陳序平：相比其他企業(yè)，我們的優(yōu)勢就是這么多年沉淀下來的圍繞“空間即服務(wù)”的商業(yè)運營能力。比如說我們商業(yè)出租率可以達(dá)到99%，我們自己在手的天街，整體回報率達(dá)到了6.5%，有了這樣的能力，在自己持有的天街之外，我們對外去做輕資產(chǎn)拓展，讓一些手持商業(yè)綜合體但是不具備運營能力的業(yè)主，通過引入龍湖智創(chuàng)生活的商管，能夠讓他的資產(chǎn)盤活，獲得穩(wěn)定的回報，對應(yīng)的我們也能獲得相應(yīng)的回報，這是我們多年沉淀下來的業(yè)務(wù)輸出。對比市面上的商管公司，我們最大的優(yōu)勢就是業(yè)務(wù)能力和品牌，還有我們的科技服務(wù)。這幾年我們商業(yè)實現(xiàn)了空間在線、業(yè)務(wù)在線、流量在線、數(shù)據(jù)在線、資產(chǎn)在線，所有的業(yè)務(wù)系統(tǒng)在線化，所以我們對外做輕資產(chǎn)管理服務(wù)的時候，運營成本、管理成本會比其他人低。在同樣的取費的情況下，能夠獲得更好的回報。

21年我們開業(yè)了1個輕資產(chǎn)項目，我們也在持續(xù)簽約和獲取，但不會為了規(guī)?；蛘邤?shù)量去盲目擴張，每一個輕資產(chǎn)商業(yè)項目也有嚴(yán)格的投資和收益回報模型，我們會遵循生意邏輯。比如說昨天我們在成都也剛剛簽約了第12個天街項目，這個項目就是一個輕資產(chǎn)項目，業(yè)主也是看到了龍湖在成都的成績，所以很高興把項目交給龍湖去做。未來我們的天街有重有輕，可以發(fā)揮更多商家資源的協(xié)同以及內(nèi)部管理的協(xié)同作用。