文 | 美股研究社

上市三個月股價暴漲94%，被寄予厚望的貝殼終于交出了第一份成績單。

11月16日美股盤后，貝殼發(fā)布了2020財年第三季度業(yè)績報告。財報數(shù)據(jù)顯示本季度營業(yè)收入較去年同期大幅上漲，超出市場預(yù)期，凈利潤卻較去年同期大幅下降。財報發(fā)布當天，貝殼下跌8.14%。截至美股研究社發(fā)稿，盤中貝殼股價下跌8.1%。每股報67.6美元，總市值772.92億美元。

作為“中國居住服務(wù)平臺第一股”，自上市以來貝殼的成績表現(xiàn)不俗，總市值一路暴漲249%接近800億美元。

本季度財報發(fā)布后，貝殼的股價卻出現(xiàn)了下跌的趨勢，結(jié)合財報數(shù)據(jù)或許能一探市場情緒變化的原因。

營收同比大幅上漲

新房趕超二手房成新的增長點

財報數(shù)據(jù)顯示，貝殼找房本季度的營業(yè)收入為205億元，較2019年同期的120億元增長70.9%；總交易額（GTV）為1.05萬億，同比增長87.2%。貝殼主要有三大類業(yè)務(wù)，二手房交易業(yè)務(wù)、新房代理業(yè)務(wù)、新型及其他服務(wù)。

本季度貝殼二手房交易的營業(yè)收入為88億元，同比增長46.2%；新房代理的營業(yè)收入為111億元，同比增長95%，分別占據(jù)總營收的43%和54%。

縱觀19年第三季度之前，貝殼的二手房營收都要多于新房代理業(yè)務(wù)，而如今新房代理的營業(yè)收入?yún)s早已超過二手房交易營收，美股研究社認為這是由于貝殼受到了疫情利好的影響。

今年受疫情影響，線下售樓部無法展開工作，開發(fā)商們迫于無奈只能紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上。而貝殼可以說是目前中國最大流量也最多的一二手房地產(chǎn)交易平臺，本季度移動月度活躍用戶（MAU）人數(shù)平均值就有4790萬人，與去年同期相比增長82.1%。

而根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，消費者線上活躍度顯著增高，春節(jié)假期期間，活躍用戶數(shù)量同比增長57.8%，活躍率同比增長21%；疫情期間，活躍用戶數(shù)同比增長90%，活躍率同比增長3.6%。

這說明疫情期間的人們更傾向于在線上看房買房，對于如今樓市平穩(wěn)依賴于中介帶客的開發(fā)商而言，意味著話語權(quán)的削弱。因為貝殼起家于鏈家，雖然是作為服務(wù)的平臺卻依舊擁有屬于自己的中介經(jīng)紀人團隊，可以說把前端中介和流量都牢牢抓在手中，也能為自己爭取更多的權(quán)益。

根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商通過自有渠道，置業(yè)顧問的提成大約在5‰以下，而貝殼等中介渠道傭金普遍高于1%，在貝殼逐步占據(jù)定價權(quán)之后，部分項目傭金分成甚至可以達到5%。

然而，值得注意的是隨著經(jīng)濟的復(fù)蘇，房地產(chǎn)經(jīng)濟也復(fù)蘇明顯。11月16日，統(tǒng)計局公布了10月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)：房地產(chǎn)投資增速再創(chuàng)新高，10月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升至12.2%，創(chuàng)18年8月以來增速新高，仍是支撐當前投資增速的中流砥柱。

在業(yè)務(wù)競爭層面，不論是二手房還是新房業(yè)務(wù)，貝殼與不少線下中介跟樓盤開發(fā)商的競爭也會加大。房產(chǎn)開發(fā)商有了線下渠道的銷售途徑，加上不愿意讓利太多給貝殼平臺，很有影響到貝殼在后續(xù)新房代理業(yè)務(wù)營收的表現(xiàn)。

凈利潤同比大幅下跌

經(jīng)紀人規(guī)模擴大抬高成本支出

財報數(shù)據(jù)顯示，本季度凈利潤為人民幣7500萬元（約合1100萬美元），與去年同期的人民幣3.84億元相比下降80%。一般及行政支出為26.49億元，較去年同期的13.67億元增長了94%。

本季度凈利潤較上一季度與去年同期下滑都比較顯著，主要受到支出與成本的影響。貝殼的支出主要有營銷支出，行政支出和研發(fā)開支這三項，其中行政支出占據(jù)大頭。

貝殼出現(xiàn)這種增收不增利的情況，甚至在發(fā)布財報的同一天CEO左暉不足百天時間便開始了第二輪巨額融資計劃，美股研究社認為與如今巨額費用支出不斷增長，而盈利能力難以跟上有莫大的干系。

貝殼的高營收背后伴隨著的是巨額開支的不斷增長。為中國最大的房產(chǎn)交易平臺，盈利主要靠收取傭金，而傭金的核心是經(jīng)紀人，經(jīng)紀人為租戶或者買家提供服務(wù)達成房產(chǎn)交易。

貝殼可以說在經(jīng)紀人才方面是狠“出血”下了不少功夫，成本自今年以來一路走高。首先是對經(jīng)紀人的個人素質(zhì)和門檻要求較高，根據(jù)鏈家《2019年鏈家經(jīng)紀人數(shù)據(jù)報告》，87.5%的鏈家經(jīng)紀人具有高等學(xué)歷，較2018年凈增長6.5%，遠高于行業(yè)平均水平。

不僅如此貝殼推出了基于貝殼門店的經(jīng)紀人信用評級制度，主要的指標除了業(yè)績外，也將客戶投訴、合作評價等指標，從根源上降低二手房亂象。

截至2020年9月30日，貝殼找房的平臺上共有273家房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌、44,883家經(jīng)紀門店和477,810名經(jīng)紀人，而截2020年630，這三個數(shù)字分別為265、42,000和456,000。

也就是說，第三季度，貝殼找房凈新增8家房地產(chǎn)經(jīng)紀品牌、2883經(jīng)紀門店以及21810名經(jīng)紀人，環(huán)比增速分別為3%、7%以及5%。

但根據(jù)9月16日天貓好房成立暨阿里易居聯(lián)合戰(zhàn)略發(fā)布上易居企業(yè)集團CEO丁祖昱所述，易居房友在渠道整合中拒絕賺中間差價，只收交易傭金的3%服務(wù)費。這意味著一套房產(chǎn)完成交易，易居僅收低至幾百元服務(wù)費用。很有可能會對貝殼產(chǎn)生沖擊，導(dǎo)致一部分經(jīng)紀人流失，進而影響到第四季度財報表現(xiàn)。

阿里入局線上賣房

貝殼能否坐穩(wěn)第一寶座？

回首國內(nèi)過去十年移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，衣食住行這四大生活消費場景除了住，其他三項早已出現(xiàn)了顛覆傳統(tǒng)交易方式的巨型平臺型企業(yè)，如阿里巴巴、美團、滴滴等，直到今年8月貝殼作為中國居住服務(wù)平臺第一股的上市。

但實際上，線上賣房早已不是新鮮事，早在今年阿里房產(chǎn)領(lǐng)域的“雙十一”之前就已經(jīng)有京東和蘇寧這樣的先例了。2017年，京東正式宣布進軍房地產(chǎn)市場，上線京東商城房產(chǎn)頻道，有數(shù)據(jù)顯示，當年碧桂園通過京東下單，11天內(nèi)賣出2419套房子。而阿里更是早在2010年的淘寶平臺就已經(jīng)推出了房產(chǎn)頻道，更有我愛我家這樣的垂直線上平臺。

而到了今年線上賣房領(lǐng)域可以說競爭變得格外激烈。雙十一天貓好房和貝殼均斬獲不俗戰(zhàn)果。天貓好房推出“好房雙11，百億大補貼”活動，根據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，10月22日-11月11日累計上線了302家品牌房企的2628個優(yōu)惠樓盤，覆蓋全國236個城市，累計實現(xiàn)線上總訂單數(shù)59152單，去重訪客量4350萬人，總瀏覽量2.89億次，累計ETC成交套數(shù)41775套，累計ETC成交GTV 931億元。

貝殼則推出“11.11新房節(jié)”活動，根據(jù)其披露的數(shù)據(jù)，共吸引90%以上百強開發(fā)商參與，11月5日-11月11日認購套數(shù)達到24699套，認購總額367.9億元。

貝殼的上市更像是向平靜的水面上投入的一顆小石子，整個線上賣房行業(yè)都因此泛起漣漪。根據(jù)中金公司的研報，預(yù)計中國住房市場在未來5年內(nèi)仍將實現(xiàn)規(guī)模的積極擴張，其中存量房市場是主要增量之一。

在目前的線上賣房領(lǐng)域，貝殼占據(jù)先發(fā)優(yōu)勢，易居阿里強強聯(lián)手，我愛我家奮起直追。貝殼2019年GTV為2.13萬億元，市占率9.5%。針對信息隔離痛點推出ACN合作網(wǎng)絡(luò)，打通經(jīng)紀品牌、經(jīng)紀人之間隔離墻，實現(xiàn)信息共享與高效協(xié)作，吸引大量中小機構(gòu)入駐。

易居2016年推出第三方經(jīng)紀平臺“房友”，強調(diào)弱管控、房源共享與低費用，積極拓展一二手聯(lián)動與存量房經(jīng)紀服務(wù)，近期更是攜手阿里巴巴強強聯(lián)合推出“天貓好房”。我愛我家以直營為主，2020H1實現(xiàn)GTV達1600億元，并開始打造共享、協(xié)作的經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)，給予加盟品牌較高自主度，激發(fā)中小中介積極性。

走到如今，貝殼的步子太快也太急，面臨的對手也太過強大，能否突破壓力坐穩(wěn)中國房地產(chǎn)交易平臺的龍頭老大的位置，還是未知之數(shù)，美股研究社將持續(xù)跟蹤報道。