|
 導(dǎo)讀 征收拆遷中，一紙拆遷補(bǔ)償協(xié)議，關(guān)乎被拆遷人的拆遷補(bǔ)償權(quán)益，直接影響被拆遷人日后的生活水平，而在協(xié)議中對(duì)征收拆遷補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題進(jìn)行了約定，一旦簽署，雙方就要履行協(xié)議內(nèi)容，并且協(xié)議受到法律保護(hù)，但實(shí)踐中，仍會(huì)發(fā)生被強(qiáng)迫簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，如征收方為達(dá)到利益的最大化，征收方轉(zhuǎn)變策略，利用老百姓不懂法等弱點(diǎn)，以“合法”的手段誆騙被拆遷人以不合理的補(bǔ)償騰退土地房屋，很多被征收人因不了解拆遷方的補(bǔ)償協(xié)議的陷阱而失去主動(dòng)地位，維權(quán)失敗，令人惋惜...那么，征收補(bǔ)償協(xié)議的必備條件有哪些？  01 關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是具有法律效力的文件。表現(xiàn)在其權(quán)利依法產(chǎn)生后受到法律的保護(hù)；其義務(wù)依法產(chǎn)生后，則受到法律的強(qiáng)制。其次是依法訂立的協(xié)議必須認(rèn)真恪守，當(dāng)事人任何一方均無(wú)權(quán)擅自變更或解除。再就是在履行協(xié)議中發(fā)生糾紛，協(xié)議條款便是解決糾紛的主要依據(jù)。 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定， 房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。 02 拆遷補(bǔ)償協(xié)議不因簽前程序不合法而無(wú)效 行政協(xié)議是行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)行政管理或者公共服務(wù)目標(biāo)，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的合意結(jié)果，體現(xiàn)了當(dāng)事人對(duì)自身權(quán)利的處分，因此兼具行政性和合同性。 只有在行政協(xié)議存在重大、明顯違法，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，損害國(guó)家利益、公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)才能確認(rèn)無(wú)效，否則應(yīng)當(dāng)認(rèn)可行政協(xié)議的效力。動(dòng)輒將雙方經(jīng)磋商達(dá)成合意的行政協(xié)議退回原點(diǎn)，既阻礙行政協(xié)議功能的發(fā)揮，也有悖于行政協(xié)議當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的及時(shí)有效實(shí)現(xiàn)。  03 拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議中的套路有哪些？ 非公共利益強(qiáng)行征收 合法的征收拆遷只能是為了公共利益，如國(guó)防、外交、政府組織的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、防災(zāi)減災(zāi)、市政公用等公共事業(yè)、政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)、政府依法組織實(shí)施的舊城區(qū)改建等。因涉及到公共利益，所以帶有一定的強(qiáng)制性，簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時(shí)應(yīng)以爭(zhēng)取滿(mǎn)意補(bǔ)償為目標(biāo)。 協(xié)議簽訂主體不合法 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第25條規(guī)定，訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體是房屋征收部門(mén)與被征收人。針對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)決定與誰(shuí)簽訂補(bǔ)償協(xié)議。私有房屋應(yīng)和房屋所有人簽訂，公有房屋應(yīng)和房屋使用人簽訂，存在房屋租賃的，要考慮租賃人的權(quán)益，和房屋所有人及房屋租賃人簽訂。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)是由市、縣級(jí)人民政府確定的負(fù)責(zé)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作的部門(mén)。 補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容缺少 拆遷補(bǔ)償協(xié)議主要包括補(bǔ)償方式、補(bǔ)償期限和違約責(zé)任等方面，一定要仔細(xì)審閱必要條款是否明確完整。 違反先補(bǔ)償后拆遷原則 根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條第1款規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循先補(bǔ)償、后搬遷原則，保障被征收人獲得充分補(bǔ)償，遏制不補(bǔ)償就強(qiáng)行搬遷的違法征收行為，先補(bǔ)償后搬遷是法律賦予被征收人的權(quán)利，如果征收部門(mén)不履行補(bǔ)償義務(wù)就要求被征收人搬遷，甚至非法進(jìn)行強(qiáng)制搬遷，被征收人要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)益！ 協(xié)議留底 安置補(bǔ)償協(xié)議是雙方協(xié)商的結(jié)果，每一方都要持有這個(gè)協(xié)議，實(shí)踐中，征收方可能會(huì)以需要將簽好字的合同帶回蓋章等為由，承諾會(huì)在簽字蓋章后將完整的協(xié)議交還，但總會(huì)出現(xiàn)不返還或是擅自修改協(xié)議，減少合同數(shù)額的情況，使被征收拆遷人的利益處于風(fēng)險(xiǎn)之中，導(dǎo)致主張權(quán)利也沒(méi)有協(xié)議作為證據(jù)提交給法院，維權(quán)困難。所以，一定要堅(jiān)持協(xié)議要當(dāng)面簽訂、雙方同時(shí)簽字蓋章、相互交換留底。 空白協(xié)議 空白協(xié)議是國(guó)家法律嚴(yán)厲禁止的，實(shí)踐中，拆遷方有時(shí)會(huì)做出令人心動(dòng)的口頭承諾，簽訂空白協(xié)議，被征收拆遷人信以為真就簽字，但協(xié)議被征收方拿走隨意填寫(xiě)，與口頭承諾相差很大；這種情況下即使起訴到法院，贏官司的勝算也不大，增加維權(quán)難度。 違約責(zé)任 補(bǔ)償協(xié)議中約定違約金會(huì)制約征收方不敢違約，征收方違約能夠保障被征收拆遷人得到補(bǔ)償。對(duì)安置房交付時(shí)間、能否辦證、質(zhì)量是否合格等進(jìn)行約定，并具體約定損失賠償額的計(jì)算方法，保障自身的合法權(quán)益。 補(bǔ)償不合理 與周?chē)袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。補(bǔ)償后是否降低現(xiàn)有的生活水平，確保被征地拆遷農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。 五證不齊全 國(guó)家為保護(hù)被征收拆遷人的利益，頒布法律明確規(guī)定，先安置后搬遷，如果安置地段不能達(dá)到五證齊全，則征收違法，被征收拆遷人也會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)，不能簽訂房屋安置協(xié)議。 沒(méi)有合法的征收文件 合法的征收拆遷必須經(jīng)過(guò)上級(jí)政府審批（土地征收經(jīng)省政府或國(guó)務(wù)院審批，國(guó)有土地上房屋征收經(jīng)市、縣級(jí)政府決定）、發(fā)布征收公告征求意見(jiàn)、集體土地征收進(jìn)行地籍調(diào)查和地上附著物登記、國(guó)有土地上房屋征收進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估、擬定安置補(bǔ)償方案、安置補(bǔ)償方案報(bào)批等程序，舊城改造項(xiàng)目還必須舉行聽(tīng)證，聽(tīng)取被拆遷人的意見(jiàn)。 04 征收拆遷補(bǔ)償協(xié)議得不到履行怎么辦？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第12條規(guī)定，當(dāng)公民認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償?shù)葏f(xié)議時(shí)，可向人民法院提起訴訟；根據(jù)《行政訴訟法》第78條規(guī)定，當(dāng)被告不依法履行、未按照約定履行或違法變更、解除上述協(xié)議時(shí)，人民法院判決也有權(quán)要求被告承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等責(zé)任。 萬(wàn)典律師提醒大家：訴訟權(quán)是有“保質(zhì)期”的！根據(jù)相關(guān)規(guī)定，被拆遷人對(duì)拆遷方不依法履行、未按照約定履行行政協(xié)議提起訴訟的，訴訟時(shí)效參照民事法律規(guī)范確定，一般為3年。因此，當(dāng)被征收人遇到征收方不履行合約條款或者拒絕支付征收補(bǔ)償?shù)那闆r時(shí)，一定要及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)拆遷律師，依法維護(hù)自己的權(quán)益。  結(jié)語(yǔ) 征收拆遷中，拆遷補(bǔ)償協(xié)議與被拆遷人的切身利益息息相關(guān)，被迫簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議的事件屢見(jiàn)不鮮，征收方及村干部的公權(quán)力，私下受雇拆遷的外部干擾力量不斷地威脅著被拆遷人的權(quán)益...萬(wàn)典律師告訴大家，在拆遷過(guò)程中無(wú)論簽署任何文件都應(yīng)仔細(xì)閱讀確認(rèn)內(nèi)容，不要盲目簽字而損害自己的合法權(quán)益，注意留存證據(jù)，遇到難以解決的問(wèn)題及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)征收拆遷律師，必要時(shí)進(jìn)行委托，用正確合法的手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。   |
|
|
