近日，南寧市中級人民法院在審理平等商廈物業(yè)管理委員會(即業(yè)主委員會)與南寧達勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理糾紛案中，做出了該業(yè)主委員會不具備提起民事訴訟的主體資格的裁定，由于本案是廣西首例業(yè)主委員會參與的民事訴訟案件，這一裁定引起了新聞媒體和社會各界的廣泛關注。這充分說明，我們有必要就業(yè)主委員會制度在物業(yè)管理體制中的地位、作用及其立法改進思路做出深入的研究和探索。

一、物業(yè)管理的發(fā)展概況

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和住房建設、分配、管理制度改革的不斷深化，物業(yè)管理于20世紀80年代開始在沿海地區(qū)興起，自90年代中期后逐漸輻射至全國各大中城市。1994年4月國家建設部正式出臺第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，1998年4月國家建設部正式出臺第33號令《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》(國發(fā)［1998］23號)，明確要求“加快改革現(xiàn)行的住房維修、管理體制，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制”。在各級政府的人力支持和推動下，我國的物業(yè)管理事業(yè)取得了較大的發(fā)展，目前我國物業(yè)管理企業(yè)已超過20000家，從業(yè)人員達200多萬人，從地域上呈現(xiàn)自東向西、由南向北發(fā)展態(tài)勢；從管理覆蓋面上已基本形成由新建商品房住宅小區(qū)向黨政機關企事業(yè)單位生活區(qū)，由住宅區(qū)向?qū)懽謽恰⑸虉?、工業(yè)園區(qū)等其他類型物業(yè)穩(wěn)步推進的發(fā)展格局。

南寧市物業(yè)管理自1995年起步以來，為提高城市現(xiàn)代化管理水平，改善廣大人民群眾工作生活環(huán)境做了重要的貢獻。截止2000年11月，南寧已注冊的物業(yè)公司有134家，從業(yè)人員達6000多人，已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)218個，管理房屋面積800多萬平方米，已實施物業(yè)管理的住宅

小區(qū)218個，管理房屋面積達800多萬平方米，業(yè)主委員58個，先后有11個小區(qū)，大廈獲國家建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀(示范)項目”稱號。

二、物業(yè)管理立法中存在的問題

物業(yè)管理在我們還是個新生事物，起步時間不長，其產(chǎn)生、發(fā)展、成熟需要有一個較長時期的過程：對物業(yè)管理體制的外部條件、內(nèi)在規(guī)律的理論研究也不夠深入、系統(tǒng)和全面，這就決定了我國物業(yè)管理的立法工作遠遠滯后于實踐發(fā)展的現(xiàn)實狀況。目前，我國唯一的國家級物業(yè)管理法規(guī)是1994年發(fā)布的國家建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，其立法層次僅屬于行政規(guī)章，效力、地位均低于法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)，其內(nèi)容也不夠完善、具體，已無法適應物業(yè)管理發(fā)展的實際需要。從各地的情況看，1994年6月深圳市人大制定了《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，是全國第一個物業(yè)管理地方性法規(guī)，之后上海市、青島市和廣東省等地人大相繼制定了本地的物業(yè)管理地方性法規(guī)，而全國其他地市則大多以政府規(guī)章的形式出臺了本地的物業(yè)管理規(guī)范性文件，廣西物業(yè)管理的立法工作尤為滯后，至今還沒有自治區(qū)一級的物業(yè)管理法規(guī)。南寧市于1995年出臺了《南寧住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》(南府發(fā)［1995］126號)，1997年經(jīng)修改升格為南寧市政府第18號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》。盡管各地在物業(yè)管理立法工作中都作了不同程度的努力，由于各地經(jīng)濟發(fā)展水平、物業(yè)管理不平衡，加上立法力度參差不齊，致使各地人民法院在審理日益增多的物業(yè)管理民事法律糾紛案件時面臨著缺乏明確的法律依據(jù)的窘境，當然，即便如此我們?nèi)圆荒苷f物業(yè)管理無法可依。因為物業(yè)管理作為市場經(jīng)濟中的一種民事活動，與其他民事活動相比，既有普遍性又有特殊性。事實早，從各地的司法實踐來看，不少法院也是依據(jù)《民法通則》、《合同法》、《消費者權益保護法》等法律、法規(guī)對一些具有一般民事糾紛普遍特點的物業(yè)管理民事案件做出了公正的判決。但是，對于一些物業(yè)管理活動所獨有的特殊的民事糾紛，由于物業(yè)管理立法的不健全、不完善，存在著大量的“法律空白”，一些性質(zhì)相同、情節(jié)相似的物業(yè)管理民事案件，在各地人民法院的審理中經(jīng)常會出現(xiàn)截然不同的判決，這就對人民法院公平裁決爭端，依法保護各方民事主體的合法權益，維護法律的公正性、權威性和統(tǒng)一性產(chǎn)生了不利的影響。因此，加強物業(yè)管理立法研究，加快立法進程就顯得越發(fā)緊迫。

三、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的地位和作用

與計劃經(jīng)濟年代由政府或企事業(yè)單位采用行政手段進行的傳統(tǒng)房產(chǎn)管理相比，物業(yè)管理作為社會主義市場經(jīng)濟條件下產(chǎn)生的一種新型管理服務體制，其最基本的特點是業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專為化管理服務相結合。業(yè)主自治包含兩個方面，首先，業(yè)主是物業(yè)的所有人，對所擁有物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權利，同時也必須承擔出資對物業(yè)進行必要的管理、維護的義務。在此基礎上，業(yè)主享有選聘、監(jiān)督物業(yè)管理公司的權力和對重大物業(yè)管理問題的決策權力，這就是業(yè)主自治。其次，在共同使用物業(yè)的過程中，單個業(yè)主的利益不可避免地會與全體業(yè)主的共同利益發(fā)出一些矛盾，這就要求單個業(yè)主從維護全體業(yè)主共同利益的原則出發(fā)調(diào)整、約束自己的行為，這就是業(yè)主自治。業(yè)主委員會是廣大業(yè)主實現(xiàn)業(yè)主自治自律的前提和關鍵，其主要原因有：

(一)業(yè)主委員會是整合廣大業(yè)主的共同意愿，維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。

業(yè)主既是物業(yè)的所有者，也是物業(yè)管理服務的消費者，業(yè)主有權自主選聘物業(yè)管理公司。但是，物業(yè)管理消費又與日常生活中的一般消費行為有所不同。日常生活中的消費多表現(xiàn)為個人消費行為，具有個人選擇、個人付費、個人受益的特點。而多元產(chǎn)權物業(yè)的物業(yè)管理則是一種集體消費行為，具有共同選擇、共同付費、共同受益的特點。由于各個業(yè)主在選擇哪個物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得安全的一致，而一個物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司等訴求上不可能取得完全的一致，而一個物業(yè)又只能由一家物業(yè)管理公司進行統(tǒng)一管理，因此必須要由業(yè)主委員會這樣的組織通地少數(shù)服從多數(shù)的民主原則集中整和、統(tǒng)一代表廣大業(yè)主的分散意志，使業(yè)主選擇物業(yè)管理公司、決定物業(yè)管理重大事宜的權利得以有效地實現(xiàn)。在物業(yè)管理消費過程中，由于單個業(yè)主在物業(yè)管理公司面前往往處于弱者地位，僅憑個人力量難以與之抗衡，業(yè)主對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權、建議權難以得到保障，而業(yè)委員會則可以在享有對物業(yè)管理公司的選擇權的基礎上有效行使監(jiān)督權。因此，通過業(yè)主委員會代表全體業(yè)主集中行使物業(yè)管理的選擇權、決策權、監(jiān)督權，是維護廣大業(yè)主合法權益的有效組織形式。

(二)有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的責、權利關系。

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關系是物業(yè)管理服務的消費者與經(jīng)營者之間的關系，除了受到有關法規(guī)、規(guī)章的調(diào)整和規(guī)范外，應通過物業(yè)管理服務合同予以明確雙方的權利和義務。在現(xiàn)實生活中，由于物業(yè)的業(yè)主是一個分散的群體，業(yè)主的意志具有多元化的特點，任何一家物業(yè)管理公司都難以做到與每一個業(yè)主分別簽訂物業(yè)管理服務合同。曾有個別房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司在向業(yè)主交樓時，以交鑰匙為條件強迫業(yè)主與其簽訂物業(yè)管理合同，但這一做法顯然違背了《民法通則》、《合同法》的有關規(guī)定。沒有物業(yè)管理服務合同，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間責、權、利關系就無法具體明確，物業(yè)管理服務質(zhì)量、費用等問題就無法量化、細化，一旦發(fā)生糾紛，就缺乏處理的有效依據(jù)。因此，通過業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務合同，是明確業(yè)主與物業(yè)管理公司責、權、利關系的唯一有效形式。

(三)有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制。

在物業(yè)管理起步的初期，由于業(yè)主無法自主選聘物業(yè)管理公司，往往是“誰建設誰管理”，由房地產(chǎn)開發(fā)公司自組或指定一家物業(yè)管理公司負責物業(yè)的管理。服務好的物業(yè)管理公司無法依托其服務質(zhì)量、品牌信譽接管更多的項目，形成規(guī)模效益；服務差的物業(yè)管理公司則得過且過、濫竽充數(shù)，無視業(yè)主的意見和不滿壟斷經(jīng)營。物業(yè)管理行業(yè)沒有競爭，企業(yè)就沒有生存壓力，也就沒有前進的動力，長此以往必然造成整體服務質(zhì)量的下降，損害廣大業(yè)主的利益。而近年來出現(xiàn)的業(yè)主委員會以招投標形式選聘物業(yè)管理公司的做法，正是打破壟斷管理局面，培育物業(yè)管理市場競爭機制的有效途徑，是促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，管理服務水平不斷提高的重要動力。

由此可見，沒有業(yè)主委員會缺少了物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理也失去了生存和發(fā)展的基礎，也就談為到發(fā)揮物業(yè)管理體制和市場機制的作用和效能。因此建立業(yè)主委員會，明確業(yè)主委員會的法律地位，是我國建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的新體制的基礎，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求。

四、關于業(yè)主委員會民事主體地位的確立

《中華人民共和國事訴訟法》第四十九規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用，〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織。是指合法成立，有一定的組織機構和財產(chǎn)，

但又不具備法人資格的組織?！睒I(yè)主委員會既非自然人，也非法人，應歸屬于其他組織，它具務了其他組織的幾個必要條件：

1、合法成立

建設部33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條：“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下，由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！蹦蠈幨姓?8號令《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第六條規(guī)定：“住宅區(qū)交付使用且入住率達到50%以上時，開發(fā)建設單位應在物業(yè)管理主教室部門指導下，及進組建住宅區(qū)物業(yè)管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會由住宅區(qū)首次住戶大會或住戶代表大會選舉或協(xié)商推舉產(chǎn)生。管委會應當自成立之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政上管部門辦理登記?！钡谄邨l規(guī)定：管委會代表在住戶的利益，維護住戶的合權益，管委會在物業(yè)管理主管部門的指導下，負責制定管委會章程，選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理工作”。以上兩個行政規(guī)章充分說明業(yè)主委員會是在行政主管部門指導下組建，并取得批準成立的合法組織。

2、一定組織機構

《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理委員會組織管理暫行辦法》第十條：“管委會委員一般為5至15人，具體數(shù)額可由住戶大會或住戶代表大會根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模確定，但必須是單數(shù)。管委設主任1人，副主任1至2人，由管委會委員選舉或推舉產(chǎn)生。管委會可邀請2-3名住宅區(qū)所在地街道辦事處或居民委員會、派出所的代表提任管委會顧問。”

3、有一定的財產(chǎn)

業(yè)主委員會財產(chǎn)主要來源于以下三個部份：

(1)物業(yè)的共用部位、共用設施，設備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房及由此產(chǎn)生的收益(如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等)。以上物業(yè)及其收益由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主進行監(jiān)督管理。

(2)住宅共用部位、共用設施設備維修基金。1998年，建設部和財政部共同頒發(fā)的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房［1998］213號)規(guī)定，商品房住房在銷售時，購房者應當按購房款2-3%的比例向售房單位繳交維修基金，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，由業(yè)主委員會負責監(jiān)督管理。

(3)業(yè)主委員會的辦公活動經(jīng)費。業(yè)主委員會的辦公經(jīng)費可以從物業(yè)公共設施經(jīng)營取得的收益中提取，也可按業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議向業(yè)主籌集。

綜上所述，業(yè)主委員會已具備了《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第四十條規(guī)定的條件，業(yè)主委員會應屬具備民事條及南寧市政府第18號令第七條均規(guī)定管委會具有選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司的權利，也間接肯定了業(yè)主委員會具備簽訂合同必須的民事主體資格。根據(jù)我國《民法通則》第六條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的。應當遵守國家政策?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸凇蛾P于人民法院制作法律文書如何引用法律規(guī)范性文件的批復》(法研復［1986］31號)中也明確指出，“國務院各部委發(fā)布的命令、指示和規(guī)章，地方各級人民政府發(fā)布的決定、命令和規(guī)章，凡與憲法、法律、行政法規(guī)不相抵觸的，可在辦案時參照執(zhí)行。”這說明，盡管由于我國物業(yè)管理立法工作相對滯后，法律法規(guī)對于業(yè)主委員會的民事主體地位尚無明文規(guī)定，但依據(jù)法理、依據(jù)行政規(guī)章均無可否認業(yè)主委員會的民事主體地位尚無明文規(guī)定，但依據(jù)法理、依據(jù)行政規(guī)章均無可否認業(yè)主委員會的民事主體地位。事實上，隨著業(yè)主依法維護自身權益意識的逐漸提高，業(yè)主委員會與開發(fā)商或物業(yè)公司之間的法律糾紛，近年來在上海、北京、深圳等地時有發(fā)生，其中較為有名的如上海虹古小區(qū)業(yè)主委負責上訴溫哥華房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理糾紛案等，廣州市越秀區(qū)北秀花園業(yè)主委員會上訴廣建物業(yè)當?shù)胤ㄔ壕鶕?jù)上述原則，在無明確法律、法規(guī)規(guī)定的情況下，依據(jù)國務院、各級地方政府的政策規(guī)定做出了公正裁決。

五、業(yè)主委員會制度的改進思路

盡管物業(yè)管理體制中有關業(yè)主委員會的制度在實踐中已沿襲多年，在目前條件下有其一定的現(xiàn)實合理性，但我們也不能否認但我們也必須認識到這一制度仍然存在著法理上的缺陷。

這一缺陷集中體現(xiàn)在物業(yè)管理合同契約關系中業(yè)主一方的主體定位問題上。各地物業(yè)管理法規(guī)一般都規(guī)定：業(yè)主委員會有權代表全體業(yè)主與物業(yè)和管理公司簽訂物業(yè)管理合同。但由此卻產(chǎn)生了這樣一個問題，若個別業(yè)主違約(如欠費不交)，物業(yè)公司是追究業(yè)主委員會的責任，還是追究違約業(yè)主個人的責任?首先從實踐的角度來看，業(yè)主委員會顯然不可能承擔確保每個人業(yè)主不違約的義務。

那么從理論上說，如果認為業(yè)主委員會與物業(yè)公司的簽訂的合同對每個業(yè)主均具有約束力，物業(yè)公司應直接追究個別違約業(yè)主的責任，則前提就必須是業(yè)主委員會在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實施民事法律行為。換句話說，如果業(yè)主委員與業(yè)主之間存在著某種代理關系。但根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，代理人在代理權限內(nèi)，以被代理人的名義實踐民事法律行為。換句話說，如果業(yè)主委員會與業(yè)主之間代理與被代理關系成立的話，業(yè)主委員會就不能以自身的名義簽訂同,卻又對各個業(yè)不上具備約束力.這一悖論事實上造成了物業(yè)管理合同,契約合同中業(yè)主一方的主體缺位,對目前廣泛應用的業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的合同的合法性、有效性也構成了挑戰(zhàn)，為今后更多的物業(yè)管理糾紛埋下了隱患。

作為物業(yè)管理體制基礎石之業(yè)主委員會制度存在如此致命的法理缺陷，必須引起我們的重視和深思。物業(yè)管理立法在過去多以行政規(guī)章的形式出臺，幾乎沒有法學士參與，在一些基本制度設計上片面強調(diào)行政監(jiān)管的作用，較少從法的角度進行深入分析研究，也不注重進入司法程序的可操作性，是造成這一缺陷的主要原因。

可喜的是，在國務院、建設部及各地方人大、政府的努力下，物業(yè)管理立法工作目前已取得了很大進展，首部物業(yè)管理行政法規(guī)—《中華人民共和國物業(yè)管理條例》正進行緊張的修改證：廣西壯族自治人大于今年10月份在《廣西日報》全文刊登了《廣西物業(yè)管理條例》修意見稿，向社會廣泛征求意見：《南寧市物業(yè)管理條例》也已提上了我市政府、人大的立法日程。物業(yè)管理立法取得的上述展為進一步完善意味著完善物業(yè)管理基本制度設計提供了良好的契機。

就改進業(yè)主員會的制度設計而言，關鍵是明確單個業(yè)主、業(yè)主委員會、全體業(yè)主三者之間的關系，確定業(yè)主一方誰作為主體與物業(yè)公司一方建立合同契約關系。如前所述，物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為，由全體業(yè)主組成的業(yè)主團體，才是權利的享有者和義務的承擔者。所以物業(yè)管理合同關系中業(yè)主一方當事人的意思自治也并非各個業(yè)主的完全意思自治，而是業(yè)主團體的意思自治。由此可見，在物業(yè)管理合同契約的關系中與物業(yè)公司相抗衡的一方主體應該是由全體業(yè)主組成的業(yè)主團體，而非單個業(yè)主或業(yè)主委員會。香港《建筑物管理條例》中將業(yè)主團體稱為“業(yè)主協(xié)會”還是“業(yè)主聯(lián)合會”等等，盡可出立法者見仁見智擇優(yōu)選用。

單個業(yè)主是業(yè)主團體的一員。根據(jù)物權理論體系中的建筑物區(qū)分所有權理論，在多元產(chǎn)權物業(yè)中，單個業(yè)主并非孤立享有物業(yè)各個部分的所有權，而是與其他全體業(yè)主一起，在各自物業(yè)密不可分的客觀前提下，作為業(yè)主團體組織的一員，在享有各自單元物業(yè)的專有權的同時，與其他全體業(yè)主分享共有權、成員權等權利，并共同承擔相應的義務。業(yè)主團體與物業(yè)管理公司簽訂的合同。其性質(zhì)類似于工會與企業(yè)簽訂的集體勞動合同，對團體內(nèi)每一個成員均具同等約束力。

業(yè)主委員會是業(yè)主團體的內(nèi)部的常設執(zhí)行機構。它由業(yè)主團體的內(nèi)部各個成員按一定程序選舉產(chǎn)生，負責具體處理業(yè)主團體的日常事務。在處理全體業(yè)主的共同事務時，如參與涉及全體業(yè)主共同利益的民事訴訟或與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同等，業(yè)主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者，但在實施這些民事行為時，不能使用業(yè)主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者，但實施這民事行為時，不能使用業(yè)主委員會仍然是有關民事行為的具體實施者，但在實施這些民事行為時，不能使用業(yè)主委員會自身的名義，而只能使用業(yè)主團體的名義。只有如此，才能從根本早解決現(xiàn)存制度中主體缺位的問題。

業(yè)主(代表)大會不是一種實體組織，而是業(yè)主團體內(nèi)部的一種議事形式。

業(yè)主團體在處理團體內(nèi)部重大事宜(如選舉業(yè)委員會、選聘物業(yè)管理公司、制定維修基金使用等)時，應召開業(yè)主(代表)大會形成決議，由業(yè)主委員會負責貫徹執(zhí)行決議。

業(yè)主公約的地位、效力在現(xiàn)存制度中一直比較模糊，在改進制度設計時也應加以明確。業(yè)主公約應定位為業(yè)主團體內(nèi)部各成員間的多邊合同、契約，其內(nèi)容主要是各業(yè)主在物業(yè)管理中的權利義務、業(yè)主在物業(yè)使用和維護中的行為規(guī)范以及相關的法律責任。業(yè)主公約經(jīng)一比例業(yè)主簽字后即可生效，并對全體業(yè)主(包括公約以后受讓物業(yè)產(chǎn)權的新業(yè)主)均具同等約束力。業(yè)主公約的主要作用是加強業(yè)主自治自律的可操作性，調(diào)整平衡單個業(yè)主相互之間、單個業(yè)主之間的利益關系。各地現(xiàn)行的業(yè)主公約示范文本大多缺乏法律責任方面的條文，對違反業(yè)主公約(如拒不分推物業(yè)共用部門維修費用、破壞公共設施)的業(yè)主承擔何種法律責任、如何追究其法律責任等均無明確規(guī)定，造成業(yè)主公約實際上淪為一紙空文，難以發(fā)揮業(yè)主自治自律的效用。在改進時應充分加以考慮，如個別業(yè)主違反業(yè)主公約的規(guī)定，既可由業(yè)主委員會以業(yè)主團體的名義直接追究其違約責任，也可委托物業(yè)管理公司作為業(yè)主團體的委托代理人予以追究。

綜上所述，一方面我們要對業(yè)主委員會制度的現(xiàn)實合理性予以充分的肯定，并在現(xiàn)階段的司法實踐中給予認可和保護；另一方面，我們又要深刻認識其所存在的缺陷，在未來立法中進一步改進和完善。并且我們要認識到，改進并非徹底否定業(yè)主委員會制度。基于物業(yè)管理集體消費的特點，作為整合廣大業(yè)主意愿并將其付諸實施的唯一有效組織形式，業(yè)主委員會制度是極為必要的。改進折重點是從法理上明確業(yè)主一方的主體定位，將全體業(yè)主組成的業(yè)主團賦予一個獨立的主體資格。在此框架下，進一步制定詳細、完善的法律責任和操作程序方面的條款，使業(yè)主自治自律機制在立法中得以充分落實。

物業(yè)管理立法的任務是十分繁重的，但只要我們牢牢把握建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化服務相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制這一目標，深入研究、積極探索、不斷創(chuàng)新，就一定會構建一個完善、嚴謹、地調(diào)整并適度超前的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，為推動物業(yè)管理的健康發(fā)展做出應有的貢獻。