房地產(chǎn)經(jīng)過20多年的快速發(fā)展，國內(nèi)商品房的數(shù)量可以說足夠多了。根據(jù)央行發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭住房擁有率為96%，戶均達(dá)到1.5套，其中擁有2套住房的家庭占比31.0%，擁有3套及以上住房的家庭占比10.5%。另外根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約40平方米，超過發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)居民人均33平方米的住房水平。另有數(shù)據(jù)顯示，目前我國的商品房足夠10億人居住，這還不包括大量的小產(chǎn)權(quán)房、安置房和各種形式的住宅，如果將所有可供住人的房子都計算在內(nèi)，我們目前的住房可供30億人居住，因此平均住房空置率超過20%并非空穴來風(fēng)。而眾所周知的是，房子和其它的商品一樣，一旦達(dá)到了飽和狀態(tài)，其中的優(yōu)劣產(chǎn)品就會很明顯地被區(qū)分出來：好的房子供不應(yīng)求，流動性強(qiáng)，升值空間也大；差的房子將會無人問津，流動性差，只能砸在自己手里。那么購房者今后在挑選房子的時候，一定要重視房子的品質(zhì)以及它的流動性，不能再像過去那樣隨隨便便的買了。而根據(jù)內(nèi)行人的看法，今后有4類房子的貶值速度最快，現(xiàn)在如果不趕緊置換，今后再想賣掉就困難了。那么都是哪些房子呢？建議大家了解下。

第一，城市遠(yuǎn)郊的別墅。別墅一直是很多人向往的理想居家場所，由于建筑面積超大，裝修豪華氣派，居住體驗舒適，一直被視為個人身份和財富的象征。但是再好的別墅也要看位置。比如市區(qū)別墅，在寸土寸金的城市里可謂是稀缺資源，不管是獨(dú)棟、雙拼還是聯(lián)排都不可多得，升值空間毫不遜色于商品房。而城市近郊的別墅由于距離城市不遠(yuǎn)，凡是住在城里能夠享受到的資源，住在郊區(qū)幾乎一樣也不少享受，且交通出行便捷，基本生活完全有保障，成為很多中產(chǎn)階層的理想住宅，更是改善型購房者的首選。遠(yuǎn)郊別墅由于距離城市太遠(yuǎn)，位置過于偏僻，又缺少相應(yīng)的配套，類似購物、理發(fā)、修車、洗浴等基本生活需求得不到保障，因此很難有人能長住。比如從入住率情況看，很多地方的遠(yuǎn)郊別墅群，最后都成了扔根棍子都打不著人的“鬼城”，房價不僅不能升值，大幅降價也賣不掉的情況非常普遍。這類房產(chǎn)只適合少數(shù)不差錢的土豪購買，用來作為度假休閑的臨時居所，普通人賺錢不容易，千萬不能一時沖動也去跟風(fēng)，如果已經(jīng)買了，就要抓緊置換。

第二，品質(zhì)較差的高層住宅。眾所周知，任何一件商品都是有使用年限的，隨著時間的推移，商品的質(zhì)量和性能也會越來越差，想讓商品的使用周期更長，在生產(chǎn)的過程中就必須精雕細(xì)琢，注重工藝流程的每一個細(xì)節(jié)。品質(zhì)較差的高層住宅多數(shù)是在早期建造的，由于當(dāng)時土地價格較為便宜，銀行利息普遍偏低，開發(fā)的利潤較為豐厚，因此開發(fā)商借助杠桿的力量，激進(jìn)拿低，瘋狂擴(kuò)張，高周轉(zhuǎn)被發(fā)揮到了極致，但是卻導(dǎo)致一些樓房的建造工期縮短，工程質(zhì)量留下很多的安全隱患。比如經(jīng)過十多年的使用后，一些房屋出現(xiàn)外墻皮脫落、頂樓漏水滲水現(xiàn)象；類似電梯、機(jī)電故障開始出現(xiàn)，且發(fā)生頻率不斷上升。另外，小區(qū)物業(yè)管理不到位的，消防通道時常被亂停亂放的車輛占用，發(fā)生火災(zāi)事故會耽擱救援時間；多數(shù)小區(qū)沒有實行人車分流，居住體驗明顯沒有新建小區(qū)舒適。而對于業(yè)主來說，這些問題都會給居家生活和人身財產(chǎn)安全造成影響。那么再過10年，這些房子的質(zhì)量問題只會暴露得更多，而房屋維修基金到時候可能早已用完，指望向業(yè)主籌集維修資金是非常困難的，這類房子也不易賣掉。

第三，無區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市的房子。李嘉誠有句名言被大家廣泛接受，那就是“買房除了位置，還是位置”。因此決定房價升值空間大小的，位置因素至關(guān)重要。而目前的很多的三四線城市，要經(jīng)濟(jì)沒經(jīng)濟(jì)，要人口沒人口，已經(jīng)成為制約房價上漲的最大“硬傷”。關(guān)鍵是，這些城市再遠(yuǎn)離都市圈、城市群，無法受到大城市輻射傳導(dǎo)的影響，優(yōu)質(zhì)資源還要被大城市吸掉，而且房屋空置率普遍在30%左右，今后多余的房子是很難賣掉的。如果說，過去還有城鎮(zhèn)化建設(shè)等利好政策托底、農(nóng)民進(jìn)城可以幫助消化掉一部分庫存的話，現(xiàn)在看起來也不太可能了。一方面，如今我們國家的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到63.89%的較高水平，與發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率比較接近，后期的推進(jìn)肯定要放緩。關(guān)鍵是，三四線城市的房價收入比與一二線城市一樣，都存在嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。而動輒百萬起步的一套房子，與每月只有區(qū)區(qū)三千元左右的收入極不對稱，不僅城里有穩(wěn)定工作的群體買不起房，指望農(nóng)民那點(diǎn)微薄的收入，就更難為高房價接盤了。那么今后10年，這些沒有經(jīng)濟(jì)和人口支撐，也沒有區(qū)位優(yōu)勢的三四線城市的房子，大概率會租不出去，也賣不掉。

第四，商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)主要指商鋪、寫字樓、商住公寓等。這類房子有一個共性特點(diǎn)就是功能比較單一，只能用于經(jīng)商，不能改做他用，更不能遷入戶口，子女無法享受學(xué)區(qū)房政策。且貸款的最長年限不能超過10年、利率比普通住宅要高出很多、首付款不得低于房屋總價的50%、交易稅費(fèi)是評估總價的20%～30%，因此由于入手門檻高、轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)多，導(dǎo)致受眾面小、流通性差。關(guān)鍵是，如今的營商環(huán)境大不如從前，特別是深受網(wǎng)店沖擊的商鋪，由于大眾購物習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，以及很多商業(yè)活動被轉(zhuǎn)移到了線上，實體店鋪的利潤已經(jīng)越來越薄，房東的租金也在逐年下降，目前除了少數(shù)位置特別好、人口密集的一二線城市的商鋪尚有一些利潤，其它城市絕大多數(shù)的商鋪年租金回報率一般都不會超過3%，連銀行大額存單的收益都達(dá)不到，實際上這些店鋪每年都在虧錢。公寓雖說總價比較便宜，但大多數(shù)房型南北不通透，且居住人員復(fù)雜，居住場所私密性差，安全隱患較多。而旅游地產(chǎn)指的是依托旅游資源而建造，融旅游、休閑、度假、居住為一體的商業(yè)綜合體，這類地產(chǎn)主要存在周邊生活配套不全、醫(yī)療資源嚴(yán)重短缺、交通出行極為不便等缺陷，且隨著旅游產(chǎn)業(yè)的季節(jié)性波動，多數(shù)時間都因租不出去而空置，購房者自己又不可能長住，導(dǎo)致買了旅游地產(chǎn)的人幾乎都砸在了自己手里。另外還有海景房的境況也類同于旅游地產(chǎn)，有人買了以后半價轉(zhuǎn)讓都賣不掉，同樣也是未來貶值速度最快的地產(chǎn)。

因此，從今后10年的發(fā)展趨勢看，以上4類房產(chǎn)都屬于房產(chǎn)中的劣質(zhì)產(chǎn)品，不僅不能保值升值，房價下跌的概率倒是很大，很容易成為“燙手山芋”，不論是投資還是自住，都需要謹(jǐn)慎入手，如果已經(jīng)持有這類房產(chǎn)，按照內(nèi)行人的建議，還是盡快置換成優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)為好，否則賣晚了會更難出手。畢竟如今家庭買一套房子非常的困難，需要綜合考慮方方面面的因素。