為了買房，近期做了不少功課。

讀書、逛帖子、問朋友。但到最后，好像也沒用上多少前期積攢的知識(shí)。

腦海中殘留的一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)就是：

①盡可能做低首付、拉長(zhǎng)還款期；

②資金有限的情況下，二手房?jī)?yōu)于新房；

③等額本息優(yōu)于等額本金；

④買住宅別買公寓；

⑤砍價(jià)的時(shí)候直接找房主（個(gè)人覺得這樣比較干脆利落）；

⑥人們都說(shuō)有個(gè)在中介的朋友才是真的好。

以下筆記，不一定對(duì)，僅供參考，來(lái)源不一，但都盡可能地標(biāo)注了來(lái)源。

《千萬(wàn)別說(shuō)你懂買房》

徐斌 / 中信出版集團(tuán) / 2017-6

這位作者是位資深的房產(chǎn)律師，寫的案例也是觸目驚心。他的書中部分內(nèi)容太過露骨，以至于有人評(píng)論擔(dān)心這本書會(huì)被禁。不過，后來(lái)我和朋友聊起這本書，TA表示這些知識(shí)都很基礎(chǔ)，只能算入門級(jí)的而已。

> 二手房交易流程圖

第4章 買房準(zhǔn)備之資金

定金交多少合適？

5萬(wàn)元、10萬(wàn)元都可以，如果你能力不錯(cuò)，我覺得定金越多越好，但是法律規(guī)定定金的數(shù)額是有上限的，上限是總房款的20%。

買房的時(shí)候要了解三大稅種——契稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅（增值稅）的免稅政策。

購(gòu)房人自己去地稅部門咨詢是最明智的選擇，因?yàn)槎惖膯栴}非常精細(xì)且復(fù)雜，文件多、信息篩選難、地稅工作人員掌握政策的尺度不一，導(dǎo)致幾乎沒有一個(gè)人能準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)說(shuō)出全國(guó)各地二手房交易稅費(fèi)如何計(jì)算，尤其是具體到你的房子過戶的時(shí)候到底按什么標(biāo)準(zhǔn)繳稅，地稅部門絕對(duì)是最權(quán)威的！

契稅=（網(wǎng)簽價(jià)-增值稅）x應(yīng)繳納稅率。

合理費(fèi)用：原契稅、本次增值稅、裝修款、貸款利息等。

避稅的約定無(wú)效，承擔(dān)稅費(fèi)的約定卻有效。在簽合同的時(shí)候加上一句話就可以規(guī)避這個(gè)問題：過戶時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)由買房承擔(dān)，但是以2萬(wàn)元為上限，超出部分由業(yè)主承擔(dān)。（假若有業(yè)主直接以避稅為理由解除合同，是不能得到法院支持的。）

第5章 選房三步走

如果按照建筑質(zhì)量來(lái)排序的話，最好的房子是單位給自己?jiǎn)T工蓋的房子，其次是老舊小區(qū)，然后是開發(fā)商的房子，再然后是經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房，最差的是回遷房。

怎么才能看出來(lái)小區(qū)物業(yè)好不好呢？ 看小區(qū)有沒有業(yè)委會(huì)、看小區(qū)樓道干凈不干凈、 看小區(qū)電梯好用不好用（適用于房齡8年以上的小區(qū)）、看小區(qū)是不是誰(shuí)都能進(jìn)（安保是否嚴(yán)密）、去逛逛業(yè)主論壇，看有沒有業(yè)主正在維權(quán)

無(wú)論多美的景觀，只要看久了就無(wú)愛了。景觀一般和安靜私密是沖突的，基本上景觀越好就越吵。海景房、江景房、湖景房、山景房都是這個(gè)道理，因此本地人一般都不住海邊，只有外地人才傻傻地買海邊的房子。

買房的時(shí)候盡量選方方正正的房子，不要選形狀奇怪、凹凸不平的。因?yàn)橛型咕陀邪?，各種柱子位置不理想會(huì)影響你的室內(nèi)裝修；另外，地震的時(shí)候最先垮塌的都是形狀奇怪的地方，比如飄窗，比如特別大的客廳。

你怎么知道你要買的房子就沒被法院查封呢？解決方法就是拉產(chǎn)調(diào)（產(chǎn)權(quán)調(diào)查）。一般來(lái)說(shuō)，中介負(fù)責(zé)在交易前后（一般是簽約后）去不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)房子的情況權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查。購(gòu)房人如果想要求穩(wěn)妥，就把簽約環(huán)節(jié)拆開，第一次只簽一個(gè)定金合同支付定金，然后拉產(chǎn)調(diào)，之后第二次去簽正式合同。還有一個(gè)方案就是在簽了正式合同之后先交定金，拉產(chǎn)調(diào)，然后再支付首付，這是比較通行的做法。

第6章 挑個(gè)好中介

討價(jià)還價(jià)的秘訣就是，找不同的中介看同一套房子。

第7章 砍價(jià)怎么砍

在價(jià)格談判中要掌握幾個(gè)原則。第一，凡是涉及價(jià)格、交易流程這些比較敏感的問題，最好見面說(shuō)。第二，談判時(shí)間拉得越長(zhǎng)，對(duì)買家就越有利。第三，成交越早，對(duì)買家就越有利。

中介人員都很樂意陪你熬到天亮，所以好好準(zhǔn)備一番，把時(shí)間定在下午，然后做好談到一兩點(diǎn)鐘的準(zhǔn)備。只要你的準(zhǔn)備比對(duì)方更充分、更有耐心，不簽下合同堅(jiān)決不走，那么通常來(lái)說(shuō)談判的勝利會(huì)屬于熬得住的一方。誰(shuí)熬不住了，誰(shuí)就會(huì)答應(yīng)對(duì)方的一切條件。

這些條件包括：

·價(jià)格，沒有誰(shuí)不關(guān)心價(jià)格。

·交易順序，先付多少錢后付多少錢，什么時(shí)候付錢。

·時(shí)間，什么時(shí)候能辦完貸款，什么時(shí)候能過戶。

·解抵押，房子上面有沒有貸款，什么時(shí)候解抵押。

·稅費(fèi)，房子是滿五唯一還是繼承取得，費(fèi)用誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。

·共有權(quán)，是不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一半是否同意出售房屋。

·網(wǎng)簽，什么時(shí)候做，按照什么價(jià)格做。

·定金，交多少。

·戶口，戶口情況，什么時(shí)候遷入遷出。

·租戶，房子里面有沒有租戶，租戶什么時(shí)候搬走。

·交房，什么時(shí)候交房，能不能提前入住。

·過戶，過戶給誰(shuí)，有什么特殊需求。

·簽約，先簽定金協(xié)議還是直接簽范本合同，要不要補(bǔ)充協(xié)議。

·付款。

第八章 二手房合同怎么簽

業(yè)主是不會(huì)和你簽有好幾百個(gè)條款的合同的。所以你只需要把最重要的內(nèi)容加進(jìn)去。比如這個(gè)房子里面確定了沒有戶口，業(yè)主要承諾“甲乙任何一方提供的證件等購(gòu)房所需的資料不完整、不真實(shí)或無(wú)效，導(dǎo)致無(wú)法完成房產(chǎn)交易的，則守約方有權(quán)解除合同，同時(shí)有權(quán)追究違約方總房?jī)r(jià)2%的違約金”。違約金這里你寫20%也可以。

再比如你最擔(dān)心的是稅費(fèi)不像業(yè)主說(shuō)的那么低，你可以說(shuō)“乙方自愿承擔(dān)過戶的稅費(fèi)，但以XXXX元為限，超出部分由甲方承擔(dān)”。雖然我們留了一下午和一晚上時(shí)間去談合同，但是不代表我們應(yīng)該事無(wú)巨細(xì)地把所有訴求加到協(xié)議上！如果你不能做到適當(dāng)放棄一些利益，就可能買不到房子了。

第九章 交易流程

> 二手房交易基本流程

二手房交易中需要注意的幾個(gè)步驟：

1、產(chǎn)權(quán)調(diào)查；2、簽合同；3、網(wǎng)簽（預(yù)告登記）與交首付款；4、賣家解抵押；5、銀行面簽及住房抵押；6、繳稅；7、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移；8、交房，支付尾款

通過中介進(jìn)行交易時(shí)，要簽訂居間服務(wù)合同，我們之前提過，現(xiàn)在的中介費(fèi)用已經(jīng)完全由市場(chǎng)主體自由決定，國(guó)家不再進(jìn)行限制，但是跟中介說(shuō)好的價(jià)格肯定要寫到合同里。雖然很多中介并不會(huì)強(qiáng)制你立刻交錢，但是合同往往會(huì)約定簽約就要交中介費(fèi)。作為購(gòu)房人，越晚交中介費(fèi)越好，最好是約定到過戶之后。購(gòu)房人也可以要求中介在居間合同中注明“交易不成，全額退款”。

約定在網(wǎng)簽當(dāng)天交首付，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)較為有利。當(dāng)然，為了防止網(wǎng)簽后，房主無(wú)法解抵押或出現(xiàn)其他情況，可以對(duì)首付款進(jìn)行資金監(jiān)管，以確保已支付的款項(xiàng)能夠用來(lái)解除房屋之前已經(jīng)有的抵押貸款，防止賣方將錢取走后不用來(lái)償還銀行貸款，導(dǎo)致買方無(wú)法再次用房產(chǎn)貸款，或需要再出錢替賣方將抵押解除后方能順利取得房屋產(chǎn)權(quán)。

第10章 遇到糾紛怎么辦

> 二手房轉(zhuǎn)按揭說(shuō)明圖

第12章 避開商品房的那些“坑”

還有個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的方法是只買最貴的，不買最好的。有很多購(gòu)房人選擇房子的方法是在一個(gè)區(qū)域里找最便宜的房子買，這種方法令人不敢恭維。

雖然有不少買了貴樓盤的客戶找我?guī)退麄兙S權(quán)，但是我依然認(rèn)為買貴一點(diǎn)兒的房子更好——因?yàn)橥ǔＤ艿玫奖容^靠譜的鄰居。

在小區(qū)沒什么問題的前提下，有了好鄰居，物業(yè)品質(zhì)就會(huì)相對(duì)提高不少。至少你不會(huì)天天遇到樓下樓上吵架，把垃圾到處亂丟的問題。選小區(qū)就是選鄰居，選了好鄰居自然就有好的小區(qū)。

小區(qū)出了問題的時(shí)候，你的鄰居能力越強(qiáng)，對(duì)你越有幫助。相反如果鄰居都是素質(zhì)極差的人，那么就算你想要力挽狂瀾，也遲早被淹沒在群眾內(nèi)部斗爭(zhēng)的汪洋大海里！

在我們進(jìn)一個(gè)小區(qū)的售樓處之前，應(yīng)該提前打開手機(jī)的飛行模式，打開錄音功能，整理好心情，深呼吸一口！

*一些打雞血

一旦下定決心買房，出手就要快。我認(rèn)為世界上最蠢的事情，就是心里知道要做一件大事，這件事情要讓你一擲千金，甚至搭上你的身家性命，你卻不著急！

你不愿意請(qǐng)假，不愿意耽誤工作，不愿意跑一趟，而實(shí)際上，買房這件事，辭了職去干都不能說(shuō)太過分，更何況請(qǐng)幾天假呢！我的朋友晚到了半個(gè)小時(shí)，房子就被賣完了。所以一旦真的想好了要買房，一定是不惜一切代價(jià)立刻行動(dòng)。你和太太（老公）就應(yīng)該立刻四處聯(lián)系看房。

*結(jié)語(yǔ) 美國(guó)人買不買房

據(jù)說(shuō)美國(guó)人退休的時(shí)候，平均存款只有6000美元。雙方的觀念有如此大的差異，是他們錯(cuò)了還是我們錯(cuò)了，這很難講，但是未來(lái)某一天，中國(guó)人的消費(fèi)觀念會(huì)不會(huì)也越來(lái)越像美國(guó)人呢？如果這一天到來(lái)，我們回想起扛著30年房貸買房的今天，會(huì)不會(huì)覺得自己很可笑？

她理財(cái)網(wǎng)

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買房嗎？終于做了這個(gè)決定 // @Lydia朱?

最高端的公寓一定是最值得投資的，因?yàn)闊o(wú)論多少次金融危機(jī)，這世界上的錢總是從一個(gè)有錢人的口袋里到了另一個(gè)有錢人的口袋里，跟窮人是無(wú)關(guān)的。而有錢人總是愿意扎堆在那么有限的幾個(gè)城市的幾個(gè)核心地方。

PS.我不覺得中國(guó)有能踏踏實(shí)實(shí)住別墅的人群，中國(guó)沒有中產(chǎn)，中國(guó)也沒有貴族。所以投資別墅就算了，慢死。再過10年再說(shuō)別墅的事吧。

裝修是最容易貶值的東西。

輕裝修重裝飾（桌布、靠墊、窗簾之類的布藝）一樣有個(gè)漂亮舒服的家。

中介獨(dú)家委托合同，賣家千萬(wàn)不要簽！ // @快樂薔薇 // @小P鼠

巧還房貸，分分鐘省下幾十萬(wàn) // @好規(guī)劃網(wǎng)

招數(shù)1：為房貸尋新歡

我們?cè)谫I房還貸時(shí)都希望銀行能給出貸款優(yōu)惠，但如果你目前所在的銀行不能給你房貸利率優(yōu)惠，你完全可以嘗試辦理房貸轉(zhuǎn)按揭，去尋找更實(shí)惠的銀行。

什么是房貸轉(zhuǎn)按揭？

房貸轉(zhuǎn)按揭是指已經(jīng)在A銀行辦理了住房按揭貸款的借款人，可以直接將在A銀行辦理的按揭轉(zhuǎn)到B銀行，以便享受到更優(yōu)惠的利率。

現(xiàn)在有很多股份制小銀行為了爭(zhēng)取更多客戶，是會(huì)愿意提供優(yōu)惠折扣的。不過要注意的是，轉(zhuǎn)按揭會(huì)存在一些不可避免的費(fèi)用，例如擔(dān)保費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、抵押費(fèi)、公證費(fèi)等，在選擇轉(zhuǎn)按揭銀行時(shí)要盡量選擇有費(fèi)用優(yōu)惠的銀行，例如“低成本轉(zhuǎn)按揭”服務(wù)，或減免“擔(dān)保費(fèi)”服務(wù)，這樣一來(lái)，剩下需要支付的費(fèi)用大概千元不到。不然，大額的手續(xù)費(fèi)用支出很可能抵消房貸優(yōu)惠的金額，那就沒必要費(fèi)這功夫了。

招數(shù)2：按月調(diào)息

在目前降息趨勢(shì)下，選擇按月調(diào)息的還款方式會(huì)更加劃算。

如果你已經(jīng)選擇了固定利率還貸，不妨趕緊轉(zhuǎn)成浮動(dòng)的按月調(diào)息的還款方式。不過，需要提醒大家的是，由“固定”改為“浮動(dòng)”是需要支付違約金的，所以還請(qǐng)下決定之前仔細(xì)咨詢銀行相關(guān)費(fèi)率，以免出現(xiàn)得不償失的情況。

招數(shù)3：公積金轉(zhuǎn)賬還貸

當(dāng)前各地刺激房地產(chǎn)的政策隔三岔五地出臺(tái)。這不，自今年5月11日起，北京住房公積金5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.5%下調(diào)至3.25%；5年期以上的貸款利率由4%下調(diào)至3.75%。

因此，現(xiàn)在再申請(qǐng)購(gòu)房組合貸款時(shí)，應(yīng)當(dāng)兼顧到這兩方面：一方面，盡量最大限度使用公積金貸款，并延長(zhǎng)貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額；另一方面，最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在保證家庭日常開銷和生活質(zhì)量的前提下，盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這么做之后，每月還款額的結(jié)構(gòu)會(huì)逐漸變化，漸漸就會(huì)出現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。那么，公積金賬戶在抵充公積金月供后，剩下的余額就能抵充商業(yè)貸款，這樣一來(lái)能節(jié)省不少利息呢。

雪球

挑選自住房的16大關(guān)鍵詞 // @渾渾的水

容積率：如果你去售樓處看盤的時(shí)候，很隨口地問一句，這樓盤的容積率是多少，實(shí)用率是多少，售樓小姐肯定不敢忽悠你，因?yàn)橐宦牼椭滥闶莻€(gè)行家。其實(shí)這個(gè)概念很簡(jiǎn)單，容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。容積率是越小越好，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，豪宅的容積率通常都會(huì)在1.5以下。

實(shí)用率：上面說(shuō)到這也是個(gè)專有名詞，意思就是你實(shí)際的使用面積和建筑面積之比，通常不帶電梯的多層的實(shí)用率會(huì)高達(dá)92％以上，帶電梯的小高層在85％以上，超過15層的高層在80％以上都屬于正常。有些樓盤的實(shí)用率會(huì)低得離譜，例如“信和自由廣場(chǎng)”的房子的實(shí)用率只有70％多點(diǎn)，實(shí)在讓人想不通面積都分?jǐn)偟侥睦锶チ恕Ｒ驗(yàn)橘I房是根據(jù)建筑面積來(lái)算價(jià)的，所以買這樣的房子是很不劃算的。買商鋪的更要注意這個(gè)，有的商鋪的實(shí)用率能高達(dá)100％，“海印長(zhǎng)城”下面的商鋪，實(shí)用率才只有40％。所以買房算價(jià)格不僅僅是看單價(jià)那么簡(jiǎn)單，里面的貓膩還是很多的

在買一個(gè)房子之前，一定要上一下業(yè)主論壇，或者多去現(xiàn)場(chǎng)看一下業(yè)主的素質(zhì)，切實(shí)感受一下小區(qū)的生活氣氛。

與中介打交道，防被坑手冊(cè) // @渾渾的水

直接跟中介聲明要打電話到房協(xié)投訴，投訴電話是83785630，83785851。

房產(chǎn)投資必須要明白的四個(gè)問題 // @被解放的mogwai

如果是自住買房，任何時(shí)候都可以買。因?yàn)槟愕那啻航?jīng)不起天長(zhǎng)地久的等待。也許在未來(lái)的某一年，房?jī)r(jià)不再上漲，開始下跌，而你已經(jīng)老了。

二手房避稅攻略大全 // @花卷君

二手房交易注意事項(xiàng)

1.約定定金提高違約成本

當(dāng)下樓價(jià)上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%；

2.防止毀約賣房

賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣房，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”。

幸存者偏差和上浮的鴨子 // @大道至簡(jiǎn)-榮令睿

當(dāng)我們分析問題所依賴信息全部或者大部分來(lái)自于“顯著的信息”，較少利用“不顯著的信息”甚至徹底忽略“沉默的信息”，得到的結(jié)論與事實(shí)情況就可能存在巨大偏差。

投資，我們是否知道自身的局限性？ // @大道至簡(jiǎn)-榮令睿

查理芒格說(shuō)許多IQ很高的人卻是糟糕的投資者，原因是他們的品性缺陷；優(yōu)秀的品性比大腦更重要，你必須嚴(yán)格控制那些非理性的情緒，你需要鎮(zhèn)定、自律，對(duì)損失與不幸淡然處之，同樣地也不能被狂喜沖昏頭腦。

朋友的建議

如果落戶、批貸不確定，可以簽稍微晚一點(diǎn)的合同鎖定。

推薦公號(hào)：平米資訊（提供規(guī)劃買房服務(wù)，base上海，收費(fèi)貌似很高）。

商鋪是大坑，交易成本高，換手率低，漲幅也低

跳中介（通過某家中介看中房子，換一家中介成交）。

推薦公號(hào)：水庫(kù)論壇。

在銀行放款前都要有穩(wěn)定的工資流水，收入需是月供的兩倍（有經(jīng)驗(yàn)的可以做假流水，找朋友轉(zhuǎn)賬，轉(zhuǎn)個(gè)半年的）。

如果做高評(píng)高貸，可以申請(qǐng)更多的貸款。

收益率：杠桿首付三成買大城市房＞滬深三百＞全款買大城市房。

中介費(fèi)最好能砍到1.5%及以下（真的很難做到額）。

最好能直接找到房主，跳過所有中介，問房屋周邊鄰居、保安等。

跟中介走，也盡量自己多找銀行問信貸方式好砍價(jià)。

建議的砍價(jià)方式：直接告訴中介有朋友就是中介，表明自己對(duì)這方面很通，按揭行自己找，你只要陪我們走流程就行（言下之意就是我都可以跳中介，價(jià)格盡量低，你就過過手續(xù)，銀行都不用找）

這位朋友鉆研房市很多年，盡管比我小，我總覺得TA是個(gè)小朋友，但TA確實(shí)了解很多內(nèi)容，而且對(duì)投資和買房有很深的見解，知道我們普通人不曾設(shè)想過的途徑。

盡管零零總總看了這么些內(nèi)容，但真正做功課的還是我老公。我全程比較像看熱鬧、慢吞吞之后又干著急的人。

一直在看二手房，但某天夜里我倆還是跑去南京看了個(gè)新樓盤，結(jié)果到了目的地后，只看到才剛剛搭起了一個(gè)大框架，連毛坯房都算不上。跟我爸說(shuō)至少得2020年才能住進(jìn)去，我爸回了句“純粹開玩笑”。不過，就算是開玩笑，因?yàn)榭催^新樓盤，好像買房之旅都完整了一點(diǎn)。

經(jīng)歷買房這個(gè)事情，我就頓悟到自己可能這輩子都成不了炒房客，恐怕只能老老實(shí)實(shí)守著個(gè)小房子過一輩子，或者真的發(fā)大財(cái)再去換大房子吧。

而且接觸了個(gè)資深的多軍（他們世界里的專有名詞）后，感覺這里面的水太深。作為守規(guī)矩的老實(shí)人，還是找中介來(lái)得省心，然而前提還是中介和房主是個(gè)好人。

如果你也有買房心得，不妨留言哦！帶領(lǐng)小白繼續(xù)開闊視野。

?題圖：公主小屋

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