我是鄭叔，擁有多年鄭州房產(chǎn)研究和投資經(jīng)驗(yàn)，長期持續(xù)關(guān)注鄭州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學(xué)區(qū)房信息，歡迎關(guān)注及交流。

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提問：你好，鄭叔。2021年鄭州樓市的發(fā)展?fàn)顩r如何？目前是買房投資的好時(shí)機(jī)嗎？鄭州的學(xué)區(qū)房目前的狀況如何？是否適合買來投資？

鄭叔：你好，2021年鄭州樓市的發(fā)展?fàn)顩r并不理想，二手房市場掛牌價(jià)屢創(chuàng)新高，基本上處于有價(jià)無市的狀態(tài)；新房市場的成交量平平。整體上來說，樓市處于不溫不火的狀態(tài)。是否買房應(yīng)該看自身情況及鄭州的規(guī)劃發(fā)展。如果資金充足則可以購買，如果買房投資建議再觀望一下。其實(shí)，在近幾年的調(diào)控之后，鄭州的房價(jià)已經(jīng)趨于平穩(wěn)，再加上人們的消費(fèi)心理，其實(shí)樓盤的銷售量比較一般，鄭州房源的數(shù)量不少，也出現(xiàn)了相對過剩的情況。整體來看，鄭州的學(xué)區(qū)房依舊價(jià)格堅(jiān)挺。但是目前的一系列調(diào)控政策使得買房投資變得并不容易。

問題：鄭叔，你好，請問鄭州現(xiàn)在真實(shí)的樓市行情是什么樣子的？想買一套二手房，二手房行情怎么樣？現(xiàn)在適合入手嗎？還是再等等？

鄭叔：你好，現(xiàn)在對于鄭州的絕大多數(shù)開發(fā)商來說，房子的確是不好賣出去了。但是，鄭州的房子銷售量卻一直在增長。經(jīng)過樣本數(shù)據(jù)顯示，可以得出以下結(jié)論。首先，鄭州二手房市場呈分化趨勢，各個(gè)區(qū)域的二手房房價(jià)不同，有的區(qū)域呈上漲趨勢，而有的區(qū)域則呈下滑趨勢。。第二，二手房庫存去化周期變短。第三，鄭州租房租金開始回溫。第四，在所有的區(qū)域中，經(jīng)開區(qū)，老城區(qū)的房子銷售量以及租金價(jià)格比其他區(qū)域要高?？傊掳肽甑男星榕c利好，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是否落實(shí)，購房客戶具體信心走勢有關(guān)。

提問：鄭叔，你好，坐標(biāo)鄭州，新手剛需買房，首付預(yù)算70萬左右，請問在鄭州買房有什么建議嗎？需要避開哪些雷？

鄭叔：你好， 第一套房建議還是買增值空間大的，增值空間大的話，未來能夠置換的機(jī)會也就更多。首先，不要在什么時(shí)候買房比較合適這個(gè)問題上糾結(jié)，遇到合適的就可以入手。第二，一定要遠(yuǎn)離爛尾樓，所以購房的時(shí)候最好還是選擇大的品牌開發(fā)商，這樣能夠避免爛尾的幾率也小一些。第三,一定要選擇好適合自己的配套資源。地鐵配套是一定要有的，通勤時(shí)間會影響生活質(zhì)量。，建議買的樓盤與實(shí)際的地鐵口相距在1500米以內(nèi)。購買的房子最好要有好的學(xué)區(qū)，因?yàn)樵谥髸〉舨槐匾腻X。關(guān)于商業(yè)配套，能夠滿足自己日常生活需要就好。第四，購買二手房的話，最好選擇次新房，房齡不要超過10年，，之后要看物業(yè)管理水平怎么樣。不建議購買老破小，因?yàn)槠鋬r(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上新房。最后，建議實(shí)地考察，看看周圍實(shí)際上存在有哪些不利因素，然后進(jìn)行選擇。

提問：鄭叔，你好，坐標(biāo)鄭州，首付預(yù)算65萬左右，想買一套新房用作結(jié)婚用，二七新區(qū)的房聽朋友說不是很好，真的不值得入手嗎？

鄭叔：你好，二七新區(qū)的房子在整個(gè)鄭州來說不管是從受歡迎度還是從銷量上來說幾乎都是墊底的。細(xì)究其原因，還是在于該區(qū)域內(nèi)沒有什么值得向外宣傳的。二七新區(qū)的發(fā)展定位多變，發(fā)展的也慢。該區(qū)域之前規(guī)劃的項(xiàng)目也有挺多落實(shí)了的，比如說各種商業(yè)配套，醫(yī)療配套，娛樂配套，交通配套等。從周邊環(huán)境來看，區(qū)域內(nèi)有公園綠地，河流水庫。從教育資源來看，區(qū)域內(nèi)擁有小學(xué)中學(xué)。此外，區(qū)域內(nèi)還擁有成熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)的熱門項(xiàng)目有亞星星河郡，鄭州華僑城，保利云上，鑫苑大學(xué)府，泰宏建業(yè)國際城，亞星錦繡山河，鑫苑遠(yuǎn)洋臻園，萬科大都會，萬科航海未來城等，比較適合剛需購買者。雖然二七新區(qū)現(xiàn)在還存在有很多問題，但是房價(jià)是真的低，對剛需客來說是一個(gè)機(jī)會。

提問：鄭叔，你好，鄭州工作，無房剛需，預(yù)算比較有限，想在鄭州買一套房子自住，看了一下康橋山海云圖和朗悅時(shí)光之城這兩個(gè)項(xiàng)目，整體感覺還不錯(cuò)，請問這兩個(gè)樓盤怎么樣？哪個(gè)更值得買？比較看重學(xué)區(qū)與居住環(huán)境，首付預(yù)算40萬左右，請分析一下。

鄭叔：你好，康橋山海云圖在交通上，靠近公交車B2始發(fā)站，但距離地鐵站稍遠(yuǎn)；教育上有鄭州市創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校和新加坡國際學(xué)校；商業(yè)上距離大型商業(yè)體稍遠(yuǎn)。融信朗悅時(shí)光距離地鐵站非常靜，教育上也有鄭州一中與鄭州一中附小。兩個(gè)項(xiàng)目都有交通與學(xué)區(qū)優(yōu)勢，但是區(qū)位不好，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，生活上會有些不方便，所以建議預(yù)算充足的情況下多注意靠近主城區(qū)的項(xiàng)目。