1、房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理

借：應付賬款——應付建筑企業(yè)工程款

貸：主營業(yè)務收入（其他業(yè)務收入）——銷售建筑工程

應交稅費——應繳增值稅（增值稅銷售稅額）

借：開發(fā)成本（在建工程）

應交稅費——應繳增值稅（待認證抵扣增值稅）

貸：應付賬款——應付承包方工程款

借：開發(fā)產(chǎn)品（固定資產(chǎn)）

貸：開發(fā)成本（在建工程）

借：主營業(yè)務成本（其他業(yè)務支出）

貸：開發(fā)產(chǎn)品（固定資產(chǎn)）

2、建筑企業(yè)的會計處理

借：固定資產(chǎn)——建筑工程

應交稅費——應繳增值稅（待認證抵扣增值稅）

貸：應收賬款——發(fā)包方工程款

借：應交稅費——應繳增值稅（待認證抵扣增值稅）

貸：應交稅費——應繳增值稅（增值稅銷項稅額）

下面分別以房地企業(yè)開盤前和開盤后的以房抵工程款為例,進行實證分析:

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的開發(fā)項目“福滿家苑”分二期進行開發(fā)，第一期工程在2019年4月12日領(lǐng)取了《商品房預售許可證》。甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年12月20日與建筑施工企業(yè)簽訂了“以房抵債協(xié)議”，協(xié)議約定如下：

（1）第一期項目總建筑面積為5萬平米，房地產(chǎn)公司將其中1萬平米建筑面積的開發(fā)產(chǎn)品以14000元/平米(含增值稅)的平均價抵償應付建筑施工企業(yè)工程款15000萬元（含增值稅），剩余1000萬元（含增值稅）的工程款于本協(xié)議簽訂之日起5天之內(nèi)付清。后期發(fā)生的建筑工程款仍按照原工程承包合同約定的工程進度及支付時間履行付款義務及承擔違約責任。

（2）甲房地產(chǎn)有限公司將第一期項目中1萬平米建筑面積的開發(fā)產(chǎn)品用于抵建筑施工企業(yè)的工程款，在建筑施工企業(yè)找到實際購房人時，由甲房地產(chǎn)有限公司與實際購房人簽訂商品房銷售合同，購房款全額用于償還拖欠建筑施工企業(yè)工程款，實際售價超過14000元/平米的部分，作為甲房地產(chǎn)有限公司延期支付建筑施工企業(yè)工程款項的利息，歸建筑施工企業(yè)所有。在截止開盤后的2019年7月，甲房地產(chǎn)有限公司賬面上的“其他應付款——建筑施工企業(yè)”科目貸方余額為14000萬元。根據(jù)以上協(xié)議，甲房地產(chǎn)有限公司應如何進行財務和稅務處理？

2、甲房地產(chǎn)有限公司的財務處理（單位：萬元）

（1）甲房地產(chǎn)有限公司于2019年12月20日與建筑商簽訂以房抵債協(xié)議時，根據(jù)協(xié)議及付款憑證，財務處理如下

借：應付賬款——建筑商15000

貸：其他應付款——建筑商14000（開盤之前抵的工程款相當于誠意金）

銀行存款1000

（2）開盤后，甲房地產(chǎn)有限公司與建筑商找到的實際購房人簽訂商品房買賣合同，收取價款時

借：銀行存款14000

貸：預收賬款14000

預繳增值稅時的賬務處理：

借：應交增值稅——預繳增值稅385.32【14000÷（1+9%）】×3%

貸：銀行存款385.32

房地產(chǎn)企業(yè)收取建筑商找到的實際購房人支付的購房款后，支付給建筑企業(yè)的賬務處理：

借：其他應付款——建筑商14000（開盤之前抵的工程款相當于誠意金）

貸：銀行存款14000

3、甲房地產(chǎn)有限公司的稅務處理

（1）增值稅納稅義務時間的法律依據(jù)

財稅〔2016〕36號附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十一條規(guī)定：“增值稅納稅義務發(fā)生時間為：（一）納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

（2）甲房地產(chǎn)有限公司賬面上的“其他應應付款——建筑施工企業(yè)”科目貸方余額為14000萬元的稅務處理

由于本案例中的A房地產(chǎn)公司與建筑企業(yè)簽訂的“以房抵工程款協(xié)議書”的時間（2018年12月20日）發(fā)生在領(lǐng)取《商品房預售許可證》的時間（2019年4月12日）之前，因此，A公司于2018年12月20日與建筑商簽訂以房抵債協(xié)議在法律實質(zhì)上沒有構(gòu)成“銷售不動產(chǎn)”的行為，以房抵債14000萬元沒有發(fā)生應用增值稅的納稅義務時間。但是過了開盤時間（即房地產(chǎn)公司取得《商品房預售許可證》的時間），在甲房地產(chǎn)公司賬面上的“其他應應付款——建筑商”科目貸方余額為14000萬元要不要申報繳納增值稅呢？要分以下兩種情況處理：

第一，如果該“以房抵債協(xié)議”中約定抵債的房號、樓層和建筑面積的房屋在當?shù)亟ㄔO(shè)委員會或建委的網(wǎng)站上進行了備案（或網(wǎng)簽），則甲房地產(chǎn)有限公司賬面上的“其他應應付款——建筑施工企業(yè)”科目貸方余額14000萬元，必須向當?shù)刂鞴芏悇詹块T,申報交增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

第二，如果該“以房抵債協(xié)議”中約定抵債的房號、樓層和建筑面積的房屋沒有在當?shù)亟ㄔO(shè)委員會或建委的網(wǎng)站上進行了備案（或網(wǎng)簽），則甲房地產(chǎn)有限公司賬面上的“其他應應付款——建筑商”科目貸方余額14000萬元，沒有產(chǎn)生納稅義務時間，不需要向當?shù)刂鞴芏悇詹块T申報繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)收到建筑商找到的實際購房人支付的購房款后的稅務處理

房地產(chǎn)企業(yè)收到購房者支付14000萬元時，在不動產(chǎn)所在地按照預收款的3%預繳增值稅，開具“備注欄”載明“不征稅”字樣的增值稅普通發(fā)票（其實相當于收據(jù)，不是辦理不動產(chǎn)的增值稅發(fā)票）。施工企業(yè)給予房地產(chǎn)企業(yè)開具9%的增值稅專用發(fā)票。

1、案情介紹

甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目“福滿家苑”分二期開發(fā)，第一期建筑工程于2019年4月12日領(lǐng)取《商品房預售許可證》。將于2019年6月完工。A公司于2019年9月20日與建筑商簽訂了“以房抵債協(xié)議”，并在當?shù)亟ㄎW(wǎng)上進行了備案，協(xié)議約定：

（1）甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將其開發(fā)的15套住房，用于抵其拖欠建筑施工企業(yè)的工程款3000萬元，建筑施工企業(yè)將抵債而來的15套商品房用于職工宿舍。

（2）甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以“福滿家苑”一棟樓的一層、二層，抵減銀行5000萬元貸款。

以上項目是新項目，按照一般計稅方法計征增值稅，根據(jù)以上抵債協(xié)議，甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應如何進行財務和稅務處理的？

2、甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財務處理（單位為：萬元）

（1）甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其開發(fā)的15套住商品房用于抵其拖欠建筑施工企業(yè)3000萬元的工程款的賬務處理如下：

借：應付賬款——建筑施工企業(yè)3000

貸：預收賬款3000

預繳增值稅時的賬務處理：

借：應交增值稅——預繳增值稅82.57【3000÷（1+9%）】×3%

貸：銀行存款82.57

（2）甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與某銀行簽訂《以商品房抵頂銀行貸款合同》，以“福滿家苑”一棟樓的一層、二層抵銀行5000萬元貸款的賬務處理如下：

借：長期借款——某某銀行5000萬元

貸：預收賬款5000萬元

預繳增值稅時的賬務處理：

借：應交增值稅——預繳增值稅137.62【5000÷（1+9%）】×3%

貸：銀行存款137.62

3、甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務處理

根據(jù)國家稅務總局公告2016年第18號第二節(jié)第10條、11條和12條有關(guān)預繳稅款的規(guī)定，一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預繳稅款。

因此，根據(jù)以上政策規(guī)定和分析，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的以房抵工程款和抵銀行貸款必須視同銷售進行稅務處理。3000萬元和5000萬元在簽訂協(xié)議并在當?shù)亟ㄎW(wǎng)上備案后必須依法預繳增值稅，預繳土地增值稅和按照計稅毛利潤申報繳納企業(yè)所得稅。

來源：肖太壽博士說稅

作者：肖太壽