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喜馬拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。 今天我們來講一講中國的城市化和未來城市的分化問題，這個課題我覺得要分兩講來講，為什么？因?yàn)槲矣X得意義非常重大，它是一個關(guān)于在中國的城市化和城市的分化，以及上億人口落戶導(dǎo)致的加速分化這種大背景下的大課題，牽涉到我們每個人和每個城市未來的命運(yùn)，比如我們未來要到哪里去投資，哪里去置業(yè)，哪里去創(chuàng)業(yè)，哪里去發(fā)展最有前景，都跟這個過程緊密相關(guān)。 尤其是那些之前沒有抓住在北上廣深一線城市落戶的機(jī)會的朋友，那么今后可能還會有一個不小的機(jī)會，所以這個主題的意義足夠重大。我把這個過程比喻成“第三次投胎”：一個人出生是第一次投胎，上大學(xué)之后選擇一個城市就業(yè)可能是第二次投胎，現(xiàn)在可能隨著整個中國城市的發(fā)展和分化，每個人可能還要選擇第三次投胎。 首先，大的背景是整個中國的城市化也發(fā)生過三次大的浪潮。第一波浪潮主要是靠行政級別，就是直轄市、省會城市或者地級市縣城，它們之間會有明顯的區(qū)別，后來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我們看很多一些沿海發(fā)達(dá)省份的地級市甚至小縣城的經(jīng)濟(jì)水平可能會超過一些偏遠(yuǎn)地方的一些省會城市，自己發(fā)展起來了，而現(xiàn)在，我覺得整個中國大的城市圈形成了第三波浪潮。 我們先回顧一下過去的三波浪潮，第一波是主要靠政策，國家給你什么政策，給什么級別就行；第二波政策是每個城市靠自身發(fā)展，具體說主要就是靠吸引外來投資；那么第三波浪潮，眼下比較明顯的出路是要靠人口，要靠搶人口紅利，靠人口基礎(chǔ)來做大城市。 其實(shí)推動整個中國這么多年來波瀾壯闊的偉大變革，我覺得是兩個最基本的動力，一個是改革開放帶來的國際化，第二就是工業(yè)化帶來的城市化。國際化帶來了分工，我們的人民比較勤勞，東西就可以賣到國外去，這是靠外貿(mào)出口這輛馬車。另外就是靠這種工業(yè)化帶來的城市化，城市因此也迅速發(fā)展起來。 而城市的發(fā)展就帶動各行各業(yè)的百業(yè)興旺，整個中國現(xiàn)在的城市化進(jìn)程應(yīng)該說是到了一個高潮階段，百年未有之變局。我們在這個背景下來看，國家現(xiàn)在基本上目前形成了三大城市群的格局，大家都知道，一個是京津冀，一個是珠三角，然后還有一個以上海為中心的長三角。 這三大城市群顯然已經(jīng)具有扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)根基，即使沒有政策也會往上走，但是國家顯然不滿足于三大城市群的布局，這么大一個國家，只靠三個城市群來帶動顯然還不夠，所以國家現(xiàn)在有個九大中心城市布局：北京、上海、天津、重慶、廣州、成都、武漢、鄭州和西安。 大家注意，這九大中心城市還不包括深圳、杭州、蘇州這些大家心目中的中心城市，還有很多城市在往九大中心城市里擠，試圖通過自身的力量變成中心城市，所以這就是目前整個中國城市的演變現(xiàn)狀。 如果用三句話來說明我今天想講的三部分內(nèi)容，第一部分內(nèi)容，我要講的就是中國正在進(jìn)行的城市化，這可能沒有我們想象的空間那么大；第二部分內(nèi)容是中國正在進(jìn)行的城市分化，帶來的變化非常大；第三部分內(nèi)容我會再講一講中國城市的加速分化，就是最近的1億非戶籍人口到城市落戶所帶來的問題。 我們可以經(jīng)常會聽到國內(nèi)很多專家學(xué)者都在講中國的城市化問題，并且認(rèn)為城市化是中國房價的堅(jiān)實(shí)支撐。比如說著名的地產(chǎn)專家任志強(qiáng)，他判斷中國房價會永遠(yuǎn)漲的邏輯之一就是中國的城市化進(jìn)程還有20年，我看他的數(shù)據(jù)就是中國城市化不到40%，所以我們要建設(shè)到發(fā)達(dá)國家百分之七八十的比例，還有30個多個百分點(diǎn)要去努力，哪怕一年提高一兩個點(diǎn)，房地產(chǎn)也還有二三十年大規(guī)模發(fā)展的前景。 我們也看到很多這些地方的城市領(lǐng)導(dǎo)，他可能不這樣看，他覺得我這地方城市化率已經(jīng)很高了，我看中國80%的城市都是超過了50%的城市化率，當(dāng)然我們會看到誤差，關(guān)于城市化的誤差在15%左右，這個誤差比例是比較大的。 還有我的一位朋友李鐵，他是研究整個中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的，我看他所引用的城市化數(shù)據(jù)也是偏低的。他曾說過中國有2.8億的存量農(nóng)民工，如果70%要建成，差不多還要要兩個運(yùn)行，這還不算這個是流動這些農(nóng)民工，所以差不多有三個就有一人還要住房。 這些說法就是比較多，但是我覺得這里面有幾個問題需要給大家去澄清一下。城市化這里邊有三個城市化，第一個城市化是戶籍的城市化，這可能是比例現(xiàn)在是偏低的，所以我們現(xiàn)在就是要推進(jìn)1億人口來進(jìn)城來解決這個問題，所以城市化如果通過戶籍來解決的話，不需要二三十年，可能發(fā)一紙文件一兩個月就搞定了，毫不費(fèi)力就能把城市化率提高到80%。 第二是工作的城市化。國家統(tǒng)計局目前統(tǒng)計常住人口時，只統(tǒng)計在這個城市每年居住半年以上的，就是說在城市常住半年以上的戶籍人口加上這半年以上，再減去流出半年以上的人口來做常住人口的指標(biāo)，相對來說應(yīng)該說它是把很多一些不確定的東西模糊了一下，目前國家用的城市化率基本上是用這個指標(biāo)來衡量的，這個數(shù)據(jù)大概是2016年城鎮(zhèn)人口是8億，大概是57%點(diǎn)多，不到8億，到2018年我估計應(yīng)該是8億多一點(diǎn)，所以按照這個口徑來算，城市化率我估計差不多接近60%了。 而實(shí)際上我們今天來談的，或者是我們這么多人要談的是最重要的指標(biāo)是居住的城市化或者住房的城市化，就我們到在城市里到底有沒有房子。所以我們看出很多人的說法有很大的問題，他們說中國還有多少人要買房的，什么1億、2億、3億的都是通過城市化率來倒推出來的，如果城市化率要達(dá)到70%，還有百分之幾十的人口還需要買房，最后推出還要建多少房子。 我覺得這是一個“鄭人買履”的做法，你本來就可以統(tǒng)計能有多少房子是吧，我們不如回歸到本身居住的城鎮(zhèn)化，我看我們到底有多少城市人口、常住人口，我們到底建了多少房子，我們用這類比例關(guān)系就很簡單，就是拿自己的腳直接來量你買多大的鞋子，沒必要去跑回家去找把尺子再來算城市化比例，把標(biāo)準(zhǔn)模糊的標(biāo)準(zhǔn)再拿過來去買鞋子。 這種做法部分其實(shí)因?yàn)檎麄€中國的不動產(chǎn)登記還沒完成，所以整個中國的城市到底有多少套房子，專家也不能確定，比如現(xiàn)在說中國的存量房是252萬億平方米怎么來的？大部分都是根據(jù)人均住房面積33平米給猜出來的。前年是萬科他們是想要更加真切的數(shù)據(jù)，他們成立了一個研究小組，去做了一些調(diào)研，最后得出來城市人戶均人口擁有套房是1.2套，這個數(shù)據(jù)應(yīng)該說是可信的。 不過，即使我們沒有存量的標(biāo)準(zhǔn)，但是我們大概還有一套增量對增量的標(biāo)準(zhǔn)給算出來這個城市房子的稀缺程度，就是每年大概有多少人進(jìn)城，每年我們能夠建多少房子。假如我們過去的房子是都有人住，是個大概平衡的狀態(tài)，我們再看看每年到底有多少人進(jìn)城，我們每年還能夠開工多少房子，過去大概每年新增的城市常住人口大概是2200萬左右，過去幾年我們看了每年新開工的住宅大概是12億平米。 我看到之前的數(shù)據(jù)，大概是正在施工的有49億平米庫存，還有大概六七。這里面我們可以得出一個基本的東西，比如說如果1億人口要進(jìn)城，大概還需要多少房子，如果按照人均住房面積33平米來計算，那就需要是33億是吧？33億平米，我們要建多長時間？剛才我說了，現(xiàn)我每年開工大概是12億平米，如果是一年近2200萬，我們每年需要建多少房子呢？我們總量還需要建大概7億平米，而我們現(xiàn)在每年新開工的是12億平米左右。大家應(yīng)該就能看出總量之間的關(guān)系了，就是總量上是夠的，但是現(xiàn)在更重要的問題是城市的分化，不同的城市正在發(fā)生一個巨大的變化。 好，因?yàn)闀r間關(guān)系，我們今天這一講就講到這里。下一講我會給大家講正在進(jìn)行的城市分化，這個變化很大，感謝你的收聽，請接著收聽我們的下一講。 |
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