鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)

1月18日下午，由中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心·中國網(wǎng)地產(chǎn)主辦的“第九屆地產(chǎn)中國論壇暨2017中國房地產(chǎn)年度紅榜頒獎(jiǎng)典禮”上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)指出，未來，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)生六大方面的轉(zhuǎn)變：第一，市場(chǎng)將從快速轉(zhuǎn)換為慢速發(fā)展，由交易量、交易額、房價(jià)快速增長的時(shí)代向中低速時(shí)代轉(zhuǎn)移；第二，整個(gè)行業(yè)將從新房為主的時(shí)代向二手房為主的時(shí)代遷移；第三，由購到租的轉(zhuǎn)變，租賃市場(chǎng)是未來很長時(shí)間內(nèi)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)品類里面唯一一個(gè)還有紅利的市場(chǎng)；第四，人們對(duì)房屋的需求將從數(shù)量時(shí)代向品質(zhì)時(shí)代轉(zhuǎn)移，全品類的人口、全生命周期的需求都在不同程度的品質(zhì)化；第五，從線下到線上的轉(zhuǎn)變，互聯(lián)網(wǎng)是最終的牽引力和指揮棒，會(huì)指引整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的最終發(fā)展格局；第六，以開發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)鏈將向以運(yùn)營為主的產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，未來在運(yùn)營領(lǐng)域一定會(huì)產(chǎn)生千億級(jí)別的公司，且首先可能就在租賃運(yùn)營領(lǐng)域。

以下為楊現(xiàn)領(lǐng)發(fā)言內(nèi)容精編：

2018年是非常特殊的年份，首先它是中國房地產(chǎn)20周年，也是改革開放40周年，同時(shí)也是十九大之后精神得到貫徹落實(shí)的第一年，同時(shí)還是“十三五”規(guī)劃承上啟下的一年，所以2018年作為這么多個(gè)因素疊加，有很多轉(zhuǎn)變。

站在今天的角度看未來一段比較長的時(shí)間，我認(rèn)為中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)經(jīng)歷六個(gè)比較大的轉(zhuǎn)變。

第一個(gè)轉(zhuǎn)變，無論是房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)消費(fèi)還是房價(jià)，總體上從高速的增長或者中高速增長進(jìn)入一個(gè)中低速甚至低速增長區(qū)間。市場(chǎng)從快到慢，背后核心就是投資銷售房價(jià)由快速增長進(jìn)入中低速甚至慢速增長，但是背后還有好幾個(gè)核心的動(dòng)力和原因。

第一，整個(gè)中國住房需求1998年以來的嚴(yán)重供給不足、存量不足問題今天已經(jīng)得到緩解，指標(biāo)就是戶均住房套數(shù)是大于1，人均住房面積大于36.6平，中國已經(jīng)總體告別了總量短缺的階段。這是第一個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

第二，人口從原來農(nóng)村向城市流動(dòng)，轉(zhuǎn)向了城市與城市之間的雙向流動(dòng)。我們最近用美團(tuán)的數(shù)據(jù)，一起跟美團(tuán)做了研究。美團(tuán)的數(shù)據(jù)表明，北京的人口離開了，到了上海，上海的人口如果離開，大概率會(huì)選擇北京或者杭州，如果北京和上海的人口都離開了，可能是去深圳、廣州、杭州這些重點(diǎn)二線城市。背后暗含的規(guī)律是，中國1998年以來，人口由農(nóng)村向城市的單向互動(dòng)，變成了大城市和大城市之間以及二線城市之間的雙向流動(dòng)。所以人口已經(jīng)不再是一個(gè)增量的擴(kuò)張，而是存量的移動(dòng)。二線城市在通過人才的吸引政策來做人才爭(zhēng)奪，可以看到邏輯是人口增量浪潮結(jié)束，就意味著數(shù)量型的擴(kuò)張、房價(jià)的高速增長、銷售的高速增長，基本趨于減緩。

第三，從加杠桿到去杠桿，2017年的時(shí)候，我們的新增住房貸款大概不到4萬億，但是2016年的時(shí)候大概是接近6萬億，所以杠桿率的增速已經(jīng)在下降。今年加杠桿的主題都是三四線，一二線基本是在去杠桿。我們可以看到鏈家的貸款成數(shù)指標(biāo)，今年使用貸款的人在減少，貸款率在下降。今年北京平均買房貸款的比率只有35%，一百萬的房子平均貸款35萬，已經(jīng)比較低了，往后會(huì)繼續(xù)低，因?yàn)殡S著貸款額度的緊張，特別是放款周期的延長，使得放款趨勢(shì)在2018年以及未來時(shí)間里都會(huì)繼續(xù)。

這三個(gè)動(dòng)力帶來的結(jié)果就是由快到慢。

第二個(gè)轉(zhuǎn)變，由新房到二手房的轉(zhuǎn)變，以新房為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)慢慢向二手為主的產(chǎn)業(yè)在發(fā)展。背后還是一樣有幾個(gè)核心趨勢(shì)。

第一，市場(chǎng)端，二手房市場(chǎng)在上漲。首先，從北京、上海、深圳、廣州二手房交易量與新房交易量的比例來看，雖然2017年在嚴(yán)厲的調(diào)控之下市場(chǎng)成交下滑，但二手房交易量還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新房。北京最高，二手房交易是新房的3.3倍，去年有15萬個(gè)左右的家庭通過二手房實(shí)現(xiàn)了住房的需求，但是只有5萬左右是通過新房實(shí)現(xiàn)的。此外，2017年，全國超過24個(gè)城市的二手房交易量總體大于新房，就是越來越多的市場(chǎng)開始進(jìn)入二手房時(shí)代。

第二，整個(gè)二手房市場(chǎng)形成了一批行業(yè)的參與者，行業(yè)的力量正在發(fā)展壯大，就是說形成了一批以直營連鎖為主的品牌化、專業(yè)化、規(guī)范化的機(jī)構(gòu)，有直營的品牌、有加盟的品牌，無論是鏈家還是我愛我家，品牌正在規(guī)范化和專業(yè)化的路上發(fā)展，而且兩家公司已經(jīng)上市。這是行業(yè)中出現(xiàn)的典型代表性力量，開始變得規(guī)范、變得專業(yè)，甚至變成了上市公司。

第三，行業(yè)形成了一批職業(yè)化的服務(wù)階層，這個(gè)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)都在改進(jìn)；二手房行業(yè)目前全國大約有150萬經(jīng)紀(jì)人，今年北京的經(jīng)紀(jì)人大概10萬人左右，而且平均從業(yè)年齡是全國最長的，鏈家北京的二手房經(jīng)紀(jì)人從業(yè)年限今天是33個(gè)月，全市場(chǎng)平均大概20多個(gè)月。

這個(gè)行業(yè)的從業(yè)年齡在上漲，人在職業(yè)化，這是非常明確的趨勢(shì)。盡管這個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)等各方面還有非常大的提升空間，但實(shí)際上過去幾年，我們?cè)隽扛倪M(jìn)、邊際的改善速度已經(jīng)非?？炝恕?/p>

第三個(gè)轉(zhuǎn)變，由購到租的轉(zhuǎn)變。租賃市場(chǎng)是未來很長時(shí)間內(nèi)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)品類里面唯一一個(gè)還有紅利的市場(chǎng)，具體的紅利表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

第一，租金紅利。目前，租賃市場(chǎng)的租金漲幅是持續(xù)而穩(wěn)定的，且這個(gè)趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。2017年，中國主流二線和一線市場(chǎng)租金基本都在漲，最快的是北京和杭州，漲幅大概取決于人均收入水平。租金漲幅跟收入漲幅之間有一個(gè)穩(wěn)定的比例關(guān)系，一線城市這個(gè)比例大約在1.2到1.5，二線在1到1.2，三線城市基本在1以下或者是負(fù)數(shù)。比如，收入漲10%，收入彈性如果是1.5的話，租金漲幅就是15%。

第二，B2C的紅利。未來會(huì)有一批機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化的機(jī)構(gòu)會(huì)崛起，這些有品牌、有服務(wù)、有運(yùn)營能力的B2C機(jī)構(gòu)會(huì)崛起。

第三，運(yùn)營的紅利。租賃產(chǎn)業(yè)鏈歸根結(jié)底價(jià)值原點(diǎn)和價(jià)值歸宿點(diǎn)都只能是且唯一是運(yùn)營，沒有運(yùn)營什么都不是。今天所有的開發(fā)商都進(jìn)入了租賃產(chǎn)業(yè)鏈，拿了很多房子。但實(shí)際上，房子的管理、房子的租后運(yùn)營服務(wù)才是最難的。因?yàn)殚_發(fā)商講的是高周轉(zhuǎn)，房子賣出去之后沒關(guān)系，但是做租賃的話，房子建好了，這個(gè)事才開始，因?yàn)榱鶄€(gè)月就要轉(zhuǎn)型。所以整個(gè)租賃的周轉(zhuǎn)、租賃的運(yùn)營服務(wù)、租賃的庫存管理更復(fù)雜。

總體上租賃還有很大的增量需要我們?nèi)タ紤]。今天我們認(rèn)為大家對(duì)租賃的思考還處在比較早期的階段。中國的租賃需求是全品類的，今天我們只滿足了青年、白領(lǐng)人群的需求，還有非常多的需求沒有滿足，比如兩億流動(dòng)人口的床位需求，還有很多單身高收入人群的整租需求、很多帶小孩家庭的品質(zhì)租賃需求。大量的流動(dòng)人口中越來越多是夫妻家庭一起流動(dòng)，而且愿意租賃更長的時(shí)間，但是他們今天沒有得到很好的照顧、沒有得到很好的服務(wù)。

所以，市場(chǎng)還有非常多的空白點(diǎn)，租賃未來的戰(zhàn)場(chǎng)是比較大的，核心就是一個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：GMV。

2017年來算，我們的GMV三大戰(zhàn)場(chǎng)，新房GMV交易額是11萬億，二手房是6萬億，租賃是1.5萬億不到。未來這個(gè)結(jié)構(gòu)一定會(huì)變成，比如未來五年，新房大概會(huì)保持在8到10萬億之間，二手房會(huì)做到10萬億以上，租賃會(huì)是2到3萬億，這個(gè)趨勢(shì)是非常明確的，各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)品類的細(xì)分市場(chǎng)都有很大的發(fā)展空間。

此外，我們今天的租賃還有很大問題，比如租房面積很低、房子很破、商品房占比低、配套服務(wù)不好、租約太短、環(huán)境差等等，還有非常多的痛點(diǎn)亟待去解決。

第四個(gè)轉(zhuǎn)變，從數(shù)量到品質(zhì)，各類人群今天都面臨著對(duì)品質(zhì)的追求。

我們最近做了一個(gè)全國鏈家經(jīng)紀(jì)人的調(diào)研，大概調(diào)研了兩萬個(gè)經(jīng)紀(jì)人，分別在30個(gè)城市。調(diào)研的核心結(jié)論是，我們經(jīng)紀(jì)人所接觸的客戶，首次置業(yè)需求三個(gè)城市平均37%，換房改善需求46.7%。也就是說，在我們所覆蓋的30個(gè)重點(diǎn)城市里，中國的主要消費(fèi)者已經(jīng)整體上進(jìn)入了以換房改善為主的需求的階段。改善、換房才是剛需。所以，這種新剛需的釋放，是過去兩年支撐整個(gè)房地產(chǎn)周期的最核心動(dòng)力。無論是新房，還是二手房，都在進(jìn)行改善。改善需求的釋放，無論是三四線還是一二線基本都這樣。

改善和換房需求比例最高的是北京、上海，還有其他的重點(diǎn)二線城市，我們整體上進(jìn)入了以品質(zhì)為導(dǎo)向的市場(chǎng)環(huán)境里。但是總體上，無論是二手還是新房，實(shí)際上我們作為產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)階層，并沒有能夠做好準(zhǔn)備來迎接品質(zhì)時(shí)代的到來。比如整個(gè)開發(fā)端的產(chǎn)業(yè)鏈，還是以規(guī)模為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)，二手房也是一樣，包括北京二手房，還有很多房子房齡都在30年以上，20年、30年房齡的超過30%，如果不能被改造、不能進(jìn)入可循環(huán)再生的供應(yīng)體系里，就無法滿足我們對(duì)品質(zhì)的需求。我們需要給這些老的房子裝上電梯，做好車位，重新做綠化。但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈和政策規(guī)范還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有建立起來。

總體上，整個(gè)產(chǎn)業(yè)關(guān)于二手房、關(guān)于房屋的改造、關(guān)于新房的豪宅化、好宅化的建設(shè)，我們今天都沒有標(biāo)準(zhǔn)。此外，土地政策也沒能很好保障，土地政策上我們明明知道市場(chǎng)的主流需求是改善，但實(shí)際上土地供應(yīng)越來越多的都是供應(yīng)租賃、共有產(chǎn)權(quán)房。這種類型的供應(yīng)，在未來是不是能夠滿足市場(chǎng)這樣的需求，今天是不太確定的。

所以在一個(gè)以品質(zhì)為主導(dǎo)的時(shí)代，我們的政策、企業(yè)家和我們的行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施怎么樣去建設(shè)，這是一個(gè)很大的命題。

第五個(gè)轉(zhuǎn)變，從線下到線上的轉(zhuǎn)變，這是最核心的轉(zhuǎn)變。

我一直認(rèn)為中國未來長期的房地產(chǎn)格局總體上取決于未來兩個(gè)十億人：一是十億的線下網(wǎng)絡(luò)，就是十億的人口；一是十億的線上網(wǎng)絡(luò)，十億的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)民。他們會(huì)決定整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的長期的趨勢(shì)。

消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)上的訪問深度會(huì)越來越深，對(duì)信息內(nèi)容的需求會(huì)越來越大，帶來幾個(gè)核心指標(biāo)的變化。

一是用戶訪問的深度、訪問的時(shí)長會(huì)變長，用戶的瀏覽頁面會(huì)增多，每一個(gè)成交所對(duì)應(yīng)的PV數(shù)量會(huì)爆發(fā)式增長。所以有品質(zhì)的信息、有品質(zhì)的內(nèi)容，會(huì)大大改進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)的體驗(yàn)。這個(gè)趨勢(shì)是不可逆轉(zhuǎn)的，就是消費(fèi)的內(nèi)容、深度、時(shí)長都在變長；

二是消費(fèi)者時(shí)間在前置化。消費(fèi)者在到達(dá)售樓處之前，跟你的職業(yè)顧問說話之前，他已經(jīng)在線上看了兩到三個(gè)月，所以他一定會(huì)在各種各樣的互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站上學(xué)習(xí)，在深度訪問房源信息和與交易相關(guān)的其他信息。當(dāng)他找到你的時(shí)候，在交易之前，他已經(jīng)為互聯(lián)網(wǎng)深深的牽引。這就是消費(fèi)者今天已經(jīng)前置化的在消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)，所以你的客戶實(shí)際上已經(jīng)有很大的比例在線上，但我們可能不太知道；

三是越來越多的用戶實(shí)際上成為信息和內(nèi)容的生產(chǎn)者，互聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)未來的信息的生產(chǎn)從PGC時(shí)代到UGC時(shí)代，參與內(nèi)容生產(chǎn)，參與房源發(fā)布。消費(fèi)者在越來越多的給自己的房源寫點(diǎn)評(píng)，自己參與信息生產(chǎn)，自己主動(dòng)從線上發(fā)起咨詢、發(fā)起聊天，比如我們看到IM咨詢量在快速增長。基本上消費(fèi)者都在通過手機(jī)端的工具跟他的置業(yè)顧問做大量交互，這就是主動(dòng)消費(fèi)時(shí)代的來臨。

第六個(gè)轉(zhuǎn)變，是從開發(fā)到運(yùn)營的轉(zhuǎn)變。目前，整個(gè)中國的上市公司分布里，都是以開發(fā)商為主的，但未來肯定是要轉(zhuǎn)變的。今天美國的上市公司，房地產(chǎn)領(lǐng)域，長租公寓占比8%，長租公寓里面有10家上市公司，還有做酒店的、辦公的、醫(yī)療健康的、個(gè)人倉儲(chǔ)的、監(jiān)獄運(yùn)營的，因?yàn)槊绹墓EITs、監(jiān)獄REITs、醫(yī)療等等各個(gè)方面都發(fā)展得非?？臁Ｋ?，我們發(fā)現(xiàn)基本所有美國重要的監(jiān)獄都是上市公司，我相信他們的服務(wù)體系也非常好。這會(huì)為整個(gè)產(chǎn)業(yè)提供各種各樣的運(yùn)營類設(shè)施。

今天大量的開發(fā)商正在做租賃業(yè)務(wù)、物業(yè)業(yè)務(wù)，而且有人開始做中介業(yè)務(wù)。從總體上講，我相信未來中國企業(yè)會(huì)像日本最大的三家公司，三井、積水和大和，這是日本發(fā)展非常不錯(cuò)的公司。比如三井是日本最大的開發(fā)商，也是日本最大的租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)，還是日本最大的金融REITs發(fā)行方，還是物業(yè)管理公司、中介公司，有非常多元化、多品類的業(yè)務(wù)。運(yùn)營能力、開發(fā)能力、資管能力都比較強(qiáng)。中國的開發(fā)商會(huì)慢慢向這樣轉(zhuǎn)變，向多元化、向運(yùn)營為主的能力發(fā)展。在未來也許不到五年，中國會(huì)在運(yùn)營類領(lǐng)域一定會(huì)出現(xiàn)千億級(jí)別的公司，首先是租賃的運(yùn)營。