· 核心觀點(diǎn)：自8月25日“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入因城施策政策工具箱以來已近一個(gè)月，政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心明顯提振，但亦存在后勁邊際減弱、剛需接力不足的風(fēng)險(xiǎn)，有待政策繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。具體來看，新房市場(chǎng)情緒高漲，但受新房供應(yīng)減少、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，尚未反映在成交量上；二手房掛牌量大幅增加，成交明顯改善，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，整體情況好于期房。各能級(jí)城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，但改善時(shí)間能持續(xù)多久尚不確定，存在后勁邊際減弱、剛需接力不足的風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，為此可進(jìn)一步優(yōu)化前期市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策，更好滿足剛性需求。目前限制性政策調(diào)整優(yōu)化空間主要在一線城市，比如適當(dāng)降低首套房的房貸利率加點(diǎn)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

· 新房：

①新房市場(chǎng)情緒高漲。由于新房交易稅費(fèi)一般低于二手房，并且戶型大、房齡新等特點(diǎn)更契合“賣一買一”的改善型需求，成為本輪政策調(diào)整的受益市場(chǎng)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的新房來訪指數(shù)自9月以來快速拉升，近兩周已經(jīng)達(dá)到5月初以來的最高點(diǎn) ，說明新樓盤的市場(chǎng)情緒經(jīng)過了四個(gè)多月的低迷后出現(xiàn)了整體性回升。

②但由于過去兩年全行業(yè)拿地和開工縮減，新房供應(yīng)放緩，購(gòu)房者可選的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少。此外，期房交付風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響新房銷售，即購(gòu)房需求更多從新房轉(zhuǎn)向二手房、從期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房。

③受上述兩因素影響，新房市場(chǎng)成交量仍處于低位，二線城市整體好于一線城市。9月前20天，30個(gè)大中城市日均新房成交套數(shù)為3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。

④隨著政策契機(jī)和“金九銀十”旺季到來，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出現(xiàn)了邊際改善。第38周（9月11日-17日）新房上市面積較上周增長(zhǎng)77%，減輕了供給端約束，帶來了新房銷售的邊際好轉(zhuǎn)，新房成交套數(shù)環(huán)比上周增加17.1%，比去年同期增長(zhǎng)8.8%。

· 二手房：

①從供給端來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的調(diào)整鼓勵(lì)了“賣一買一”的置換需求，核心一二線城市周增掛牌量比8月周均增長(zhǎng)40%，其中京滬增幅接近90%。掛牌量增加不只代表二手房供給增加，也反映了需求的增長(zhǎng)，換房需求正在加速入市。

②從成交量來看，二手房整體好于新房，并且一線城市的存量房成交好于二線城市。截至17日，9月前三周10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交均值為1.24萬套，環(huán)比8月增長(zhǎng)5.5%，低基數(shù)下比去年同期增長(zhǎng)30.7%。其中，京滬比8月增長(zhǎng)近30%，8個(gè)二線城市中，除青島、成都外，其余6城均比8月進(jìn)一步下降。

③二手房?jī)r(jià)有所企穩(wěn)，但受掛牌量增加影響，房?jī)r(jià)難有明顯上行。根據(jù)70城樣本計(jì)算的周度二手房?jī)r(jià)來看，最新9月17日房?jī)r(jià)較8月底持平，整體來看二手房?jī)r(jià)格在政策出臺(tái)后逐步企穩(wěn)。分能級(jí)城市來看，一線城市房?jī)r(jià)在8月下旬快速?zèng)_高，9月3日比8月20日上漲3.8%；但隨著掛牌量增加以及市場(chǎng)情緒有所降溫，9月中上旬房?jī)r(jià)再度走弱，9月17日較3日下降1.9%。二線城市受二手房成交偏弱影響，房?jī)r(jià)仍在下行。

·展望：

①總的來看，不論新房還是二手房，本輪政策出臺(tái)后市場(chǎng)回暖的幅度目前還弱于年初小陽(yáng)春；并且市場(chǎng)表現(xiàn)依然分化，二手房好于新房，各能級(jí)城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。

②展望后續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的確定性較強(qiáng)，但改善時(shí)間能持續(xù)多久尚不確定，目前已經(jīng)出現(xiàn)后勁減弱、剛需接力不足的風(fēng)險(xiǎn)。政策發(fā)布之初，短期市場(chǎng)預(yù)期過高，無論是新房來訪指數(shù)還是一線城市二手房房?jī)r(jià)，都在9月初快速?zèng)_高。但近期新房來訪指數(shù)增速開始放緩；而二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)最強(qiáng)勁的一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過沖高后已開始環(huán)比下降，同時(shí)掛牌量大幅增加表明承接置換房的剛需可能仍然偏弱。

③活躍二手房市場(chǎng)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，政策可進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”規(guī)則，只有賣掉存量房，二套房才能認(rèn)定為首套，購(gòu)房門檻才會(huì)降低；并且，部分家庭需要賣掉存量房以回籠資金，這也是后續(xù)新房與二手房置換需求的主要來源。因此，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，而剛需對(duì)置換房的承接則是市場(chǎng)持續(xù)改善的源頭。為此，之前市場(chǎng)過熱階段的限制性政策仍有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化空間，主要集中在一線城市，比如適當(dāng)降低首套房的房貸利率加點(diǎn)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

· 風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果后勁邊際減弱、剛需接力不足；廣州調(diào)整后,其他一線城市會(huì)否跟進(jìn)具有不確定性；房地產(chǎn)市場(chǎng)下行超預(yù)期，政策也會(huì)進(jìn)一步變動(dòng)。

正 文

1. 8月下旬以來房地產(chǎn)政策密集調(diào)整

7月24日中央政治局會(huì)議指出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求”。

隨后，一系列調(diào)整優(yōu)化的政策在8月下旬開始密集推出。主要包括三方面，一是一線城市在內(nèi)各地全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；二是央行和金融監(jiān)管總局發(fā)文下調(diào)首套、二套首付比例下限至20%和30%，下調(diào)二套房貸利率下限至“5年期以上LPR+20基點(diǎn)”，并降低存量房貸利率；三是廣州、南京、武漢等一批重點(diǎn)城市先后優(yōu)化限購(gòu)政策。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，自9月初以來，已有近二十個(gè)重點(diǎn)城市放松限購(gòu)，政策利好不斷釋放。

市場(chǎng)信心在政策出臺(tái)后迅速提升。據(jù)中指研究院在9月4-6日的調(diào)研顯示, 新政后居民購(gòu)房信心改善明顯，其中北京、上海在政策出臺(tái)后，購(gòu)房意愿強(qiáng)于上月的受訪者占比提升超15個(gè)百分點(diǎn)，廣州、深圳提升幅度相對(duì)較小，分別提升7、10個(gè)百分點(diǎn)。

從8月25日“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入因城施策政策工具箱算起,至今已近一個(gè)月,這段時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)如何?

2. 政策出臺(tái)近一個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

自8月25日“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入因城施策政策工具箱以來已近一個(gè)月，政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)信心明顯提振。新房市場(chǎng)情緒高漲，但受新房供應(yīng)減少、期房交付風(fēng)險(xiǎn)等因素影響，尚未反映在成交量上；二手房掛牌量大幅增加，成交明顯改善，房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，整體情況好于期房。各能級(jí)城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的確定性已經(jīng)較強(qiáng)，但改善時(shí)間能持續(xù)多久尚不確定，存在后勁減弱、剛需接力不足的風(fēng)險(xiǎn)。促進(jìn)二手房市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，為此可進(jìn)一步優(yōu)化前期市場(chǎng)過熱階段出臺(tái)的限制性政策，更好滿足剛性需求。目前限制性政策調(diào)整優(yōu)化空間主要在一線城市，比如適當(dāng)降低首套房的房貸利率加點(diǎn)、調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

2.1.新房：市場(chǎng)情緒高漲，但受供給減少、期房交付影響，成交量改善滯后

新房市場(chǎng)情緒高漲。由于新房交易稅費(fèi)一般低于二手房，并且戶型大、房齡新等特點(diǎn)更契合“賣一買一”的改善型需求，成為本輪政策調(diào)整的受益市場(chǎng)。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的新房來訪指數(shù)自9月以來快速拉升，近兩周已經(jīng)達(dá)到5月初以來的最高點(diǎn)[1]，說明新樓盤的市場(chǎng)情緒經(jīng)過了四個(gè)多月的低迷后出現(xiàn)了整體性回升。

但由于過去兩年全行業(yè)拿地和開工縮減，新房供應(yīng)放緩，購(gòu)房者可選的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目減少。今年1-8月，100大中城市住宅用地的成交規(guī)劃建筑面積為1.78億平米，僅為2021年同期的46%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)節(jié)中，拿地情況直接決定后續(xù)開工強(qiáng)弱，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年前8個(gè)月商品住宅新開工面積為4.7億平，同樣只有2021年同期的46%。拿地和開工減少，新房供應(yīng)亦隨之放緩。以上海為例。上海30天滾動(dòng)的日均新開盤項(xiàng)目套數(shù)在8月31日前后只有292套，2010年以來長(zhǎng)期歷史均值為470套左右，2020年以來平均也有436套。中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)50城的新房上市面積在5-8月已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月處于近五年最低水平，只有2019-2021年的一半左右。

除供給減少外，期房交付風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)影響新房銷售，即購(gòu)房需求更多從新房轉(zhuǎn)向二手房、從期房轉(zhuǎn)向現(xiàn)房。隨著房企資金面惡化，近兩年市場(chǎng)對(duì)期房交付的擔(dān)憂加劇。這一擔(dān)憂的結(jié)果便是二手房替代新房、現(xiàn)房替代期房。今年前8個(gè)月，期房銷售面積較2021年同期減少43%，而現(xiàn)房則增長(zhǎng)15%；在新房銷售中，期房占比從2021年底的90%降至今年8月的83%，近7個(gè)點(diǎn)的份額被現(xiàn)房替代，除此之外還有相當(dāng)一部分期房需求被二手房替代，從而導(dǎo)致新房整體銷售減少。

受新增供給減少和期房交付風(fēng)險(xiǎn)的雙重影響，新房市場(chǎng)盡管情緒高漲，但成交量仍處于低位，二線城市整體好于一線城市。9月前20天，30個(gè)大中城市日均新房成交套數(shù)為3035套，比8月下降12.4%，比去年9月同期下降4.7%。一線城市的供給約束比二線更顯著，新房成交量環(huán)比下降10.5%，同比下降28.1%。二線城市由于供給約束更小，同時(shí)近期需求端放松力度更大，除“認(rèn)房不認(rèn)貸”外，另有武漢、西安等一批城市優(yōu)化限購(gòu)、調(diào)整首付比例，新房銷售情況表現(xiàn)更好。9月前20天，二線城市成交套數(shù)環(huán)比8月僅下降3.7%，同比增長(zhǎng)29%。

隨著政策契機(jī)和“金九銀十”旺季到來，部分城市加快了新房上市步伐，近期新房成交量也出現(xiàn)了邊際改善。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的64個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅供應(yīng)規(guī)模數(shù)據(jù)，第38周（9月11日-17日），全國(guó)重點(diǎn)城市取得預(yù)售證面積590萬平方米，較上周增長(zhǎng)77%[1]。新房加快上市，減輕了供給端約束，帶來了新房銷售的邊際好轉(zhuǎn)，第38周30大中城市新房成交套數(shù)環(huán)比上周增加17.1%，比去年同期增長(zhǎng)8.8%。

2.2. 二手房：整體好于新房，掛牌增加、成交改善、房?jī)r(jià)企穩(wěn)

從供給端來看，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的調(diào)整鼓勵(lì)了“賣一買一”的置換需求，核心一二線城市掛牌量大增。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，16個(gè)一二線城市第37周（9月4日-10日）的新增二手房掛牌量共有6.6萬套左右，較前周和8月周均分別增長(zhǎng)13%、40%。其中，一線城市增量明顯更多，4個(gè)一線城市新增掛牌量較8月周均增長(zhǎng)68%，并且京滬新增多于廣深，前兩者增幅近90%，后兩者僅為30%上下；二線城市新增掛牌量較8月周均增長(zhǎng)27%。掛牌量增加不只代表二手房供給增加，也反映了需求的增長(zhǎng)，換房需求正在加速入市。

從成交量來看，二手房整體好于新房，并且一線城市的存量房成交好于二線城市。從監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)一二線城市二手房成交量來看，截至17日，9月前三周成交均值為1.24萬套，環(huán)比8月增長(zhǎng)5.5%，低基數(shù)下比去年同期增長(zhǎng)30.7%。二手房成交整體情況要好于新房，不僅是因?yàn)樾路抗?yīng)減少，與期房交付風(fēng)險(xiǎn)也有一定關(guān)系。分能級(jí)來看，一線城市此前執(zhí)行限貸限購(gòu)更嚴(yán)格，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策調(diào)整后，所釋放的積壓換房需求也更多；同時(shí)隨著掛牌量增加，存量房市場(chǎng)的供給比新房市場(chǎng)更充足。具體來看，9月前三周環(huán)比8月，增速最高的是京滬，兩地增長(zhǎng)均近30%[1]，深圳增長(zhǎng)4.9%；二線城市成交量大多環(huán)比下降，青島、成都分別環(huán)比8月增長(zhǎng)6.7%、4.0%，其他6個(gè)城市包括南京、蘇州、杭州、廈門、東莞、南寧，成交量環(huán)比均在下降。

9月以來二手房?jī)r(jià)有所企穩(wěn)，但受掛牌量增加影響，房?jī)r(jià)難有明顯上行。根據(jù)70城樣本計(jì)算的周度二手房?jī)r(jià)來看，最新9月17日房?jī)r(jià)較8月底持平，整體來看二手房?jī)r(jià)格在政策出臺(tái)后逐步企穩(wěn)。分能級(jí)城市來看，一線城市房?jī)r(jià)在8月下旬快速?zèng)_高，9月3日比8月20日上漲3.8%；但隨著掛牌量增加以及市場(chǎng)情緒有所降溫，9月中上旬房?jī)r(jià)再度走弱，9月17日較3日下降1.9%。二線城市受二手房成交偏弱影響，房?jī)r(jià)仍在下行，9月17日較政策前的8月27日下跌0.3%，但跌幅較上月的1.2%有所收窄。三線城市受整體市場(chǎng)情緒帶動(dòng)，二手房?jī)r(jià)在近兩周小幅上行，9月17日較3日上漲0.5%。

2.3.活躍二手房是激活房地產(chǎn)市場(chǎng)的“關(guān)鍵一躍”，需求端政策仍有進(jìn)一步調(diào)整空間

總的來看，不論新房還是二手房，本輪政策出臺(tái)后市場(chǎng)回暖的幅度目前還弱于年初小陽(yáng)春；并且市場(chǎng)表現(xiàn)依然分化，二手房好于新房，各能級(jí)城市表現(xiàn)：京滬>廣深>二線城市>三四線城市。針對(duì)前一種分化，新房供給減少和期房交付風(fēng)險(xiǎn)是主要影響因素。后一種分化，則源于不同城市的住房需求差異。根據(jù)2020年第七次人口普查數(shù)據(jù)，我國(guó)三百多個(gè)地級(jí)市中，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)（人均GDP越高），人均住房越短缺。人均住房少于1間的地區(qū)可認(rèn)定為住房短缺，亦存在較大的需求空間。337個(gè)地級(jí)及以上城市中，4個(gè)一線城市的人均住房全部少于1間， 25.8%的二線城市少于1間，三四線城市則只有17.5%，可見能級(jí)越高的城市，住房需求空間越大。

展望后續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的確定性較強(qiáng)，但改善時(shí)間能持續(xù)多久尚不確定，存在后勁減弱、剛需接力不足的風(fēng)險(xiǎn)。政策發(fā)布之初，短期市場(chǎng)預(yù)期過高，無論是新房來訪指數(shù)還是一線城市二手房房?jī)r(jià)，都在9月初快速?zèng)_高。但近期新房來訪指數(shù)增速開始放緩；而二手房市場(chǎng)，表現(xiàn)最強(qiáng)勁的一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過沖高后已開始環(huán)比下降，同時(shí)掛牌量大幅增加表明承接置換房的剛需可能仍然偏弱。

活躍二手房市場(chǎng)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”。按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”規(guī)則，只有賣掉存量房，二套房才能認(rèn)定為首套，購(gòu)房門檻才會(huì)降低；并且，部分家庭需要賣掉存量房以回籠資金，這也是后續(xù)新房與二手房置換需求的主要來源。因此，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性恢復(fù)是激活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的“關(guān)鍵一躍”，而剛需對(duì)置換房的承接則是市場(chǎng)持續(xù)改善的源頭。

為進(jìn)一步激活市場(chǎng)良性循環(huán)，更好滿足剛性購(gòu)房需求，房地產(chǎn)需求端政策或仍有進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化空間。當(dāng)前三四線城市的限制性政策較少，二線城市經(jīng)過本輪調(diào)整后，可調(diào)整優(yōu)化的政策空間也已不大，未來政策重心仍在一線城市，要在維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)和更好滿足剛需之間取得平衡，或可調(diào)整以下兩方面。一是適當(dāng)降低首套房的房貸利率加點(diǎn)。四個(gè)一線城市中，除廣州房貸利率下限為L(zhǎng)PR外，北上深均有額外加點(diǎn)，分別在5年期LPR基礎(chǔ)上加55、35、30基點(diǎn)，較LPR-20基點(diǎn)的全國(guó)利率下限差距較大，可適當(dāng)小幅下調(diào)加點(diǎn)。二是與時(shí)俱進(jìn)調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。目前北京和上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)大致是10年前制定，北京為五環(huán)內(nèi)“單價(jià)<3.96萬元/平米”或“總價(jià)<468萬”，上海為內(nèi)環(huán)總價(jià)不超過450萬。經(jīng)過近十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，目前京滬兩地滿足普宅要求的住房均較少，這意味著剛需群體必須以非普宅標(biāo)準(zhǔn)承受更高的購(gòu)房門檻。

3. 風(fēng)險(xiǎn)提示

（1）政策效果后勁邊際減弱、剛需接力不足；

（2）廣州調(diào)整后,其他一線城市會(huì)否跟進(jìn)具有不確定性；

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)下行超預(yù)期，政策也會(huì)進(jìn)一步變動(dòng)。

注：本文來自德邦證券于2023年9月23日發(fā)布的《【德邦宏觀蘆哲&占爍】 地產(chǎn)政策優(yōu)化，效果如何？》，分析師：蘆哲S0120521070001；占爍S0120122070060