一、個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)涉及哪些稅

個(gè)人出租房產(chǎn)通常會(huì)涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。其中，增值稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)為月租金/(1+5%)，印花稅計(jì)稅依據(jù)為租賃合同所載租金收入總和，城建稅按實(shí)際繳納的增值稅按7%（市區(qū)）或5%（縣、鎮(zhèn)）計(jì)算繳納，教育費(fèi)附加則按3%或2%計(jì)算繳納。

二、各稅種對(duì)應(yīng)稅率及計(jì)算方法

※增值稅

個(gè)人將住房對(duì)外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)減按1.5%計(jì)算繳納（原適用稅率為5%）；個(gè)人將非住房（包括廠房、商鋪、寫(xiě)字樓、土地使用權(quán)、特殊資產(chǎn)等）對(duì)外出租的，增值稅按月租金/(1+5%)按5%計(jì)算繳納。

總結(jié)：租租房的，稅率有優(yōu)惠（1.5%）；租其他類型用房的，按正常稅率（5%）計(jì)收。

需要特別說(shuō)明的是，按照財(cái)稅【2016】36號(hào)文相關(guān)規(guī)定，個(gè)人發(fā)生應(yīng)稅行為的銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的，免征增值稅；達(dá)到起征點(diǎn)的，全額計(jì)算繳納增值稅。起征點(diǎn)的調(diào)整由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定。各個(gè)地區(qū)視具體備案情況，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有不同。

優(yōu)惠政策：個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)所取得的月租金收入不超10萬(wàn)元的，免征增值稅。

只是說(shuō)出租“不動(dòng)產(chǎn)”，沒(méi)有明確界定是住房還是非住房，意即都能享受。

【政策指引】

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）第四條

《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人（說(shuō)的就是“自然人”），采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。”

※城建稅

按實(shí)際繳納的增值稅按7%（市區(qū)）或5%（縣、鎮(zhèn)）計(jì)算繳納。

※（地方）教育費(fèi)附加

按計(jì)征的增值稅按3%計(jì)算繳納教育費(fèi)附加、按2%計(jì)算繳納地方教育費(fèi)附加。

※個(gè)人所得稅

根據(jù)新版《個(gè)人所得稅法》相關(guān)規(guī)定，個(gè)人出租房屋的，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率減按10%的稅率繳納個(gè)人所得稅；出租非住宅的，按財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。

總結(jié)：比照增值稅原理執(zhí)行。租租房的，個(gè)稅稅率有優(yōu)惠（10%）；租其他類型用房的，則按正常稅率（20%）計(jì)收。

在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，下列費(fèi)用允許稅前扣除：

①財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中所繳納的附加稅費(fèi)及印花稅；

②由納稅人實(shí)際承擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的修繕費(fèi)（以800元為限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完為止）；

③扣除完①+②項(xiàng)后的差額，與4000元進(jìn)行比較。4000元以下（含），減除費(fèi)用為800元；超過(guò)4000元的，減除20%。

特別規(guī)定：符合核定征收個(gè)人所得稅的自然人，應(yīng)納個(gè)稅=不含稅租金收入×核定征收率。

核定征收率各個(gè)地區(qū)有差異，具體需要納稅人與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥诌M(jìn)行溝通。

示例

老王對(duì)外出租了一套住房，月租金為5000元，四月份發(fā)生了一次房屋修繕行為，對(duì)應(yīng)費(fèi)用為1200元。問(wèn)：老王5月份應(yīng)納多少個(gè)稅。

瀝嘔君解析

雖然本道題沒(méi)有問(wèn)及增值稅，但是作為稅前可扣除金額之一，我們還是應(yīng)該先算出增值稅，進(jìn)而得出對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)是多少。

按照國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年4號(hào)文第四條的規(guī)定，因5000元＜10萬(wàn)元，故而老王是免征增值稅的，那么對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)同樣為0。

4月份發(fā)生了一筆金額為1200元的房屋修繕費(fèi)，但很顯然，當(dāng)月至多扣除了800元，余400元留待5月可扣除。

扣除完各項(xiàng)費(fèi)用后的差額為：5,000/（1+5%）-400=4,362＞4,000。

故，應(yīng)納稅所得額為4,362×（1-20%）=3,490（元）。

最終，老王5月份應(yīng)納個(gè)人所得稅：3,490×10%=349元（因?qū)賯€(gè)人出租住房，故個(gè)稅適用稅率為10%）。

※房產(chǎn)稅

個(gè)人將住房對(duì)外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；個(gè)人將非住房對(duì)外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

總結(jié)：租住房的，房產(chǎn)稅稅率按4%計(jì)；租非住房的，則按正常稅率（12%）計(jì)算房產(chǎn)稅。

【政策指引】

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）二、支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的稅收政策

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(三)對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

借用上則老王租房的案例，則老王對(duì)應(yīng)應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為：5000/（1+5%）*4%=190元。

※城鎮(zhèn)土地使用稅

①個(gè)人將住房對(duì)外出租的免征土地使用稅；

②個(gè)人將非住房對(duì)外出租的，一律按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地使用稅單位額和土地面積計(jì)算繳納土地使用稅；

③個(gè)人將承租的房產(chǎn)用于對(duì)外出租的，通常不需要繳納土地使用稅，由向該個(gè)人出租房產(chǎn)的其他單位繳納；

④個(gè)人向其他單位或個(gè)人承租土地使用權(quán)用于對(duì)外出租或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，土地使用稅均由出租土地使用權(quán)的其他單位或個(gè)人計(jì)算繳納，若個(gè)人承租的土地屬于集體土地使用權(quán)的，并且未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，那么就需作為實(shí)際使用集體土地的個(gè)人即承租人繳納土地使用稅。

總結(jié)：個(gè)人對(duì)外出租住房的，免土地使用稅；個(gè)人對(duì)外出租非住房的，正常繳納土地使用稅。個(gè)人承租土地/房屋后再對(duì)外出租的，若該土地/房屋的性質(zhì)為集體所有，則由承租人繳納土地使用稅；除此之外，一律由出租人繳納土地使用稅。

※印花稅

個(gè)人將住房對(duì)外出租的，免繳印花稅；將非居住用房對(duì)外出租的，就合同上載明的租金額（含增值稅）1‰計(jì)算繳納印花稅，如果在簽訂合同時(shí)只規(guī)定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未規(guī)定租賃期限的，可在簽訂合同時(shí)先按5元計(jì)算繳納印花稅，待結(jié)算時(shí)再按實(shí)際租金計(jì)算繳納印花稅，如雙方未簽訂合同，則根據(jù)實(shí)際租金和適用稅率計(jì)算繳納印花稅。

總結(jié)：個(gè)人出租住房的，免印花稅；出租非住房的，按合同金額的1‰繳納印花稅。合同只約定了租金標(biāo)準(zhǔn)但未注明租賃期的，先在簽訂合同時(shí)繳納5元的印花稅，結(jié)算時(shí)按實(shí)際租金補(bǔ)足；雙方連租賃合同都未簽署的，則按實(shí)際租金和正常稅率繳納印花稅。

三、關(guān)于發(fā)票開(kāi)具

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，承租方不屬于其他個(gè)人，且為增值稅一般納稅人的，出租人繳納增值稅后可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票；承租方屬于其他個(gè)人或小規(guī)模納稅人的，出租人可以向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。

總結(jié)：個(gè)人對(duì)外出租不動(dòng)產(chǎn)，若承租方為一般納稅人的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅局申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專票；若承租方為小規(guī)模納稅人或個(gè)人的，則只能申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普票（說(shuō)實(shí)話，小規(guī)模納稅人或個(gè)人按征收率計(jì)征增值稅，不存在進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣一說(shuō)，因此給這二者開(kāi)專票也沒(méi)有意義）。