在業(yè)界，一直以來，有個(gè)爭議。

　　土地增值稅清算時(shí)，土地款抵減的銷項(xiàng)稅金該如何處理?

　　收入加不加?成本減不減?

　　排列組合，由此產(chǎn)生四種處理方式。

　　其實(shí)深入研究一下總局的政策規(guī)定，不難得出確定性的收入處理方法。

　　收入處理方法確定，成本的處理方法其實(shí)也能確定。

　　下面從5個(gè)方面，簡要介紹一下：

　　1、土地增值稅清算的簡要計(jì)算邏輯;

　　2、問題的產(chǎn)生;

　　3、目前各地稅務(wù)局采取的做法;

　　4、收入確認(rèn)的相關(guān)政策;

　　5、土地成本扣除的相關(guān)政策。

　　土地增值稅的簡要計(jì)算邏輯，不用多講，主要的點(diǎn)是土地成本扣除有個(gè)加成效應(yīng)。

　　在不考慮普票的基礎(chǔ)上，普通的商品生產(chǎn)過程中，B公司生產(chǎn)成品銷給消費(fèi)者，從A公司購買原材料，此時(shí)的原材料是價(jià)稅分離的。

　　而在房地產(chǎn)公司銷售商品房時(shí)，從政府購買到的土地是一個(gè)混合價(jià)，無價(jià)、稅的概念。

　　總局在營改增時(shí)，考慮到土地的特有情況，實(shí)行銷項(xiàng)抵減的特殊性政策。

　　此時(shí)，增值稅問題解決了，土地增值稅的問題又來了。

　　土地價(jià)款在成本扣除時(shí)，是按全額扣，還是按差額扣?

　　已被抵減的銷項(xiàng)稅金如何處理?加到收入中，還是扣減土地成本?

　　不考慮簡易計(jì)稅。

　　在一般計(jì)稅方法下，從利于納稅人的角度排列組合，從優(yōu)到劣，有四種方案：

　　第一種，收入不變，土地成本全額扣除;

　　第二種，收入加抵減的銷項(xiàng)稅金，土地成本全額扣除;

　　第三種，收入不變，土地成本差額扣除;

　　第四種，收入加抵減的銷項(xiàng)稅金，土地成本差額扣除;

　　第一種方案，土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金，在土地增值稅清算時(shí)，相當(dāng)于不做考慮，視同未抵減。

　　這涉及到兩個(gè)稅種的好處全讓納稅人占了，從筆者的工作經(jīng)歷看，未看到有稅務(wù)局實(shí)行過這種方案。

　　第二、三、四種，皆有實(shí)例，但隨著時(shí)間的推移，稅局和納稅人的認(rèn)知不斷提升，目前第二種方案逐漸被大多數(shù)人接受，在稅局的審核實(shí)踐中也更多地被應(yīng)用。

　　即，土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金，在收入中加回，成本全額扣除。

　　下面我們就來分析一下總局對(duì)收入確認(rèn)方面的相關(guān)規(guī)定。

　　這是計(jì)算增值稅銷售額的依據(jù)：

　　財(cái)稅[2016]36號(hào)文中：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額”。

　　銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-土地價(jià)款)/1.09

　　下面是計(jì)算土地增值稅收入的依據(jù)：

　　財(cái)稅〔2016〕43號(hào)：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　土地增值稅收入，不含增值稅銷項(xiàng)稅額，這是明確的。

　　下面就按照字面意思進(jìn)行推演：

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅的收入

　　=含稅銷售額-增值稅銷項(xiàng)稅額

　　=含稅銷售額-銷售額*9%(對(duì)應(yīng)36號(hào)文，將銷售額替代)

　　=含稅銷售額-(含稅銷售額-土地價(jià)款)/1.09*9%

　　=含稅銷售額-(含稅銷售額-土地價(jià)款)/1.09*9%

　　=含稅銷售額-含稅銷售額/1.09*9%+土地價(jià)款/1.09*9%

　　=不含稅銷售額+土地價(jià)款/1.09*9%

　　即=不含稅轉(zhuǎn)讓收入+土地價(jià)款/1.09*9%

　　即=不含稅轉(zhuǎn)讓收入+土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金

　　(上述含稅銷售額，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用)

　　由此可見，土地增值稅清算收入確認(rèn)時(shí)，土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金應(yīng)當(dāng)在收入中加回。

　　第一、第三種方案，可以直接PASS。

　　地方規(guī)定：

　　《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》的公告(2021年第7號(hào))：第四條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額。

　　這用公司一推就明了，是加收入。

　　轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額

　　=轉(zhuǎn)讓收入-(轉(zhuǎn)讓收入/1.09*9%-土地價(jià)款/1.09*9%)

　　=轉(zhuǎn)讓收入-轉(zhuǎn)讓收入/1.09*9%+土地價(jià)款/1.09*9%

　　=不含稅收入+土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金

　　再看成本扣除的相關(guān)規(guī)定：

　　總局規(guī)定：

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為:(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”

　　財(cái)稅[2016]36號(hào)第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)：“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

　　從總局文件看，完全沒提到成本扣除要剔除土地成本在銷項(xiàng)抵減的稅金，反而全是全口徑扣除的表述。

　　地方規(guī)定：

　　穂地稅函[2016]188號(hào)：納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,按規(guī)定允許以本項(xiàng)日土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,不調(diào)減納稅人在土地增值稅清算時(shí)確認(rèn)的土地成本。

　　綜上，只有第二種方案，沒有其他方案，也不存在爭議和全額、差額扣除的問題。

　　不管是從稅局，還是納稅人的實(shí)踐來看，想采取其他方式的，基本上都是打著自己心中的小九九。

　　雖說是司馬昭之心，路人皆知。

　　不過，司馬家還是取代曹魏，滅了蜀、吳，統(tǒng)一了三國。

　　所以，納稅人在當(dāng)?shù)卦试S的范圍內(nèi)，能爭取的還是盡量爭取，對(duì)己不利，該力爭的也得力爭。