包銷(xiāo)模式第三方收取差價(jià)，如何納稅?

　　案例：A房地產(chǎn)公司包銷(xiāo)尾盤(pán)物業(yè)給第三方，差價(jià)由第三方收取，A公司只向業(yè)主收取約定底價(jià)。其中某商鋪底價(jià)為40萬(wàn)，包銷(xiāo)給第三方，第三方以50萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給業(yè)主，差價(jià)10萬(wàn)由業(yè)主直接向第三方付款，A公司只收取40萬(wàn)(網(wǎng)簽備案合同金額也為40萬(wàn))。

　　第三方收取的金額未向業(yè)主開(kāi)具發(fā)票，也未簽訂協(xié)議。

　　問(wèn)：A公司應(yīng)按40萬(wàn)還是50萬(wàn)交稅?

　　答：原國(guó)稅函發(fā)〔1996〕684號(hào)對(duì)底價(jià)包銷(xiāo)的營(yíng)業(yè)稅作出了規(guī)定，包銷(xiāo)商取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅，后在江蘇省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)的蘇地稅函[1997]9號(hào)中明確，“房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在合同期內(nèi)委托包銷(xiāo)商承銷(xiāo)房屋，其取得的售房款，均應(yīng)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)其支付給包銷(xiāo)商的手續(xù)費(fèi)，不得從計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中扣除?！?a href='https://www./article/80/33686.html'>云地稅發(fā)〔1996〕391號(hào)也明確“對(duì)房產(chǎn)企業(yè)在合同期內(nèi)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)的，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以包銷(xiāo)商向購(gòu)買(mǎi)者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用(不得扣除支付給包銷(xiāo)商的手續(xù)費(fèi))為計(jì)稅依據(jù)，繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅。”

　　政策變化

　　營(yíng)改增后，第三方應(yīng)按經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)6%繳納增值稅，房開(kāi)企業(yè)應(yīng)按購(gòu)房者支付的全部?jī)r(jià)款繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)增值稅，全額向購(gòu)房者開(kāi)具發(fā)票，并取得第三方開(kāi)具的傭金發(fā)票。企業(yè)所得稅也應(yīng)當(dāng)同時(shí)記收入和成本，其中傭金支出按比例限額扣除。

　　因此本例應(yīng)按50萬(wàn)交稅。10萬(wàn)元作為傭金支出，應(yīng)由第三方向A公司開(kāi)具發(fā)票在稅前列支(傭金扣除限額為對(duì)應(yīng)合同金額*5%，存在超過(guò)5%扣除限額不能全額在企業(yè)所得稅列支的情況)。

　　政策依據(jù)

　　國(guó)稅函發(fā)〔1996〕684號(hào)

　　“廣東省地方稅務(wù)局：

　　接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包銷(xiāo)房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的請(qǐng)示》(穗地稅發(fā)〔1996〕259號(hào))，反映房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與包銷(xiāo)商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向客戶(hù)開(kāi)具房產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票，包銷(xiāo)商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿(mǎn)未售出的房產(chǎn)由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，對(duì)此應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅。

　　經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：

　　在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)-代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅;

　　在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅;

　　包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。”

　　來(lái)源：稅稅有道  作者：劉文怡

　　2008年9月的解答——

包銷(xiāo)房地產(chǎn)應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅?

　　問(wèn)題：包銷(xiāo)房地產(chǎn)應(yīng)如何繳納營(yíng)業(yè)稅?

　　回復(fù)：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[1996]684號(hào))的規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，包銷(xiāo)商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)”項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)稅;在合同期滿(mǎn)后，房屋未售出，由包銷(xiāo)商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷(xiāo)售給包銷(xiāo)商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅;包銷(xiāo)商將房產(chǎn)再次銷(xiāo)售，對(duì)包銷(xiāo)商也應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　來(lái)源：安徽財(cái)稅網(wǎng)