【評 析】
近年來，圍繞著小區(qū)地下車庫歸屬、使用、管理、收費等問題頻發(fā)社會熱點爭議。地下車庫作為住宅小區(qū)的配套設施，同時受《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)調(diào)整，《民法典》中也做出了相應規(guī)定。但對于地下車庫所有權(quán)歸屬、開發(fā)商享有地下車庫產(chǎn)權(quán)時地下車庫經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)可否分離、實際管理地下車庫的物業(yè)服務企業(yè)是否應當向開發(fā)商返還占有等問題，在司法實踐中仍存在較大爭議。本案即是一個典型案例。以下筆者將從地下車庫的歸屬確定原則出發(fā)，對上述問題作出進一步探析，以期對相關(guān)案件的處理有所助益。
一、厘清地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬是探究經(jīng)營管理權(quán)的前提
地下車庫是指利用業(yè)主區(qū)分所有建筑物所在的土地的地下空間所建造的車庫，其特點在于與其上的建筑物相連，在構(gòu)造和利用上具有一定的獨立性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。”可見，將建筑區(qū)劃內(nèi)如地下車庫等特定空間認定為專有部分的標準，在于該特定空間構(gòu)造上具有獨立性、可排他使用并能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。而地下車庫的歸屬，一般可通過三個標準來確定：是否符合規(guī)劃；對占用的土地是否享有建設用地使用權(quán)；建造費用是否分攤到住宅售價中。
本案中，地下車庫的建設顯然符合規(guī)劃，且建造所占用的土地也包含在開發(fā)商享有合法建設用地使用權(quán)的土地之內(nèi)，在排除車庫性質(zhì)屬地下防空工事的情況后(即不能登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體)，判定開發(fā)商是否對其獨立建設的地下車庫享有符合《物權(quán)法》規(guī)定的專有部分所有權(quán)，應當重點考察地下車庫的建造費用是否分攤到住宅售價中。系爭地下車庫由開發(fā)商出資建造，相關(guān)建造成本未由全體小區(qū)業(yè)主所負擔，開發(fā)商在出售房屋時也未與購房人就地下車庫權(quán)屬有過約定。根據(jù)房屋建筑面積測算書，地下車庫未計入共有面積，亦未在分攤時計入。故可以認定地下車庫不屬于全體小區(qū)業(yè)主共有，其權(quán)利人仍應為初始登記的權(quán)利人即開發(fā)商。
二、開發(fā)商對其所有的地下車庫進行管理時需受必要限制
(一)地下車庫的使用、收益及處分應優(yōu)先滿足全體業(yè)主需要
地下車庫確定為開發(fā)商所有的情況下，開發(fā)商依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這種物權(quán)行使通常表現(xiàn)在開發(fā)商可以將所有的地下車庫進行對外出租、收取租金、出售、出借、贈與等權(quán)利。而開發(fā)商在行使上述權(quán)利時，應當優(yōu)先滿足小區(qū)全體業(yè)主的使用需要。就此，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睹穹ǖ洹返诙倨呤l規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！睹穹ǖ洹返诙倨呤鍡l第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！睹穹ǖ洹返诙倨呤鶙l規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
那么，地下車庫是否能認定為小區(qū)的配套設施？有一種觀點認為，所謂配套設施，是指在功能上輔助于建筑物而存在的設施。沒有這些設施，住宅小區(qū)就無法正常運轉(zhuǎn)。這些設施在安裝前大多屬于動產(chǎn)，安裝后，或經(jīng)附合成為建筑物之組成部分，如電梯；或埋藏于地下，為小區(qū)業(yè)主提供天然氣、水等能源，如供暖、供水管道等。然而，車庫、車位、地下室不屬于這種設施，因為一個沒有車位、車庫或地下室的住宅小區(qū)，照樣能夠正常運轉(zhuǎn)。配套設施的成本分攤到房屋售價之中，由所有業(yè)主分攤，也因此為全體業(yè)主共有，而目前開發(fā)商修建的車位、車庫和地下室之建造成本并不分攤到房屋售價中，這也是它們不屬于配套設施的重要原因。筆者認為，盡管有無車庫并不必然影響住宅小區(qū)的正常運轉(zhuǎn)，但在現(xiàn)代社會住宅小區(qū)的開發(fā)建設過程中，小區(qū)是否有車庫及車位的數(shù)量、位置及與小區(qū)在售房屋的適配比例等都是買受人重點考量的因素之一，直接影響小區(qū)房屋售價及買受人做出是否交易的決定。由此可見，地下車庫雖然不如諸如小區(qū)道路、綠化設施、變電房等配套設施那樣不可分割，但仍具有非常顯著的特殊性。地下車庫應優(yōu)先滿足全體業(yè)主的需要，無論出租、出售或出借、贈與，開發(fā)商都必須優(yōu)先滿足全體業(yè)主的需要，至于在此基礎上能否對小區(qū)業(yè)主以外的人員出租、出售，是否需要受業(yè)主委員會監(jiān)督及限制，是否需要召開業(yè)主大會做出決議，尚有待商榷，亦不在本文的研討范疇內(nèi)。
(二)地下車庫經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)應當分離
《物業(yè)管理條例》第三十三條規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會，業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主均具有約束力。選聘物業(yè)服務企業(yè)系小區(qū)全體業(yè)主的權(quán)利，并非開發(fā)商的權(quán)利，而地下車庫作為小區(qū)配套設施的一種，需要優(yōu)先滿足全體業(yè)主的使用需要，故地下車庫的管理亦屬于物業(yè)管理之范疇，應當由全體小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一進行管理。
開發(fā)商雖然享有地下車庫的產(chǎn)權(quán)，但鑒于地下車庫的特殊性及一個住宅小區(qū)不得同時交由兩個以上物業(yè)服務企業(yè)共同管理的規(guī)定，開發(fā)商對地下車庫的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)應當分離。一方面，開發(fā)商有權(quán)基于物權(quán)獲取因地下車庫車位出租、出售等產(chǎn)生的收益。另一方面，開發(fā)商對地下車庫不享有獨立的管理權(quán)，而應將相應的管理權(quán)一并移交給小區(qū)業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)。管理權(quán)的移交并不影響開發(fā)商就地下車庫中的車位的出租、出售獲取相應收益。鑒于地下車庫的特殊性，既獨立于小區(qū)業(yè)主由開發(fā)商享有所有權(quán)，又需服務業(yè)主，可以說與業(yè)主的日常生活息息相關(guān)。因此，地下車庫管理權(quán)的讓渡，是為了更好地保障小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，也是對開發(fā)商所有權(quán)的必要限制，同時物業(yè)服務企業(yè)對地下車庫的統(tǒng)一管理與開發(fā)商享有的產(chǎn)權(quán)之間并不矛盾。通常來說，所有權(quán)是一種絕對權(quán)、支配權(quán)，所有權(quán)人可以對其所有物進行自由的支配，并受法律的嚴格保護，但并不意味著所有權(quán)是一個完全不受限制的權(quán)利，特定情形下，所有權(quán)的自由行使同樣可受到一定程度的限制，只是在不同場合、環(huán)境、條件下，限制的程度有所不同。將地下車庫的經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)分離，一定程度上限制了開發(fā)商所有權(quán)的自由行使，卻有效地保障住宅小區(qū)業(yè)已形成的穩(wěn)定管理秩序，也避免了同一區(qū)域內(nèi)因不同管理主體之間的矛盾而侵害到全體業(yè)主的合法權(quán)益。
(三)已由小區(qū)選聘物業(yè)統(tǒng)一管理的地下車庫無須返還
如前文所述，開發(fā)商既然享有地下車庫的所有權(quán)，也同時享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。那么開發(fā)商以物權(quán)確定的占有為依據(jù)，向法院提出主張要求物業(yè)服務企業(yè)向其返還地下車庫的訴請，能否得到法院支持？對此，司法實務中確實存在不同觀點。一種觀點認為，根據(jù)物權(quán)法定原則，開發(fā)商既為地下車庫的所有權(quán)人，占有是最基本的所有權(quán)權(quán)能，故應當返還開發(fā)商，但須設置必須委托小區(qū)同一物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一管理的限制條件。另一種觀點認為，基于一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理的規(guī)定，地下車庫已實際由經(jīng)全體業(yè)主選聘的物業(yè)服務企業(yè)管理，而返還開發(fā)商后，仍須委托該物業(yè)服務企業(yè)進行管理，故無須返還。
本案采納了第二種觀點。一審法院判令久實公司須向延平公司返還涉案小區(qū)地下車庫，二審法院經(jīng)審理后認為涉案小區(qū)已經(jīng)聘請久實公司為本小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，地下車庫亦實際由久實公司進行物業(yè)管理，故延平公司要求久實公司返還地下車庫已無必要。如前文所述，延平公司雖然享有涉案地下車庫的產(chǎn)權(quán)，但其一方面要接受“首先滿足全體業(yè)主需要”的限制，另一方面其也不能單獨聘請其他物業(yè)服務企業(yè)進行管理，最終還是要接受現(xiàn)有物業(yè)服務企業(yè)的服務和管理。故此種情況下，地下車庫由物業(yè)服務企業(yè)向開發(fā)商返還已無必要且不具有可操作性。且不論物業(yè)服務企業(yè)將如何在繼續(xù)管理的情況下向開發(fā)商返還，以及是否需要或應當返還哪些實物及材料，僅從實踐操作來看，如果實際占有人與管理人為不同主體，極易導致互相扯皮推諉的情況發(fā)生，也不利于小區(qū)正常穩(wěn)定秩序的維護。
