一直以來(lái)，大家對(duì)未來(lái)5年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)看法不一，沒(méi)買房的人希望房?jī)r(jià)下跌，原因有二：其一是房?jī)r(jià)下跌之后，買房更容易，如果從2萬(wàn)/平降到1.5萬(wàn)/平，那么面積同樣為100平的房子就會(huì)便宜50萬(wàn)。

其二是有可能出現(xiàn)“拋售潮”，尤其是在二手房市場(chǎng)上，隨著掛牌房源量不斷增加，可選擇性也就更高了，砍價(jià)也更容易。當(dāng)然，對(duì)于買過(guò)房的人來(lái)說(shuō)，更希望房?jī)r(jià)上漲，這樣才能賺得更多。下面是摘錄的2位網(wǎng)友的觀點(diǎn)，快看看你更贊同哪種呢？

王女士：現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，而很多人的月收入都在5000元以下，哪里有能力購(gòu)買高價(jià)樓盤(pán)？而且五年前買房的人基本都賺了一倍，等到潮水退去之后，投資房產(chǎn)的熱度也會(huì)隨之消失，最后的結(jié)果可能是有錢人的房產(chǎn)從350萬(wàn)降到100萬(wàn)，只不過(guò)是價(jià)值的貶值而已，而對(duì)于貸款買房的剛需來(lái)說(shuō)，等到還完20年、30年的房貸之后，才發(fā)現(xiàn)原來(lái)自己一直都在給銀行打工。

趙先生：受到全球性通脹的影響，大宗商品價(jià)格持續(xù)走高，不論是房產(chǎn)還是現(xiàn)金都不例外，在這種情況下，國(guó)人需要一種方式來(lái)抵消通脹，在過(guò)去5年，大多數(shù)人的首選辦法都是購(gòu)置房產(chǎn)，但是隨著近些年調(diào)控力度不斷加強(qiáng)，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭正在減緩，但是如果通脹持續(xù)下去，房?jī)r(jià)仍然是易漲難降。

那么作為普通人的我們，又該如何看待這個(gè)問(wèn)題呢？對(duì)于沒(méi)買房的人來(lái)說(shuō)，如果未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，什么時(shí)候才是買房的合適時(shí)機(jī)？而對(duì)于買過(guò)房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在手上持有多套房子，如果未來(lái)房?jī)r(jià)處于下跌狀態(tài)，那么應(yīng)該什么時(shí)候出手呢？為了更加清楚地搞明白這個(gè)問(wèn)題，下面就以未來(lái)5年，總價(jià)200萬(wàn)的房子到底值多少錢？

對(duì)此，李迅雷和馬光遠(yuǎn)這2位專家意見(jiàn)一致。短時(shí)間之內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲并不奇怪，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，如果誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)一定上漲，那就是為了博人眼球，觀點(diǎn)如下：

在今年年初，經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷表示：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年全國(guó)70個(gè)大中城市中有43個(gè)城市的二手房上漲，26個(gè)城市下跌，還有一個(gè)持平，而通過(guò)和上一年對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)上漲城市減少了11個(gè)，而下跌的城市反而增加了10個(gè)。說(shuō)明當(dāng)下全國(guó)樓市分化越來(lái)越明顯，并且在未來(lái)5年，房?jī)r(jià)下降的城市數(shù)量會(huì)超過(guò)上漲的城市數(shù)量。

而這有點(diǎn)類似“二八現(xiàn)象”，也就是重要的占比僅有20%，而次要的占比卻達(dá)到了80%。客觀來(lái)說(shuō)，這個(gè)觀點(diǎn)和我們的認(rèn)知存在很大差異，尤其是現(xiàn)在很多城市房?jī)r(jià)仍然上漲，即便是再過(guò)5年時(shí)間，上漲城市和下跌城市的差距也不會(huì)達(dá)到60%，不過(guò)我認(rèn)為未來(lái)樓市分化是大趨勢(shì)，特別是體現(xiàn)在熱點(diǎn)城市和中小城市之間。

此外，另一位經(jīng)濟(jì)專家馬光遠(yuǎn)也提出了自己的看法，他提出未來(lái)樓市存在“三個(gè)20%”：第一個(gè)是20%的城市具有投資價(jià)值，大家都知道，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)人口越來(lái)越集中在城市群和都市圈，而這點(diǎn)正好對(duì)應(yīng)人口；第二個(gè)是只有20%的房企能夠生存下來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)已有近300家房企破產(chǎn)，而且再加上央行加強(qiáng)資金調(diào)控，未來(lái)房企生存難度不斷提高。

還有一個(gè)是未來(lái)只有20%的樓盤(pán)具有投資價(jià)值，不可否認(rèn)，不論是在5年前還是10年前，國(guó)人對(duì)地段的追捧始終沒(méi)有結(jié)束，每個(gè)城市的人口布局都存在共性，那就是“市區(qū)人口多、遠(yuǎn)城區(qū)人口少”，而這也決定了市區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格高于遠(yuǎn)城區(qū)的樓盤(pán)，投資價(jià)值也是一樣。

結(jié)合兩位專家的觀點(diǎn)，未來(lái)樓市會(huì)逐漸分化，少部分的樓盤(pán)或城市房?jī)r(jià)會(huì)處于上漲狀態(tài)，其實(shí)這點(diǎn)也正好對(duì)應(yīng)了國(guó)內(nèi)人口流動(dòng)，畢竟當(dāng)擁有了充足的人口，才能轉(zhuǎn)化成住房需求，而這也是一二線城市的空置率小于三四線城市的重要原因，從投資角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有人口支撐，以后很有可能出現(xiàn)“賣不掉租不掉”的情況。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，近5年的房?jī)r(jià)漲幅約為5%，算下來(lái)未來(lái)5年，一套總價(jià)為200年的房子能漲到約255萬(wàn)，但是不要忘記持有房產(chǎn)的成本，尤其是每個(gè)月的房貸利息、物業(yè)費(fèi)、折舊成本等，按照部分專家的觀點(diǎn)，這部分成本大約是房屋總價(jià)的6%左右，算下來(lái)未來(lái)5年，總價(jià)為200萬(wàn)的房子實(shí)際價(jià)值約為177萬(wàn)元?？梢钥闯?，投資房產(chǎn)并非那么簡(jiǎn)單。

總結(jié)：從投資角度來(lái)說(shuō)，以上兩位專家的意見(jiàn)是一致的，未來(lái)5年房?jī)r(jià)“陽(yáng)光普照”的可能性很小，房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量小于下跌的城市數(shù)量，換句話說(shuō)就是“三個(gè)20%”，對(duì)于有投資打算的人群來(lái)說(shuō)，除了要考慮升值潛力之外，日常持有的成本也要考慮，抵消之后才是真正的收益。