引言

2018年8月15日，東莞市人民政府發(fā)布《東莞市人民政府關(guān)于深化改革全力推進城市更新提升城市品質(zhì)的意見》（東府〔2018〕102號，以下簡稱《意見》），對于新形勢、新機遇下東莞市城市更新工作進行布局，對東莞市城市更新工作管理機制進行改革轉(zhuǎn)變，提出加快構(gòu)建“政府統(tǒng)籌、規(guī)劃管控、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、完善配套、利益共享、全程覆蓋”六個新格局，全方位提升城市品質(zhì)；《意見》同時還提出，取消村企合作改造模式、創(chuàng)設(shè)單一主體掛牌招商實施機制并建立前期服務(wù)商制度等重要制度改革措施。

《意見》的發(fā)布，標志著東莞市城市更新進入了新的發(fā)展階段；作為國際制造名城的東莞市，城市更新的新格局、新浪潮正逐步開啟，城市存量土地未來會進一步得到釋放，城市更新市場前景未來可期。鑒于此，建緯（深圳）律師事務(wù)所與深圳市華勤城市更新研究院聯(lián)手推出《東莞市城市更新政策觀察》，本期主要梳理歸納2019年12月11日至2020年1月17日（以下簡稱“本期”）期間廣東省、東莞市新發(fā)布的城市更新相關(guān)法規(guī)政策以及此期間內(nèi)相關(guān)市場資訊等信息，為東莞市城市更新的參與者和關(guān)注者提供政策參考和資訊指引，以期促進東莞城市更新政策宣貫和信息共享，助力東莞市城市更新事業(yè)蓬勃發(fā)展。

政策資訊

本期與城市更新有關(guān)的政策制定活動依然活躍。廣東省發(fā)布了《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》（粵稅發(fā)〔2019〕188號），同時對“三舊”改造的又一重磅新政公開征求意見；東莞市發(fā)布了2019年地價區(qū)片市場評估價、濱海灣新區(qū)城總規(guī)的批后公示，還順勢發(fā)布了《東莞市密度分區(qū)管理技術(shù)標準（試行）》（東自然資〔2019〕521號）。其中，《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》和《東莞市密度分區(qū)管理技術(shù)標準（試行）》值得東莞市城市更新的參與者與關(guān)注者重點關(guān)注。

一、政策簡訊

（一）農(nóng)村農(nóng)業(yè)部聯(lián)合自然資源部發(fā)布農(nóng)村宅基地審批管理的規(guī)范

2019年12月23日，農(nóng)村農(nóng)業(yè)部聯(lián)同自然資源部印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號，下稱《通知》）。該《通知》明確了宅基地申請審查的六大程序、嚴格用地建房全過程的管理規(guī)則，同時要求各級有關(guān)部門切實履行職責(zé)以確保農(nóng)民住宅建設(shè)用地供應(yīng)、宅基地分配以及農(nóng)民建房規(guī)劃管理等工作開展的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

（二）廣東省又一促進“三舊”改造的省級重磅政策公開征求意見

為進一步完善“三舊”改造政策，實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，廣東省自然資源廳于2019年1月2日發(fā)布了《關(guān)于以“三舊”改造推動新舊動能轉(zhuǎn)換提升城市發(fā)展水平的通知（征求意見稿）》，向公眾征求意見。征求意見稿重點改革或明確了以下方面的“三舊”改造工作：

1．傾斜支持產(chǎn)業(yè)類項目。征求意見稿提出了加快推進國有工業(yè)用地、集體工業(yè)用地改造，完善用地出讓手續(xù)，大力支持各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)（含村級工業(yè)園）升級改造等方面的創(chuàng)新舉措。

2．推動成片連片改造。征求意見稿提出優(yōu)先將村民愿意轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的舊村莊納入年度改造計劃以加快推進“城中村”改造；在成片連片改造項目中，征求意見稿明確了單一主體收購歸宗的要求并具化了相關(guān)制度安排。

3．完善審批供地政策。征求意見稿對歷史違法用地處理的相關(guān)處理（處罰）、用地時間認定及集體轉(zhuǎn)國有報批等政策進行完善，以促進改造項目提速增量。

4．繼續(xù)強化監(jiān)管服務(wù)，全面推進提質(zhì)增效。征求意見稿要求政府部門強化“倒逼促改”，從省級政策層面要求加強政府補位，即對于市場主導(dǎo)的拆除重建類改造項目，因無法得到全部權(quán)利人同意而導(dǎo)致項目難以推進的，可申請將項目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)；同時，征求意見稿要求在實施各類“三舊”改造活動時要注意提升改造的綜合效益，做好歷史文化保護。

（三）廣東省正式出臺2020年的土地利用計劃預(yù)分配方案

2020年1月15日，廣東省自然資源廳擬定了2020年廣東省土地利用計劃預(yù)分配方案（以下簡稱“分配方案”）并下達省內(nèi)各市執(zhí)行。2020年廣東省預(yù)分配用地計劃指標為10.405萬畝，新增建設(shè)用地、農(nóng)用地、耕地比例為100：90：46；分配方案同時也列明了省、市指標預(yù)分配的具體情況。

此外，分配方案強調(diào)各市需要繼續(xù)實行差別化土地管理政策、落實土地利用年度計劃“增存掛鉤”機制以及統(tǒng)籌合理安排用地計劃指標等工作安排。

（四）東莞市公布2019年地價區(qū)片市場評估價

2017年，東莞市首次建立了“東莞市區(qū)片市場評估地價”制度，將地價計收與區(qū)片市場評估地價掛鉤，并逐年動態(tài)調(diào)整。2019年12月13日，東莞市自然資源局按相關(guān)規(guī)定，發(fā)布了《關(guān)于公布東莞市2019年區(qū)片市場評估價的公告》，以2019年9月1日為評估基準日，在上一輪成果的基礎(chǔ)上對區(qū)片市場評估價、修正體系和折扣系數(shù)進行更新并列明每一個片區(qū)的商服用途、住宅用途和工業(yè)用途的市場評估價。具體區(qū)片市場評估價可在東莞市自然資源局門戶網(wǎng)站“三舊”改造地價計收系統(tǒng)（http://121.10.6.227/dongguansanjiu/LandPrice.aspx?admin=test&password=test）查詢。

（五）東莞市濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃批后公示

2020年1月10日，東莞市自然資源局印發(fā)《關(guān)于<東莞市濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃（2018-2035年）>的批后公告》（東自然資告〔2020〕8號），該公告明確《東莞市濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃（2018-2035年）》業(yè)經(jīng)第四屆東莞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會第4次會議審議通過并經(jīng)東莞市人民政府批復(fù)同意并要求按規(guī)劃實施，這意味著濱海灣新區(qū)正式全面進入建設(shè)期。濱海灣新區(qū)城市總體規(guī)劃范圍囊括交椅灣、沙角半島和威遠島三大板塊，規(guī)劃總面積為84.1平方公里，并且按規(guī)劃，濱海灣新區(qū)是粵港澳大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展先導(dǎo)區(qū)、廣深科技創(chuàng)新走廊核心平臺。

根據(jù)公告，東莞市將以“國際門戶、灣區(qū)紐帶、創(chuàng)新客廳、濱海明珠”為發(fā)展愿景，以實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和推動區(qū)域協(xié)同發(fā)展為目標，以構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、打造濱海生態(tài)宜居智慧新城為重點，形成“一廊、兩軸、三板塊”的空間格局，至2035年建成宜居宜業(yè)灣區(qū)新城。

二、政策解讀

（一）廣東省層面

★《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》

發(fā)布單位：國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、廣東省財政廳、廣東省自然資源廳

發(fā)文文號：粵稅發(fā)〔2019〕188號

發(fā)布時間：2019年12月11日

2019年12月11日，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局、廣東省財政廳和廣東省自然資源廳聯(lián)合發(fā)布關(guān)于印發(fā)《廣東省“三舊”改造稅收指引（2019年版）》的通知（粵稅發(fā)〔2019〕188號，下稱《稅收指引》）。繼《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號，下稱“71號文”）明確“三舊”改造權(quán)益整合行為的行政征收屬性，該通知在粵地稅發(fā)〔2017〕68號的基礎(chǔ)上，以“模式 案例 涉及各稅種處理”的方式，對廣東省現(xiàn)行的兩大類共九種典型“三舊”改造模式下的稅務(wù)處理進行規(guī)范和明確，為廣東省內(nèi)參與“三舊”改造項目的各方的稅收處理提供了重要的政策支持，有助于解決“三舊”改造中的稅收難題，指導(dǎo)“三舊”改造項目的涉稅管理。

（1）覆蓋現(xiàn)行兩大類九種改造模式

第一大類政府主導(dǎo)模式分為：收儲、統(tǒng)租、綜合整治、合作改造四種模式；

第二大類市場方主導(dǎo)模式分為：農(nóng)村集體自行改造、村企合作、企業(yè)自改、企業(yè)收購改造、單一主體歸宗改造五種模式。

每種模式均列明了典型案例，梳理了“三舊”改造過程中涉及的增值稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個人所得稅等相關(guān)稅務(wù)處理事項，對各主體各稅種涉稅事項列明了詳細的指引。

（2）明確“限地價、競配建”配套建設(shè)移交的稅務(wù)處理

在政府主導(dǎo)模式下的收儲模式，規(guī)定了配套建設(shè)移交的三種方式，分別是“直接移交”“無償移交”“政府回購”，其中《稅收指引》規(guī)定直接移交和無償移交配建物業(yè)的增值稅，視同銷售處理。三種方式對應(yīng)的稅務(wù)事項如下：

（3）細分村企合作改造模式，明確各類情形的稅收處理

《稅收指引》在粵地稅發(fā)〔2017〕68號的基礎(chǔ)上，對于情況復(fù)雜的村企合作模式，新增三種村企合作改造的細分模式?！抖愂罩敢饭惨?guī)定了土地整理后出讓、土地整理后租賃經(jīng)營、土地整理后以復(fù)建地塊集中安置、土地整理后回購物業(yè)和土地整理后合作經(jīng)營五大類村企合作改造模式，每一類的具體稅收情況都有一些差異。部分細分模式明確了增值稅、契稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策，切實降低改造成本。

（4）提出企業(yè)收購改造模式的被收購方土地增值稅優(yōu)惠政策

《稅收指引》修訂了企業(yè)收購改造模式的被收購方土地增值稅規(guī)定，被收購方可憑改造方案批復(fù)等材料，享受權(quán)益轉(zhuǎn)讓的優(yōu)惠政策，免征土地增值稅。在資產(chǎn)收購的交易模式下，土地增值稅是合作方作出并購決策時重點考慮的一項稅務(wù)風(fēng)險。通過“三舊”改造模式轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)權(quán)益，比一般資產(chǎn)收購節(jié)省了土地增值稅。該優(yōu)惠政策將降低“三舊”用地資產(chǎn)收購的交易成本，進一步提高用地的使用效率。

（5）明確“單一主體歸宗改造”稅務(wù)處理口徑

71號文將“三舊”改造的權(quán)益轉(zhuǎn)移行為視同為政府征收（收回）房產(chǎn)行為，解決“三舊”改造中的稅收難題，受到各方“三舊”改造市場主體的稱贊。在《稅收指引》中，明確原權(quán)屬人取得的補償可以免征增值稅和土地增值稅（提供改造方案批復(fù)等材料）；區(qū)分拆除補償環(huán)節(jié)和交付公共設(shè)施環(huán)節(jié)，明確受讓方的各類稅務(wù)處理安排。有效解決了實務(wù)當(dāng)中就一些特殊安排下的收購補償涉及的增值稅、土地增值稅和契稅的問題和降低了納稅人的稅收負擔(dān)。進一步明確“單一主體歸宗改造”的稅務(wù)事項，落實稅務(wù)優(yōu)惠政策，加強政策有效落地。

值得注意的是，《稅收指引》規(guī)定了“單一主體歸宗改造”等改造模式的稅收指引，但并未直接規(guī)定東莞市特有的單一主體掛牌招商改造模式。就東莞市城市更新稅收實務(wù)，《稅收指引》的印發(fā)實施后，東莞市還需就單一主體掛牌招商改造模式如何辦理涉稅事宜進一步發(fā)布相關(guān)指引或者尋求上級主管部門予以明確；特別是對于前期工作階段相關(guān)費用能否列為收購主體的成本后續(xù)在辦理稅收清繳前扣除以及不動產(chǎn)權(quán)益要約收購環(huán)節(jié)所發(fā)生的權(quán)益整合費用如何認定等事宜，值得市場進一步關(guān)注。

（二）東莞市層面

★《東莞市密度分區(qū)管理技術(shù)標準（試行）》

發(fā)布單位：東莞市自然資源局

發(fā)文文號：東自然資〔2019〕521號

發(fā)布時間：2019年12月24日

2019年12月24日，東莞市自然資源局印發(fā)《關(guān)于印發(fā)<東莞市密度分區(qū)管理技術(shù)標準（試行）>的通知》（東自然資〔2019〕521號，以下簡稱《標準》），一改以往東莞市城市更新（“三舊”改造）實行“一刀切”的容積率標準，首次建立了差異化的密度分區(qū)管理機制。《標準》將全市建設(shè)用地密度劃分為五個密度層級，綜合考慮多方面因素，制訂出一套容積率計算方法和規(guī)則?！稑藴省返闹饕獌?nèi)容如下：

（1）“一張圖”

根據(jù)《標準》的附件“市域密度分級指引圖”顯示，將全市域分成高、中、低三個密度層級，各園區(qū)、鎮(zhèn)街密度分區(qū)圖則將結(jié)合正在開展的國土空間規(guī)劃一并開展；在市域密度分級指引圖的指導(dǎo)下，園區(qū)、鎮(zhèn)街密度分區(qū)圖細分為密度一區(qū)到密度五區(qū)共五個層級，不同的分區(qū)決定了不同的容積率，具體密度分區(qū)情況如下表所示：

（2）“一套計算公式”及修正系數(shù)

除公共服務(wù)設(shè)施和市政設(shè)施等用地的容積率不做規(guī)定外。《標準》對居住、商業(yè)服務(wù)業(yè)、工業(yè)、倉儲、新型產(chǎn)業(yè)用地及其混合用地容積率的確定予以指引，明確地塊容積率確定應(yīng)滿足公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通條件、生態(tài)保護等要求。進一步地，《標準》明確地塊建筑面積小于等于基礎(chǔ)建筑面積、獎勵建筑面積和補償建筑面積之和，列明了基礎(chǔ)建筑面積的計算公式。此外，針對混合用地的基礎(chǔ)容積率以及新編（修編）控規(guī)片區(qū)的建筑規(guī)模上限，《標準》亦分別規(guī)定了計算公式。除了制定了容積率計算公式外，《標準》還根據(jù)組團特征、地塊規(guī)模、周邊道路、軌道站點以及特別政策規(guī)定了五大修正系數(shù)?！稑藴省分猩婕暗挠嬎愎饺缦拢?/p>

（3）加強用地分類管控

《標準》將居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地地塊基準容積率以表格的方式進行列明，按照不同的密度分區(qū)，實行不同的基準容積率，其中新型產(chǎn)業(yè)用地的容積率為3.0-5.0；同時，《標準》規(guī)定工業(yè)用地、倉儲用地地塊容積率不低于2.0，不高于4.0?！稑藴省反蠓嵘笆鲇玫氐慕ㄔO(shè)強度，并且對于商業(yè)辦公用地則不設(shè)容積率上限，這意味著重點區(qū)域內(nèi)的商業(yè)辦公建筑或?qū)⒋罅吭黾?，向天空要空間，推動制造業(yè)的集約式發(fā)展，促進城市土地有計劃開發(fā)利用，提升存量土地的二次開發(fā)效用。

另外，東莞市自然資源還提出了除《標準》外，要求各鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、市府直屬各單位一并落實政府收儲用地統(tǒng)一采用密度一區(qū)，賦予市政府收儲、市鎮(zhèn)聯(lián)合收儲地塊特別政策修正系數(shù) 0.2、《廣深科技創(chuàng)新走廊（東莞段）空間規(guī)劃》確定的省級、 市級創(chuàng)新節(jié)點及近期“三舊”連片改造項目中的新型產(chǎn)業(yè)用地，賦予特別政策修正系數(shù) 0.1以及在園區(qū)、鎮(zhèn)街密度分區(qū)圖未完成備案前的過渡時期，舊村改造項目采用密度一區(qū)，其他城市更新項目采用密度二區(qū)。2018年重點更新單元容積率確定按照《東莞市更新單元容積率計算指引》執(zhí)行等工作安排。

市場資訊

一、標圖建庫

根據(jù)東莞市人民政府門戶網(wǎng)站（http://www.dg.gov.cn/）、東莞市自然資源局網(wǎng)站（http://land.dg.gov.cn/）等政府官網(wǎng)披露的信息，在2019年12月11日至2020年1月17日期間，東莞市有關(guān)主管部門尚未發(fā)布標圖建庫動態(tài)調(diào)整的公示公告信息。按照《東莞市“三舊”改造標圖建庫申報和審查指引》（東國土資〔2018〕363號）的規(guī)定，東莞市更新主管部門將于每年12月整理匯總當(dāng)年度“三舊”改造標圖建庫數(shù)據(jù)庫，并報省國土資源技術(shù)中心進行備案，原則上不再接受新的申報。這或許是截至2020年1月17尚無標圖建庫動態(tài)調(diào)整信息公示的主要原因。

二、前期服務(wù)商

（一）前期服務(wù)商采購（招引）公告

相較于暫且沉寂的標圖建庫動態(tài)調(diào)整，本期（2019年12月11日至2020年1月17日）期間，東莞市各個鎮(zhèn)街招引/采購前期服務(wù)的活動非常活躍。在此期間，各鎮(zhèn)政府（街道辦）主管部門、集體經(jīng)濟組織共計發(fā)布了24條城市更新項目的前期服務(wù)采購、招引公告；通過集體經(jīng)濟組織公開招引前期服務(wù)商的城市更新項目多達22個，政府采購前期服務(wù)的城市更新項目為2個。

從鎮(zhèn)街分布情況來看，本期24個采購/招引前期服務(wù)的項目地域分布較為集中，僅黃江鎮(zhèn)就有7個城市更新項目公開招引前期服務(wù)商，合計改造面積多達到約108.68公頃（約1,630.2畝）；緊隨黃江鎮(zhèn)之后，常平鎮(zhèn)和萬江鎮(zhèn)公開招引前期服務(wù)商的城市更新項目數(shù)量分別為4個和3個。

從前期服務(wù)商的招引主體來看，兩個以上集體經(jīng)濟組織聯(lián)合招引的情況驟然增多，本期多個集體經(jīng)濟組織聯(lián)合招引的項目數(shù)量多達5個，分別為東莞市東城街道主山社區(qū)大塘頭城市更新項目、東莞市萬江街道萬江社區(qū)商住類更新單元項目、東莞市萬江街道新谷涌和新村社區(qū)新型產(chǎn)業(yè)類更新單元、東莞市常平鎮(zhèn)板石（南埔）村舊村改造項目以及東莞市南城街道蛤地社區(qū)新板嶺舊村改造項目?；蛟S可以基于此初窺東莞市前期服務(wù)市場未來的發(fā)展趨勢——隨著升值潛力顯著且地塊完整、主體單一的土地逐漸被“圈占”殆盡，越來越多的前期服務(wù)商、開發(fā)商開始將開發(fā)視線轉(zhuǎn)向多村（社區(qū)）交界的“剩余次優(yōu)”土地。多個集體經(jīng)濟組織聯(lián)合招引意味著前期服務(wù)商需要同時應(yīng)對的集體經(jīng)濟組織數(shù)量倍增，每一個關(guān)涉重大集體資產(chǎn)交易的事項都可能要走兩次甚至多次的集體表決流程。相較于單一主體招引的城市更新項目，聯(lián)合主體招引項目中的前期服務(wù)商不僅需要應(yīng)對村（社區(qū)）內(nèi)部的歷史糾葛與利益紛爭，更要做好村（社區(qū)）與村（社區(qū)）之間的利益衡平與溝通協(xié)調(diào)。因此，聯(lián)合主體招引的城市更新項目要求前期服務(wù)商和后期開發(fā)商具備更高效有力及時的組織協(xié)調(diào)與社群關(guān)系處理等能力。

本期期間，各鎮(zhèn)（街）采購、招引前期服務(wù)的詳情匯總?cè)缦拢?/p>

（二）前期服務(wù)商選定（招引）結(jié)果公示

本期（2019年12月11日至2020年1月17日）前期服務(wù)招引/采購成交數(shù)量也較上月成交數(shù)量也有所上升。通過公開渠道查詢統(tǒng)計，2019年12月11日至2020年1月17日期間，東莞市共計發(fā)布了18條前期服務(wù)招引/采購的成交公告，集體經(jīng)濟組織招引結(jié)果公告14條，政府采購結(jié)果公告4條，且其中3條由企石鎮(zhèn)人民政府城市更新辦公室發(fā)布。

在前述企石鎮(zhèn)主管部門采購前期服務(wù)的3個城市更新項目中，佳兆業(yè)集團實際控制的東莞市澳達佳兆業(yè)置業(yè)有限公司分別與深圳市桂芳園實業(yè)有限公司、深圳市桂芳園實業(yè)有限公司組成聯(lián)合體，摘得企石鎮(zhèn)中心區(qū)振華中路東、西片區(qū)更新單元和東山村圍心片區(qū)商住類更新單元的前期服務(wù)商資格。兩個更新單元的改造面積合計達到約71.66公頃，均為商住類改造的更新單元，且均是企石鎮(zhèn)未來全力推進的項目。在佳兆業(yè)集團操盤和當(dāng)?shù)卣亩αν七M下，企石鎮(zhèn)在可預(yù)期的未來或?qū)⑹斋@兩個繁榮成熟的商住中心。

在集體經(jīng)濟組織招引的14個城市更新項目中，東莞市海德房地產(chǎn)策劃有限公司于2019年12月31日競得東城街道主山社區(qū)大塘頭城市更新項目的前期服務(wù)商資格，隨后又于2020年1月13日摘得黃江鎮(zhèn)田美舊村及舊廠城市更新項目的前期服務(wù)商資格。此外，東莞市海德房地產(chǎn)策劃有限公司還曾于2019年10月18日競得位于石排鎮(zhèn)的石排鎮(zhèn)橫山村舊村舊廠城市更新項目。能夠有實力、勇氣和魄力在短期內(nèi)于多個鎮(zhèn)街接連拿下多個城市更新項目的前期服務(wù)商資格，東莞市海德房地產(chǎn)策劃有限公司理當(dāng)具備較為豐厚的本土資源和統(tǒng)籌推進能力，因此，該公司在后續(xù)項目推進中的表現(xiàn)和成果值得關(guān)注和期待。

2020年1月2日上午，企石鎮(zhèn)召開國土空間總體規(guī)劃編制工作動員大會暨城市更新項目前期服務(wù)商集中簽約儀式，集中與匯景、鴻發(fā)、鼎峰、卓越、佳兆業(yè)、中洲等6家企業(yè)簽署了涉及8個城市更新單元的前期工作委托協(xié)議。除了本期期間成功招標的企石鎮(zhèn)中心區(qū)振華中路東片區(qū)更新單元和西片區(qū)更新單元，企石鎮(zhèn)中心區(qū)鎮(zhèn)政府片區(qū)綜合類更新單元和企石鎮(zhèn)東山村圍心片區(qū)商住類更新單元，集中簽約的8個城市更新單元還包括往期成功招標的企石村濱江居住類更新單元、霞朗村舊村綜合類更新單元、新南村天子嶺片區(qū)綜合類更新單元、鐵爐坑村圍門頭片區(qū)更新單元。這4個往期成功招標的城市更新單元政府采購均由聯(lián)合體中標，包括湛嘉實業(yè)與匯景的聯(lián)合體、鴻發(fā)與鴻企的聯(lián)合體、錦寧實業(yè)與鼎峰的聯(lián)合體以及卓昇與卓越的聯(lián)合體。本次集中簽約的8個更新單元總面積達到171.34公頃，隨著本次集中簽約儀式的順利完成，企石鎮(zhèn)勢必掀起一波城市更新活動的高潮與盛況。

2019年12月11日至2020年1月17日期間，前期服務(wù)商選定（招引）結(jié)果匯總情況如下：

三、更新單元劃定

本期期間，東莞市政府官網(wǎng)發(fā)布了1條更新單元的單元劃定批前公示，3條單元劃定批后公告。批前公示的單元為萬江街道嚴屋社區(qū)文津商住更新單元，事實上，該單元曾于2019年9月25日公示單元劃定方案。本期期間發(fā)布的單元劃定方案與之前發(fā)布的單元劃定方案相比，該項目需向政府移交的教育設(shè)施從之前的54班的“九年一貫制學(xué)校”變更為60班的“小學(xué)”，但教育設(shè)施的實際貢獻用地面積和集中貢獻率（47%）均未發(fā)生變化。該更新單元的單元劃定方案批前公示詳情如下：

本期期間發(fā)布的3個批后公告分別為謝崗鎮(zhèn)謝崗村南部居住類更新單元、東城街道樟村社區(qū)綜合類更新單元和萬江街道萬江社區(qū)商住類更新單元的單元劃定方案。此間，東城街道樟村社區(qū)綜合類更新單元的單元面積為24.6公頃，改造后的建筑總量達到63.03萬平方米，具體由5.47萬平方米商業(yè)建筑、52.56萬平方米住宅、5萬平方米新型產(chǎn)業(yè)用房構(gòu)成。待該項目改造成功，東江側(cè)畔或許又將崛起一個職、住、商、服齊全的成熟生活圈。3個單元劃定方案批后公示信息如下：

四、“舊項目”改造單元批次計劃

隨著《東莞市城市更新“舊項目”處理措施》（東自然資〔2019〕361號）生效實施，越來越多“舊項目”的申報審批程序逐漸步入正軌。本期期間（2019年12月11日至2020年1月17日），東莞市各鎮(zhèn)街發(fā)布的改造單元批次計劃公示信息足有6個，塘廈鎮(zhèn)在同日一并發(fā)布了“大海地塊”“建穎地塊”“佳郡地塊”三個更新單元的改造單元批次計劃，但三個單元的改造面積均不大，總用地面積合計約7.36251公頃。鑒于單元面積均較小，三個項目應(yīng)當(dāng)無償移交的“不低于項目總用地面積15%”的貢獻用地，大部分均以加計地價款方式落實。

總體而言，本期6個公示改造單元批次計劃的“舊項目”均為工業(yè)改居住、商業(yè)或金融類型的項目，充分印證了東莞市商住類改造市場的持續(xù)火熱狀態(tài)。6個改造單元批次計劃詳情如下：

五、“1 N”總體實施方案

2019年12月11日至2020年1月17日期間，東莞市各鎮(zhèn)街政府已發(fā)布8個城市更新項目“1 N”總體實施方案的批前公示。在上期（2019年11月9日至12月10日）期間，東莞市各鎮(zhèn)街政府也公示了8個城市更新項目的“1 N”總體實施方案，且這8條公示均出自塘廈鎮(zhèn)主管部門；而本期期間，塘廈鎮(zhèn)在“1 N”總體實施方案公示數(shù)量上依然獨占鰲頭——8個批前公示的“1 N”總體實施方案中，有4個方案公示出自塘廈鎮(zhèn)主管部門。就公示結(jié)果而言，塘廈鎮(zhèn)主管部門能夠在兩個月內(nèi)累計完成了12個城市更新項目方案的內(nèi)部審批和公示程序，該鎮(zhèn)政府可能在方案編制、審查、報批工作上安排了一次集中突擊，也可能在方案審批程序上完成了重大突破或優(yōu)化。

上期（2019年11月9日至12月10日）期間，公示“1 N”總體實施方案的8個項目中，東莞市華堂實業(yè)投資有限公司作為控股股東，實際控制著其中6個項目地塊的土地使用權(quán)人。而在本期期間，公示方案的8個項目之一為“東莞市華堂實業(yè)投資有限公司舊廠房地塊”，該項目土地使用權(quán)人正是東莞市華堂實業(yè)投資有限公司，其以土地權(quán)利人身份對16,597平方米的工業(yè)用地實施自改，改造后土地用途為商住。隨著各個項目改造方案的審批通過，東莞市華堂實業(yè)投資有限公司或?qū)⒊蔀樘翉B鎮(zhèn)“三舊”改造的大贏家。

2019年12月11日至2020年1月17日期間公示的“1 N”總體實施方案詳情如下：

六、建設(shè)用地公開出租/出讓情況

（一）建設(shè)用地出讓預(yù)公告

根據(jù)2019年12月11日至2020年1月17日期間，東莞市自然資源局發(fā)布的“東莞市國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告”以及“東莞市公共資源交易網(wǎng)”公示的國土資源掛牌公告，東莞市將于近期開始競價的國土資源信息如下：

（二）國有建設(shè)用地出租/出讓結(jié)果

相較于上期（2019年11月9日至12月10日），本期（2019年12月11日至2020年1月17日）國有建設(shè)用地出租/出讓數(shù)量呈爆炸式增長，總計掛牌出讓了18宗建設(shè)用地，協(xié)議出讓了1宗教育用地，掛牌出租了1宗商務(wù)金融用地，總計20宗建設(shè)用地。在掛牌出讓的18宗建設(shè)用地中，工業(yè)用地（M1、M2及M3）占15宗，零售商業(yè)用地（U24公共加油站用地）1宗，城鎮(zhèn)住宅用地、商服用地僅2宗。

或許正因掛牌出讓的零售商業(yè)用地數(shù)量相對稀缺，前述零售商業(yè)用地（位于石碣鎮(zhèn)崇煥西路南，面積5,524.72平方米）的競爭者足足競價了23次，最終由東莞市石碣鎮(zhèn)劉屋胡屋股份經(jīng)濟合作社以高于競拍起始價73.92%的成交價（5,882萬元）摘得。但本期土拍競價最為激烈的地塊卻不是前述零售商業(yè)用地，而是位于萬江區(qū)新和社區(qū)居民委員會新洲地段、面積僅2,017.7平方米的一塊工業(yè)用地，該工業(yè)用地足足被競價83次，最終的成交價約為起始價的2.65倍，該地塊被東莞市冠博精密機電有限公司以694萬元拿下。

此外，華為技術(shù)有限公司以掛牌起始價成功拿下位于東莞市松山湖東部地區(qū)臺中路與阿里山路交叉口東南側(cè)、臺中路與桃園路交叉口東南側(cè)的兩塊工業(yè)用地（M1），面積合計約109,576.87平方米。結(jié)合華為此前在松山湖大規(guī)模拿地的情況，這或許也是華為在松山湖建設(shè)終端總部項目的又一重大部署。

2019年12月11日至2020年1月17日期間，國有建設(shè)用地出租/出讓交易結(jié)果詳情如下：

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