大約一周前，“三線四檔”即“三道紅線”迎來了周年之日。

一年前的8月20日，針對房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”試點(diǎn)啟動，這讓曾因杠桿而創(chuàng)造無數(shù)規(guī)模神話的房地產(chǎn)行業(yè)駛?cè)胄碌钠?。無疑，一年時(shí)間，金融紅利時(shí)代正式宣告結(jié)束，過往的商業(yè)模式也因?yàn)椤叭兰t線”的出現(xiàn)而快速糾偏。

或許有不舍或不甘，踩線房企還是紛紛被迫改變了過往的行進(jìn)軌跡，而以往自律的房企則憑借綠檔穩(wěn)步前行，繼續(xù)將主動權(quán)握在自己手中。

可以看到，過去數(shù)年被視為“保守”的財(cái)務(wù)盤面，如今成為企業(yè)交出穩(wěn)健答卷的底氣。這其中，龍湖集團(tuán)算是一位“模范生”。過去5年間，這家企業(yè)始終保持“三道紅線”的綠檔水平。

業(yè)績報(bào)可見一斑。上半年，龍湖集團(tuán)在各主要航道維持既定投資節(jié)奏的背景下，其整體財(cái)務(wù)指標(biāo)依然穩(wěn)居“三道紅線”綠檔。截至上半年末，凈負(fù)債率較去年同期進(jìn)一步下降至46.0%；現(xiàn)金短債比達(dá)到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后，資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，借貸成本為4.21%，再創(chuàng)新低。

在進(jìn)入“他律”的新市場環(huán)境下，曾經(jīng)的“自律”為企業(yè)在競逐中贏得一定先機(jī)，正如龍湖所言，“不好過當(dāng)中，比誰能活下去；把不好日子當(dāng)成機(jī)會過起來，反而是我們的機(jī)會?！?/p>

（秉持空間即服務(wù)戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)行業(yè)走向未來企業(yè)）

持續(xù)穩(wěn)健，各航道營收持續(xù)上行

從“黃金十年”到“白銀十年”，一路走來，近年來零星房企的業(yè)績暴雷，已經(jīng)讓投資者們“少增即虧”的印象開始淡化，而在今年上半年，固有的印象迎來顛覆性的改變——在滬深A(yù)股披露業(yè)績預(yù)告的房企中，四成均預(yù)計(jì)在上半年出現(xiàn)虧損。

隨著房地產(chǎn)市場從“野蠻生長”到平穩(wěn)發(fā)展，行業(yè)紅利的消失擠掉了原本房企業(yè)績中的“運(yùn)氣成分”，個體間戰(zhàn)略方向、管理能力的積淀，開始左右行業(yè)分化的進(jìn)程。

8月25日，龍湖集團(tuán)交出了上半年的成績單。相較于行業(yè)內(nèi)多數(shù)企業(yè)，龍湖這份延續(xù)過往穩(wěn)健風(fēng)格的答卷，尤顯可圈可點(diǎn)。2021年1-6月，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入606.2億元，同比增長18.5%；歸屬于股東的凈利潤為74.2億元，剔除公平值變動影響后之股東應(yīng)占核心溢利61.8億元，同比增長17.1%；毛利率27.7%，結(jié)合行業(yè)整體毛利率向“制造業(yè)”看齊的大環(huán)境下，這一水平依然位于行業(yè)中上游位置。拆分來看，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入518.4億元，同比增長14.6%，過往數(shù)年銷售額的提升以及項(xiàng)目的順利交付結(jié)轉(zhuǎn)，為收入提供保障。

從經(jīng)營性業(yè)務(wù)來看，過去幾年，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性收入均保持著可觀的增速，在2017年約45億元左右的基礎(chǔ)上，行至2020年已超過了150億元。在今年上半年，疫情等外部影響減弱，龍湖集團(tuán)經(jīng)營性業(yè)務(wù)加速升級，實(shí)現(xiàn)收入87.8億元，同比增長49%。

其中，物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入47.8億元，較上年同期增長42.4%，物業(yè)管理及其他收入40.0億元，同比增長58%。

在龍湖的字典中，經(jīng)營性業(yè)務(wù)又被稱之為“服務(wù)引擎”，并被寄予了極高的期待。對于龍湖而言，“如果開發(fā)引擎代表當(dāng)下，服務(wù)引擎則代表未來?！?/p>

無疑，穩(wěn)定的經(jīng)營性收入，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供了跨越周期的能力，不僅僅是龍湖，同樣是多數(shù)房企所孜孜以求的方向。

根據(jù)國際通用經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%地產(chǎn)行業(yè)便將結(jié)束高速增長，取而代之的是存量市場為主導(dǎo)的新市場格局，而60%-70%則被普遍認(rèn)為是一個增量與存量并行的過渡階段。2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到60.6%，顯然，一個圍繞需求端變化的全新競爭環(huán)境，正緩緩拉開帷幕。

如今，龍湖豐富的經(jīng)營性業(yè)務(wù)已筑起寬業(yè)務(wù)圍欄，在龍湖看來，“分散風(fēng)險(xiǎn)的功能是有的，更重要的是關(guān)注機(jī)會?！?/p>

在服務(wù)引擎驅(qū)動的黃金時(shí)代里，強(qiáng)化經(jīng)營性收入無疑契合未來消費(fèi)升級、服務(wù)升級的社會需求，當(dāng)然這也符合龍湖長期主義的基因。在2020年經(jīng)營性收入超過150億元后，龍湖還有著更長遠(yuǎn)的規(guī)劃，不久的未來，龍湖服務(wù)引擎收入將實(shí)現(xiàn)達(dá)到千億量級。

盤面扎實(shí)，助力空間延伸

根據(jù)披露，在上半年，龍湖集團(tuán)共獲取土地53幅，權(quán)益地價(jià)389億元，總建筑面積約1292萬平方米，從城市能級來看，90%的銷售貨值集中在一二線高能級城市。截至6月末，龍湖集團(tuán)總土地儲備提升至7717萬平方米，基本覆蓋其未來三年的發(fā)展需要。

無疑，面對未來至少15年的增量與存量并行的城鎮(zhèn)化過渡期，豐富的土地資源依然是最重要的生產(chǎn)資料，而這當(dāng)然不僅僅指向地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)也是經(jīng)營性業(yè)務(wù)的肥沃土壤。

例如，龍湖集團(tuán)“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略下，豐富的資源無疑是其未來空間延展的重要基石，在地產(chǎn)開發(fā)之外，亦意味著其自持的商業(yè)運(yùn)營、租賃住房以及智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)半徑的不斷拓展。

可以看到，2021年上半年，龍湖集團(tuán)的服務(wù)引擎正在加速衍生新的空間。

20余年篤信積淀，龍湖商業(yè)網(wǎng)格化布局初現(xiàn)，版圖持續(xù)擴(kuò)張。報(bào)告期內(nèi)，在消費(fèi)回暖的勢頭下，龍湖商業(yè)快速發(fā)力，上半年新開5座商場，累計(jì)開業(yè)商場總數(shù)達(dá)到54座。

5年砥礪前行，龍湖冠寓已開啟盈利元年。報(bào)告期內(nèi)，租賃住房品牌“冠寓”開業(yè)房間數(shù)已達(dá)9.4萬間，租金收入實(shí)現(xiàn)10.7億元，期末出租率達(dá)94.1%，更大范圍內(nèi)滿足了城市新青年對品質(zhì)租房的需求。迄今為止，龍湖冠寓已布局30余座高量級城市，并與北京、重慶、深圳、成都、武漢等多個重點(diǎn)城市政府及相關(guān)企事業(yè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，加速落地諸多住房租賃標(biāo)桿項(xiàng)目。

24年善待如一，龍湖智慧服務(wù)持續(xù)創(chuàng)造“滿意+驚喜”。沿著住宅與城市空間延伸，智慧服務(wù)已布局住宅、商業(yè)、文旅、辦公、酒店、醫(yī)院、學(xué)校、康養(yǎng)、案場、產(chǎn)業(yè)園、租賃住房、市政配套、智慧城市等13大業(yè)態(tài)。報(bào)告期內(nèi)，上半年實(shí)際管理面積進(jìn)一步提升至2.05億平方米，在住宅之外，于總部業(yè)態(tài)、學(xué)校、圖書館等城市空間持續(xù)發(fā)力。

當(dāng)然，無論是今年以來“雙集中”新規(guī)帶來的全新環(huán)境，還是開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)的兼顧，均是企業(yè)資金鏈的極大挑戰(zhàn)，意味著需要強(qiáng)有力的現(xiàn)金流。

公告顯示，截至2021年6月30日，龍湖在手現(xiàn)金及銀行存款共計(jì)994.7億元，較年初增長27.8%，同時(shí)，受惠于綠檔與全投資級評級，龍湖平均融資成本進(jìn)一步降至4.21%，再創(chuàng)歷史新低。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，整體寬松的貨幣環(huán)境，對于企業(yè)降低融資成本其實(shí)是個難得的機(jī)遇，然而隨著房地產(chǎn)企業(yè)在信用層面的資質(zhì)分化，注定僅有少數(shù)優(yōu)質(zhì)企業(yè)能夠享受到紅利。

一組數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，被“三大國際評級機(jī)構(gòu)”調(diào)至負(fù)面展望的房企超過10家，同時(shí)被下調(diào)評級、撤銷評級的房企數(shù)量近20個，遠(yuǎn)高于去年的水平。

“隨著行業(yè)去風(fēng)險(xiǎn)、降杠桿邏輯的深入，資源也有望進(jìn)一步向此類企業(yè)傾斜?！庇蟹治鰩熑绱吮硎?。

航道協(xié)同，服務(wù)連接空間

在資金的支持之外，豐富的資源背后，亦是服務(wù)能力的體現(xiàn)。

無疑，"三道紅線"、"兩集中"供地策略倒逼之下，經(jīng)營性物業(yè)時(shí)代正在到來，主動擁抱變化成為企業(yè)發(fā)展的最佳解，經(jīng)營的價(jià)值終局則在于服務(wù)。

今年3月，面對航道業(yè)務(wù)是否分拆的問題，龍湖集團(tuán)講了一個“大財(cái)不進(jìn)急口”的道理?！岸唐谀繕?biāo)讓位于長期目標(biāo)”的準(zhǔn)則下，龍湖更期待的是“多航道間的協(xié)同，而不是分拆”。

換句話說，龍湖始終追求的是整體服務(wù)體驗(yàn)的提升，而非單一業(yè)務(wù)的盈利最大化。

7月初，在房屋租售、房屋裝修之后，龍湖將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)獨(dú)立為地產(chǎn)航道，升級為六大航道并行的組織架構(gòu)，并將集團(tuán)做輕，將管控變?yōu)橘x能。彼時(shí)，便有觀點(diǎn)認(rèn)為，龍湖集團(tuán)此舉便是希冀通過平臺的賦能，讓平行的各航道間能夠更充分凝聚、協(xié)同，并最終帶來的效能提升。

這與龍湖的戰(zhàn)略息息相關(guān)。2018年龍湖提出了“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，提煉總結(jié)了過往的發(fā)展，并對未來方向進(jìn)一步予以明確。彼時(shí)，龍湖集團(tuán)提出，實(shí)現(xiàn)人和空間的連接，核心就是三個最強(qiáng)能力的打造。其中，一是打造空間的制造和管理能力；二是打造進(jìn)一步洞察客戶能力；三是打造服務(wù)集成能力，令龍湖的管理和服務(wù)能力有效提升，實(shí)現(xiàn)人與空間的有效連接。

時(shí)至今日，在龍湖集團(tuán)創(chuàng)立的第28個年頭，每個主航道業(yè)務(wù)都是圍繞人們對空間的需求展開。隨著龍湖商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)三個經(jīng)營性業(yè)務(wù)均已躋身行業(yè)頭部，房屋租售、房屋裝修業(yè)務(wù)快速壯大并在行業(yè)中站穩(wěn)腳跟，“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動的版圖業(yè)已清晰可見，而航道間各自不俗的體量，也為協(xié)同帶來更多可能。

例如，基于數(shù)字化賦能加持，龍湖于上半年上線了自主研發(fā)的“云交付”服務(wù)系統(tǒng)，首次將房屋線下交付流程搬到線上，不僅實(shí)現(xiàn)便捷、穩(wěn)健交付，還輕松鏈接起地產(chǎn)以及智慧服務(wù)兩條航道；

又如，龍湖智慧服務(wù)為購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來的兼具人文關(guān)懷與智慧化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從安全、舒適等角度，為天街、藍(lán)海引擎等場景內(nèi)的客戶帶來全新的體驗(yàn)等；

再如，塘鵝美裝修基于零醛環(huán)保、即裝即住的特點(diǎn)，已經(jīng)在租賃住房、寫字樓、連鎖品牌酒店以及幼兒園等環(huán)保要求較高的業(yè)態(tài)中，實(shí)現(xiàn)了龍湖體系內(nèi)外場景生長。

據(jù)管理層介紹，龍湖設(shè)立塘鵝美裝修的初衷，是“擔(dān)心不合格的材料，影響到整體裝修的效果”。目前，從材料的制造開始，所有的板材均來自于龍湖的專利，并自主研發(fā)生產(chǎn)。

時(shí)代在轉(zhuǎn)變，價(jià)值在重構(gòu)，邊界在打破。

可以想象，在一個城市空間內(nèi)，有龍湖地產(chǎn)營造的品質(zhì)居住空間，有天街帶來的“轉(zhuǎn)念即達(dá)”的購物體驗(yàn)，有冠寓提供給城市青年豐富的品質(zhì)租住選項(xiàng)，有智慧服務(wù)串聯(lián)起智慧城市的各類物業(yè)服務(wù)，甚至是塘鵝租售的資產(chǎn)管理服務(wù)以及塘鵝美裝修帶來的全新綠色環(huán)保感知……龍湖“空間即服務(wù)”下的多航道協(xié)同，或?qū)⒃趯?shí)現(xiàn)人民群眾美好生活的過程中產(chǎn)生更大的價(jià)值。

善待如初，累計(jì)捐贈超10億元

當(dāng)全社會可持續(xù)發(fā)展理念不斷深化，在衡量企業(yè)發(fā)展質(zhì)量與成長潛力的層面上，環(huán)境、社會、公司治理等因素，已在發(fā)展的天平上占據(jù)極高分量。

繼今年5月發(fā)布首份獨(dú)立可持續(xù)發(fā)展報(bào)告后，在此次中期業(yè)績報(bào)中，龍湖集團(tuán)亦對今年以來相關(guān)責(zé)任實(shí)踐進(jìn)行了總結(jié)。

根據(jù)披露，截至2021年中期期末，龍湖集團(tuán)滿足綠色認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目面積共計(jì)8000萬平方米，覆蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。

伴隨著“碳達(dá)峰、碳中和”正式納入生態(tài)文明建設(shè)整體布局，綠色發(fā)展不僅僅是高質(zhì)量發(fā)展的底色，更是企業(yè)未來潛力的試金石。

在龍湖的愿景里，是將可持續(xù)發(fā)展與建筑全生命周期相結(jié)合，打造完整的綠色建造方法體系，確保項(xiàng)目從選址、設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營到改造過程的環(huán)境與社區(qū)友好；而其最終目標(biāo)，則是實(shí)現(xiàn)綠色建造以及100%綠色健康建筑。

除了向客戶提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，對于一家企業(yè)來說，積極響應(yīng)“鄉(xiāng)村振興”政策，助力“共同富?！钡倪h(yuǎn)大目標(biāo)，亦是其對于社會應(yīng)盡的另一份責(zé)任。

自去年10月龍湖公益基金會成立后，圍繞助學(xué)興教、助老扶貧、抗疫救災(zāi)等多個方向，龍湖集團(tuán)已累計(jì)開展幫扶項(xiàng)目10余個，累計(jì)幫扶16159人。

在今年7月，為馳援河南暴雨災(zāi)害，龍湖公益基金會第一時(shí)間宣布通過重慶光彩事業(yè)基金會，向鄭州市慈善總會捐贈2000萬元，用于保障當(dāng)?shù)厝罕姷娜松?、?cái)產(chǎn)安全，采購緊急救災(zāi)物資和支援災(zāi)后重建工作。至此，龍湖集團(tuán)已累計(jì)向社會捐贈過10億元。

“多年來，龍湖一直爭取做好力所能及的事情?！睋?jù)龍湖介紹，未來，在時(shí)代的召喚下，龍湖還將加大步伐和力度，將公益做得更好。

“善待你一生”的理念已與龍湖集團(tuán)相生相伴共度了28年，在龍湖看來，“與環(huán)境共生、與同路人共贏”已被注入成長基因，亦將繼續(xù)恪盡社會責(zé)任，發(fā)揚(yáng)公益、創(chuàng)新的時(shí)代精神。

在善待理念之下，以空間為始，以服務(wù)為終，既昭示著龍湖的過往與未來，或許也將成為其“傳統(tǒng)行業(yè)未來企業(yè)”的寫照。