去年年底，阿強(qiáng)在5萬/m2的大壯名城和4.2萬/m2的員村老破小，選擇了后者。

用約336萬的總價(jià)，全款購買了一間80方的樓梯房。

一邊，黃埔科學(xué)城的“當(dāng)紅炸子雞”，后起之秀；

另一邊，是位于金融城核心西區(qū)的員村，地段值千金。

兩者相較，各有優(yōu)劣，他又是如何考量的呢？

｜大壯名城

| 員村

事情要從去年11月說起。

當(dāng)時(shí)，阿強(qiáng)出于工作自住需求，想在天河或者黃埔購房，預(yù)算500-800萬之間。

他最初的要求是，珠江新城中區(qū)兩房單元；或者在十三號(hào)線二期、五號(hào)線沿線地鐵站步行距離600米范圍以內(nèi)；又或是琶洲地區(qū)，三房帶主套。

這些區(qū)域的房子，都有一個(gè)共性：交通便捷、規(guī)劃發(fā)展前景好、資金壓力在阿強(qiáng)的承受范圍內(nèi)。

5萬/m2的大壯名城小戶型，成為阿強(qiáng)第一個(gè)備選項(xiàng)目。

大壯名城，雖然名字土氣一點(diǎn)，但科學(xué)城一哥的位置，還是當(dāng)?shù)玫摹?/span>

|大壯名城區(qū)位

僅交通而言，周邊就有6號(hào)線、21號(hào)線、7號(hào)線二期三條地鐵；

配套方面，隔壁有蘿崗萬達(dá)廣場和大壯國際廣場，周邊還有中山大學(xué)附屬第三醫(yī)院嶺南醫(yī)院以及蘿崗兒童公園；

除此之外，大壯學(xué)位也不錯(cuò)，華南師范大學(xué)附屬黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校，簡稱黃埔華師，或者黃埔華師附。

無論是交通、學(xué)位、醫(yī)療還是生活配套，幾乎沒啥短板，總價(jià)也在預(yù)算范圍之內(nèi)。

我們都知道，大壯名城，脫胎于黃埔暹崗舊改。

這也讓阿強(qiáng)也留意到了@拆神公眾號(hào)，閱讀了有關(guān)的舊改文章，進(jìn)了我們的交流群。

阿強(qiáng)的目光，也轉(zhuǎn)向了舊改房。

一開始，阿強(qiáng)意向性向中介了解了海珠琶洲新村回遷二手房（可轉(zhuǎn)國有證），但市場非常緊缺，短時(shí)間內(nèi)沒有可售產(chǎn)品。

「琶洲新村二手房，阿拆之前有做過相關(guān)報(bào)道

??從4500到7.2萬/平，琶洲回遷房，六年大漲1500%」

隨后，他在我們的交流群里發(fā)問，有無東部區(qū)域的舊改房出售。

有兩個(gè)群友私下回復(fù)了他：一個(gè)推薦了智慧城附近的宅基地；一個(gè)推薦了位于員村地鐵站附近的老破小，還發(fā)了貝殼鏈接。

由于宅基地買賣只有私下一紙協(xié)議，并不合法，不在阿強(qiáng)考慮范圍內(nèi)。

“日后拆遷無保障，扯皮起來要上法院，就沒在考慮。”阿強(qiáng)說。

至于員村這套，抱著看看無妨的心態(tài)，阿強(qiáng)去了現(xiàn)場。

這套樓梯房，位于四樓，大約80方左右，南向四房帶大陽臺(tái)，戶型采光都OK，更重要的是，緊挨著村屋和地鐵口，而且有70年住宅國土證。

唯一的缺點(diǎn)，就是太破了?！?span style="caret-color: rgb(79, 79, 79);font-family: Optima-Regular, PingFangTC-light;font-size: 15px;letter-spacing: 2px;text-align: left;text-indent: 30px;background-color: rgb(255, 255, 255);">狀況就跟旁邊的村屋一樣的殘舊”阿強(qiáng)說。

｜員村地鐵站@阿強(qiáng)攝

｜員村地鐵早高峰

在了解了金融城西區(qū)規(guī)劃以及員村三年改造計(jì)劃、看了周邊七、八套房后，阿強(qiáng)決定“博”一把，以當(dāng)時(shí)市場較高價(jià)格4.2萬/m2，全款接手了員村地鐵口的這套物業(yè)。

由于房屋太過破舊，阿強(qiáng)不打算自住，和樓里許多業(yè)主一樣，先出租，再等拆遷。（根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，目前，員村二橫路一套兩室一廳的房子，月租金約3300元左右。）

既然入手了，阿強(qiáng)想得也很清楚，這個(gè)投資，就是博一個(gè)未來核心地段的發(fā)展前景的確定性，比較于蘿崗大壯優(yōu)越很多，唯一不確定性的就是時(shí)間長久問題。

“必須有一個(gè)堅(jiān)守5-10的打算，每天在群里吹吹水，就當(dāng)精神安慰劑?！?/span>

從新房到老破小，員村憑借什么吸引了阿強(qiáng)？

員村，位于珠江以北，華快以西，金融城核心西區(qū)，是一條容納了數(shù)十萬城市奮斗者的舊村。

其區(qū)位得天獨(dú)厚，地處廣州三大黃金CBD包圍圈，左手珠江新城，右手廣州國際金融城，更與琶洲隔江相望。

同時(shí)，因臨近珠江，還扼守一段美妙的江岸線。

作為珠江新城CBD的拓展區(qū)，員村未來將是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的核心區(qū)。

然而，諸多條件加持之下，員村的發(fā)展與城市面貌卻不盡如人意。

好在，隨著珠江新城的崛起，與其一步之遙的員村，也日益受到重視。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，早在2004年，廣州市府曾與天河區(qū)簽訂責(zé)任狀，要求當(dāng)年完成員村的征地拆遷，將其打造為承接珠江新城外溢需求的居住中心。但因賠償問題最終擱置。

2008年，員村又有了重磅規(guī)劃，不搞房地產(chǎn)，而是要打造珠江新城CBD延伸區(qū)，但效果同樣不明顯。

2009年，經(jīng)歷陣痛的員村重昂斗志，開始發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，盤活了許多工業(yè)遺產(chǎn)，引進(jìn)了一批創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。

改造的風(fēng)吹了多年，員村卻沒有迎來真正意義上的蝶變重生。

｜員村現(xiàn)狀

直到2019年初，天河員村街石東村第五、六、七經(jīng)濟(jì)社——員村（自然村），召開了股東改造意愿表決大會(huì)。據(jù)參與投票的股東透露，同意票已整體達(dá)到八成。

去年年底，天河區(qū)住建和園林局發(fā)布了關(guān)于員村城市更新基礎(chǔ)數(shù)據(jù)公示的通知。

員村改造，正式拉開帷幕。

根據(jù)廣州市最新的城市更新方案，天河員村街石東村第五、六、七經(jīng)濟(jì)社，屬于三年計(jì)劃中的舊村改造項(xiàng)目。

而同屬于三年計(jì)劃的吉山村已經(jīng)開拆，意味著員村舊改距離正式招商也不遠(yuǎn)了。

據(jù)了解，珠光已經(jīng)在員村計(jì)劃搭建改造咨詢中心，越秀地產(chǎn)也已進(jìn)村。

??兩虎相斗，珠光、越秀地產(chǎn)染指天河金融城員村舊改

這么好的地段，開發(fā)商競爭也是情理之中。

員村所處的金融城西部核心區(qū)，按照官方規(guī)劃，是產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型示范區(qū)，但長期以來建設(shè)進(jìn)度比較慢。

直到去年，才算正式邁入快速建設(shè)階段。

沿著黃埔大道一排，保利金融大都匯、金融城綠地中心都已基本建成。

另外，阿拆聽聞包括員村、程界東西村在內(nèi)，整個(gè)金融西區(qū)的規(guī)劃都敲定了，不過還沒有實(shí)錘，這里不多討論。

總的來說，雖然阿強(qiáng)最終能否如愿引來拆遷改造，還不能確定，但房子的區(qū)位價(jià)值擺在那里，既然已經(jīng)買了，那就是值的。

“一個(gè)字'挨!’”。這是他的總結(jié)，也是決心。

————舊改秘密，偷偷說給你聽————