持續(xù)更新，萬人領(lǐng)取。

干地產(chǎn)的朋友，最近可能最為一致的感受就是：市場下行太特么嚴(yán)重了，壓力十分巨大。

一二線可能好一些，三四線體現(xiàn)最為明顯。

很多項(xiàng)目紛紛表示成交很難，以前1個(gè)月輕輕松松賣100多套，現(xiàn)在1個(gè)月賣30套都很難，很多項(xiàng)目甚至1個(gè)月只賣幾套。

競品之間只能相互降價(jià)跑量，比誰先降價(jià)降得快，跑得快。越是降價(jià)，客戶觀望情緒越濃。

這從數(shù)據(jù)上看也非常明顯。2021 年 7 月，易居研究院監(jiān)測的 40 個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為 2744 萬平方米，環(huán)比下降 12.8%，同比下降 20.4%。

隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)，新建商品住宅市場降溫顯著。

從政策面來看，7 月新房調(diào)控政策集中在部分熱門城市，如北京出臺新房銷售搖號新政，南京提高新房報(bào)名資格要求等。

但今年上半年各地調(diào)控政策密集出臺，導(dǎo)致不少買家購置心態(tài)發(fā)生變化，繼而影響了新建商品住宅市場表現(xiàn)。

預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，調(diào)控對新房成交的影響將持續(xù)“發(fā)酵”，新房成交量將隨著轉(zhuǎn)冷的 市場預(yù)期繼續(xù)回落。

我們在去年夏季以后，首先有“三道紅線”，去年年底又推出了“兩道紅線”，加上今年上半年加大打擊違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費(fèi)貸方面的力度，迫使房地產(chǎn)與金融脫離。

房地產(chǎn)調(diào)控完全是新思維，而且這次后退的余地相當(dāng)小，可以說是戰(zhàn)略性選擇。

這跟我們國家推進(jìn)雙循環(huán)，減少對外依賴是相關(guān)的，減少房地產(chǎn)對資源的消耗，要將更多的資源通過金融體系導(dǎo)流到其它方面。

房子賣的不好，現(xiàn)金流就比較吃緊，能夠維持基本的現(xiàn)金流就不錯(cuò)了，哪還有資金搞新的投資呢？開發(fā)商們直接“躺平”！

因此，我們這一個(gè)月明顯發(fā)現(xiàn)很多城市都出現(xiàn)土地流拍了，甚至很多以前的熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)板塊都出現(xiàn)了流拍！多個(gè)城市叫停或暫緩二次集中供地。

7月29日，長沙市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，將第二批住宅（含商?。┯玫丶谐鲎寱r(shí)間由7月推遲至8月。

8月6日晚間，深圳公共資源交易中心官網(wǎng)發(fā)布公告，中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權(quán)，具體出讓時(shí)間另行公告，參與房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金將原路退回。

8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓補(bǔ)充公告，61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時(shí)間延長至8月31日，掛牌起始時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月1日9時(shí)起，掛牌截止時(shí)間統(tǒng)一調(diào)整為今年9月10日。

8月11日，青島市自然資源和國土局以及青島市各區(qū)自然資源局紛紛發(fā)布公告，7月30日青島市公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動(dòng)因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

8月13日晚間，上海市宣布第二批住宅用地集中出讓公告延期至9月，成為又一個(gè)公開延期二次集中供地的熱點(diǎn)城市，此前已有多個(gè)城市叫停或暫緩二次集中供地。

即使不搞集中出讓的城市，也紛紛出臺了“預(yù)出讓制度”，大搞制度創(chuàng)新。

什么意思呢？也就是說政府掛出一塊地以后，開發(fā)商先繳納保證金進(jìn)行“預(yù)報(bào)名”，預(yù)報(bào)名后可以根據(jù)地塊指標(biāo)向政府提出建議，政府結(jié)合開發(fā)商們的意見后再重新掛出地塊。

預(yù)出讓制度，乍一看感覺政府領(lǐng)導(dǎo)非常的民主，終于可以安生聽一回開發(fā)商們的意見了！

然而，可能領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注點(diǎn)并沒有我們想象得那么好。

牧詩猜測，叫停集中供地以后，搞預(yù)出讓制度也好，領(lǐng)導(dǎo)們核心想要解決的問題還是：杜絕土地流拍！

業(yè)內(nèi)朋友都知道，土地流拍對于政府領(lǐng)導(dǎo)來講是一件很沒有面子的事情，流拍說明這里市場不景氣嘛，長期流拍會(huì)嚴(yán)重影響市場信心，進(jìn)而影響當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎專?/span>

一直賣不出去土地，讓政府怎么過日子呀！公務(wù)員要發(fā)工資，貸款利息要還，正常的市政工程款要支付...

而且今年賣不出去土地，翻過年再賣出去的土地，土地收入大部分可就不是地方政府的了，你說領(lǐng)導(dǎo)們急不急？

聽一位自規(guī)局朋友講，他們局因?yàn)檫@個(gè)月掛出來的土地流拍了，局長被叫到市長辦公室被指著鼻子罵...

原來政府領(lǐng)導(dǎo)們也不容易，和我們企業(yè)一樣，都有著背不動(dòng)的KPI...

基于市場不好，開發(fā)商躺平，政府賣不出去地的情況下，這個(gè)月各位投資總們應(yīng)該經(jīng)常被領(lǐng)導(dǎo)們接待。

領(lǐng)導(dǎo)們主動(dòng)約各位投資總們到辦公室親切會(huì)談，甚至私下請各位投資總們吃飯，拋出各種橄欖枝，背后的出發(fā)點(diǎn)很簡單，那就是：你買我一塊地哇？

那這段時(shí)間，我們的投資工作應(yīng)該怎么做？牧詩有幾點(diǎn)建議：

1、首先我們要清晰地意識到，當(dāng)前市場環(huán)境確實(shí)是比較糟糕的，而且看這架勢下半年不會(huì)好到哪里去，投資切不可冒進(jìn)，切不能帶有預(yù)期，一定要充分預(yù)判風(fēng)險(xiǎn)！要不然真容易投到溝里去了。

2、但“?！敝杏小皺C(jī)”，別人貪婪我畏懼，別人畏懼我要貪婪！當(dāng)前情況下大家都不拿地，那就是拿地的好機(jī)會(huì)。

投資工作不能停，大家依然要做好市場研究工作，要去找更多的優(yōu)質(zhì)土地，做好項(xiàng)目儲(chǔ)備，優(yōu)中選優(yōu)，積極爭取，擇優(yōu)獲取。

3、積極向政府要條件。

既然政府的地賣不出去，領(lǐng)導(dǎo)們比較緊張，那就要敢于向政府要條件，降地價(jià)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)也不是不可能，爭取一些優(yōu)惠政策也是完全有機(jī)會(huì)的，勇敢地向領(lǐng)導(dǎo)們提出來！

4、做好市場研究和后評估。

這段時(shí)間因?yàn)橥顿Y標(biāo)的相較平時(shí)會(huì)少很多，投資也就沒有平時(shí)那么忙，那么就要加強(qiáng)市場數(shù)據(jù)的研究和沉淀工作，總結(jié)過往投資項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，修煉好內(nèi)功，鍛煉好團(tuán)隊(duì)，為下一波投資機(jī)會(huì)的到來打好基礎(chǔ)。

5、最為重要的還是，投資也要協(xié)助營銷、財(cái)務(wù)，把房子賣好把資金回回來，只有這樣才能有更多資金去買地。

最后，祝大家在下半年皆有斬獲！