陳真誠：金九已夢碎銀十或泡湯

——房市已供大于求，十一或繼續(xù)冷清

文/陳真誠

[導讀：伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市，形成可供銷售的新房源…本文內(nèi)容系個人觀點，僅供參考，不構(gòu)成任何人或任何機構(gòu)、企業(yè)做出任何決策的依據(jù)，也不構(gòu)成對文中提及的個人或機構(gòu)的評價。]

盡管此前一直有人不相信，也不愿意，但事實已是如此：“限貸”、“限購”等調(diào)控政策，已經(jīng)逼走了大量的投資投機性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，市勢持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求已成不爭事實，有些地區(qū)的房價也真實性下降，房地產(chǎn)市場已步入了向下回調(diào)的調(diào)整周期。

“十一”長假房市難改低迷大勢

無法否認，今年以來，在“限貸”、“限購”等房地調(diào)控政策和金融調(diào)控的綜合作用下，不只是一線城市，而幾乎是全國性市場，房地產(chǎn)成交量一直在持續(xù)大幅度下降。

剛剛結(jié)束的中秋小長假，房地產(chǎn)市場并沒有迎來節(jié)日的熱鬧，而是比之前的冷清更為冷清，不少城市的成交量普遍出現(xiàn)了比之前更大的幅度下跌，更強化了房價回調(diào)、市場向下調(diào)整的趨勢。目前這種市場局勢，意味著房地產(chǎn)市場預期還在繼續(xù)向下。

可以說，傳統(tǒng)“金九銀十”，今年一開局，其夢想就已破滅，已被凄冷的市場現(xiàn)實粉碎。在“金九”夢想已破滅之后，市場往往會思考接下來的“銀十”會怎樣？近在眼前的“十一”長假的市場會怎樣？

事實上，持續(xù)已久的房地產(chǎn)調(diào)控已開始見效，目前不見調(diào)控政策可能松動跡象，房價下調(diào)市勢已經(jīng)形成，市場已逐漸形成了房價將有比較大幅度下降的共識，尤其消費者已逐漸接受了房價將有比較大幅度下降的預期，房地產(chǎn)市場已步入調(diào)整周期。

在調(diào)整周期的前期，房價高價位下的小幅降價，未必能刺激買方的需求，吸引買方出手購房，消費者或會選擇繼續(xù)觀望乃至棄購。

目前，雖然部分樓盤已經(jīng)開始了有限促銷式的小幅降價，但不在多數(shù)消費者認可的范圍內(nèi)，離多數(shù)消費者的心理期望還相差很遠，因此，多數(shù)消費者繼續(xù)選擇觀望乃至棄購。

無需諱言，近年來，房地產(chǎn)市場高熱下，快速大幅增加的房屋銷售，大量提前透支了市場需求。如今，在政策調(diào)控之下，投資投機性需求基本離開市場，自住性需求的有效需求不足，部分有自住性購房需求的消費者繼續(xù)觀望乃至棄購，這種情緒或還將蔓延，無疑將使目前冷清市場雪上加霜。

基于目前房地產(chǎn)調(diào)控形勢、房地產(chǎn)市場整體氛圍和整體市場大勢來看，種種跡象顯示，如不出意外，接下來一段時期，包括十月分在內(nèi)，房地產(chǎn)市場或?qū)⒗^續(xù)低迷，成交或?qū)⒗^續(xù)清淡。

也就是說，“金九”之后，接下來的“銀十”或也將泡湯。即將到來的“十一”長假，房地產(chǎn)市場難改低迷大勢，或?qū)⒂瓉硎飞献罾淝宓?#8220;十一”黃金周，成交或還繼續(xù)大幅下降?？偠灾?，冷清，或?qū)⒊蔀?#8220;十一”長假乃至整個十月份房地產(chǎn)市場的總結(jié)詞。

這種市勢的發(fā)展結(jié)果將是，買賣雙方的市場地位關(guān)系將發(fā)生改變，即市場向買方市場變化。這在過去多年中，是少見的。

既有存貨去化時間需2年以上

房地產(chǎn)市場普遍出現(xiàn)的這種持續(xù)低迷，各地成交量大幅度下降，意味著房子難賣。房子難賣，就意味著供方產(chǎn)品滯銷，將形成越來越多的積壓，也就是行業(yè)常說的待銷庫存。這是個很簡單的邏輯。

事實上，在經(jīng)過持續(xù)多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場的新房存貨大幅攀升。在輿論普遍關(guān)注、信息傳達比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關(guān)于存貨急升的數(shù)據(jù)屢屢被暴出，截至目前的去庫存時間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。

不得不說的是，上述說法或許還顯保守。這是因為，市場信息相當不透明，統(tǒng)計數(shù)據(jù)也往往難以真實反映出市場的即時實際情況，一些持有待銷存貨者往往由于各種原因而不愿意承認或完全公開所有的存貨量，因此，市場的實際存貨可能比已經(jīng)暴出的數(shù)據(jù)還要高出不少。

而且，一些人在計算去存貨時間時，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數(shù)，而在目前市勢下，目前的市場銷售量、去庫存速度等不可能達到歷史同期水平，因此，這種參數(shù)并沒有現(xiàn)實意義，實際上不能成其為計算現(xiàn)在到將來的去庫存時間的參照依據(jù)。

這就是說，依此推算，按照目前的市況以及市場持續(xù)低迷、成交持續(xù)大幅下降的市勢來看，即便截至目前的存貨，即便不再增加新的存貨，去庫存的時間也可能不止1-2年，而會要到2年以上，或要2-3年左右，甚至更長的時間。

滯銷的新房增量延長去庫存時間

應該說，問題其實比這還要嚴重。這是因為，伴隨待銷存貨越積越多的是，各地市場還將有新項目開工、新盤陸續(xù)推出上市，形成可供銷售的新房源。事實上，在目前的存貨基礎(chǔ)上不再增加新的存貨，幾乎是不可能的。

眾所周知，近年來，由于房地產(chǎn)持續(xù)高熱，土地市場表現(xiàn)一度異常，地價與房價齊齊快速大幅上漲，有的土地地價成數(shù)倍增長，刺激著土地成交，一些開發(fā)商大量搶地買地，政府大量拍地賣地。在這種市勢下，各地賣出了大量土地，其中不少是需多年連續(xù)開發(fā)才能開發(fā)完的大宗土地，大盤用地比比皆是，意味著將來將有大量土地所開發(fā)的新的房源陸續(xù)上市銷售。

而且，各地市場還存在大量囤地現(xiàn)象，一些土地甚至是從2007年前開始囤積的，一些土地在賣出若干年后至今還沒動工開建。在如今市場異變、房價地價預期向下、部分地區(qū)或樓盤房價已經(jīng)下降或松動之后，開發(fā)商或土地持有者如果繼續(xù)囤地或捂地不開發(fā)，就意味著可能將承受損失。因此，接下來，往往會有新的土地開工建設，新的樓盤陸續(xù)開盤上市銷售，形成新增房源。

不難想象，從近幾年政府所大量賣出的土地來看，如果政府繼續(xù)堅持調(diào)控不放松，不松動包括土地政策在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，那么，這些未來即將開工建設而后推出上市的新盤和已開始推出待銷（有的還有后期將要推出）的樓盤的可售新房的增量，將非常大，非常可觀。

無疑，這些不斷增加的可觀的可售新房，也會與既有存貨分搶市場。如果未來即將推出的新房增量不能及時賣出，其形成的積壓，將會進一步增加未來存貨總量，延長整體去存貨的時間。

因此，照此推算來看，預計到年底，存貨存量的消化時間，即去庫存的時間，一般需要3年左右。而后，隨著時間推移，繼續(xù)不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢持續(xù)低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會部分轉(zhuǎn)化成存貨增量，增加到時的庫存存量總量，延長整體去庫存時間。

入市二手房房源也會分搶市場

而另一方面，近年來，房地產(chǎn)市場高熱下，投資投機性購房一度盛行，投資投機者手中握有大量房源，可隨時拋向市場套利。

如今，由于市場形勢異變，房價預期向下，意味著投資投機者如果繼續(xù)持有手持房屋不能賣掉就可能面臨資產(chǎn)總價縮水或財產(chǎn)貶值的風險，因此投資投機者可能陸續(xù)向市場拋售手中握有的二手房。這也就是說，將來二手房房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場。毫無疑問，這種可售二手房房源將相當可觀。

這些可觀的可售二手房房源，如果陸續(xù)拋向市場，自然會大會增加市場供應總量，而需求總量如果不能及時增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結(jié)果就會進一步改變供求形勢，加大市場供大于求的壓力。

同樣無疑的是，將來陸續(xù)拋向市場的可售二手房房源，也會與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場。如果部分入市二手房房源不能及時賣出，將會進一步增加未來可售或待售商品房總量，進一步延長整體去存貨的時間。

通脹已成房價下降阻力

不難想象，既有新房存貨存量、未來即將上市的新房增量以及大量的可售二手房源，其總和之量將相當龐大，將構(gòu)成未來可觀的待銷總量。雖然，期間無疑會有一定的房源賣出，但可能遠不能達到平衡消化庫存的水平。這也就是說，到年底，按照目前的市勢，上述三方面房源形成的待售商品房總量的消化時間，或需要3年以上。

這種商品房階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求現(xiàn)象，這種因待售商品房滯銷而陸續(xù)形成的積壓日趨增多現(xiàn)象，相比一線城市市場，多數(shù)二三線城市市場或更嚴重，或需要更長的時間才能消化待售商品房總量。這主要是因為，當房地產(chǎn)市場經(jīng)歷過持續(xù)高熱、房價持續(xù)快速大幅上漲之后，步入向下調(diào)整通道后，在自身消化房地產(chǎn)泡沫的能力、去庫存的能力、消化待售商品房總量的能力等方面，本文作者陳真誠認為，二三線城市及更低級別的城市市場，往往不如一線城市市場強。這就是說，一些二三線城市，將來消化本輪調(diào)整周期所產(chǎn)生的滯銷或過剩的新房房源和待售二手房的時間，會比一線城市更長。

總之，目前，開發(fā)商和相關(guān)部門等相關(guān)市場參與者，應該要清醒地認識并引起重視、積極面對房地產(chǎn)市場已開始顯現(xiàn)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求和未來需要一個相當長的時間才能消化待售商品房總量的問題，并采取有效措施想法設法促進既有存量和未來新增商品房的銷售，加快促銷售、去庫存、降積壓的速度，同時二手房源房主也要想法促進銷售。

可以說，在市場已經(jīng)確立下行大勢之下，對開發(fā)商或待售二手房房主來說，能率先在價格較高位時期促進銷售者，往往能獲得相對市場優(yōu)勢，獲得相對多的好處，獲得參與下一輪市場競爭所需的各種資源。那些聲稱留著不賣或轉(zhuǎn)為持有后繼續(xù)持有者，可能大多數(shù)情況是出于無奈。

不過，話又說回來，盡管如此，但也要看到問題的另一方面。不妨在此再次強調(diào)下，本文作者陳真誠認為，房價雖然呈全面性下降之勢，但短期內(nèi)，至少在年內(nèi)，房價下降幅度依然不會太大。至于個中原因，主要如下。

首先，目前市場在房價漲跌方面依然繼續(xù)著總體僵持的大勢，這種僵持的市勢短時間內(nèi)或難有大的改觀。

而且，在之前多年的房價快速上漲、房屋不愁賣的市場中，一些開發(fā)商實現(xiàn)了大規(guī)模的銷售，賺取了足夠的利潤，或強壯了企業(yè)身體，或擴大了企業(yè)規(guī)模，增強了抗調(diào)整的能力。

再則，近年來，政府連續(xù)大量投放信貸，使得以大中型企業(yè)為主的一些開發(fā)商之前已經(jīng)獲得了大量銀行貸款，一些貸款至今還在當時確定的貸款期內(nèi)，還可繼續(xù)使用，無疑增強了相當部分的資金供給能力，進一步增強了開發(fā)商抗調(diào)整的能力。當然，那些之前激進擴張、攤子鋪得太大或大量買地形成資金積壓或尚有大量即將到期繳納的應交土地款或有大量房屋待售的開發(fā)商，情況則可能不一樣。

進一步地，市場往往買漲不買跌。在如今市場大勢下，待售樓盤小幅降價后，如果未能達到市場已經(jīng)形成共識或消費者期望的降價幅度，可能強化消費者認為房價將繼續(xù)降價的預期，等待再多降點價再入市出手買房，因而短期內(nèi)小幅降價未必能促進銷售。這樣，一些沒有多的資金壓力或能通過多種途徑融資或認為本輪調(diào)整周期不長調(diào)整幅度不大而有能力抵抗調(diào)整的開發(fā)商，在調(diào)整早期乃至一段時間內(nèi)，可能會選擇暫時不賣或持有，繼續(xù)采取不降價或不加大降價幅度的策略。這樣，就可能導致開發(fā)商與消費者在短期內(nèi)繼續(xù)博弈，房價繼續(xù)僵持一段時間。

尤其是，迄今現(xiàn)實性的通貨膨脹已持續(xù)久日，存款負利率已持續(xù)了近兩年之久，而有關(guān)部門在打擊通貨膨脹、解決負利率方面雖然說得多說得重但在行動上依然保守。照目前形勢看來，通貨膨脹、負利率還將繼續(xù)至明年。本文作者陳真誠認為，這些無疑對房價、房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格預期形成了較強的支撐，加大了短期內(nèi)房價繼續(xù)僵持、開發(fā)商不愿意降價或不愿意加大降大降價幅度的動力，已成為房價下降的阻力，或?qū)⒀泳彿績r下降的速度，甚至不排除房價因通貨膨脹支撐而難以大幅度下降的可能。

這樣，這些多種市場因素的綜合影響結(jié)果，一方面，可能強化房價抗調(diào)整的能力，部分弱化房價大幅下降預期，或延緩房價下降速度，而另一方面，如果不出意外，調(diào)控一時不會松動，相反還有繼續(xù)強化的可能，目前的市勢還將繼續(xù)，就也可能因之拉長整個調(diào)整周期，延長買賣雙方的博弈或?qū)χ艜r間，因而也可能導致房地產(chǎn)市場中階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求的市勢會維持更長時間，加大短期內(nèi)大量待售房源滯銷積壓的壓力，加大由新房存貨和二手房構(gòu)成的大量整體待售商品房有待消化的壓力。

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