?? 撰文 | 王縱橫 ? 《地盤》特邀撰稿人

前腳，房管局剛剛恢復(fù)業(yè)務(wù)辦理，房企、中介陸續(xù)恢復(fù)經(jīng)營，后腳，部分售樓部又暫時關(guān)閉了，這座曾活力無限的城市，何時才能復(fù)原往昔的模樣？鄭州樓市下半年還有救嗎？

  1  

災(zāi)難也是試紙

鄭州，成了全國的焦點，也牽動著全國人民的心。

因為這接二連三的災(zāi)難，多家主要快遞品牌物流受阻、暫緩發(fā)貨，許許多多的商貿(mào)物流陷入癱瘓，許多城市的鐵路運(yùn)輸甚至按下暫停鍵：西安、成都、武漢、北京……穿梭不歇的陸路網(wǎng)脈被一同擱淺了。

鄭州的全國交通樞紐的價值，此刻盡顯。

?暴雨突襲造成鄭州東站旅客滯留

在汛情疊加疫情的雙重影響下，房企市場年中疲軟，動力不足。近期開盤數(shù)量大幅縮減，成交情況也平平無奇。

當(dāng)然，也仍有一些樓盤表現(xiàn)不錯，不時有金水北、管南等樓盤的熱銷傳來。這次災(zāi)情，對于資產(chǎn)來說，是最好的試紙。

事實上，即便沒有這場災(zāi)情，下半年的鄭州樓市大概率也是“溫吞水”。

嚴(yán)苛的資金監(jiān)管三道紅線，已經(jīng)牢牢困住了大多數(shù)開發(fā)商的手腳。

7月26日，財聯(lián)社發(fā)布消息稱：重點房企的買地金額將被納入監(jiān)管，不得超過年度銷售額的40%。

?高杠桿房企再遭嚴(yán)管

消息一出，雷霆萬鈞。對于購房者來說，這就像一場及時雨，不管后續(xù)影響如何，短期內(nèi)可以把清醒的不清醒的都淋上一遍。

被淋得更透徹的開發(fā)商，拿地總會更謹(jǐn)慎一些，這樣一來，至少土地市場對新房市場的熱度傳導(dǎo)，能夠減弱一些。

眼下，購房者是不知所措的。

雖然，放貸始終是銀行的“原始沖動”，但短短幾個月里，鄭州新房貸利率從5.88%漲到6.125%，迷惘之中損失了一輛車。

?鄭州最新房貸利率（來自樂居）

二手房貸款審批更加嚴(yán)格、周期更長，停貸傳聞越來越?jīng)坝?，連公積金貸款都傳了門檻提高的消息。它們就如一個個樓市“堰塞湖”，急待銀行放出的“大水”疏通。

不管是停貸、上浮還是公積金新政，這都是一場并未事先張揚(yáng)的“錢荒”。下半年，鄭州新房買房成本進(jìn)一步升高，銀行貸款余額更加不夠用了。

接下來，鄭州樓市好的板塊依然會有徘徊式慢漲，一邊倒的走勢將不復(fù)存在，一個無比糾結(jié)而復(fù)雜的鄭州樓市默默浮現(xiàn)。

  2  

樓市需求不變

身處災(zāi)情中心，很多人的心緒早已被攪亂。

有人悲觀地認(rèn)為，今年鄭州樓市涼涼了，避之而不及；也有人視之為千載難逢的機(jī)遇，準(zhǔn)備抄底殺入。一場關(guān)于樓市走向的爭論，甚囂塵上。

這些年來，我們對一件事深信不疑，越是大型公共事件的信息轟炸之下，越要保持獨立的思考。

?商品房增長趨勢示意

2012年北京水災(zāi)，2016年武漢水災(zāi)，樓市行情都沒受影響，迎來的反而是，2013年北京房價上漲，2017年武漢房價上漲。

最近的例子就是去年的武漢，嚴(yán)重的疫情持續(xù)了那么久，今年武漢樓市也恢復(fù)如初了，光谷板塊還異?；馃?。

鄭州樓市，當(dāng)然也不會因此被擊垮。在漫長的樓市歷程中，這些災(zāi)難注定只是一個個小插曲。

一定程度上，它的確延緩了部分購房者的置業(yè)需求，但后續(xù)鄭州潛在的購房需求依然會釋放，市場的供求關(guān)系并不會因此而改變。

?市場因政策變化逐漸輪動（泰辰行）

從上半年的市場行情來看，鄭州樓市行情不錯，一直籠罩在“漲價”的氣氛中。從4月初的管南片區(qū)，到5月份的金水北，多區(qū)域、多項目接連放出“漲價”的消息。

甚至，鄭州再現(xiàn)日光盤，所有人都看得瞠目結(jié)舌。

碧桂園天悅灣、錦藝旭輝一江云著的開盤都很漂亮，都是當(dāng)天就宣布接近清盤，大大超出預(yù)期。

經(jīng)開區(qū)的保利天珺，品牌背書疊加均好型產(chǎn)品設(shè)計，吸引改善及剛改客戶關(guān)注，項目首開去化表現(xiàn)突出。

?性價比都占優(yōu)勢的天珺去化良好

鄭州樓市雖一路亢奮，但一些板塊也是偶有起伏。

高新四環(huán)某項目打出了9800元/m2的清盤特惠價；金水北美盛教育港灣也出特價房。

看吧，又冷又熱又真實。

當(dāng)然，一些樓盤的讓利，是為了更快速的出貨。事實上，鄭州大多數(shù)項目價格，整體仍然會“按兵不動”。但顯而易見，樓市的分化越發(fā)明顯，主城與近郊價差越來越大，主城價值被牢牢鎖住。

?主城房價呈現(xiàn)緩慢看漲趨勢

此刻，相信大家買一套好房子的意愿，也變得更強(qiáng)烈。

濱河、常西湖等有“海綿城市”規(guī)劃的區(qū)域或許會受追捧；那些地勢抬高的小區(qū)，一樓架空層、物業(yè)給力的樓盤，更具投資價值，這樣的資產(chǎn)會更加閃光。

當(dāng)災(zāi)難過后，交易重啟，一切都會顯現(xiàn)?！颁N聲匿跡”的購房者開始出沒，開盤計劃和置業(yè)計劃也會紛紛重提日程。

  3  

信心堪比黃金

樓市從來是信心比黃金重要。

客觀地說，鄭州的基本面是向上的。

七普鄭州常住人口1260萬，超過武漢28萬。全國排名前十，10年間人口增長397萬。作為一個有近億人口省份作支撐的中原省會城市，鄭州絕對是中國優(yōu)質(zhì)城市之一。

?鄭州人口吸附力優(yōu)勢明顯

下半場已經(jīng)拉開序幕。

據(jù)樂居不完全統(tǒng)計，下半年鄭州樓市供應(yīng)閥門將熱火開啟，36個純新盤待入市或開盤，一大批新項目正排著隊沖向市場。

這是一個信號，一個市場信心恢復(fù)的信號。 

下半年，鄭州純新盤項目主力依舊是主城區(qū)。

金水北，康橋天樾九章，預(yù)計9月份開盤入市；鄭東新區(qū)，綠城鳳鳴朝陽和中海北龍湖筑，也排隊入場。

一直緊抱北龍湖“大腿”的楊金更揚(yáng)眉吐氣了，開發(fā)商大換血，萬科、禹洲、正弘等入駐，打造楊金首盤。

?楊金與東區(qū)之間的聯(lián)系正在變得更加緊密

黃河戰(zhàn)略下，惠濟(jì)區(qū)被寄予厚望，萬科、中海等幾大改善熱盤密集入市，曾經(jīng)默默無聞的“北靜”之地，今年熱度飆升。

萬科翠灣中城是當(dāng)仁不讓的焦點：垂直綠化建筑，空中花園，錯層陽臺，十足的產(chǎn)品力，讓它成為自帶流量的頂流。

二七區(qū)一改往日低調(diào)不張揚(yáng)的模式，二七新區(qū)、鳳湖智能新區(qū)清一色的品牌大佬，萬科、金地、電建、保利、龍湖等，加上剛首開的萬科航海未來城，二七的精彩較量已經(jīng)預(yù)見。

高新區(qū)也不示弱，碧桂園云頂?shù)拇笃綄?，讓無數(shù)改善客垂涎；保億豫景晨園，也加入雙湖科技城的混戰(zhàn)。

?宜居高新受到市場矚目

下半年，鄭州樓市就像一個決斗場，楊金、惠濟(jì)、二七，都在爭搶購買力。

往年，地囤的越久、利潤可能越高；如今，開發(fā)速度才是王道，現(xiàn)實不允許開發(fā)商慢慢賣。一年左右，從拿地到清盤的項目，比比皆是。

近兩年，鄭州也有意識地減少供地，樓市的供需正在良性發(fā)展，開發(fā)商的信心正在恢復(fù)，但仍需要政策面的利好來進(jìn)一步提升購房人的信心。

眼下，金融那只最厲害的手，扼住了樓市的咽喉。金融手段一卡緊，對剛需的沖擊顯而易見。

對剛需來說，很多時候，首付款已經(jīng)掏空了6個錢包。再多掏出10萬，都是一件比中國男足沖出亞洲還難的事。

?購房成本再上新高

和改善族較量，他們手里沒有一套可以賣掉的不動產(chǎn)；和職業(yè)炒家相比，他們名下也沒公司，不會玩抵押經(jīng)營貸的套路。

每個月的流水就那么多，做高既不現(xiàn)實，也無途徑，銀行輕描淡寫的一句“提高利率”，到他們頭上，就是一座山。

所以，剛需上車更加刻不容緩。

短線來看，剛需的購房計劃可能被“撞了一下腰”，但如果迫于現(xiàn)實，不約而同都等一等，長期來看，會“挺了一下背”。

?奮進(jìn)中的鄭州屬于每一個深愛著他的人

2021年鄭州的夏天，注定不同尋常。

接踵而至的災(zāi)難，讓整個城市，忽然都“慢”了一點。

但風(fēng)雨過后，鄭州樓市大概率會很快復(fù)蘇，因為決定市場的因素并未改變。接下來的金九銀十，就是最佳爆發(fā)點。

鄭州房價持續(xù)高歌猛進(jìn)的這幾年，身邊的買房人只多不少。

的確，房子每一年都在增值，也是促使他們下單的重要原因。