全球資金過剩正在推動(dòng)世界各地的房價(jià)屢創(chuàng)歷史新高?，F(xiàn)在，經(jīng)合組織的一項(xiàng)全球研究表明，房市泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

中央銀行每小時(shí)印刷9億美元投入市場，并且最近幾個(gè)月一直是這樣。自大流行開始以來，這為市場帶來了超過30萬億美元的額外資金。其中很大一部分流向股市。但另一大部分進(jìn)入了房地產(chǎn)市場，在那里創(chuàng)造了全球房市泡沫。

經(jīng)合組織當(dāng)前的計(jì)算表明了這一點(diǎn)：最近幾年，幾乎所有國家的房地產(chǎn)價(jià)格都是 30年來上漲得最快的。在許多地方，房價(jià)和租金的發(fā)展現(xiàn)在已經(jīng)完全割裂了，在一些專家看來，這大大增加了房地產(chǎn)崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。在這一分析中，德國房市泡沫處于中間位置，但也存在價(jià)格暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。

在經(jīng)合組織數(shù)據(jù)涵蓋的 40 個(gè)國家中，今年第一季度的房產(chǎn)價(jià)格與去年同期相比上漲了9.4%。特別北半球的房產(chǎn)漲幅很高。但是，并非所有人都參與了房市的繁榮，主要是富裕的人參與其中，而大流行也發(fā)揮了作用。

彭博經(jīng)濟(jì)研究的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說：“多種因素正在推動(dòng)全球房價(jià)達(dá)到前所未有的水平?！?“創(chuàng)紀(jì)錄的低利率、前所未有的財(cái)政激勵(lì)措施、有限的住房存量以及對(duì)全球經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇的預(yù)期都是推高房價(jià)的因素。”

他還分析了市場最有可能造成房市泡沫的五個(gè)參數(shù)，例如房價(jià)和租金或收入之間的關(guān)系。原則上，作為衡量資產(chǎn)的房價(jià)與作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的租金或收入之間的差距越來越大，意味著泡沫風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

在某些地方，要30年的冷租金才能抵消房價(jià)。特別是新西蘭、加拿大和瑞典等國家，租售比這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)非常高，顯示房價(jià)泡沫很大。在調(diào)查的23個(gè)房地產(chǎn)市場中，德國排名第十二。

而個(gè)別國家房市崩潰風(fēng)險(xiǎn)很低，即使是那些泡沫已經(jīng)處于高水平的國家。但是，如果這種房產(chǎn)泡沫同時(shí)在全球范圍內(nèi)發(fā)生，則風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。目前的情況就是這樣：“隨著借貸成本開始上升，房地產(chǎn)市場將受到考驗(yàn)?！?br style="color: rgb(0, 0, 0);font-family: FONT;font-size: medium;text-align: start;white-space: normal;">
專家專門用自己的“泡沫指數(shù)”來監(jiān)測德國房地產(chǎn)市場，基本上使用了如下指標(biāo)：租金、收入和購買價(jià)格的比率；新建筑的數(shù)量和貸款增長。市場研究公司Empirica 的董事會(huì)分析說，如果買家負(fù)債累累，加上未來房產(chǎn)供應(yīng)量增加，泡沫的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越來越大。

在幾天前發(fā)布的新版泡沫指數(shù)中，有專家現(xiàn)在甚至認(rèn)為整個(gè)德國的房價(jià)可能下降 30%。在前七名的大城市中，這一比例甚至達(dá)到了47%。此外，逃離城市的人數(shù)增加或城市失業(yè)率上升也可能導(dǎo)致房價(jià)的下滑。

過去房地產(chǎn)繁榮的比較表明，房市繁榮期有多長，衰退期就有多長。德國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)專家表示：“房價(jià)上漲越強(qiáng)勁、持續(xù)時(shí)間越長，隨后的衰退就越強(qiáng)烈、持續(xù)時(shí)間越長。”

但是，迄今為止，德國房市的繁榮相當(dāng)溫和：以扣除通貨膨脹后的實(shí)際價(jià)格計(jì)算，房價(jià)自2010年以來上漲了約50%。而在其他國家，實(shí)際價(jià)格已經(jīng)翻了一番，甚至三倍。所以，德國房市即使在將來出現(xiàn)衰退，那么價(jià)格下跌應(yīng)該只是相對(duì)溫和的。

大流行正在導(dǎo)致房價(jià)進(jìn)一步上漲，特別是對(duì)于德國的獨(dú)戶和雙拼住宅來說。許多人從城市遷移到周邊地區(qū)：“尤其是6月份，德國房屋價(jià)格繼續(xù)上漲，”Europace 融資平臺(tái)處理德國住房貸款，與上一年相比，Europace僅在德國經(jīng)手的單戶和雙拼住宅貸款合同就增長了16%以上：“這也一次又一次地向我們證實(shí)，生活和房產(chǎn)變得越來越重要，即使是對(duì)年輕一代來說，擁有自己的房產(chǎn)也是他們實(shí)現(xiàn)終身夢(mèng)想的一部分。”

慕尼黑的Ifo研究所向全德18000人詢問了他們的住房偏好。結(jié)果：在人口超過50 萬的大城市中，13%的受訪者表示他們希望在未來12個(gè)月內(nèi)搬家。而對(duì)于農(nóng)村居民來說，改變住所的需求要低得多。

價(jià)格也做出相應(yīng)的反應(yīng)。在柏林、漢堡或慕尼黑的周邊地區(qū)，房價(jià)增長速度比城市內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格增長更快。即使在偏遠(yuǎn)地區(qū)，價(jià)格也在再次上漲。對(duì)于受空間不足困擾的城市居民來說，距離已經(jīng)不是大問題。