市場(chǎng)公認(rèn)的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、金融，中期看土地、供求，長(zhǎng)期看人口變化。土地市場(chǎng)對(duì)于判斷中期市場(chǎng)前景有著至關(guān)重要的作用，2017年土地市場(chǎng)較前期出現(xiàn)較大變化，總結(jié)為以下4方面特征：

鄭州、北京分別問鼎成交面積、金額榜首

一二線城市明顯加大供地力度，土地成交規(guī)模均有不同程度的提升，鄭州一舉突破5000萬平方米，連續(xù)兩年問鼎銷售面積榜首。北京大幅調(diào)升供地力度，其中不乏中心城區(qū)熱門宅地，暫以2758億元高居成交金額榜首，同比大增227%。杭州、武漢和成都土地市場(chǎng)斬獲頗豐，成交面積、金額位居市場(chǎng)前列。2017年乃是上海土地市場(chǎng)“小年”，受成交結(jié)構(gòu)性因素影響，上海保障房以及租賃用地出讓規(guī)模持續(xù)增多，成交金額不增反跌，同比下跌10%。

2

三四線城市地價(jià)急速拉升，柳州大漲494%

地價(jià)漲幅TOP10城市主要集中在三四線城市，同比漲幅都在200%左右。柳州、啟東分別大漲494%和425%，排名位居前兩位。究其原因主要還是受較低基數(shù)影響，這類城市地價(jià)并不高，啟東、瓊海、桐廬等市平均樓板價(jià)不足5000元/平方米，榜首城市柳州低至2452元/平方米。對(duì)于開發(fā)商而言，基于地價(jià)快速上漲，這類三四線城市投資風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

3

佛山一枝獨(dú)秀，其他三四線明顯放量

三四線城市中，佛山可謂是一枝獨(dú)秀，再度摘得成交面積、金額雙冠。其他三四線城市土地成交顯著放量，湖州、常州等市成交面積、金額同比漲幅皆超300%。這類城市前期主動(dòng)或者被動(dòng)縮減土地供應(yīng)，成交規(guī)模長(zhǎng)期維持在較低水平。2016年下半年三四線城市土地市場(chǎng)開始好轉(zhuǎn)，2017年市場(chǎng)熱度輪動(dòng)到三四線城市，土地成交規(guī)模顯著提升。

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租賃供地加劇一二線供地緊缺，三四線土地供應(yīng)充足

各線城市土地消化周期差距巨大，一二線城市土地資源較為稀缺，一線城市土地消化周期都在2年左右，鄭州略高，土地消化周期達(dá)6.63年。近年來，沈陽(yáng)土地成交規(guī)模持續(xù)低位運(yùn)行，土地消化周期低至0.95年。受惠于此，2017年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，成交量、價(jià)齊升。三四線城市土地供應(yīng)相較充足，九江、鹽城等市土地消化周期升至歷史高位，長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大的去化壓力。

值得擔(dān)憂的是，未來一線以及部分二線城市供地結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化，租賃用地成交比重將大幅提升。未來3-5年，北京、上海、深圳等市供地3成以上為租賃用地，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

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