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陣地|巴菲特的股東大會對樓市投資有哪些啟示?

 新用戶3817DiPs 2021-08-03

文 / 原石

“股神”巴菲特又開股東大會了?;旧?,這算是全球投資界的朝圣大會。

今年,世界各地有4萬余人集聚在美國偏遠的內(nèi)布拉斯加州小城奧馬哈,其中,有將近1/8的“朝圣者”來自中國。據(jù)說大會還專門為中國人設立了用于觀看大會現(xiàn)場直播的分會場,并提供普通話同聲傳譯服務,整個大會除英語外,中文是唯一的外國語言。

將近一個月以前,巴菲特旗下的地產(chǎn)帝國伯克希爾哈撒韋房產(chǎn)服務公司剛剛宣布與中國一家國際房地產(chǎn)網(wǎng)站達成銷售協(xié)議,希望吸引有意在美國置業(yè)的中國富裕人群。

巴菲特自己最偏愛的一個投資案例,是直接買下了喜詩糖果。這家糖果公司年增長速度普普通通,只有個位數(shù),但勝在經(jīng)營穩(wěn)定,而且只需要再投入很少的資源就可以維持生產(chǎn)。

類似的公司是巴菲特非常喜歡投資的標的,他們就像是伯克希爾哈撒韋的“印鈔機”,諸如吉列剃須刀、可口可樂、華盛頓郵報、亨氏番茄醬等,這些公司雖然發(fā)展都不快,但能持續(xù)不斷的產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

在地產(chǎn)投資領域,類似的標的,當屬黃金地段的商業(yè)辦公樓項目。從這一點上看,港資開發(fā)商的代表新鴻基地產(chǎn),對地產(chǎn)的投資理念與巴菲特有一定的相似之處。新鴻基地產(chǎn)用了十余年的時間進行從專注銷售物業(yè)開發(fā)到租售并舉的轉型,旗下?lián)碛械纳虡I(yè)辦公樓物業(yè),每年都能為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,這不就是巴菲特喜歡的“印鈔機型”企業(yè)嗎?

現(xiàn)在,新鴻地產(chǎn)已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)能夠平穩(wěn)對抗商業(yè)風險和熨平行業(yè)周期的典型。一度還成為國內(nèi)龍頭房企萬科學習的榜樣。

有這種特性的企業(yè),巴菲特幾乎會一直持有。而周期性比較強的企業(yè),巴菲特會低估買入,高估的時候就會賣出。例如他在富國銀行和中石油上的投資,就是低估買入高估賣出的典型案例。

一邊在全球范圍內(nèi)大規(guī)模投資,一邊還能夠保存充沛的現(xiàn)金流,巴菲特是怎么做到的?據(jù)說他的制勝法寶是,非常偏愛投資保險公司。

開始投資時,他就一直致力于把經(jīng)營穩(wěn)健的保險公司納入麾下。為什么?保險公司的業(yè)務是比較特殊的“先收費,后支付”的形式,公司賬面上常年有大量的浮存金。只要保險公司業(yè)務穩(wěn)健,這筆浮存金就不會在短期里內(nèi)有大額支出,這就是巴菲特充足“彈藥”的長期來源。

為什么最近幾年中國的房地產(chǎn)企業(yè)都挖空了心思想入股甚至控股保險公司?想必也是受了巴菲特這一投資理念的啟發(fā)吧。目前,國內(nèi)的大地產(chǎn)商,如恒大、萬達、復星、泛海等都已保險牌照在手,還有更多的房企,則通過入股的方式,間接進入保險公司。

業(yè)內(nèi)已有說法,稱保險牌照已經(jīng)成了地產(chǎn)企業(yè)的標配。說的輕松,保險牌照仍然是市場上的稀缺品,大多數(shù)后知后覺的房企,還在想盡辦法,以各種方式,以求獲得一紙保險牌照。

保險公司充沛的浮存金,相當于巴菲特有了一個近乎免費的投資杠桿。有了這個投資杠桿,巴菲特可以從容地買入便宜的公司,放大投資回報。而且放眼全球,能把免費杠桿用到極致的,仍屬巴菲特最具代表性。

2010年5月,巴菲特曾在接受中國媒體采訪時表示:“中國的房地產(chǎn)市場就是在賭博,而且賭得很大。有一群人在大面積地豪賭。

巴菲特個人似乎一直都不喜歡投資房產(chǎn)。他至今還住在奧馬哈的老房子里,那是他1958年買下。

“我房產(chǎn)投資不多,但早年的兩次買入,一個是位于內(nèi)布拉斯加州的農(nóng)場,直到今天,那里的玉米還一直在生長;另一處,紐約大學還在,學生們還需要租住那里的公寓。無論再過多少年,這兩處物業(yè)的價值趨勢,都將不會改變。但不一樣的是,地皮和物業(yè)會越來越值錢,保值增值一點問題都沒有?!卑头铺卮饲霸诮邮懿稍L時曾如此介紹自己的“炒房”經(jīng)歷。

不過,2015年三季度,巴菲特買入了塞雷特基房地產(chǎn)投資信托基金8%的公開發(fā)行股份,總投資約一億美元。塞雷特基房地產(chǎn)信托是美國的老牌百貨公司西爾斯分拆的房地產(chǎn)信托,可以說包含了美國各地一些優(yōu)良的商業(yè)土地。

這個信托規(guī)模大約17億美元,每年的分紅約2%。巴菲特買入這個房地產(chǎn)信托的信息公布當天,這個信托價格上漲17%。之后的將近半年,這個信托的總回報是30%左右。

巴菲特這三次少有的房地產(chǎn)投資,每一次都是在大跌,或是崩潰后買入,而且每一次他都是“永遠持有”,沒有賣出。

巴菲特說:“市場有賭場的特性。這吸引了很多人,尤其是那些身邊有朋友因為股市發(fā)財?shù)娜?。相比于?jīng)歷過瘋狂投機的人,那些還沒有經(jīng)歷過股市風風雨雨的人更容易進行投機。”這一番話,也同樣適用于樓市。

巴菲特一直堅持做時間的朋友,做價值投資。雖然房地產(chǎn)特有的周期性,導致其投資理念并不完全與巴菲特一模一樣,但任何一個市場,投機者總是不受歡迎的。

如果把巴菲特當成一個普通的消費者,他對房產(chǎn)投資的基本理念——長期投資、長期保值,是需要國內(nèi)消費者去好好理解的。

每一輪市場的漲幅都會有結束的那一天,每一次市場的動蕩,海外市場可以通過宏觀政策和經(jīng)濟基礎來進行平衡,國內(nèi)只能通過市場、政策來平衡。

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