過去兩個月，銀發(fā)經(jīng)濟的線下商業(yè)探索創(chuàng)新不斷。

5月，陜西渭南“銀齡金街”項目官宣，當(dāng)?shù)赝顿Y800萬打造集老年消費和康養(yǎng)旅居于一體的銀發(fā)商業(yè)街；7月，天津勸業(yè)場西南角店宣布，將轉(zhuǎn)型銀發(fā)經(jīng)濟城市服務(wù)綜合體；不久前，北京物美把老年大學(xué)搬到超市里，圍繞老人需求構(gòu)建“京城鄰里”社區(qū)中心。

在政策倡導(dǎo)和消費人群年齡變化下，國內(nèi)各地都在思考銀發(fā)經(jīng)濟的落地方式，以大型商超為代表的社區(qū)商業(yè)，正圍繞老年消費者展開“軍備競賽”。

我們預(yù)計，在2022年會涌現(xiàn)出一批具有創(chuàng)新性的銀發(fā)經(jīng)濟線下消費商業(yè)體，在城市核心區(qū)、老齡化居民區(qū)落地生根。

隨著老齡化趨勢愈發(fā)明顯，主打銀發(fā)經(jīng)濟的商業(yè)體開始涌現(xiàn)，綜合性商場、商業(yè)街兩種模式并行，在多方合作下探索老年行業(yè)線下商業(yè)的前路。

近年來，年輕人逐漸聚集到核心商圈的購物中心，傳統(tǒng)的老百貨因為空間改造困難、轉(zhuǎn)型受阻等原因，被動向銀發(fā)客群的需求靠攏，增加老年鞋服、生活用品的柜臺。

然而，在潮玩迭出、新零售玩法更替的大背景下，爭奪年輕消費者是零售行業(yè)的主流打法，幾乎沒有商場愿意打上“老齡化”的標(biāo)簽，主動切分客群。

隨著人口普查數(shù)據(jù)的公布，銀發(fā)經(jīng)濟日漸升溫，新一批宣布改造的老百貨積極擁抱老年客群，從商品適老化進階為服務(wù)適老化，天津勸業(yè)場西南角店是其中的代表。

今年7月，天津勸業(yè)場銀發(fā)經(jīng)濟城市服務(wù)綜合體項目簽約啟動。綜合體位于天津市南開區(qū)西南角老城區(qū)商業(yè)繁華地段，總面積約2.5萬平方米，創(chuàng)意設(shè)計以文旅為襯托，涉及生活服務(wù)、健康產(chǎn)品賣場、適老化產(chǎn)品賣場、老年文化與少兒文化活動、慢性病管理、中醫(yī)理療、風(fēng)情美食、影視演藝、法律維權(quán)、金融理財、康養(yǎng)旅居等板塊。

10月1日國慶節(jié)期間，綜合體一、二樓的特色產(chǎn)品、健康產(chǎn)品、慢性病管理、適老化產(chǎn)品、金融法律服務(wù)等項目將試營業(yè)，2022年1月1日將全面開業(yè)，成為全國首家大型銀發(fā)經(jīng)濟城市服務(wù)綜合體。

據(jù)了解，勸業(yè)場西南角店前身是紅極一時的天津商場，在2008年被勸業(yè)集團收購重裝，2015年又因經(jīng)營不善宣布停業(yè)。停業(yè)后，只有電影院和部分餐飲仍在營業(yè)，商場偶爾舉辦年貨節(jié)、農(nóng)產(chǎn)品展銷活動，前來光顧的基本都是中老年人。

天津商場是老牌的地標(biāo)性建筑，能夠喚起當(dāng)?shù)刂欣夏甑墓餐洃?，雖然位于繁華地帶，但年輕客群都被周邊的一站式購物中心分流，積極擁抱老年客群可以扭轉(zhuǎn)空間閑置的頹勢。

根據(jù)AgeClub的觀察，目前大型傳統(tǒng)商場的適老化轉(zhuǎn)型并不徹底，無障礙和適老化設(shè)施缺乏整體規(guī)劃，提供的商品多以衣帽鞋服和食品、日用品為主，很少能見到拐杖、老年扶手、電動輪椅等適老化商品，更不用說其他延展類服務(wù)。

如果天津勸業(yè)場西南角店能夠順利轉(zhuǎn)型，讓老年人集中獲得金融法律和慢病管理服務(wù)，購買到方便易用的適老化產(chǎn)品，將為國內(nèi)的大型商場提供新的參考，跳脫出原有的“老百貨”思維模式，用適老化新零售來化解經(jīng)營難題。

陜西渭南也在打造“銀發(fā)友好城市”的名片，通過適老化商業(yè)街掘金銀發(fā)經(jīng)濟。

陜西渭南的“銀齡金街”項目于2021年3月正式啟動，位于臨渭區(qū)核心商圈，占地面積約2200㎡，總投資800萬元，一期投入200萬元。項目實施后將服務(wù)整個渭南市乃至整個西北區(qū)域的老人，產(chǎn)品涉及老人的吃、穿、住、用、行等生活所需的方方面面。

按照當(dāng)?shù)孛裾块T透露的信息，“銀齡金街”項目主要分為三大部分：

• 臨渭區(qū)養(yǎng)老信息綜合服務(wù)平臺，中心廣場社區(qū)日間照料中心和養(yǎng)老服務(wù)站等；

• 進行適老化改造的樣板間和大健康養(yǎng)老食品展區(qū)；

• 養(yǎng)老文化長廊，旅居觀賞和網(wǎng)紅打卡街區(qū)等。

從街區(qū)的功能分區(qū)來看，“銀齡金街”兼顧了活力熟齡老人的休閑娛樂需求、老齡人群的康養(yǎng)旅居需求和高齡人群的照護需求，將各個年齡段的老人都囊括其中，具有長時段的可持續(xù)性。

今年5月的報道顯示，“銀齡金街”項目正在保證施工質(zhì)量的前提下加快施工進度，計劃于5月底建成，預(yù)計6月中旬正式開業(yè)。截至發(fā)稿前，我們并未看到“銀齡金街”開街營業(yè)的消息，后續(xù)進展AgeClub還將持續(xù)關(guān)注。

不管是銀發(fā)經(jīng)濟城市服務(wù)綜合體，還是“銀齡金街”，從業(yè)者之所以敢大刀闊斧地推出服務(wù)老年人群的主題商業(yè)體，源于日本經(jīng)驗帶來的參考價值。

此前，AgeClub曾前往日本考察當(dāng)?shù)氐你y發(fā)經(jīng)濟，巢鴨地藏通商街和永旺葛西店是線下商業(yè)的典型案例。

從明治時代一直到二戰(zhàn)前，巢鴨街商鋪主要以出售日用品為主。1969年，連鎖超市西友在巢鴨街開設(shè)分店，為了實現(xiàn)差異化經(jīng)營，政府開始將巢鴨街向出售老人用品轉(zhuǎn)變，以適應(yīng)日趨嚴(yán)峻的老齡化。巢鴨街很快打出“老人特色商品”的招牌，并在街道建設(shè)上極力迎合老人的喜好。

在人口老齡化的大背景下，巢鴨街的轉(zhuǎn)型扭轉(zhuǎn)了傳統(tǒng)商店街的頹勢。1979年巢鴨街一年的營業(yè)額是85億日元，到1994年已經(jīng)翻了兩倍多，達到188億日元。

如今，巢鴨街已發(fā)展成為一條商業(yè)繁榮的老人街，它主要由政府出資建設(shè)，由地藏通商店街振興協(xié)會管理。據(jù)統(tǒng)計，巢鴨街每年吸引800萬以老人為主的游客到訪，平日的人流量約1-3萬，每月舉行廟會時，游客會激增到6萬。

日本研究者2009年統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，巢鴨街的商鋪共有225家，其中涵蓋大量食品餐飲店、服裝店、雜貨店，還有藥店、醫(yī)院、卡拉OK等。在適老化改造方面，巢鴨街也做得十分到位，AED自動體外除顫器、供老人休息的長椅、衛(wèi)生間、字體放大的店鋪招牌等一應(yīng)俱全。

總的來看，巢鴨地藏通商街是上世紀(jì)日本老年消費產(chǎn)業(yè)的代表。但AgeClub在2019年現(xiàn)場調(diào)研時發(fā)現(xiàn)，日本新進入退休的一批有錢的中老人需要更好的購物體驗，在新型購物中心的沖擊下，巢鴨街開始走下坡路，價格越來越低端。

以永旺葛西店為例，大型商超變身老年商業(yè)綜合體，在購物體驗升級的同時，價格卻跟巢鴨街差不多，極致性價比體驗是打動老年消費者的核心。

永旺葛西購物中心成立于1982年，位于東京都江戶川區(qū)。2013年，因應(yīng)周圍2公里內(nèi)的65-74歲老齡人群比例超過40%，開始進行適老化轉(zhuǎn)型。

葛西店共分成四層，在零售的基礎(chǔ)上，加入了休閑娛樂的活動空間：

• 第一層是餐飲區(qū)、食品購買區(qū)、商超區(qū)，注重于老年人的飲食結(jié)構(gòu)和飲食需求，有很多小袋包裝的熟食類產(chǎn)品、健康型食品；

• 第二層和第三層是服裝鞋子、家居、美容時尚產(chǎn)品的集合區(qū)域，也配備了很多休息的區(qū)域，每個地方都有沙發(fā)，整個過道非常寬敞，方便老人行走；

• 第四層是未來屋書店，每天會定期舉辦好幾場演講分享活動，有讀書、藝術(shù)、音樂等主題。

日本的銀發(fā)經(jīng)濟的線下發(fā)展，正在經(jīng)歷從商業(yè)街到商業(yè)綜合體的緩慢過渡，國內(nèi)市場此前并未出現(xiàn)過主打老年消費的商業(yè)街，銀發(fā)經(jīng)濟商業(yè)街和商業(yè)綜合體將不斷在城市核心區(qū)出現(xiàn)。

橫空出世的銀發(fā)商業(yè)體暫未問世，適老化不斷升級的大型商超早已展示了實力。大型商超具有穩(wěn)定的中老年客群，在銀發(fā)經(jīng)濟的多元嘗試上小步快跑。

在北京地區(qū)，物美開始試點將銀發(fā)服務(wù)業(yè)態(tài)搬到超市之中，主要面向在超市周邊2-3公里范圍內(nèi)居住的中老年人，成為首家引入老年大學(xué)的超市。

從AgeClub的走訪來看，老年大學(xué)只是物美超市“京城鄰里”社區(qū)中心的一部分，甘露園店三層的業(yè)態(tài)還包括嗨翻王國兒童娛樂城、歡樂坊、來弈局棋牌室等，上述業(yè)態(tài)主要圍繞老人照看孫輩的需求展開。

物美超市約有60%的顧客都是住在附近的老年人，“京城鄰里”項目有針對性地把超市三樓原先賣服裝等商品的區(qū)域重新規(guī)劃，變成了社區(qū)中心。

AgeClub實地走訪發(fā)現(xiàn)，老年大學(xué)位于物美甘露園店三層，教室內(nèi)能夠容納20多名學(xué)員同時上課，配備鋼琴、白板、舞蹈形體鏡等設(shè)備。由于教室的位置處在上行電梯的前方，是前往超市出口的必經(jīng)之路，所有來超市購物的消費者都會路過。

據(jù)快樂50的工作人員介紹，將校區(qū)開進超市，對于快樂50來講也是第一次。對課程感興趣的中老年人可以免費體驗，如果覺得合適可以選擇購買599元12次的課程，所有課程的價格一致，每次授課兩小時。

現(xiàn)在甘露園校區(qū)已經(jīng)開設(shè)的科目有旗袍舞蹈興趣班、歌唱興趣班、古典舞興趣班、手機操作+手機攝影班、葫蘆絲興趣班、朗誦興趣班等，未來還計劃開設(shè)京劇課程。

在近期的課程安排表上，只有周一、周二和周五有固定的課程時間，其余時段暫時還未排課。AgeClub了解到，甘露園校區(qū)的教師流動于快樂50的多個授課地，隨著學(xué)員數(shù)量逐漸增多，快樂50還將補充更多老師到甘露園校區(qū)授課。

老年大學(xué)教室內(nèi)外的墻壁上，張貼著老年游學(xué)、旅居的海報，內(nèi)蒙游、京郊游等線路都接受報名。

根據(jù)北京商報的報道，老年大學(xué)由超市出租場地，快樂50負(fù)責(zé)師資、招生及課程安排等的合作模式。一天最多可以排5節(jié)課，每節(jié)課可容納20-30人學(xué)習(xí)，最多每周可授課約1000人次。

在超市里辦學(xué)租金比其他場地高，快樂50看重的是超市龐大的客群流量，可以轉(zhuǎn)化為老年大學(xué)的生源。

和快樂50的其他校區(qū)相比，甘露園校區(qū)的面積、設(shè)施都比較受限，比如并未配備桌子，不能開設(shè)書法國畫班?？鞓?0微信公眾號顯示，各大校區(qū)共能提供20類課程，涵蓋攝影、民族舞、健身塑形、鋼琴、古箏、美妝等方方面面。從目前的現(xiàn)狀來看，甘露園校區(qū)還有很大的擴展空間。

老年大學(xué)教室的對面是興合居兒童樂園，提供兒童游樂設(shè)施，設(shè)有家長休息區(qū)。除了兒童樂園，興合居還有小兒推拿店鋪，能夠看到老年人帶著孩子來做推拿。

在兒童樂園和老年大學(xué)之間，是北京地區(qū)頗受歡迎的百年義利面包糕點、山楂食品柜臺，方便老人課間購買。

同一區(qū)域，來弈局棋牌室也已經(jīng)投入運營，設(shè)置了多張繪有棋盤的象棋桌，提供象棋、撲克牌、魯班鎖等益智用品。靠墻處擺放書架，供消費者免費閱讀。

在棋牌室入口處的易拉寶上，AgeClub看到了超市張貼的海報，著重強調(diào)棋牌室免費開放，圍棋、五子棋、飛行旗、投壺、劍玉、九連環(huán)等都在活動范圍內(nèi)。超市還為棋牌愛好者建立了微信社群，提供桌位預(yù)約、棋藝交流、參賽對決服務(wù)。

在AgeClub到場的時段，只看到一位推著童車在棋牌室歇腳的阿姨，可能由于剛剛開業(yè)不久，暫時還未形成“一座難求”的氣候。

在“京城鄰里”社區(qū)中心之外，物美超市還在收銀臺區(qū)外引入平價理發(fā)品牌“快剪”，提供10元理發(fā)的便民服務(wù)。時值中午，“快剪”門外還有兩位叔叔阿姨排隊等待。阿姨告訴AgeClub，之前就在“快剪”理過發(fā)，非常方便，既然是十塊錢的平價服務(wù)，對理發(fā)效果也不會抱過高期待。

資料顯示，快剪模式最初起于日本，因為日本年輕人工作節(jié)奏快、追求效率，快剪模式滿足了客戶的需求痛點。后來快件模式被中國臺灣引進，2018年在國內(nèi)遍地開花，現(xiàn)在已經(jīng)成為許多大型連鎖商超的標(biāo)準(zhǔn)配置，尤其受到老年人的歡迎。

AgeClub還看到，物美甘露園店每一層都有不同牙科醫(yī)療機構(gòu)的廣告牌，有的廣告柜臺旁還有機構(gòu)的工作人員。可見，大型超市已經(jīng)成為牙科醫(yī)療服務(wù)的重要獲客渠道。

目前物美甘露園店的服務(wù)已經(jīng)能夠滿足老年人的社交娛樂、生活購物需求，位于一層的服裝賣場還將進行一輪新的改造。四五家中老年服裝店正在做最后的甩貨處理，同在一層的美食城還在照常運行，消費者基本都是年輕人和中年人。

在物美超市地下，還有老官園花鳥魚蟲市場，經(jīng)營范圍囊括文玩玉石、茶葉茶具、寵物用品、足療保健等，前來光顧的多為老年人。

一位按摩保健店鋪的技師告訴AgeClub，周一到周五，來消費的中老年人居多，大多數(shù)是逛完超市順便按摩，周末年輕人居多。

根據(jù)他的觀察，超市周圍的北京中老年人思想通透，不太操心兒女，更在意自己的生活質(zhì)量；給兒女帶孩子也不是普遍現(xiàn)象，很多年輕人希望親自帶，老年人也想過自己的退休生活。

在此前的報道中，AgeClub曾對北京超市發(fā)的社區(qū)商業(yè)中心模式進行梳理，物美的此次轉(zhuǎn)型也呈現(xiàn)出高度的一致性。大型商場集納了中老年生活的必需品，越來越多的便民服務(wù)也被吸收進來，加入文化娛樂、健康服務(wù)等業(yè)態(tài)是大型商超運營者共同探索的方向。

從現(xiàn)有的觀察來看，當(dāng)下大型超市的轉(zhuǎn)型還處于探路階段，在試點進行實驗以待推廣。AgeClub預(yù)計，2022年國內(nèi)一線城市的大型商超將涌現(xiàn)一批業(yè)態(tài)升級樣板。

商業(yè)綜合體、大型商超的適老化轉(zhuǎn)型如火如荼，社區(qū)商鋪也在發(fā)生著變化。

今年5月，商務(wù)部等12部門發(fā)布了對城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)的意見，其中明確指出，鼓勵設(shè)立為老年人服務(wù)的專柜和體驗店，保留實體店鋪面對面人工服務(wù)，支持現(xiàn)金和銀行卡支付，提供簡便易行、滿足老年人基本需要的服務(wù)方式，提高便民服務(wù)的“溫度”。

在“9073”的養(yǎng)老模式下，居家養(yǎng)老是90%老人的選擇，便民生活圈提供的老年商鋪和服務(wù)變得更加重要。AgeClub在北京走訪了多個便民生活圈發(fā)現(xiàn)，專門為老年人開設(shè)的商鋪比較少見。

位于北京草橋的鎮(zhèn)國寺北街，是全國首個“15分鐘便民示范商圈”。根據(jù)2019年的數(shù)據(jù)，鎮(zhèn)國寺北街1500米長的街道兩旁匯聚了160多家品牌店，其中連鎖品牌商家占比70%，餐飲、24小時便利店、洗衣改衣、美容美發(fā)、醫(yī)療、社區(qū)生鮮等數(shù)十種基本生活業(yè)態(tài)一應(yīng)俱全，輻射周邊六個小區(qū)，附近3萬居民足不出街便可一站式解決生活所需。

資料顯示，鎮(zhèn)國寺北街引進業(yè)態(tài)的時候并不完全以經(jīng)濟效益為主導(dǎo)，便民是引進的前提，這樣的業(yè)態(tài)構(gòu)成并沒有降低這條商業(yè)街的經(jīng)濟效益，當(dāng)居民去這些服務(wù)業(yè)態(tài)的時候，也會在旁邊的商業(yè)業(yè)態(tài)消費，不同的業(yè)態(tài)相互引流、相輔相成。

根據(jù)AgeClub的實地觀察，鎮(zhèn)國寺北街的餐飲、生鮮店鋪非常豐富，足療、養(yǎng)生、藥房、家政等與老年人需求相關(guān)的業(yè)態(tài)也有布局，基本上以全齡化客群為主，暫時還未能達到“為老年人服務(wù)的專柜和體驗店”的標(biāo)準(zhǔn)。

在生活服務(wù)業(yè)態(tài)之外，鎮(zhèn)國寺北街分布著大量教輔機構(gòu)、早教機構(gòu)，涉及課外輔導(dǎo)、機器人編程、舞蹈、幼小銜接等方方面面，還有學(xué)而思培優(yōu)這樣的大型連鎖教育機構(gòu)。相較而言，K12教育早已實現(xiàn)市場化，老年教育還處于新起點。

參考物美甘露園店老年大學(xué)的效果，15分鐘生活圈所輻射的區(qū)域和人群也有撐起一所老年大學(xué)的潛力，只是在老年人群的密度和流量方面還需要進一步調(diào)研。

鎮(zhèn)國寺北街偶有大碼女裝店出現(xiàn)，但幾乎看不到老年用品店存在。在當(dāng)前政策紅利下，需要相關(guān)企業(yè)把握機遇，落地社區(qū)生活圈時在選址方面下功夫。

不過，鎮(zhèn)國寺北街的便民改造有一定特殊性，街區(qū)內(nèi)底商所有權(quán)都歸草橋?qū)崢I(yè)總公司所屬，在清退管理混亂的小業(yè)態(tài)、引進品牌化連鎖業(yè)態(tài)的時候，公司掌握了一定的主動權(quán)和話語權(quán)，能夠考慮居民意見摸底調(diào)研。在許多老齡化程度更高、樓宇年份久遠的老小區(qū)，集中整治并不容易。

位于北京什剎海的喜友鄰便利店走了另一條路。

喜友鄰是北京市西城區(qū)屬國有企業(yè)天恒集團下屬企業(yè)，專門做社區(qū)便民服務(wù)。喜友鄰便利店分布在人流量大的街巷，除了飲料食品外，還售賣蔬菜、瓜果、肉蛋奶、米面糧油等食材和家居用品。

目前，喜友鄰在什剎海地區(qū)有兩家便民理發(fā)店，每周四下午，都可以接收“暖心理發(fā)卡”，一元理發(fā)。AgeClub在理發(fā)店附近還發(fā)現(xiàn)了一家維修店，可以上門修理冰箱空調(diào)等家電和電動車。

2020年，什剎海街道給喜友鄰頒發(fā)了“區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)合體”的牌匾。從此，喜友鄰除了日常零售，還提供“歇歇腳、喝口水、解內(nèi)急”等服務(wù)。對于家庭困難的孤寡老人，喜友鄰還提供免費上門服務(wù)。

在國企主導(dǎo)下，區(qū)域養(yǎng)老服務(wù)聯(lián)合體的運營多以吸納“夫妻店”等零散業(yè)態(tài)為主，在房租補貼方面給出優(yōu)惠，同時也需要經(jīng)營者提供更多帶有公益性質(zhì)的服務(wù)。

老城區(qū)吸納零散店鋪的方式因地制宜，為老街坊留下了接地氣的店鋪，但在規(guī)范化、規(guī)?；矫嬗兴啡?。如上文所述，鎮(zhèn)國寺北街在改造前，零散小店居多，在引入連鎖商鋪后情況大為改觀。

為老年人開設(shè)的店鋪依然需要有經(jīng)濟效益，在公益、情懷的基礎(chǔ)上，增加更多的附加價值，滿足銀發(fā)人群文化娛樂等方面的更多需求。

同樣的情況還出現(xiàn)在老舊小區(qū)的社區(qū)中心里。位于北京東城區(qū)東花市北里的“社區(qū)便民服務(wù)綜合體”于2017年開張，騰退原有的菜市場引入超市，將周圍的裁縫鋪、修鞋鋪、鐘表維修、文具店、打印店等引入其中。

相比于超市、大型商場等綜合體，小區(qū)、街巷的業(yè)態(tài)調(diào)整需要開發(fā)商和街道等部門的主導(dǎo)，滿足老年人的基本生活需要是核心，低價、便民是主導(dǎo)方向，滿足銀發(fā)人群的文化娛樂需求不是現(xiàn)階段的重點。在這樣的背景下，社區(qū)市場還有很大的空白留給老年行業(yè)的從業(yè)者，但場地條件受限嚴(yán)重。

AgeClub認(rèn)為，綜合政策紅利和市場現(xiàn)狀，借力大型連鎖商超是現(xiàn)階段下沉到社區(qū)市場的有效渠道。例如，北京超市發(fā)已經(jīng)在海淀區(qū)將一批超市升級為“社區(qū)商業(yè)e中心”，融入裁縫、修表、剪發(fā)、花卉、中老年服飾、藥房等業(yè)態(tài)，吸納周邊商鋪入駐。

超市內(nèi)的中老年服飾仍處于有品類、無品牌的階段，消費者很難找到具有設(shè)計感、創(chuàng)新性的服飾，而業(yè)內(nèi)的中老年時裝品牌卻缺乏有效渠道，知名度有限，酒香也怕巷子深。

如果超市運營者能夠與老年行業(yè)的優(yōu)秀創(chuàng)新企業(yè)合作，超市能夠提供更有創(chuàng)新性和競爭力的服務(wù)，穩(wěn)固中老年客群，企業(yè)也能降低入駐社區(qū)的困難，高效擴大規(guī)模，健康發(fā)展。

“老年大學(xué)進超市”是頗有代表性的創(chuàng)新之舉，隨著各地銀發(fā)經(jīng)濟綜合體的興建，我們將看到越來越多的可能性，在學(xué)習(xí)“永旺經(jīng)驗”的基礎(chǔ)上，走出中國銀發(fā)經(jīng)濟線下商業(yè)的新模式。