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個人用土地對外投資要交哪些稅

 小穎言稅 2021-07-27

個人用土地對外投資要交哪些稅

嚴(yán)穎

一、增值稅

如果該土地是個人在2016年5月1日前取得的,根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán),可以選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅。

如果該土地是個人在2016年5月1日后取得的,則應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額按照3%的征收率計算繳納增值稅。

二、個人所得稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅〔2015〕41號)規(guī)定,個人以非貨幣性資產(chǎn)投資,屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生,對個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得,應(yīng)按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目,依法計算繳納個人所得稅。納稅人一次性繳稅有困難的,可合理確定分期繳納計劃并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后,自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過5個公歷年度內(nèi)(含)分期繳納個人所得稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第20號)規(guī)定,非貨幣性資產(chǎn)投資個人所得稅以發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)投資行為并取得被投資企業(yè)股權(quán)的個人為納稅人。

納稅人非貨幣性資產(chǎn)投資應(yīng)納稅所得額為非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除該資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)后的余額。非貨幣性資產(chǎn)原值為納稅人取得該項(xiàng)資產(chǎn)時實(shí)際發(fā)生的支出。納稅人無法提供完整、準(zhǔn)確的非貨幣性資產(chǎn)原值憑證,不能正確計算非貨幣性資產(chǎn)原值的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依法核定其非貨幣性資產(chǎn)原值。合理稅費(fèi)是指納稅人在非貨幣性資產(chǎn)投資過程中發(fā)生的與資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)的稅金及合理費(fèi)用。

納稅人非貨幣性資產(chǎn)投資需要分期繳納個人所得稅的,應(yīng)于取得被投資企業(yè)股權(quán)之日的次月15日內(nèi),自行制定繳稅計劃并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《非貨幣性資產(chǎn)投資分期繳納個人所得稅備案表》、納稅人身份證明、投資協(xié)議、非貨幣性資產(chǎn)評估價格證明材料、能夠證明非貨幣性資產(chǎn)原值及合理稅費(fèi)的相關(guān)資料。

三、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》(財稅〔2006〕162號)規(guī)定,個人用土地投資應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收印花稅,按協(xié)議所載金額萬分之五貼花。

四、土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅〔2018〕57 號)規(guī)定,個人在改制重組時以房地產(chǎn)(國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的簡稱)作價入股進(jìn)行投資,對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。

需要注意的是,財稅〔2018〕57 號文件上述條款在實(shí)際執(zhí)行中,有的稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人享受上述優(yōu)惠必須提供第三方出具的企業(yè)改制重組證明,否則不能享受上述政策規(guī)定。

綜上,個人以土地對外投資,要征收增值稅,符合條件的可以差額納稅,征收率為5%,不符合差額征稅條件需要全額征稅的,征收率為3%;要征收個人所得稅,按財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得征稅,稅率20%,可以申請分期繳納;要征收印花稅,按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),以所載金額萬分之五貼花;土地增值稅暫不征收,但如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為不屬于“改制重組”,則需就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計算繳納土地增值稅。

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