老齡化趨勢加快、少子化現(xiàn)象嚴(yán)重、戶均人數(shù)的減少，城鎮(zhèn)化紅利能夠持續(xù)多久，城市的排位會怎樣變化?

人們對房地產(chǎn)市場的短期、中期、長期看法具有不同的觀察視角，人口是關(guān)鍵變量之一。

任澤平認(rèn)為，短期看金融、中期看土地、長期看人口。在近二十年的房地產(chǎn)大浪潮背景下，房地產(chǎn)市場更多來自政策、金融的調(diào)控而變化，人口因素作為一個長期指標(biāo)，較少的產(chǎn)生直接的影響。但放眼未來，人口“慢變量”將成為難以回避的因素，將改寫房地產(chǎn)發(fā)展軌跡。

最新公布的第七次全國人口普查(下稱“七普”)顯示，我國人口總量雖然保持了平穩(wěn)增長，但是增速開始放緩。過去10年間，我國人口實現(xiàn)了從13億人到14億人的跨越，人口總量增加了7206萬人，比2010年增長了5.38%，年均增長0.53%，增速低于上一個10年0.57%的平均增長率。

人口流動與城鄉(xiāng)人口的變化，反映了中國城鎮(zhèn)化和集聚趨勢的變化。10年間城鎮(zhèn)常住人口增加了2.36億人，常住人口城鎮(zhèn)化率提高了14.21個百分點，比上一個10年的增幅又上升了0.75個百分點。

從人口遷徙來看，人口流動依然保持活躍水平，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)陸城區(qū)集聚，長三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速，集聚度加大。

老齡化趨勢加快、少子化現(xiàn)象嚴(yán)重、戶均人數(shù)的減少，城鎮(zhèn)化紅利能夠持續(xù)多久，城市的排位會怎樣變化?房地產(chǎn)市場將面臨哪些現(xiàn)實與緊迫的問題?

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，全國31個省份中廣東、山東兩省人口突破1億，廣東省達1.26億人，河南省以9937萬的人口數(shù)量位列全國第三。廣東、山東、河南、江蘇、四川五省份總?cè)丝谡既珖谋戎爻^35%。

從城市規(guī)模來看，全國常住人口2000萬級別城市由2010年的2個增加到4個，分別是重慶、上海、北京、成都。人口分布在1000萬-2000萬人的城市達到了14個，其中西安、鄭州、杭州、東莞、長沙、青島十年間均成功突破1000萬人口。800萬-1000萬人口城市有22個，佛山、寧波、合肥、南寧、昆明、福州、阜陽等城市均位居該梯隊。

而從人口遷徙角度來看，人口持續(xù)向東部區(qū)域及中西部核心城市聚集，人口流動速度加快。近十年深圳、廣州、成都、西安、鄭州等城市常住人口累計增加超300萬。

過去十年，區(qū)域間的人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)變化，無一不突出了產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域?qū)τ谌丝诘暮缥鼉?yōu)勢。廣東依托大灣區(qū)區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟總量持續(xù)提升，吸引百萬級人口流入，如佛山、東莞、惠州三座城市在過去十年人口分別凈流入230萬、224萬和143萬。而長三角區(qū)域的城市亦有不少吸引眾多人口流入，如蘇州、寧波、金華、無錫分別吸引228萬人、180萬人、169萬人、109萬人。

未來人口流動趨勢會如何演變?任澤平觀察研究過去100年間的美國人口流動趨勢，發(fā)現(xiàn)美國大都市區(qū)占美國人口的比重持續(xù)上升。對于中國來說，未來人口向城市集聚依舊持續(xù)，這將對房地產(chǎn)市場發(fā)展提供支撐。

由于人口流動存在區(qū)域差異，在房地產(chǎn)需求上則存在供給需求的不平衡問題。任澤平認(rèn)為，隨著人口往都市圈城市群流入，未來仍面臨住房短缺現(xiàn)象，但東北、西北以及非都市圈城市群的低能級城市，由于人口外遷嚴(yán)重，不僅已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩，而且未來過剩程度還將加深。

招商基金首席經(jīng)濟學(xué)家李湛認(rèn)為，由于城市能級的差異、人口流動的差異，一些城市依賴土地財政模式的可持續(xù)性存疑?！暗胤秸饕抠u地增加收入，擴大基建投資，提高周邊地塊的房價，房企賣房增加營收、償還負(fù)債，房企購置土地再建房銷售。如果人口減少，買房需求不足，房企庫存積壓、資金流緊張，房企將減少購買土地，地方政府賣地收入來源也會減少，城市基建投入不足，從而影響住宅的配套，進而房價可能會下降?！?/span>

李湛表示，人口下降會導(dǎo)致現(xiàn)行土地財政模式難以運轉(zhuǎn)下去，地方政府稅收模式將會改革，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅的推出將會加快。

七普數(shù)據(jù)顯示，2020年城鎮(zhèn)人口占比為63.9%，相比于2010年上升14.2個百分點，漲幅高于2000-2010年的13.5個百分點，表示過去十年間我國城鎮(zhèn)化建設(shè)穩(wěn)步推進。國務(wù)院第七次全國人口普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任、國家統(tǒng)計局副局長李曉超對媒體表示，隨著我國經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展和促進城鎮(zhèn)化發(fā)展各項改革措施的持續(xù)推進，城鎮(zhèn)化率仍將會保持上升的趨勢。

如果與發(fā)達國家80%的平均水平看齊，我國城鎮(zhèn)化還有較大的發(fā)展空間，與之對應(yīng)的房地產(chǎn)市場的需求也還有一定的空間。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要提出，“十四五”時期“常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%”。聯(lián)合國《世界人口展望2019》預(yù)計到2030年中國常住人口城鎮(zhèn)化率將達約71%，城鎮(zhèn)常住人口將較2020年再增加約1.3億。

未來1.3億新增城鎮(zhèn)人口會如何分布?任澤平團隊研究認(rèn)為，80%將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。從2020年城市化水平看，珠三角城市群城市化率最高、超85%，未來城市化空間較小，城鎮(zhèn)人口增加將主要依賴于區(qū)外人口遷入;長三角、京津冀、海峽西岸、呼包鄂榆、山西中部、寧夏沿黃等6個城市群均在62%-75%之間;其他12個城市群城市化率則在50%-62%之間。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，未來城鎮(zhèn)化人口流向呈現(xiàn)分化趨勢，伴隨城鎮(zhèn)化進入提升到60%水平以上，城鎮(zhèn)化加速發(fā)展進入到后半場。區(qū)域人口的流動的差異性越來越大，人口集中向東部及東南沿海城市流動，從城市向中心城市流動，對于房地產(chǎn)市場而言，未來城鎮(zhèn)化區(qū)域發(fā)展的水平將呈現(xiàn)區(qū)域間的差異性。

任澤平認(rèn)為，人口集聚分化促使房地產(chǎn)市場不斷分化。中國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略長期存在“控制大城市規(guī)模、積極發(fā)展中小城市”的傾向，與人口遷移趨勢背離。從區(qū)域來看，東部城鎮(zhèn)的土地增長比例低于城鎮(zhèn)人口的增長比例，城市規(guī)模超過1000萬的城市土地增長比例也低于城區(qū)人口增長比例。人地分離、供需錯配，導(dǎo)致一二線城市高房價、三四線高庫存。

“盡管近年中國城市發(fā)展戰(zhàn)略逐漸調(diào)整為:以中心城市為引領(lǐng)，以城市群為主體形態(tài)，以都市圈建設(shè)為突破口，對中小城市分類施策。但任重道遠，共識還未形成?！比螡善奖硎?，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，建議以人地掛鉤和金融穩(wěn)定為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)長效機制，建立居住導(dǎo)向的新住房制度，更多發(fā)揮房地產(chǎn)實體經(jīng)濟功能，回歸居住屬性和制造業(yè)屬性。

從長期來看，未來城鎮(zhèn)化進程將放緩。中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華研究指出，過去二十多年是我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段，但根據(jù)發(fā)達國家的歷史經(jīng)驗(納瑟姆曲線)，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達到70%之后就會進入到平穩(wěn)階段，城鎮(zhèn)化的推進速度將放緩。目前我國城鎮(zhèn)化率水平已經(jīng)達到63.9%，按照每年1.2個百分點的增長速度，5年后我國也將達到城鎮(zhèn)化率70%的拐點。而根據(jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近兩年城鎮(zhèn)化率年增長幅度已經(jīng)下降至1個百分點左右，其實反映出我國城鎮(zhèn)化進度已開始放緩。

未來伴隨城鎮(zhèn)化速度放緩，房地產(chǎn)市場格局將被重新塑造，在人口變量這一因素的影響下，房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)與高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展道路。