沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)。與時代脈搏息息相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)們應(yīng)該對此深有感觸。

過去幾年間，房企們的增長普遍受益于中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，它們在財報中也熱衷于提到城鎮(zhèn)化。這些企業(yè)中，起家于郊區(qū)大盤的碧桂園（HK:02007）可以說是其中的典型。

3月26日，碧桂園股價上漲8.11%，總市值達(dá)到2144億港元。就在上一日，其發(fā)布了2020年財報，并在財報中以很大的筆墨提及“新型城鎮(zhèn)化”。受益于中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程而躍升為中國頂尖房企的碧桂園，深深明白時代加諸于自身的烙印，并積極奔赴下一個時代機(jī)遇。

“十四五”規(guī)劃提出，我國堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，到2025年常住人口城鎮(zhèn)化率將提高到65%。而2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%，碧桂園看到的就是4個百分點背后的機(jī)會。

4個百分點的提升，是中國未來五年的目標(biāo)，對碧桂園來說，這當(dāng)然不只是五年，而是長期的目標(biāo)指向，需要它拿出長跑的準(zhǔn)備。

“中國經(jīng)濟(jì)增長新的動能，百分之七八十都在城鎮(zhèn)化的過程之中”。

上面這句話是全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦提出的。事實也的確如此，過去幾年間，房地產(chǎn)、家電、汽車等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)驗證了城鎮(zhèn)化對經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的帶動作用。未來，隨著“十四五”規(guī)劃的出臺以及下一步城鎮(zhèn)化目標(biāo)的提出，中國經(jīng)濟(jì)增長動能以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都是可以預(yù)見的。

2021年全國政府工作報告指出，“十四五”期間將深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。

按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2020年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率是超過60%。這意味著，未來五年間，城鎮(zhèn)化率4個百分點的提升將是我國經(jīng)濟(jì)以及包括房地產(chǎn)、家電等行業(yè)在內(nèi)機(jī)遇所在。

關(guān)于城鎮(zhèn)化率，有一個比較流傳的觀點，那就是城鎮(zhèn)化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。以此計算，4個百分點背后代表的是眾多的投入，以及包括住房、消費(fèi)等在內(nèi)的巨大需求。

過去幾年間，眾多房企的增長即受益于城鎮(zhèn)化，分享了城鎮(zhèn)化下居民“住房”需求溢出而產(chǎn)生的紅利。隨著十四五規(guī)劃的出臺，它們未來的發(fā)展方向也基本確定，那就是繼續(xù)分享新城鎮(zhèn)化紅利。

克而瑞分析認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化仍是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。未來5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個百分點的增長空間，大約5600萬人將由農(nóng)村遷移至城鎮(zhèn)，期間有望帶動不菲的增量購房需求，進(jìn)而給房地產(chǎn)市場提供堅實的需求支撐。

有房企高管曾表示，每年將有一千萬人從農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)，如何從中分享紅利是每個房企的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

碧桂園就是其中之一。“中國的城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，人民對幸福生活的追求不會變，未來大批農(nóng)村人口還將進(jìn)入生活配套更為豐富的縣、鎮(zhèn)生活?！北坦饒@在2020年年報中對“城鎮(zhèn)化”著墨頗多，顯然繼續(xù)看好中國的繼續(xù)城鎮(zhèn)化。

“我宣布，碧桂園云著住宅等11個項目，開工！”2月18日，陜西省渭南市富平縣，2021年第二次項目集中開工動員會暨碧桂園·云著住宅項目開工儀式正式開工。這里是2020年全國縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)示范單位，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，正在不斷融入西安都市圈。

政府工作報告中提出，要發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。配套的，“十四五”規(guī)劃中放開或放寬了300萬以下城市，300-500萬人口城市的戶籍限制。

兩者相結(jié)合，“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”以及戶籍限制的放開，為中國未來幾年的城鎮(zhèn)化以及房企的發(fā)展指明了方向，那就是下沉市場。

富平縣項目開工的背后，承載的正是碧桂園對未來城鎮(zhèn)化的篤定和想象。在楊國強(qiáng)看來，隨著農(nóng)民工工資提升，他們會產(chǎn)生居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏交通、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套的農(nóng)村住，最大可能會在有基本配套、生活便利的城鎮(zhèn)居住。

像富平縣這樣的三四線市場，碧桂園其實已早早進(jìn)駐，且遍地開花。2019年，楊國強(qiáng)曾經(jīng)表示，中國城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時代大潮，地產(chǎn)市場未來規(guī)模仍然龐大，自己看好三四五線城市的房地產(chǎn)市場。

| 碧桂園全國項目覆蓋

當(dāng)然，對當(dāng)下的城鎮(zhèn)化來說，城鎮(zhèn)化指向的不止是三四線市場，甚至有五六線城市；城鎮(zhèn)化代表的不只是居民落戶，蓋房子賣方、買房，而是人能真正地在當(dāng)?shù)厣?、生活、工作?/span>

如果說傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化是物的城鎮(zhèn)化，那么新型城鎮(zhèn)化就是人的城鎮(zhèn)化，更突出“以人為本”。“十四五”規(guī)劃指出，要完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，堅持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。

那么，在這場“以人為核心”的新城鎮(zhèn)化中，房企們有哪些空間和機(jī)會?

一方面，無論一二線還是三四線、五六線的居民，現(xiàn)在想的不只是有房子可住，更是有質(zhì)量好、服務(wù)好的好房子可住。正如正如楊國強(qiáng)所說，“所有追求美好生活的中國人每天都在奮斗之中，在有適當(dāng)經(jīng)濟(jì)條件的時候，他們首先考慮的是希望居住得更好?！?/span>

今年年初，基于對450萬戶業(yè)主居住需求的跟蹤調(diào)研，碧桂園推出“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系列，在滿足基本居住需求的同時，滿足人們的健康、綠色等人文訴求，與以人為核心的新城鎮(zhèn)化進(jìn)程相契合。

另一方面，要使人真正在一個城市定居生活下來，他/她需要的不只是房子，還有一系列配套，大量涌進(jìn)城市的居民將伴隨著辦公、行政、娛樂消費(fèi)、交通等需求。對于房企，尤其是碧桂園這樣擁有強(qiáng)大配套能力的房企來說，這無疑是一大機(jī)會。

碧桂園此前的城鎮(zhèn)化發(fā)展，前期會投入大量資金進(jìn)行配套建設(shè)，包括酒店、商場、學(xué)校、交通樞紐。碧桂園開發(fā)的第一個樓盤順德碧桂園，如今擁有住宅、辦公、酒店、公寓、會所、購物、交通“七位一體”等組合業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了城市的內(nèi)循環(huán)。

今年碧桂園開工的富平縣項目，同樣也在配套上做了“文章”，開工項目共11個，包括碧桂園·云著住宅項目、中國銀行陜西省分行檔案管理中心建設(shè)項目等，囊括住宅、產(chǎn)業(yè)等方面。

新城鎮(zhèn)化那4個百分點的比率提升，背后孕育的是大量機(jī)會，對于當(dāng)前發(fā)展充滿不確定的房企來說，這是它們能抓住的確定性機(jī)會。

2001年，碧桂園的鳳凰城項目落戶廣東省廣州市增城市?！叭绻麤]有碧桂園開發(fā)的鳳凰城，就沒有今天的新增城。鳳凰城的落戶和發(fā)展為我們帶來了發(fā)展商機(jī)，引來本田汽車、五羊摩托車落戶增城?！碑?dāng)?shù)厝嗽绱它c評道。

作為中國新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的身體力行者，一直以來，碧桂園緊隨國家城鎮(zhèn)化步伐，從一二線到五六線合理均衡布局，并持續(xù)聚焦深耕。

財報顯示，2020年碧桂園銷售額中一二線貢獻(xiàn)39%、三四線貢獻(xiàn)61%，這與過去幾年間的比例基本一致。截至2020年底，碧桂園業(yè)務(wù)遍布中國內(nèi)陸31個省，289個地級市，1350區(qū)縣，項目總數(shù)達(dá)到2958個。

同時，2020年末，碧桂園2.25萬億元的權(quán)益可售資源中，98%位于常住人口50萬人以上的區(qū)域，93%位于人口流入?yún)^(qū)域，73%位于五大城市群。

隨著“十四五”規(guī)劃的提出，新城鎮(zhèn)化的繼續(xù)推進(jìn)，碧桂園在這場幾乎所有房企都要投身的戰(zhàn)場上占盡先機(jī)。

有的時候，方向?qū)Σ⒉灰馕吨艿竭_(dá)終點，在方向?qū)Φ耐瑫r更需要有長跑的“耐力”，需要踩對每一步。如楊國強(qiáng)所說，成功企業(yè)有兩個要素，一是守法合規(guī)、為社會進(jìn)步做貢獻(xiàn)，二是從經(jīng)營管理、人才梯隊、經(jīng)驗積累等方方面面深扎根基，能在市場風(fēng)雨中屹立不倒。

如果說投身城鎮(zhèn)化正是碧桂園尋求與社會協(xié)同發(fā)展的方式之一，也是它能夠獲得長遠(yuǎn)發(fā)展的支撐之一，那么碧桂園要想真正在這場面向未來五年、十年的戰(zhàn)爭中獲勝，更需要的是從經(jīng)營管理、人才建設(shè)等方面修煉內(nèi)功。

當(dāng)然，碧桂園的內(nèi)功修煉早已開始，自2018年下半年開始，其就以“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”戰(zhàn)略統(tǒng)籌發(fā)展的方方面面。正是這一戰(zhàn)略下，2020年碧桂園雖然股東權(quán)益的合同銷售金額再創(chuàng)新高，同比增長3.3%至約5706.6億元，但總借貸余額同比下降11.7%，凈負(fù)債率低至55.6%。

為了進(jìn)一步加快自身的城鎮(zhèn)化發(fā)展，提升競爭力，碧桂園自2019年開始強(qiáng)化管理，對組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，2020年更是對區(qū)域公司進(jìn)行調(diào)整，實現(xiàn)精細(xì)化運(yùn)營。

2020年碧桂園對區(qū)域公司進(jìn)行調(diào)整，區(qū)域公司數(shù)量增至105個，對區(qū)域進(jìn)行再拆分和新成立，比如原滬蘇區(qū)域此次拆分為滬蘇、南通、蘇中、蘇北4個區(qū)域，北京裂變出冀北，天津裂變出冀東等。

碧桂園的這一舉動正是為了“響應(yīng)國家新型城鎮(zhèn)化建設(shè)戰(zhàn)略部署，進(jìn)一步聚焦深耕一到六線市場”。在楊國強(qiáng)看來，“蜻蜓點水等于是竹籃打水”，裂變是為了“每個項目都要精細(xì)深耕”。

通過區(qū)域調(diào)整，碧桂園向管理要效率，并提升了自身在三四線城市以及城鎮(zhèn)化發(fā)展中的競爭力。2020年碧桂園銷售額約占全國商品房銷售額的5%，在其進(jìn)駐的三四線城市中，平均市占率約為8%，其中9個三四線城市銷售額超過百億。

2021年，其連續(xù)第三年將“全競提升”作為年度主題，進(jìn)一步通過自我檢視提升全周期綜合競爭力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。今年年初，碧桂園提出從六個方面定義全面提升競爭力，其中包括堅持長期主義，口碑至上，一切以客戶為中心等。

管理是一切的基礎(chǔ)，而在管理之上，碧桂園的產(chǎn)品力、營銷力將使它“全競提升”，“走得更久、更穩(wěn)、更遠(yuǎn)”。

當(dāng)前不確定性驟增的房地產(chǎn)市場，新城鎮(zhèn)化以及它所帶來的機(jī)遇是為數(shù)不多的確定性之一。

“十四五”定調(diào)，為所有企業(yè)吃了一顆放心丸——向下沉市場要發(fā)展，向改善型需求要發(fā)展，將自身發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。

過去的四十年間，中國各行各業(yè)都受益于大趨勢，大政策，經(jīng)歷了“水大魚大”的時代。但實際上，趨勢與政策并不能天然養(yǎng)活所有人

那么，政策與趨勢之外，什么才能驅(qū)動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展？答案是企業(yè)自己——中國地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入管理紅利時代。政策紅利之外，這是企業(yè)增長的另一確定性來源。

? 不確定性時代，碧桂園如何抓住4%的確定性機(jī)會？

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