文\潘永堂

今日龍湖，找到了地產(chǎn)上、下半場都舒服的“姿勢”。

2017年業(yè)績榜，在住宅和商業(yè)榜十強(qiáng)都上榜的房企只有兩家房企，一家是萬科，一家是龍湖！

就在去年，龍湖的地產(chǎn)開發(fā)年銷售額突破1000億后，確立地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓、物業(yè)服務(wù)四大主航道，而且其他類似產(chǎn)城，養(yǎng)老等也在探索，一個新龍湖呼之欲出。

未來幾年，龍湖將沖擊3000億，更關(guān)鍵是龍湖不激進(jìn)，慢快有方，但始終保持在第一陣營；同時，商業(yè)板塊2020年開業(yè)50座，租金60億，同時物業(yè)收入60億，長租公寓30億，共計150億的運(yùn)營性收入……顯然，無論上半場的開發(fā)，還是下半場的運(yùn)營服務(wù)，龍湖兩張門票都有了，而且預(yù)期還不錯。

四大主航道怎么玩了？

龍湖提出一個Space As A Service，即空間即服務(wù)的理念！

初期這5個字讓很多地產(chǎn)同行和媒體有點懵的感覺，但龍湖給出一個相對官方的解釋，即龍湖希望未來把空間和人在自有平臺上有機(jī)結(jié)合，通過數(shù)據(jù)和技術(shù)的平臺能力，給消費(fèi)者提供更好的消費(fèi)場景與服務(wù)。 通俗的解讀，就是4個關(guān)鍵詞，即未來，人，空間，服務(wù)。

在老潘看來，空間即服務(wù)，既非產(chǎn)品戰(zhàn)略，也非服務(wù)戰(zhàn)略，是企業(yè)級的戰(zhàn)略，或是空間戰(zhàn)略。

何為空間戰(zhàn)略？

如果說過去10年，房地產(chǎn)的發(fā)展是建立在城市化發(fā)展中的地段價值的爭奪和挖掘，那么，未來10年，中國房地產(chǎn)的發(fā)展將是建立在地段之上的空間價值的挖掘和衍生上。

這就好比，今天產(chǎn)能過剩，商品過剩時代，人們開始對服務(wù)，精細(xì)服務(wù)，一條龍服務(wù)，有溫度的服務(wù)提出了更高要求。龍湖空間即服務(wù)，此處服務(wù)，顯然不是開發(fā)商視角的物業(yè)服務(wù)，而是涵蓋商業(yè)，公寓，辦公、產(chǎn)業(yè)等全方位、多維度的大服務(wù)戰(zhàn)略。

也因此，龍湖后續(xù)將在全國37個城市踐行和落地這一大戰(zhàn)略。按照目前態(tài)勢來看，老潘以為，空間即服務(wù)，不僅是龍湖當(dāng)下乃至未來的頂層戰(zhàn)略，也是地產(chǎn)進(jìn)入下半場龍湖構(gòu)建核心競爭力的關(guān)鍵。

一個值得關(guān)注的問題是， 2017年龍湖在行業(yè)率先試水長租公寓，僅僅1年，冠寓在全國就已開業(yè)15000間，在深圳也已經(jīng)有7間門店開業(yè)，出租率可以達(dá)到90%以上……可謂擴(kuò)張速度驚人。

事實上，龍湖冠寓主航道正好與深圳這座城市產(chǎn)生了匹配性和最大化“連接”。

深圳，全國一線城市，2017年深圳GDP2.2萬億，超過廣州，排名全國第三，而增長名義速度達(dá)到15.11%，在北上廣深四大一線城市中排名第一，更重要的是深圳是一個年輕人主導(dǎo)的城市，是一個典型的少見的移民城市，這些年輕人來到深圳對租房需求量非常巨大，但往常深圳臟亂差的城中村承載了這一城市功能，但痛點一直蔓延。

所以有品質(zhì)的公寓，尤其在品質(zhì)前提下的高性價比公寓就更能滿足深圳年輕人的需求。更讓深圳租房一族興奮的是龍湖公寓獨創(chuàng)的CityHub模式，更懂深圳年輕租客的“內(nèi)心戲”，他們不僅需要高品質(zhì)租房，更要完善生活服務(wù)，文化娛樂，社交互動、圈子聚會……而不是一個個城市“個體孤島”。

龍湖冠寓CityHub模式就是打造長租公寓、聯(lián)合辦公、配套商業(yè)相結(jié)合的小綜合體生態(tài)模式，其核心在于引入城市的綜合資源，集合城市中生活服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)配套的資源互通，將每一棟公寓作為物聯(lián)網(wǎng)時代當(dāng)中的一個Hub（焦點），去“孤島化”，形成年輕泛租住人群的社區(qū)中心。

也就在最近被媒體譽(yù)為深圳“二次房改”的2018年到2035年新政中，深圳將在未來18年打造60%的政策性住房，其中有20%的人才房，而龍湖冠寓，本身就在積極配合各城市的人才引進(jìn)與安居政策，讓更多年輕人享受到符合當(dāng)下消費(fèi)升級市場形態(tài)的租住產(chǎn)品，以鄰為友、共享安居。

其次，房改中還有商品房40%，以滿足改善型高需求人群，這又給擅長園林以及被譽(yù)為“中國別墅專家”的龍湖以英雄用武之地。

其三，深圳未來商品房將嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地，新增土地增加“只租不售”的比例，這其實對龍湖空間即服務(wù)，極致的空間主張是一個很好的優(yōu)勢發(fā)揮。

所以相對而言，新的深圳二次房改，對龍湖落地高端改善住宅，落地冠寓可謂空間巨大。

住宅是龍湖的主力陣營。

那么在一線城市深圳，深圳龍湖如何發(fā)起一場關(guān)于住宅的“空間變革”？事實上，深圳龍湖總經(jīng)理鞠文杰曾表示：“深圳是一個更偏資源型的一線城市，資源非常稀缺，只要買到地，地段好一點，這個項目未來就基本成功了一大半，如果再做對產(chǎn)品和客戶匹配，做出好空間，那么這個項目從生意邏輯就很好了?！?/strong>

顯然，地段、資源，良好周邊配套只是樓盤的先天價值，那么，基于新空間，空間獲得感，空間人性化的探索，則是深圳樓盤的后天價值。

龍湖不是一家純粹生意邏輯，即只要買對地賺取土地增值產(chǎn)品過得去就OK的企業(yè)，龍湖需要通過先天和后天都做好，贏得客戶真正的滿意和尊重，即龍湖強(qiáng)調(diào)做客戶導(dǎo)向下的好產(chǎn)品，好服務(wù)，這比相對會拿地而言，客戶是更有感知的，從這個角度龍湖對居住空間等有著更高的訴求。

2017年，龍湖通過招拍掛獲得深圳鹽田一塊土地，預(yù)計今年會開盤！

從先天來講，這塊地可謂盡得頂級稀缺山海資源，首先，鹽田區(qū)本身被譽(yù)為深圳“最美片區(qū)”，而龍湖鹽田項目又恰好位于鹽田5萬畝國家級自然公司的梧桐山上得天獨厚的一寸土地，負(fù)氧離子含量超過3500萬/cm3，是深圳市中心蓮花山1萬倍之多；同時，深圳市政府將斥重金打造15公里國際級濱海棧道，而棧道的起點便在鹽田。

其次，考慮到龍湖鹽田項目，正好是深圳政府2016年正式提出的深圳城市東進(jìn)戰(zhàn)略的門戶樞紐，深圳將計劃投資1.4萬億打造鹽田這個深圳發(fā)展的第三極，而且鹽田區(qū)域因為華大基因等高新智慧科技產(chǎn)業(yè)、全球航運(yùn)物流樞紐、國際黃金珠寶總部企業(yè)走廊等的實施，鹽田區(qū)未來將走向“國際新鹽田”，那么龍湖準(zhǔn)備如何演繹空間、人、自然的美好連接？

即使目前深圳項目還沒開盤，但老潘也通過內(nèi)部了解到，未來龍湖住宅空間將注重更多“驚艷”空間，注重景觀體驗，讓空間更有創(chuàng)意，更有獲得感，更具美感，比如：

首先，從產(chǎn)品設(shè)計而言，龍湖會打造同等面積更多的空間獲得感。其此，好空間，不僅僅是大，更要在深圳這個以改善為主的高品質(zhì)城市實現(xiàn)美學(xué)品質(zhì)。其三，呈現(xiàn)更好的景觀體驗，就在鹽田項目，龍湖將采用270度落地窗設(shè)計，屆時客戶站在270度明凈窗戶望去，5萬畝的梧桐山是自己家的后花園，15公里黃金海岸線盡入眼底，而這正是空間，人，自然，山海的美好連接。

對空間的探索和追求，在超級購買力和均價5萬以上的深圳，龍湖希望在先天收獲區(qū)域、地段價值之外，更在乎收獲空間、服務(wù)、產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價。

龍湖提醒，對深圳這個資源型，財富型、創(chuàng)新性的城市，人居空間絕不能將就！

深圳已經(jīng)進(jìn)入存量時代，未來龍湖在深圳會打造類似住宅、商業(yè)、公寓、產(chǎn)城等更多類型的空間，這只是時間問題。

考慮到深圳這座城市，氣候條件好，適合植物生長，而且深圳是一個年輕的創(chuàng)業(yè)型城市，人們對創(chuàng)業(yè)、投資、工作、會客相對會有更多訴求，再加上二胎時代，深圳年輕人小孩更多，相應(yīng)這些年老人來深圳越來越多，基于此，龍湖的空間創(chuàng)新與這個城市空間訴求有了更緊密、更貼心的交集。

適合深圳的空間主張，才是好空間！

圖：龍湖天津天宸原著項目實景圖

也因此，深圳龍湖將把五維景觀社區(qū)空間最徹底、最大化、更關(guān)聯(lián)的呈現(xiàn)給深圳業(yè)主。即適配深圳業(yè)主未來生活、工作、社交的需求去打造全新空間。

第一是生態(tài)維度。未來龍湖深圳會綻放景觀的生命力，這與深圳良好氣候，花園城市更進(jìn)一步構(gòu)造龍湖小生態(tài)，即龍湖會讓植物景觀呈現(xiàn)不著痕跡但卻宛自天開的自然效果；

第二是健康維度，龍湖會為空間標(biāo)配打造游憩活動系統(tǒng)+舒適步行跑到+智能燈光系統(tǒng)等；

第三是交融維度，即社區(qū)互動和樂享便捷，龍湖會在社區(qū)打造很多互動的驚喜空間，以此促進(jìn)鄰里互動。比如打造城市會客廳，方便深圳創(chuàng)業(yè)者，中產(chǎn)階級、投資者有更多的社會交流空間。

第四是精筑維度，即龍湖所有景觀云林的細(xì)節(jié)都是有顯著質(zhì)感、紋理，體現(xiàn)出材料和設(shè)計的高品質(zhì)。

第五是人文維度，即在物理空間基礎(chǔ)上尊重深圳的文化歷史地脈特征，植入一些人文元素，表達(dá)人文關(guān)懷和氛圍。

可以想象，在不久面世的龍湖鹽田項目里面，一個與眾不同的新體驗空間即將面市：

• 架空層成了閱讀館、健康館、親子館；

• 在漫步道，既有飲水機(jī)，又有夜光燈；

• 在老人區(qū)，既有休閑椅，又有儲物箱；

• 在兒童區(qū)，既有搖搖樂，又有攀爬網(wǎng)；

• 既便是寵物，也專設(shè)的便便收集器。

……

圖注：龍湖社區(qū)塑膠跑道上的歷程標(biāo)記、便于緩步、快走、慢跑時記錄

這才是居住空間真正的價值提升，是“房住不炒”的標(biāo)準(zhǔn)演繹。

在地產(chǎn)下半場，未來誰能成為驅(qū)動樓市？引領(lǐng)樓市發(fā)展的聚合力量？答案是具有“極致專業(yè)能力”的公司或平臺。

未來一流的平臺、一流的公司會更多的吸引土地，吸引資本，吸引人才。

從這個大趨勢來看，龍湖，作為同時拿到地產(chǎn)上、下半場兩張門票的少數(shù)精英選手，未來在深圳，即使是拿地難，但獲取更多土地，或許只是時間問題，而做出好產(chǎn)品，做好空間即服務(wù)，還需要時間給出答案。