這幾天，樓市的焦點(diǎn)肯定要數(shù)東莞住建局到長沙學(xué)習(xí)。

東莞樓市調(diào)控要升級(jí)了？

深圳客都?xì)⒌椒鹕絹砹耍?/span>

佛山也要準(zhǔn)備向長沙學(xué)習(xí)了？

太多太多不可預(yù)測(cè)的問題，為佛山的準(zhǔn)房奴們提供了豐富的話題。

但說句不中聽的，論起樓市熱度，佛山還是差東莞太遠(yuǎn)了······

向長沙學(xué)習(xí)！東莞樓市調(diào)控要敝大招？

近日，東莞住建局官方公眾號(hào)的一條頭條推文，成為了樓市焦點(diǎn)：

官方很直白，去長沙學(xué)習(xí)房地產(chǎn)調(diào)控工作了！

這八個(gè)事兒長期貫徹下來，就成就了文章里面的一句話——“一座讓炒房客有來無回的城市”！

看到這樣正兒八經(jīng)的調(diào)控總結(jié)，東莞要加碼調(diào)控，恐怕是要坐實(shí)了。

要知道上一次樓市紅遍全國的深圳，在7月8日去長沙取經(jīng)回去之后，就馬不停蹄地在7月15日出臺(tái)了“史上最嚴(yán)”的深八條調(diào)控政策。

其后東莞官方表示，網(wǎng)傳東莞將升級(jí)樓市調(diào)控，是一種誤解——“東莞市住建局近日到長沙調(diào)研，是為了研究東莞市住房保障領(lǐng)域的“十四五”規(guī)劃，并非為了出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策?！?/span>

但數(shù)月以前的深圳，在新政出臺(tái)之前，也是如此說的。

事實(shí)上，今年以來，東莞一直在加碼調(diào)控，過去三個(gè)月，東莞先后出臺(tái)了5次調(diào)控措施：

圖源：漁村樓市

關(guān)于長沙的調(diào)控，常規(guī)的手段主要還是限購、限售、限貸、限價(jià)的傳統(tǒng)組合拳，非常規(guī)的手段則有明確商品住房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)提平均利潤率為6-8%等強(qiáng)制定價(jià)機(jī)制。

非常規(guī)的，其他城市學(xué)不來，那么，后面如果東莞要加強(qiáng)調(diào)控，更有可能還是：

1. 加強(qiáng)限購，主要方向還是限外，提高社保年限可能是主線。目前外地人咋東莞買房，首套需要2年內(nèi)連續(xù)繳納1年以上社保，2套須3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社保，這相當(dāng)于在東莞，繳納1年社保即可買房。

而深圳的715政策規(guī)定非深戶想要買一套深圳的房子，至少要交5年社保才有購房資格。

提高社保購買年限的要求，是最有可能的一種操作。

2、增加剛需住房的供應(yīng)，尤其是加速人才房、保障房的建設(shè)。

3、限售升級(jí)。現(xiàn)在是3年的房屋轉(zhuǎn)讓年限，可能要繼續(xù)增加。

 東莞樓價(jià)的持續(xù)上漲，很大程度上是深圳外溢購買力帶來的，如果調(diào)控真要這樣升級(jí)，深圳客要往其他地方跑嗎？

深圳客到佛山了？

近期，有樓盤傳出，有大量粵B車牌到訪，網(wǎng)傳圖片是這樣的：

奧迪、寶馬、保時(shí)捷，驟然看來力度很猛！

深圳客要來！佛山樓市要漲！未來要走東莞的路向長沙學(xué)習(xí)才行！

一時(shí)間，話題不少！

但事實(shí)上，這可能僅僅是一次人為組織的炒作活動(dòng)：

一些流量大V，帶著他們的粉絲們，來佛山“考察交流”！一場(chǎng)不可持續(xù)的活動(dòng)而已。

當(dāng)然，作為萬億城市的新晉代表、大灣區(qū)核心城市之一，佛山不少樓盤都有可能有來自深圳的客戶，但遠(yuǎn)未及得上東莞的程度，甚至很多方面，數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于東莞。

既然深圳客沒有大批到來，那么要佛山向長沙學(xué)習(xí)，繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控，只可能是佛山樓市的火熱趕上東莞，招惹到全國眼光了！但這成立嗎？

在10月底公布的中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)緯房指數(shù)顯示，東莞是所有納入計(jì)算的城市中同比上漲幅度最高的城市，漲幅達(dá)到了29.13%。

與東莞相比，佛山樓市除了備案價(jià)比較有意思，實(shí)際漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及東莞。

根據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)的數(shù)據(jù)，過去10年，東莞房價(jià)年均漲幅是12%，全國范圍內(nèi)僅次于深圳。而佛山的漲幅是6%，僅僅是東莞的一半。

目前大家覺得佛山樓價(jià)高不可攀的主要原因是被玩壞的備案價(jià)格。

但在佛山備案價(jià)格真的做不得真。

以大瀝某盤為例，備案單價(jià)一度站上4.9萬+，但近期項(xiàng)目打出的促銷圖片是這樣的：

直接打了個(gè)對(duì)折！

當(dāng)然，不可能所有房源都特價(jià)，但這些特價(jià)房源價(jià)格都“降”得離譜。

以該項(xiàng)目4-1棟2004房為例，建面143.43㎡，5月14日備案單價(jià)49250元，總價(jià)7063928元！到了11月6日的備案單價(jià)已經(jīng)調(diào)整為33889元，總價(jià)4860722元！短短數(shù)月，這套房子的備案價(jià)下調(diào)了兩百多萬！

或許，這才是佛山樓市的真實(shí)。

反觀東莞，別人家可是“全面領(lǐng)先!”

剛剛過去的10月，東莞新房網(wǎng)簽均價(jià)直接來到了2.6萬/㎡，同比上漲25%。

至于二手房，根據(jù)全國二手房冰山指數(shù)排名數(shù)據(jù)顯示，今年6月東莞第一次超越深圳出現(xiàn)在榜首，之后多次蟬聯(lián)全國第一。

二手房價(jià)也從5月的19911元/㎡上漲至11月第3周的24178元/㎡，漲幅達(dá)21.43%。

無論新房還是二手房，都是漲漲漲！

根據(jù)安居客的數(shù)據(jù)，東莞二手業(yè)主的房源掛牌價(jià)格比佛山的新房備案價(jià)格有過之而不及：

單價(jià)五萬、六萬的房源一手抓起一大把！

當(dāng)然，按照市場(chǎng)規(guī)律，最終決定房價(jià)波動(dòng)的還是供求。這，也是東莞與佛山的最大不同。

根據(jù)東莞中原戰(zhàn)略中心的數(shù)據(jù)，截止到10月底，東莞的住宅庫存為25238套，庫存面積下降到了311萬㎡，已經(jīng)創(chuàng)了近4年的新低。

住宅庫存消化周期縮短到了4.1個(gè)月！而以住房供應(yīng)稀缺聞名的深圳，10月份的消化周期也比東莞高，有6.4個(gè)月，可見，現(xiàn)如今東莞的供需矛盾比起深圳是有過之而無不及。

反觀佛山，又是另一種光景。佛山世聯(lián)最新庫存數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，佛山五區(qū)商品住宅靜態(tài)庫存量為1083.97萬㎡，按照最近的12個(gè)月的月均去化計(jì)算，在不增加新供應(yīng)情況下，去化周期約10.4個(gè)月。是東莞的兩倍有余。

更關(guān)鍵的是，未來佛山的住宅供應(yīng)還將持續(xù)充裕！

根據(jù)去年年底佛山住建局發(fā)布的“關(guān)于征求《佛山市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022）文本（征求意見稿）》社會(huì)公眾意見的公告”，規(guī)劃期內(nèi)，即2018年至2022年，佛山將新增各類住房7185萬㎡，72.3萬套（戶）（含租賃補(bǔ)貼發(fā)放）。

其中市場(chǎng)化住房7062.05萬㎡，69.10萬套（租賃住房647.34萬㎡，10.79萬套；商品住房6414.71萬㎡，58.31萬套）；保障性安居工程122.95萬㎡，3.2萬套（戶）。

保障性安居工程供應(yīng)占總體住房供應(yīng)套（戶）數(shù)比例達(dá)到4.43%，非商品住房供應(yīng)占總體住房供應(yīng)套（戶）數(shù)比例達(dá)到20%左右。

至于此前我們重點(diǎn)分析過的廉價(jià)剛需“共有產(chǎn)權(quán)房”，里面是這樣表述的：預(yù)計(jì)2019年起共有產(chǎn)權(quán)房將首次提供300套房源。預(yù)計(jì)到2022年，共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)量將達(dá)到3675套。

當(dāng)然，樓市最重要的支撐還是商品房。2020年-2022年，市場(chǎng)化的商品住房供應(yīng)量將達(dá)到34萬套，平均每年在11萬套左右。

復(fù)習(xí)請(qǐng)戳  同等入學(xué)、落戶，共有產(chǎn)權(quán)房來了，剛需房不香了？

有大約10個(gè)月的庫存，還有充足的新房供應(yīng)，加上雖然數(shù)量有限但價(jià)格非常低廉的共有產(chǎn)權(quán)房，要佛山緊隨東莞向長沙“學(xué)習(xí)”，我們真的還需要大量的深圳客、廣州客才行。至于他們是不是真要在東莞調(diào)控升級(jí)后大舉殺到，那么我們拭目以待就好了！

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