問：

特首大大，我今天聽聞消息，說博奧隧道7月1號就要開通了。這對江南岸算不算重大利好？錢江世紀城和市北會再迎來爆發(fā)嗎？

答：

我認為，博奧隧道的開通意義是三條過江隧道中最大。

相較于之前慶春隧道、紫之隧道、望江隧道開通幾個月前就開始高調(diào)預熱，這次博奧隧道通車的預告有些“猝不及防”。

博奧隧道作為第一個以江南道路命名的隧道，已經(jīng)證明了擁江價值正“一城春水過江來”。

我去年就提過奧體和錢江世紀城會慢慢抹平與錢江新城的價差，博奧隧道的開通就是關鍵戰(zhàn)役：

一是博奧隧道是真正聯(lián)通錢江新城和世紀城核心的通道，比三橋和慶春隧道更“直連”，擺脫很多人過江“繞”的心理桎梏，而且慶春隧道和三橋真的不堪重負了。

二是博奧路是蕭山的“樓盤路”，串聯(lián)著錢江世紀城、市北西20多個項目，比如奧邸國際、天賦、天璽、博奧城、桂語江南、江南之星等等熱盤，加上明年聯(lián)通蜀山路，可以說是帶動了整個蕭山。

三是本就熱的發(fā)燙的錢江世紀城，除了天花板價格仍有差距，盈豐路三兄弟的二手房價已經(jīng)無限靠近錢新絕大多數(shù)主流二手房，“3分鐘過江”會讓購房者心理天平往江南傾斜，大家注意一波世紀城二手行情。

當然，在很多人看來，一條隧道可能改變不了什么，望江和慶春的開通也不過如此，但博奧隧道是兩岸真正的任督二脈，在熱錢和鏡頭聚焦的奧體，這條“亞運門廊”會蕩起更大的“預期水花”。

兩岸無縫互通，商業(yè)持續(xù)追平，錢塘灣未來總部基地勢如破竹，但錢江世紀城和錢江新城整體仍有10%—20%的價差。

這個價差，“差”在了學區(qū)。別急，官方已經(jīng)預告，“合作辦學的情況，我們將適合向社會公布”。

全款VS杠桿

問：

特首，有個問題想請教下。我去年研究生剛畢業(yè)，因為家里人看好杭州，就把我戶口遷到了杭州。這個月家人用我的名義搖中了美頌城，不過家里意思是讓我貸款，好留資金做別的投資。但我覺得有全款的錢不如一次性付了，每月壓力還小點，想聽聽你的意見。

答：

這位同學，很羨慕你能剛畢業(yè)就能有自己的房子。回到你的問題，有關貸款買房，我還是重申我的觀點：

1.務必珍惜首套首貸

2.買房不要盲目加杠桿

這聽起來似乎矛盾，其實不然。

首套首貸之所以珍貴，是因為可以用杠桿敲動最大標的同時，享受政策給予普通人最長期的低息貸款。

然而，這并絕不意味著買房就是玩命上杠桿。杠桿從來都是雙刃劍，所謂收益最大化的前提是房價的持續(xù)大幅上漲。

畢竟房貸不是無息貸款，利率再低也遠超定期存款。

尤其近半年來，全國各大重點城市房貸利率都在持續(xù)上浮。購房成本已經(jīng)在無形中大幅上漲。

更關鍵的是，只要樓市持續(xù)高溫，房貸利率后續(xù)上調(diào)的壓力依然很大。

對于二套房而言，此時選擇盲目加杠桿風險與收益已經(jīng)不成正比。

針對你的情況，如果這套房子你們買來主要是以投資為主，在有能力全款的情況下還是建議全款。

等你何時真正來杭州發(fā)展，再出掉現(xiàn)有的房子，用你的首貸買套適合自住的大房子吧。

崇文學區(qū)房

問：

特首老師，有個很緊急的事情想尋求你的幫助。我家孩子今年上大班，本來一心想給他搖民辦的崇文實驗，但突然聽聞崇文實驗今年停止招生了。我怕明年又搞這么一出，穩(wěn)妥起見想買套公辦崇文的學區(qū)房保底。不過才大半年時間，邊上近江家園的單價漲了小三萬一平，實在下不去手。

答：

不得不說可憐天下父母心，不過此時追崇文學區(qū)房意義并不大。

首先，這次突發(fā)的崇文實驗暫停招生有其特殊原因，不過明年大概率會恢復正常招生。

其次，就算明年你們能正常參加崇文實驗搖號，能搖中的概率也很小。

至于你說要不要購買現(xiàn)在公辦崇文的學區(qū)房，我個人建議如果不是有大量閑置資金和額外房票大可不必。

一直以來，我堅持認為好的學區(qū)靠的是優(yōu)質(zhì)師資與優(yōu)質(zhì)生源的相輔相成。

優(yōu)質(zhì)生源的重要性某種意思上甚至超過優(yōu)質(zhì)師資。

崇文小學的招生范圍是近江東園社區(qū)與在水一方社區(qū)，生源相較于上城區(qū)其他公辦小學并無優(yōu)勢。

如果需要買個沒有沉淀的學區(qū)房而置換掉手頭優(yōu)質(zhì)的房源去買老破小，可謂得不償失。

最后送你一句話：與其死磕學區(qū)房，還不如好好抓抓家庭教育來得實際。

旅居VS大平層

問：

特首你好，我移居杭州有幾年了。這兩年自己的房票陸續(xù)都用完了，但手里還有點閑錢。本來想搞代持的，不過最近風頭緊，想想還是不冒這個風險了。像我這種情況，你覺得我是買市區(qū)的大平層還是買遠郊的低密產(chǎn)品呢。

答：

這位朋友你這懸崖勒馬可以說非常及時。

特首一直以來都不支持代持房票。往大了說，這違背了房住不炒的主基調(diào)；往小了說，代持的風險其實一直存在。

最近數(shù)起有關代持糾紛判決的風向已徹底轉(zhuǎn)換：法律不再保護房產(chǎn)代持。

頂風作案，結(jié)果大概率是偷雞不成蝕把米。

以你目前的情況看，既然有能力且有意愿去改善自己的居住品質(zhì)，那就牢牢把握這個機會。

從這點出發(fā)不論是遠郊的低密產(chǎn)品亦或占據(jù)城市核心地段的大平層都是不錯的選項。

以大平層為例，目前主流的有江景大平層與核心住宅區(qū)的大平層。

例如，江景大平層代表有近來很火的觀云錢塘，核心住宅區(qū)大平層代表則有黃龍云起等。

接下來，可以重點關注下申花的濱融府還有江河匯的江與河。

至于遠一點的低密產(chǎn)品，安吉的桃花源、青山湖的春山明月都可以實地去看看。

至于最終選擇大平層還是旅居產(chǎn)品，就看你平時有沒有對通勤的要求，以及更喜歡哪種居住體驗了。

杭寧城際 環(huán)杭項目

問：

特首好，我是海寧人，聽說杭寧城際鐵路在試運行了，這是不是意味著海寧樓市要起飛了。

答：

雖然我很理解你希望自己家鄉(xiāng)起勢的心情。

但不好意思的是，我可能還得給你潑一盆冷水。

畢竟這是一個越來越靠近強者恒強的時代。

事實上，杭州城際的開通不但不會分流杭州的能量，相反會成為杭州進一步鞏固區(qū)域核心，強化其虹吸能力的助推器。

這點參考京津城際的開通對兩座城市的影響便可略知一二。

如果你住在海寧常年往返杭寧之間，那么城際列車的開通確實可以節(jié)約你的時間成本。

但如果你幻想杭寧城際的開通能帶飛海寧的房價，那我只能說你的思路還需調(diào)整。

短期內(nèi)，除極個別特例外，環(huán)杭概念項目并不是好的投資標的。