忍不住了，今天我就要拆穿奧體高價(jià)成交的“謊言”

直擊蘇州樓市 2021-06-10

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蘇州的樓市總有幾處怎么也撲不滅的火，比如奧體。

我們一直強(qiáng)調(diào)，二手房市場(chǎng)是樓市的真實(shí)反饋，前段時(shí)間板塊內(nèi)房源幾筆高價(jià)成交下來(lái)，奧體看起來(lái)完全不受橫盤大市場(chǎng)影響，新房也是預(yù)約人數(shù)爆表。

但是透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，這一系列的操作不過(guò)是利益驅(qū)動(dòng)下的少數(shù)群體在暗潮涌動(dòng)，真相卻是二手房掛牌量激增，成交量寥寥無(wú)幾，價(jià)值與價(jià)格的不匹配……

那么為什么，還是有人甘愿掏空所有，前赴后繼來(lái)到奧體？

高價(jià)成交背后：

少數(shù)人的自嗨

其實(shí)，奧體二手房的高價(jià)成交是一種博弈，也是一場(chǎng)表演。

二手房的價(jià)格是沒(méi)有一個(gè)固定售價(jià)的，一個(gè)敢喊價(jià)，一個(gè)敢買，一拍即合，就能皆大歡喜。

當(dāng)唐寧府破6萬(wàn)/㎡的房源成交后，引來(lái)一片驚呼，接下來(lái)7萬(wàn)/㎡的價(jià)格更是讓人不解，雖然在歷史進(jìn)程中，這種不斷接盤而螺旋上升的房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)，幾乎是必然。

數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼

但是奧體近年來(lái)，沒(méi)有一些大規(guī)劃大利好能夠直接導(dǎo)致板塊全面突破及上漲。

所以高價(jià)成交的背后除了是個(gè)別交易的失常（興許就是一個(gè)房東掛個(gè)高價(jià)估估價(jià)，恰巧就碰上財(cái)大氣粗的揮手買下），也有可能是技術(shù)性的“偽成交”。

不管怎么樣，事實(shí)是成交的價(jià)格在提升，但也不能因此瘋狂看漲！雖然在朋友圈，看到很多銷售、中介都在喊漲，但我認(rèn)為：別慌，奧體的房?jī)r(jià)不會(huì)全面上漲。

首先是大環(huán)境的影響：蘇州房?jī)r(jià)在各類調(diào)控下，不會(huì)全面整體上漲，但局部板塊的房?jī)r(jià)會(huì)視情況有所波動(dòng)，更確切地說(shuō)是分化行情的深入。

其次是“接盤俠”的人數(shù)：之前我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，蘇州目前還是以剛需為主的，就算是改善型客戶，資金也是非常有限的，畢竟二套房最少也要五成首付，基本上總價(jià)在300萬(wàn)-500萬(wàn)的買房人是占大多數(shù)的。

但是奧體的二手房?jī)r(jià)格目前是什么水平？我們看幾個(gè)熱門小區(qū)最近的成交價(jià)：

唐寧府：143㎡，單價(jià)60501元/㎡，總價(jià)870萬(wàn)。

路勁瀾山瀾：136㎡，單價(jià)46463元/㎡，總價(jià)633萬(wàn)。

從價(jià)格的門檻基本上就注定了，奧體的高價(jià)成交其實(shí)只是少數(shù)人的自嗨，也不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房?jī)r(jià)而聯(lián)動(dòng)到整個(gè)區(qū)域或者整個(gè)城市。

成交量低迷：

價(jià)格和價(jià)值不對(duì)等

還有一個(gè)事實(shí)，你得知道：現(xiàn)在奧體的成交價(jià)格雖然居高不下，但是掛牌量一直在增加，成交量卻寥寥無(wú)幾。

我對(duì)比了幾個(gè)奧體小區(qū)的去年和今年的數(shù)據(jù)對(duì)比，可以很清晰的看到，不僅成交量低，就連整體的掛牌均價(jià)也在回歸理性，基本上沒(méi)有什么漲幅可言。

這說(shuō)明，高價(jià)成交到底還是假象，真正的是價(jià)格和價(jià)值的不對(duì)等。

其實(shí)奧體也并非什么都不行，有商業(yè)、有地標(biāo)、有公園、有地鐵，但賣7萬(wàn)/㎡真的是高估了，而且是不能理解的。

這不是一個(gè)兩個(gè)成交能決定的，而是區(qū)域板塊的定位、層級(jí)以及擔(dān)負(fù)的城市功能。城市發(fā)展這東西，我認(rèn)為，有客觀的定位和使命，但也有主觀的操盤能力。

雖說(shuō)每個(gè)大城市的奧體，似乎都是一段傳奇，往往會(huì)帶領(lǐng)著一個(gè)城市后續(xù)房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。

但像南京、杭州的奧體，均是新城建設(shè)初期即同步動(dòng)工的大型地標(biāo)工程。如南京奧體便是河西新城中心，甚至可以說(shuō)河西新城的成功離不開(kāi)奧體帶來(lái)的標(biāo)桿效應(yīng)和大量人流。

然而蘇州奧體的房?jī)r(jià)和未來(lái)周邊的聯(lián)動(dòng)性，可期望值并不太高。

1、蘇州是沒(méi)有中心的城市，每個(gè)區(qū)都有自己的核心板塊，要說(shuō)園區(qū)的核心，其實(shí)還是湖東CBD和湖西CBD更受人追捧，而奧體只是核心中的邊緣板塊。

2、再者說(shuō)，奧體建成之時(shí)已是2018年，此時(shí)園區(qū)已經(jīng)建設(shè)成熟，奧體更像是對(duì)于園區(qū)功能的補(bǔ)充，而非區(qū)域的核心支撐。

3、還有，學(xué)校資源的問(wèn)題，板塊內(nèi)有星匯、星洋、方洲這三個(gè)學(xué)校，都不是頭部學(xué)區(qū)，這是眾所周知的。

結(jié)語(yǔ)#

最后，再說(shuō)一遍，不要被各種高價(jià)成交嚇到，也不要焦慮或毫無(wú)意義的恐慌。

買奧體絕對(duì)不是“穩(wěn)賺不賠”的買賣，首先你要經(jīng)得住前后4年左右的資產(chǎn)“凍結(jié)”和利息償還，其次你要擔(dān)心彼時(shí)是否還有財(cái)大氣粗的“接盤俠”愿意解救你。

永遠(yuǎn)不要把買入核心當(dāng)做一夜暴富的籌碼，最后預(yù)祝真心想買奧體房子自住的買房人，一切順利。

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