相城有一家新樓盤，前期宣傳聲勢(shì)浩大，據(jù)說將整個(gè)書店搬進(jìn)了售樓處，而且裝標(biāo)很高，細(xì)節(jié)處理得也好?？偠灾?，產(chǎn)品力很強(qiáng)。

我以為憑借過強(qiáng)的產(chǎn)品力，首開肯定火爆。但查看網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不可售和簽約中總共才33套，去化不足兩成。

備注:數(shù)據(jù)來源于房管局網(wǎng)站，已售包括簽約中和不可售

于是我來到了上坤云棲時(shí)光的售樓處，產(chǎn)品力確實(shí)是扛把子，必須夸贊：1：4的窗墻比最大限度的兼顧采光和視野，118㎡的戶型做到四房，得房率高。

去化慢主要是以下兩個(gè)原因：

1、周邊配套齊全，但是站在售樓處門口，能看到的只有社區(qū)底商。地鐵和商業(yè)都有一定距離，片區(qū)教育資源一般。

2、對(duì)比周邊新房，云棲時(shí)光售價(jià)高；片區(qū)二手房增長(zhǎng)慢，最高掛牌價(jià)2.5萬/㎡，2萬/㎡左右的比比皆是。

正文之前，我們先來投票：

上坤云棲時(shí)光，位于相城區(qū)元和街道齊門北大街東、慶元路南，2019年9月由相城交建底價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)16000元/㎡。

值得關(guān)注的是，這塊地是雙限購地塊，在出讓時(shí)已經(jīng)限定備案均價(jià)28000元/㎡，備案最高價(jià)30000元/㎡，最低裝修標(biāo)準(zhǔn)1500元/㎡。

項(xiàng)目由上坤集團(tuán)與相城交建投資集團(tuán)共同打造，占地面積約50141㎡，總共規(guī)劃了15棟小高層，其中3棟總高11層，12棟總高17層，此外還有1棟2層的配套用房。

目前在售的是7#、11#、15#、16#這四棟，中間戶為105㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，邊戶為118㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)。

80%左右的得房率，在售均價(jià)為28112元/㎡，精裝修交付。

這個(gè)項(xiàng)目有幾處特別不一樣，其一就是整個(gè)社區(qū)文學(xué)氣息濃厚，非常小資。

項(xiàng)目將大隱書局搬了進(jìn)來，三面書墻環(huán)繞，正中央還種了一棵上坤之樹，顏值爆表。

其二，外立面現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、精致，對(duì)比市面多數(shù)小區(qū)，非常的平整。窗墻比高達(dá)1：4，把采光和視野做到最大化。

其三是注重細(xì)節(jié)。以廚房為例，配備了涼霸、臺(tái)面邊緣是翹起來的便于擋水、烹飪區(qū)是不銹鋼自潔板便于打掃、瓷磚還專門做了美縫處理。

上坤云棲時(shí)光目前在售的主要是為105㎡的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)和118㎡的四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，這兩個(gè)戶型都是全明戶型，帶大飄窗+U型廚房+獨(dú)立衣帽間，80%以上得房率。

其中105㎡的戶型格局非常好，也是網(wǎng)簽最多的戶型。118㎡的戶型功能性極佳，非常適合二胎家庭。

105㎡的戶型▼

戶型解析：該戶型三開間朝南，長(zhǎng)面寬、短進(jìn)深，采光更好。南向兩個(gè)臥室大飄窗設(shè)計(jì)，空間感很好。公衛(wèi)是三段式衛(wèi)浴設(shè)計(jì)，做了干濕分離。主臥是套房設(shè)計(jì)，帶衣帽間和獨(dú)立衛(wèi)生間，私密性佳。

缺點(diǎn)是過道占用面積過多，有點(diǎn)浪費(fèi)，比如進(jìn)門，這部分空間不好利用。

118㎡的戶型▼

戶型解析：該戶型雖然只有118㎡，卻做了市面少見的四房，偏重了功能性。進(jìn)門有玄關(guān)，兼顧了私密性和歸家的儀式感。雙陽臺(tái)+U型廚房+獨(dú)立衣帽間，都是流行設(shè)計(jì)。

缺點(diǎn)在于整體的格局和舒適度不及105㎡的戶型，以主臥為例，直觀感受是105㎡的主臥更開闊。

感受一下105㎡的樣板間，每個(gè)空間的尺度和設(shè)計(jì)都很不錯(cuò)。

關(guān)于裝修，項(xiàng)目用的都是一線品牌，精裝修三大件也都有。具體裝標(biāo)如下：

上坤云棲時(shí)光周邊在售的新盤并不多，2.8萬/㎡的備案均價(jià)是比較高的，不過它也是片區(qū)內(nèi)唯一一個(gè)沒有超過18層以上建筑的社區(qū)。

周邊二手房以老小區(qū)為主，距離項(xiàng)目最近的安元佳苑和書香苑都是房齡10年以上的老小區(qū)，目前均價(jià)基本都在2萬/㎡以內(nèi)。

片區(qū)最新的二手房是萬宇名都花園和朝陽河花苑，掛牌均價(jià)遠(yuǎn)低于2.8萬/㎡，但這兩個(gè)項(xiàng)目偏剛需。

上坤云棲時(shí)光所在板塊配套是比較齊全的。但是沒有太大亮點(diǎn)，比如說學(xué)區(qū)特別優(yōu)質(zhì)，或者出門就能看到地鐵、看到商場(chǎng)。

交通：項(xiàng)目距離地鐵2號(hào)線蠡口站步行距離約600米；往北3公里是中環(huán)北線，往南1公里是春申湖快速路，自駕到達(dá)新區(qū)、姑蘇、園區(qū)都非常的便利。

教育：周邊教育資源豐富，2公里以內(nèi)有蠡口實(shí)驗(yàn)小學(xué)、蠡口第二中學(xué)、蠡口中學(xué)等，但教學(xué)質(zhì)量一般。

商業(yè)：項(xiàng)目出門就有社區(qū)底商，購物超市，靠近蠡口家具城。購物可去繁花中心、天虹廣場(chǎng)、平江萬達(dá)、大悅城（規(guī)劃中）等。

醫(yī)院：3公里范圍內(nèi)可達(dá)相城人民醫(yī)院、婦幼保健院（規(guī)劃中）。