在我們?nèi)粘Ｉ畹男^(qū)內(nèi)，公共區(qū)域是非常多的，有的區(qū)域還可以帶來利潤收益。比如在小區(qū)電梯間、路邊、廣場發(fā)布的廣告，小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi)收益等，本期專欄的話題關(guān)注小區(qū)的公共區(qū)域以及公共區(qū)域經(jīng)營收益的歸屬。

事例

要求返還小區(qū)公共區(qū)域收益201萬余元 為全體業(yè)主維權(quán) 業(yè)委會訴物業(yè)公司獲支持

河北瀛冀律師事務(wù)所張金芬律師介紹了這樣一起案例：

2020年4月，某市香香花園業(yè)主委員會以業(yè)主共有權(quán)糾紛為由將管理香香花園的物業(yè)公司起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司返還小區(qū)公共區(qū)域收益2013635元及利息。經(jīng)法院查明，小區(qū)業(yè)主委員會是經(jīng)香香花園小區(qū)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，并于2018年進(jìn)行了備案。香香花園業(yè)主大會通過了議事規(guī)則，明確香香花園業(yè)主委員會的職責(zé)包括維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益等。

2009年5月一家物業(yè)公司中標(biāo)后開始為香香花園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。服務(wù)期間，物業(yè)公司將公共區(qū)域、房屋進(jìn)行廣告經(jīng)營或?qū)ν獬鲎猓⑹杖×讼鄳?yīng)的廣告費(fèi)和租金。經(jīng)營過程中，因商戶要求，物業(yè)公司開具了廣告費(fèi)和租金的發(fā)票。經(jīng)業(yè)主委員會要求，物業(yè)公司將物業(yè)維修基金使用和公共經(jīng)營（廣告、租金收費(fèi)）情況進(jìn)行公告，其中公共區(qū)域廣告費(fèi)457478元，公共區(qū)經(jīng)營性用房租金1556157元。上述事實(shí)有香香花園業(yè)主委員會提供的業(yè)主委員會備案意見書、業(yè)主大會議事規(guī)則，物業(yè)公司提供的中標(biāo)通知書、前期物業(yè)服務(wù)合同、發(fā)票以及雙方的庭審陳述等證據(jù)證實(shí)。

法院最終依法判決，在扣除業(yè)主所承擔(dān)的物業(yè)維修等費(fèi)用后，剩余經(jīng)營收益均歸全體業(yè)主共有。

實(shí)踐中小區(qū)公共區(qū)域收益引發(fā)的糾紛很常見

河北瀛冀律師事務(wù)所張金芬律師表示，小區(qū)的公共區(qū)域是非常多的，物業(yè)公司利用小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行營利的形式也多種多樣，比如小區(qū)內(nèi)各式各樣的廣告收益；小區(qū)公共區(qū)域的停車費(fèi)收益；小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出租的攤位收益；利用小區(qū)公共配套設(shè)施如球場、游泳池、活動室等的經(jīng)營收入；甚至是自動售賣機(jī)的場地費(fèi)、快遞柜入場費(fèi)等等，這些收益加起來可是一筆價值不菲的收入呢，司法實(shí)踐中，業(yè)主（業(yè)委會）狀告物業(yè)公司返還收益的糾紛也屢見不鮮。

那么針對在小區(qū)公共區(qū)域能不能從事廣告等經(jīng)營活動、對此事項誰有權(quán)決定、收益該歸誰呢？張金芬律師介紹，《民法典》對這些問題有具體規(guī)定的，來看一下《民法典》如何為業(yè)主們撐腰的吧。

法律解析

這些都屬于小區(qū)公共區(qū)域

張金芬律師說，關(guān)于小區(qū)公共區(qū)域（業(yè)主共有部分）的界定，《民法典》是這樣規(guī)定的：

根據(jù)《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，屬于業(yè)主共有的部分包括：

(1)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；(2)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施；(4)物業(yè)服務(wù)用房；(5)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位；(6)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(7)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。

小區(qū)公區(qū)從事經(jīng)營 需要業(yè)主共同決定

關(guān)于小區(qū)公共區(qū)域能不能從事經(jīng)營活動問題，張金芬律師介紹，根據(jù)《民法典》第二百七十八條第一款第（八）項業(yè)主共同決定的事項中規(guī)定：“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”。可以看出小區(qū)公共區(qū)域可以從事經(jīng)營活動，比如公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域的停車費(fèi)收益、公共區(qū)域內(nèi)出租的攤位收益等，但需要業(yè)主共同決定。

在小區(qū)公區(qū)經(jīng)營，決策流程有要求

關(guān)于小區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動的決策問題，根據(jù)《民法典》第二百七十八條第二款的規(guī)定：“業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”。

張金芬律師介紹，《民法典》這一條款的意思是說得經(jīng)過全體業(yè)主的人數(shù)及面積雙重一半以上同意才可以。經(jīng)過上述決策流程，物業(yè)公司才可以在小區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動并取得收益。

小區(qū)公區(qū)經(jīng)營收益屬于業(yè)主共有

小區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動所取得的收益分配問題，張律師介紹，根據(jù)《民法典》第二百八十二條的規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币簿褪钦f小區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動所取得的收益歸屬于業(yè)主，而不是歸屬于物業(yè)公司。

針對經(jīng)營活動收益分配問題，根據(jù)《民法典》第二百八十三條的規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。”

張金芬律師表示，也就是說在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的按約定處理，比如可以約定經(jīng)營活動收益用于本小區(qū)內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的維修，或經(jīng)營收益抵扣物業(yè)費(fèi)，或用來抵扣物業(yè)公司提供的其他服務(wù)等。在物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的，經(jīng)營活動收益也不是按照業(yè)主人數(shù)平均分配的，而是按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定的，專有部分面積所占比例越大的業(yè)主，可以分得的收益也就越多。

小區(qū)公區(qū)經(jīng)營收益要公布公開

張金芬律師介紹，小區(qū)公共區(qū)域從事經(jīng)營活動所取得收益是要公布公開的。

《民法典》第九百四十三條的規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況,以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告?！庇纱丝梢?，向業(yè)主公開經(jīng)營活動收益情況是物業(yè)公司的法定職責(zé)。

點(diǎn)贊

《民法典》為美好生活保駕護(hù)航

'小區(qū)的公共區(qū)域是非常多的，物業(yè)公司利用小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行營利的形式也是多種多樣，相信有《民法典》來保障業(yè)主共有部分的收益權(quán)，業(yè)主們生活中又多了一筆收入。小區(qū)若成立了自己的業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會專門督促和量化小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收益，相信物業(yè)公司管理化水平也會越來越高。' 河北瀛冀律師事務(wù)所張金芬律師說。

另外，《民法典》明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)，這些都是利國利民的大好舉措，相信有了《民法典》的保駕護(hù)航，人們的生活會越來越美好！

（燕都融媒體記者 蔡艷榮）