隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)，越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市中，從以前獨(dú)門(mén)獨(dú)院搬進(jìn)了現(xiàn)在現(xiàn)代化的小區(qū)里。和農(nóng)村的房子不同，城市中大部分小區(qū)都由物業(yè)公司來(lái)管理，可以說(shuō)，物業(yè)公司相對(duì)于小區(qū)是非常重要的，一個(gè)品質(zhì)好的小區(qū)離不開(kāi)一個(gè)好的物業(yè)公司，這一點(diǎn)毋庸置疑。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)，不僅對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和品質(zhì)有所選擇，對(duì)物業(yè)公司的選擇也非常重視。很多時(shí)候，一個(gè)配備了好物業(yè)公司的樓盤(pán)，在售價(jià)上可能會(huì)比同區(qū)域樓盤(pán)高不少，還一樣深受購(gòu)房者喜歡?？梢钥闯觯?gòu)房者非常愿意為好的物業(yè)公司買(mǎi)單，并且購(gòu)房者多花的這個(gè)錢(qián)真的值得。為什么這樣說(shuō)呢？這主要是物業(yè)公司服務(wù)水平的好壞，直接解決了小區(qū)以后的品質(zhì)和居民的生活品質(zhì)。

人們都愿意選擇居住品質(zhì)好的小區(qū)，所以不管是剛需還是投資客都喜歡購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)好并且物業(yè)服務(wù)水平好的小區(qū)。這是因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，物業(yè)服務(wù)水平差的小區(qū)和物業(yè)服務(wù)水平好的小區(qū)差距會(huì)越來(lái)越大，不僅自己居住環(huán)境方面差距大，在價(jià)格方面差距也會(huì)越來(lái)越大。就比如筆者的一個(gè)朋友，他當(dāng)時(shí)買(mǎi)房時(shí)由于價(jià)格原因，就選擇了一個(gè)物業(yè)差一點(diǎn)了小區(qū)，其實(shí)當(dāng)時(shí)挨著的兩個(gè)小區(qū)也就差了不到一千元每平方米。但是在交房之后，由于他購(gòu)買(mǎi)的一個(gè)小區(qū)配備的是一個(gè)小物業(yè)公司，服務(wù)水平真的很差，沒(méi)有過(guò)幾年小區(qū)就破破爛爛了，小區(qū)的人工湖也已經(jīng)干涸。

在前兩年他覺(jué)得小區(qū)居住環(huán)境實(shí)在是太差了，就選擇賣(mài)掉房子，再換一套好的房子。但是賣(mài)房時(shí)發(fā)現(xiàn)他的房子和隔壁小區(qū)房子的價(jià)格差距竟然有1萬(wàn)多元一平方米。要知道兩個(gè)小區(qū)當(dāng)時(shí)售價(jià)差距不到1000元，交房也不過(guò)五六年而已。通過(guò)筆者朋友的這個(gè)案例可以看出，有時(shí)候?qū)τ谝粋€(gè)小區(qū)，物業(yè)公司的服務(wù)水平真的很重要，物業(yè)服務(wù)水平差的小區(qū)，不僅居住不舒適，也會(huì)影響房子的價(jià)值。

既然物業(yè)公司對(duì)于一個(gè)小區(qū)這么重要，那么為什么現(xiàn)在很多業(yè)主都在呼吁取消物業(yè)呢？并且最近兩年關(guān)于取消物業(yè)的呼聲是越來(lái)越高。其實(shí)并不是人們不喜歡物業(yè)公司的服務(wù)，只是現(xiàn)在很多物業(yè)公司的服務(wù)水平實(shí)在是太差，物業(yè)公司的工作人員服務(wù)態(tài)度太差。其實(shí)主要原因還是物業(yè)公司現(xiàn)在有些反客為主，定位錯(cuò)了，錯(cuò)將自己當(dāng)成了小區(qū)的主人或者領(lǐng)導(dǎo)。在這種錯(cuò)誤的定位下，一些物業(yè)公司是不可能真心服務(wù)業(yè)主的。業(yè)主們對(duì)物業(yè)的詬病不僅是物業(yè)服務(wù)水平差，服務(wù)態(tài)度差、亂收費(fèi)、甚至打罵威脅業(yè)主也是經(jīng)常出現(xiàn)。對(duì)于這樣的物業(yè)，很多業(yè)主形容為“咬主人的狗，不能養(yǎng)”，雖然業(yè)主們說(shuō)得有些極端，其實(shí)就是這么一個(gè)道理。所以可以看出，并不是業(yè)主們討厭物業(yè)公司，只是物業(yè)公司的做法太傷業(yè)主們的心了，對(duì)于真正的好物業(yè)公司，業(yè)主們也是真心喜歡。

現(xiàn)在服務(wù)水平不好的物業(yè)公司越來(lái)越多，物業(yè)行業(yè)的名聲在業(yè)主們的心目中也越來(lái)越差。其實(shí)服務(wù)差的物業(yè)公司影響的不僅是業(yè)主的正常生活，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也非常不利，如果這種情況繼續(xù)發(fā)展下去的話(huà)，總有一天物業(yè)會(huì)被業(yè)主們抵制，最后被全面取締。在這種情況下，《民法典》正式實(shí)施了，在《民法典》中，有專(zhuān)門(mén)針對(duì)現(xiàn)在物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)的亂象而出臺(tái)的新規(guī)定。隨著物業(yè)新規(guī)的出臺(tái)，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)有3個(gè)新權(quán)益，這不僅對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)可以享受更多的權(quán)益，對(duì)于物業(yè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，也可以促進(jìn)物業(yè)行業(yè)更加規(guī)范健康地發(fā)展下去。到底是哪3個(gè)新權(quán)益呢？咱們可以一起來(lái)看一看。

第一個(gè)權(quán)益：業(yè)主們有權(quán)更換物業(yè)公司

在過(guò)去大家偶爾也可以看到某某小區(qū)取消物業(yè)的消息，但是大家也都知道，取消更換物業(yè)不僅過(guò)程非常繁瑣，最后就算是最后成功更換物業(yè)，老物業(yè)公司也可以賴(lài)著不走。造成這種情況的原因，其實(shí)就是沒(méi)有明確的法律規(guī)定來(lái)管理這件事情。但是現(xiàn)在在《民法典》第284條中明確規(guī)定：對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

可以看出，以后如果物業(yè)公司服務(wù)水平再不好的話(huà)，業(yè)主們就可以根據(jù)法律規(guī)定來(lái)更換物業(yè)公司。只要全體業(yè)主投票通過(guò)更換物業(yè)公司，物業(yè)公司也不能再像過(guò)去那樣賴(lài)著不走，因?yàn)樵儋?lài)著不走，就觸犯了法律規(guī)定。在筆者看來(lái)，隨著業(yè)主們更換物業(yè)越來(lái)越容易，物業(yè)公司的“鐵飯碗”就變成了“紙飯碗”。那么，物業(yè)公司如果想穩(wěn)穩(wěn)地保住自己的“飯碗”，就只能做好本職工作，為業(yè)主提供更好的服務(wù)?？梢灶A(yù)測(cè)，隨著時(shí)間的推移，以后物業(yè)公司之間也要比拼自己服務(wù)水平了，服務(wù)水平不好就有可能被淘汰。

第二個(gè)新權(quán)益：物業(yè)公司必須定時(shí)公示物業(yè)費(fèi)的明細(xì)和具體用途

在過(guò)去，為什么物業(yè)公司可以胡亂收費(fèi)、巧立收費(fèi)名錄呢？其實(shí)就是因?yàn)槲飿I(yè)公司不公開(kāi)收費(fèi)明細(xì)和物業(yè)費(fèi)的具體用途，這導(dǎo)致物業(yè)公司說(shuō)物業(yè)費(fèi)多少就是多少。但是現(xiàn)在不同了，根據(jù)《民法典》中第943 條規(guī)定：

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

從這個(gè)規(guī)定中可以看出，以后物業(yè)公司需要定期公示物業(yè)費(fèi)明細(xì)、物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)以及公共維修基金的使用明細(xì)。也就是說(shuō)，以后物業(yè)公司的所作所為基本上都要向業(yè)主們匯報(bào)，業(yè)主們有權(quán)利知道物業(yè)公司到底干了什么、干得好不好。在這種公開(kāi)透明的政策下，物業(yè)公司就很難胡亂收取物業(yè)費(fèi)，對(duì)于小區(qū)的公共維修基金也不能胡亂使用了。

第三個(gè)新權(quán)益：小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)所得，在扣除成本之后歸全體業(yè)主所有

對(duì)于小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)收益，其實(shí)一直都?xì)w全體業(yè)主所有，只是在過(guò)去物業(yè)公司不需要給業(yè)主們公示物業(yè)費(fèi)明細(xì)和物業(yè)費(fèi)使用明細(xì)，物業(yè)公司一般都說(shuō)將這筆收益用于了小區(qū)建設(shè)?？梢哉f(shuō)這是一筆糊涂賬，收益多少業(yè)主不清楚，用到了哪里也不清楚。但是現(xiàn)在不同了，現(xiàn)在物業(yè)公司不僅要公示物業(yè)費(fèi)明細(xì)和用途，還要公示公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)所得。更重要的是根據(jù)《民法典》規(guī)定：小區(qū)的公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)所得，在扣除經(jīng)營(yíng)成本之后歸全體業(yè)主所有，優(yōu)先補(bǔ)充小區(qū)的公共維修基金。

可以看出，對(duì)于這筆收益，《民法典》已經(jīng)給出了明確的規(guī)定，就是歸全體業(yè)主所有。如果物業(yè)公司以后不公示并且貪污了這筆收益，就已經(jīng)涉嫌職務(wù)犯罪，是要付出法律責(zé)任的。像小區(qū)電梯、大門(mén)廣告位、公共停車(chē)位和其他公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)所得，一年下來(lái)可不是一筆小數(shù)字。如果這次收益補(bǔ)充公共維修基金的話(huà)，業(yè)主們基本上就不用再繳納公共維修基金了，這樣可以大大降低居民的居住成本。一般新小區(qū)公共維修基金也用不了多少，業(yè)主們每年還可以分得一定收益。

總結(jié)：在筆者看來(lái)，物業(yè)公司和業(yè)主們本該是利益共同體，是可以實(shí)現(xiàn)共贏的。只是現(xiàn)在一些物業(yè)公司服務(wù)水平實(shí)在是太差，傷透了業(yè)主們的心。由于現(xiàn)在業(yè)主們平時(shí)也都非常忙，確實(shí)也離不開(kāi)物業(yè)，在取代物業(yè)的更好的商業(yè)模式出現(xiàn)之前，取消物業(yè)公司也不現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)如今隨著物業(yè)新規(guī)的出臺(tái)，不僅保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益，也規(guī)范了物業(yè)行業(yè)，可以讓物業(yè)行業(yè)健康地發(fā)展下去。