重慶地區(qū)二手房買賣合同中對于違約責任的約定常有二類：其一為定金罰則，亦即買方違約喪失定金取回的權(quán)利、賣方違約則需按照買方所付定金二倍退還；其二為違約金，一般約定為房屋成交價的一定比例。房價動輒百萬，于買賣雙方都是較為重大的經(jīng)濟利益，本文所提及案例屬于：賣方違約，買方要求賣方按照合同約定違約金進行賠付而獲得法院支持的情形。

一、案例一則

買賣雙方在房產(chǎn)中介機構(gòu)簽訂了《房屋買賣（居間）合同》，合同中就違約情形約定有定金罰則條款及房屋成交價之10%的違約金條款。買方依據(jù)合同支付了定金X萬元，其后支付了首筆款金額數(shù)十萬元并向銀行遞交了辦理按揭貸款的材料。因房價波動，賣方以房價吃虧為由嘗試要求買方增加費用，被買家拒絕。經(jīng)查，賣方將房屋賣給了案外人并完成不動產(chǎn)過戶登記至案外人名下。

二、律師分析

1、二手房賣方違約案件的三種維權(quán)路徑

其一、買方有資格取得銀行按揭貸款或有支付房款的經(jīng)濟能力的，買方可訴諸法院請求繼續(xù)履行二手房交易合同且賣方承擔違約責任。其法理為合同的拘束力，即依法訂立的合同對雙方當事人具有法律效力，雙方應按照合同完整履行義務。

其二、因合同履行不能，買方可訴至法院解除合同并要求賣方承擔雙倍退還定金的法律責任。此類維權(quán)路徑將排除違約金條款的適用。

其三、因合同履行不能，買方可訴諸法院解除合同并要求賣方返還所交定金（并非適用定金罰則）并承擔違約責任（適用違約金條款或按照實際損失進行賠償）。第二種及第三種維權(quán)路徑的區(qū)別在于違約責任的適用。在我國法律規(guī)定中，違約金條款、定金罰則的目的均在于對損失的賠償，進行法律適用時只得二選其一。當然若雙方?jīng)]有約定違約金條款或定金罰則，或有約定而不足以補償守約方的實際損失時，守約方可舉證并請求賠償所遭受的實際損失。

2、本案的維權(quán)路徑選擇

鑒于本案所涉房屋已被案外第三人夠得且完成過戶登記，導致買方的房屋買賣合同目的不能實現(xiàn)，買方的訴訟請求為三項：

第一、解除雙方之間的《房屋買賣（居間）合同》；

第二、賣家返還定金X萬元；

第三、賣家按照房屋成交價的10%向買家支付違約金。

律師固定的有利于上述訴請的證據(jù)為：《房屋買賣（居間）合同》、買賣雙方通話錄音、中介機構(gòu)工作人員的證人證言、銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收條、不動產(chǎn)查詢信息等。

上述訴請的法律依據(jù)為：1、合同法第94條：當事人可法定解除合同的情形； 2、合同法第97條：合同解除的法律效力；3、合同法第107條：承擔違約責任的方式；4、合同法第114條：違約金的調(diào)整情形。

三、法院裁判

經(jīng)審理，法院確認了賣方存在違約行為且因其行為導致買方合同目的無法實現(xiàn)的事實。

買方請求解除《房屋買賣（居間）合同》符合法律規(guī)定。因賣方違約，買方要求賣方退回收取的定金金額符合法律規(guī)定。就違約金條款適用而言，賣方認為其沒有違約行為的抗辯未獲支持，且結(jié)合賣方與案外人房屋交易成交價、房價上漲的實際情形，法院對違約金未進行調(diào)整。綜上，法院判決支持了買方的訴訟請求。