房屋買賣風(fēng)險防范(一)(2010-04-17 13:33:04)
最近在應(yīng)出版社之約，編寫房屋買賣合同案例圖書。從活生生的案例中，我總結(jié)了一些風(fēng)險，并以律師提示的方式告訴讀者，以下是前面10篇的節(jié)選： 【律師提示】 2.房屋交易作為一項(xiàng)重要民事活動，賣方事先應(yīng)充分征求家人尤其共有人的意見，同時應(yīng)充分調(diào)查房屋交易市場行情及價格上漲空間，以免賣房時患得患失，徒生煩擾。 3.賣方收取定金時，應(yīng)當(dāng)就房屋買賣的主要條款如付款、交房、過戶、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等與買方達(dá)成一致并形成書面合同，以免事后因約定不明，導(dǎo)致履行受阻。 ——《賣方解除合同的理由——后悔賣了房，理由可正當(dāng)？》 【律師提示】 1.在合同具備繼續(xù)履行條件下，對方又無違約情形，一方拒絕履行，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 2.就無產(chǎn)權(quán)證的房屋簽訂買賣合同，但房屋權(quán)屬明確或嗣后完善權(quán)屬證明，通常不會認(rèn)定所簽合同無效。故，對無產(chǎn)權(quán)證的房屋，如果心存疑慮，就不要交定金、簽合同；交了定金，事后反悔，一旦賣方的房屋權(quán)屬不成問題，因買方不繼續(xù)履行合同，必然要承擔(dān)違約責(zé)任。 3.房屋買賣合同對交房時間和付款時間要有明確約定，盡量不要采用口頭約定方式，在無證據(jù)證明，對方否認(rèn)情況下，口頭約定相當(dāng)于無約定。 ——《買方解除合同的理由——合同未簽成，責(zé)任應(yīng)在誰？》 【律師提示】 2.接受履行的一方，如果為自己的利益不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，履行義務(wù)的一方應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)，以達(dá)到依法確認(rèn)視為條件不成就的法律效果。 3.查閱、復(fù)印相關(guān)證據(jù)材料產(chǎn)生的費(fèi)用，會因定性為本案產(chǎn)生的合理費(fèi)用予以支持，亦可能以屬舉證責(zé)任范圍應(yīng)有義務(wù)而不予補(bǔ)償。 4.故意不履行交房義務(wù)，認(rèn)定違約同時，可能產(chǎn)生繼續(xù)履行的法律后果，同時亦需承擔(dān)支付因違約產(chǎn)生的違約金責(zé)任。 5.爭議條款：“到期未付余款，本合同失效。每拖欠一天罰款500元，以此類推?！痹摋l款關(guān)于逾期付款的法律后果系“合同失效”還是“繼續(xù)履行，并按每日500元支付罰款”的約定相互矛盾。該約定無效。 ——《逾期付款與繼續(xù)履行——付款雖逾期，履行仍繼續(xù)？》 【律師提示】 2.在對方違約而違約責(zé)任沒有約定或約定不明的情況下，如果一味堅持自己要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，而拒絕繼續(xù)履行，可能導(dǎo)致被駁回訴訟請求的后果。 3.“毀約”與“違約”在合同約定中應(yīng)有明確界定，相應(yīng)的責(zé)任后果是否統(tǒng)一有必要加以澄清，否則，在一方“違約”，事后在訴訟中又同意繼續(xù)履行情況下，很難認(rèn)定為“毀約”，相應(yīng)的“毀約”條款即難適用。 ——《違約與毀約行為后果——違約不毀約，責(zé)任如何擔(dān)？》 【律師提示】 1.二手房簽約前，買受人應(yīng)對房屋內(nèi)居住人員的情況應(yīng)有所了解，對是否影響合同生效后的履行存在障礙應(yīng)有判斷，并在合同中對出賣人雖交了鑰匙但買受人仍無法入住的違約責(zé)任及損失賠償應(yīng)做約定。 2.注意條款：“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交了鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，而此情況下，是否出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確。 ——《交房義務(wù)的全面履行——兒子不騰房，算不算交房？》 【律師提示】 1.因出賣方遲延交房，買方持與他人簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議起訴主張租金損失，可能會被法院以租金計算標(biāo)準(zhǔn)不客觀而駁回。 2.房屋買賣合同應(yīng)對一方遲延交房或遲延付款的違約責(zé)任有明確約定。 ——《逾期交房與損失主張——交付房遲延，房租怎計算？》 【律師提示】 1.在合同已對履行義務(wù)的先后順序有明確約定情況下，作為房屋買賣合同的賣方，以懷疑對方的誠信及擔(dān)心過戶后余款難以追回為由，要求“先交全款再辦過戶”如果沒有合同依據(jù)，則構(gòu)成單方變更合同，可能會承擔(dān)違約責(zé)任。 2.即便是合同有明確約定“先交全款再辦過戶”，如果過戶手續(xù)的辦理，系因雙方遞件手續(xù)在先，稅款交納在后，因賣方拒絕配合遞件，亦會被認(rèn)為違約，由此導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 3.房屋買賣格式合同尾部通常有“雙方約定的補(bǔ)充條款”，對合同條款及附件內(nèi)容的手寫修改或補(bǔ)充，其效力應(yīng)優(yōu)先于《合同》的其他約定，故如果無約定，應(yīng)當(dāng)將空欄涂銷或加以注明，以防止事后一方為取得有利于己方證據(jù)而添加內(nèi)容。 ——《過戶付款附條件解釋——房款未交齊，可否不遞件？》 【律師提示】 1.未及時辦理過戶，嗣后因政策原因?qū)е逻^戶手續(xù)辦理成為難題，并不能當(dāng)然成為賣方主張合同無效的理由。 2.過戶手續(xù)遲延辦理通常會成為賣方的主要責(zé)任，在賣方無證據(jù)證明已盡通知義務(wù)情況下，買方未履行催告或協(xié)助義務(wù)通常不會認(rèn)定構(gòu)成違約。 ——《過戶障礙與合同效力——過戶難辦理，買賣有無效？》 【律師提示】 1.定金收據(jù)雖為合同，但無法承載規(guī)范的房屋買賣合同所具備的必要條款。故房屋交易達(dá)成意向，不僅需要擬定盡可能內(nèi)容詳盡的合同，而且應(yīng)當(dāng)成為交付定金的前提。 2.爭議條款：在未具體約定過戶日期前，“余款過戶前兩天交付”的約定極容易成為翻悔一方反咬對方的利器。 ——《合同義務(wù)的履行順序——交款或過戶，如何分先后？》 【律師提示】 1.在約定先交房后付款情況下，交房義務(wù)的未完全履行有可能成為買方拖欠付款的抗辯理由，故房屋買賣合同應(yīng)盡可能約定將買方的主要付款義務(wù)履行作為賣方交房的基礎(chǔ)。 2.房地買賣陷阱之以小搏大被動變主動：先交少量定金，約定權(quán)屬變更后付清余款，待權(quán)屬變更后，買方掌握主動，大量的余款未予支付或僅支付少部分，對于賣方而言，買方此時出具欠條，賣方通常會予接受，由此買方基于合同享有物權(quán)請求權(quán)，賣方享有的只是一紙債權(quán)。防范關(guān)鍵點(diǎn)：簽約前對買方資信做審核；簽約時對付款條件和違約責(zé)任做約定；履行中出現(xiàn)對方違約情形，當(dāng)機(jī)立斷，在不能滿足付款擔(dān)保要求時，及時主張違約責(zé)任。 3.在一方先行違約的情況下，另一方解除合同，應(yīng)當(dāng)通知對方，未經(jīng)通知的，合同尚未解除。 ——《解除條件與根本違約——付款太拖延，能不能解約？》
最近在應(yīng)出版社之約，編寫房屋買賣合同案例圖書。從活生生的案例中，我總結(jié)了一些風(fēng)險，并以律師提示的方式告訴讀者，以下是其中幾篇的節(jié)選： 1.售房合同簽訂后，出賣人交房、收款，如果交款人非簽約相對人，但最終卻成為產(chǎn)權(quán)人，房主是否一房二賣？遼寧沈陽中院[2005]沈民（2）房終字第712號“寧某與張某房屋買賣合同糾紛案”中就提示了此情形下的風(fēng)險：一審認(rèn)為是一房二賣，二審認(rèn)為是買房人倒手再賣。風(fēng)險防范：交款人非買房人的，應(yīng)有買房人的委托或確認(rèn)?！兑环慷u的確權(quán)原則——一房為二賣，誰享所有權(quán)？》 2.二手房買賣合同，注意條款：“辦理房地產(chǎn)交易過程中的一切交易費(fèi)用、稅費(fèi)、辦證費(fèi)全部由買方承擔(dān)”。幾為“顯規(guī)則”。但在簽約前，仍要核實(shí)出賣方的購房發(fā)票是否齊全，因?yàn)檫^戶可能涉及到營業(yè)稅，如果出賣人不能提供由稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證，則營業(yè)稅全額計征，依合同約定，最終可能還是由買受人來買單。案見廣東佛山中院（2006）佛中法民五終字第151號“何某與梁某房屋買賣合同糾紛”?！顿彿吭及l(fā)票的作用——購房無發(fā)票，增稅誰來掏？》 3.漏洞條款：“買方逾期15日未付清應(yīng)付房款的，作悔約處理，本合同即告解除，買方所交定金，賣方不予退回，已付購房款賣方在七日內(nèi)退回買方；另賠償賣方2萬元違約金”。該條款規(guī)定的實(shí)際是逾期付款導(dǎo)致合同解除時的違約責(zé)任，如果逾期付款，合同未被認(rèn)定解除，違約責(zé)任實(shí)際上不能依此主張，出現(xiàn)漏洞。——《購房原始發(fā)票的作用——購房無發(fā)票，增稅誰來掏？》 4.注意條款：“交鑰匙”與“交房”非同一概念，交了鑰匙不等于交付房屋，往往出賣人交了鑰匙，但因租賃關(guān)系或共有關(guān)系，或其他原因，導(dǎo)致對出賣房屋有異議的案外人或第三人占據(jù)房屋，不予交付，而此情況下，是否出賣人承擔(dān)責(zé)任或有能力解決實(shí)際交房問題，皆不明確，故二手房買賣合同中應(yīng)對出賣人的全面履行交房義務(wù)及違約責(zé)任約定明確。——《交房義務(wù)的全面履行——兒子不騰房，算不算交房？》 5. 涉及夫妻共有房屋的處分，就相對方而言，為避免糾紛，應(yīng)當(dāng)盡量查明出賣人婚姻狀況、房屋實(shí)際權(quán)屬狀況，以確定權(quán)利處分的適法性。同時，盡量讓夫妻作為權(quán)利人在房屋買賣合同上均簽字認(rèn)可。另一方面，以處置夫妻共同財產(chǎn)未經(jīng)另一方同意為由主張合同無效，實(shí)踐中存在舉證責(zé)任、表見代理、善意取得、物權(quán)登記制度等的有力回?fù)?，故往往得不償失?/span>——《擅賣夫妻房合同效力——夫妻擅賣房，合同亦有效？》 6.“定金”與“訂金”。能夠發(fā)生雙倍返還的為“定金”，如約定“訂金”，則在一方違約時，不適用定金罰則。故購房合同中對“定金”的表述應(yīng)明確，字面及解釋均應(yīng)符合法律規(guī)定的形式，嗣后的該款收據(jù)內(nèi)容表述亦應(yīng)明確為購房“定金”，任何表述為“訂金”、“小訂”“定錢”、“押金”、“保證金”、“信譽(yù)金”、“違約擔(dān)保金”的做法，或?qū)υ摽钪Ц?、收取的不一致表述，均有可能?dǎo)致不適用定金罰則的法律后果?！额A(yù)付定金的準(zhǔn)確表述——定金和訂金，到底依哪個？》 7.因被繼承人與出賣人買賣合同糾紛，并由繼承人提起的房屋確權(quán)訴訟，通常包含了兩層權(quán)屬確認(rèn)訴請，一為買賣合同有效，房屋為遺產(chǎn)，其次作為繼承人，有權(quán)繼承該房。因后一訴請法律性質(zhì)為繼承權(quán)糾紛，不能通過房屋買賣合同糾紛解決，故訴請應(yīng)做如下表述或修正：確認(rèn)買賣合同有效，確認(rèn)被繼承人的合法繼承人對該房屋依法享有權(quán)利?！哆z產(chǎn)房屋的權(quán)屬確定——合同收條在，誰是買房人？》 8.購買部分房產(chǎn)，辦理過戶時，存在分戶辦理權(quán)屬證的情況，在約定過戶費(fèi)由買方負(fù)擔(dān)的情況下，所有分戶辦證費(fèi)用是否包含在內(nèi)，應(yīng)在合同中預(yù)先明確約定，以免事后引發(fā)爭端?！秵为?dú)處分遺產(chǎn)房有效——亡妻名下房，轉(zhuǎn)讓有無效？》 9.就產(chǎn)權(quán)人已過世的作為遺產(chǎn)的房屋設(shè)定買賣，買受人應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)權(quán)人法定繼承人及簽約人的受權(quán)情況作必要了解，同時有中間人或見證人，對所有授權(quán)委托情況要進(jìn)行核驗(yàn)，并保留相關(guān)查驗(yàn)記錄，保留付款憑證做到有據(jù)可查，以避免在無權(quán)處分情形時被認(rèn)定存在重大過失而不構(gòu)成表見代理，影響買賣合同效力?！侗硪姶磉z產(chǎn)房交易——出售父母房，是否有商量？》 10.爭議條款：“茲將我的產(chǎn)權(quán)房屋賣給×××居住”。賣的是所有權(quán)還是使用權(quán)，約定不明，易生爭端。故簽訂房屋買賣合同，應(yīng)將標(biāo)的房屋的位置、權(quán)屬狀況、價款等做明確約定。——《遺產(chǎn)房買賣過戶辦理——賣房人死亡，能否辦過戶？》 11.禁止購買農(nóng)村私房不僅限于非城市居民。國辦（1999）39號文關(guān)于“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售”的規(guī)定不涉及向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的問題，但不能據(jù)此得出允許向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房的結(jié)論。即使同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村民，在不同村之間買賣房屋，即使買方屬于因征地而失地、失房的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員，即使村委會做見證，付清房款、入住數(shù)年，仍面臨合同無效的風(fēng)險。案見四川成都中院（2008）成民終字第434號“夏某與周某等房屋買賣合同糾紛”?！掇r(nóng)村居民戶購房效力——農(nóng)村居民戶，買民房無效？》 12.買賣農(nóng)村房屋，買方的風(fēng)險還體現(xiàn)在訴訟程序上。無論是由賣方起訴主張確認(rèn)合同無效，還是由買方先起訴確認(rèn)合同有效，兩種截然相反的訴訟請求都擺在買方面前：合同有效，繼續(xù)履行；合同無效時返還房款同時賠償損失需要通過反訴或另案起訴實(shí)現(xiàn)。在同一訴訟程序中提出兩種訴訟請求，不僅削弱己方立場，而且還面臨訴訟請求不明確之虞。——《農(nóng)村居民戶購房效力——農(nóng)村居民戶，買民房無效？》 13作為買賣合同標(biāo)的的房屋因拆遷而未辦理過戶手續(xù)，起訴要求就安置房辦理過戶手續(xù)時，最好在訴狀中予以特別明確，以防止判決執(zhí)行的困擾?！斗蚱薏疬w房單賣效力——夫妻共有房，單賣有無效？》 14.依據(jù)合同產(chǎn)生的交付房屋及轉(zhuǎn)移所有權(quán)的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不受訴訟時效拘束，案見四川成都中院(2008)成民終字第2868號“牟某與李某房屋買賣合同糾紛案”、廣東佛山中院（2005）佛中法民五終字第946號“蔡某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”；在認(rèn)為適用訴訟時效的判例中，遼寧沈陽中院[2008]沈中民二終字第957號“某開發(fā)公司與呂某商品房買賣合同糾紛案”認(rèn)為雖然2年前就已交付使用，但未辦權(quán)屬登記的違約狀態(tài)一直持續(xù)，不能視為已過訴訟時效；遼寧沈陽中院[2007]沈民（2）房終字第512號“某開發(fā)公司與梁某商品房買賣合同糾紛案”認(rèn)為2年已過，無時效中斷或中止事由，應(yīng)喪失勝訴權(quán)。對違法違約遲延辦證需要承擔(dān)違約責(zé)任時，實(shí)踐中傾向于適用兩年訴訟時效，即以起訴時點(diǎn)向前追兩年。故，無論是辦理過戶的物權(quán)請求權(quán)，還是追究逾期辦證的違約責(zé)任的債權(quán)請求權(quán)，建議房屋買賣合同當(dāng)事人盡量在合理期限內(nèi)主張，不要超過2年期限?！督环炕蜻^戶訴訟時效——交房或辦證，是否有時效？》 15.逾期辦證。合同通常約定交房之日起90日內(nèi)由出賣人將辦理過戶資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，但實(shí)際上超過90天，甚至180天，過戶手續(xù)仍未辦理，主張違約責(zé)任時，可能存在要求由買受人舉證出賣人未將辦理過戶資料提交備案的責(zé)任，雖然按舉證規(guī)則，該義務(wù)的是否履行應(yīng)由出賣人承擔(dān)，但將此義務(wù)轉(zhuǎn)移給買受人一方不乏其例，如海南省海南中院（2007）海南民二終字第164號“鄧某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”就以買受人未舉證駁回其相關(guān)訴訟請求，而該案買受人主張未辦證時實(shí)際距離房屋交付已近兩年。該判決意味著，為求保險起見，買受人主張違約責(zé)任時，最好到產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)事先查詢，以確定出賣人實(shí)際提交備案的日期，以確定逾期辦證違約責(zé)任是否客觀存在?！队馄诮桓斗课莸拇_認(rèn)——商品房交接，該如何通知？》
最近在應(yīng)出版社之約，編寫房屋買賣合同案例圖書。從活生生的案例中，我總結(jié)了一些風(fēng)險，并以律師提示的方式告訴讀者，以下是其中幾篇的節(jié)選： 1.陷阱條款：“賣方應(yīng)在房屋交付后180日內(nèi)將辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記所需資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，因開發(fā)公司的責(zé)任，買方不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任”。約定了兩件事：備案和辦證，前一事約定了期限，但未約定違約責(zé)任；后一事未約定期限，但約定了違約責(zé)任。導(dǎo)致辦證期限及違約責(zé)任防線脆弱，一攻即破。案見海南三亞中院（2008）三亞民二終字第30號“某開發(fā)公司與程某房屋買賣合同糾紛”?！督环哭k證的逾期責(zé)任——交房和辦證，逾期怎認(rèn)定？》 2.合同對交房條件有明確約定情況下，僅告知竣工驗(yàn)收日期，而對約定的基礎(chǔ)設(shè)施、配套建筑不做提及，會被認(rèn)為不符合通知交房的條件，出賣人應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。案見海南?？谥性海?/span>2007）海中法民一終字第594號“某實(shí)業(yè)公司與吳某等房屋買賣合同糾紛”。但在房屋已竣工驗(yàn)收情況下，購房人以其他從給付義務(wù)或質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為交付條件，認(rèn)為不符而拒絕受領(lǐng)，會被認(rèn)為構(gòu)成違約。案見四川成都中院(2009)成民終字第1238號“石某等與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”。——《交房與收房義務(wù)履行——逾期交付房，抑或受領(lǐng)遲？》 3.陷阱及無賴條款：“逾期交房違約責(zé)任：交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月息在三個月內(nèi)按0. 5%利率計算，至第90日起，月利息則按1 %利率計算。逾期超過150日，則視為乙方不履行本合同，乙方按甲方累計已付款的1%向甲方支付違約金?！痹摋l款見于江西贛州中院（2006）贛中民一終字第242號“某開發(fā)公司與嚴(yán)某商品房買賣合同糾紛案”中：在逾期交房1年多的情況下，開發(fā)商認(rèn)為應(yīng)按甲方累計已付款的1%向甲方支付違約金。法院認(rèn)定該款應(yīng)按格式合同不利解釋規(guī)則，判令逾期第150天以后的利息亦按月利率1％計算?！队馄诮环康倪`約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？》 4.爭議條款之逾期交房違約金兩種標(biāo)準(zhǔn)的適用。對出賣方逾期交房，各地商品房買賣合同范本都會有這樣的表述：“逾期超過60日后，買方有權(quán)解除合同。買方解除合同的，出賣方應(yīng)當(dāng)自買方解除合同通知到達(dá)之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按買方累計已付款的2%向買方支付違約金。買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣方按日向買方支付已交付房價款萬分之三的違約金?！睂τ谝蛴馄诮桓抖鵀橘I方接受并長時間使用，嗣后因其他糾紛導(dǎo)致解除合同的，到底適用2%還是萬分之三？遼寧沈陽中院[2007]沈民（2）房終字第648號“徐某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”就提出了這樣的現(xiàn)實(shí)問題，一審判決干脆認(rèn)為買方接受逾期交付房屋并長期無異議使用，應(yīng)當(dāng)視為繼續(xù)履行，故不適用2%違約金條款，嗣后解除合同，但并非因逾期交房，故也不適用日萬分之三違約金條款，最終判決開發(fā)商無需承擔(dān)違約金；二審判決認(rèn)為解除合同時，買方提出逾期交房問題，應(yīng)當(dāng)適用2%條款?！队馄诮环康倪`約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？》 5.商品房買賣合同陷阱之未辦證退房條款：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起30日內(nèi)將買受人已付房款退還買受人，并按已付房款的0.1%賠償買受人損失?！背鲑u人為促成解除條件實(shí)現(xiàn)，減輕違約責(zé)任，往往依此主張合同解除，而約定的損失賠償100萬房款不過1000元?！队馄诮环颗c合同解除——逾期交付房，誰有解約權(quán)？》 6.陷阱條款之委托手續(xù)或提示清單：在出賣方已逾期辦證的情況下，以要求出具委托手續(xù)或確認(rèn)資料清單為由，讓買受人在“我司將于貴業(yè)主提交所有辦證資料后 270天內(nèi)辦妥房地產(chǎn)證書”上簽字，法院有可能會認(rèn)為買售雙方就辦證時間另做變更約定。案見廣東廣州中院（2005）穗中法民四終字第2025號“何某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”?！队馄谵k證的違約認(rèn)定——辦證未發(fā)放，能否算逾期？》 7.陷阱字眼之“取得”與“辦妥”：辦證條款約定了“辦妥”權(quán)屬證明的日期，但在該證因各種原因沒有發(fā)放的情況下，買受人以未“取得”該證為由主張逾期辦證責(zé)任，較起真來，還真沒理。案見廣東廣州中院（2005）穗中法民四終字第2025號“何某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”。——《逾期辦證的違約認(rèn)定——辦證未發(fā)放，能否算逾期？》 8.爭議條款：“出賣人在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的原因，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意合同繼續(xù)履行……”，其中“規(guī)定期限”是指“180日”還是“辦證機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬證書的法定期限”，實(shí)踐中傾向于后者，亦即買受人實(shí)際領(lǐng)證期限可能超過180日，出賣人還無需承擔(dān)責(zé)任?！叭缫虺鲑u人的原因”，是否等于“因出賣人不能證明的原因”，適用過錯責(zé)任原則還是過錯推定原則存在爭議，實(shí)踐中傾向于過錯推定，如出賣人不能舉證逾期辦證存在法定或約定的免責(zé)事由，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。“180日”是辦理整個項(xiàng)目初始登記即“大產(chǎn)權(quán)”還是分戶“小產(chǎn)權(quán)”期限，出賣人亦可能提出異議，從交易習(xí)慣而言，應(yīng)當(dāng)理解為買受人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書即分戶產(chǎn)權(quán)證的期限。——《逾期辦證的期間計算——逾期辦兩證，期間如何算？》 9.司法實(shí)踐中，對逾期辦理權(quán)屬證明的違約金計算，有兩種做法：合并計算、分段計算。前者從約定辦理之日起至兩證全部辦理完畢合并計算；后者基于房產(chǎn)證與土地證分離的辦證方式，各自計算違約金。對逾期辦證的開發(fā)商而言，后者計算方法顯然有利。四川成都中院（2007）成民終字第2686號“某開發(fā)公司與吳某房屋買賣合同糾紛案”一審按前者計算違約金為2萬余元，二審改按后者方法計算，違約金變更為不足一審的三分之一。——《逾期辦證的期間計算——逾期辦兩證，期間如何算？》 10. 預(yù)售商品房合同中雖載明土地使用權(quán)類型為出讓，并有證書字號，購房人亦應(yīng)多種途徑加以核實(shí)。否則，嗣后辦理土地證如載明卻為“劃撥”類型，明明開發(fā)商違約欺詐，若合同中對此違約責(zé)任無針對性條款，亦無奈何。云南昆明中院（2007）昆民三終字第522號“尹某與某開發(fā)公司房屋買賣合同糾紛案”判決為開發(fā)商回避責(zé)任提供了兩種遁詞：第一種，似是而非論。劃撥地變?yōu)槌鲎尩?，由此引誘購房人簽約，屬于先合同義務(wù)違反，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，而締約過失責(zé)任“屬法定之債，責(zé)任方式為賠償責(zé)任，強(qiáng)制實(shí)際履行責(zé)任、違約金責(zé)任則系合同責(zé)任的方式”，最后的結(jié)論就是開發(fā)商無責(zé)任。第二種，正在辦理論。自己著急委托其他機(jī)構(gòu)辦理的土地證，寫的什么類型與我無關(guān)，最后該我開發(fā)商辦的證，我還在辦理。故，對購房人而言，回避此風(fēng)險，只能如此：（1）審核開發(fā)商預(yù)售手續(xù)是否合法，公示的證件是否真實(shí)，標(biāo)明的證號是否對應(yīng)；（2）合同中明確約定就土地使用權(quán)證類型名實(shí)不副的違約責(zé)任；（3）明確約定由開發(fā)商辦理權(quán)屬證書的，在無開發(fā)商轉(zhuǎn)委托或同意的情況下，不要自行委托其他機(jī)構(gòu)辦理，否則，即使辦下來的證件類型與實(shí)不副，開發(fā)商也可能不用承擔(dān)責(zé)任，而購房人所費(fèi)代辦費(fèi)、工本費(fèi)、測繪費(fèi)等辦證費(fèi)白花?！锻恋匦再|(zhì)變更的責(zé)任——明明是出讓，怎么變劃撥？》 11.買受人主張辦證義務(wù)時，最好分兩段主張逾期辦證的違約賠償金，即自應(yīng)辦證之日起至判決確定日之前，自判決確定的日期至實(shí)際辦證期間的違約金，因存在法律適用或是否違約之爭，導(dǎo)致第一段的是否逾期辦證責(zé)任不為法院認(rèn)定的情況下，而第二段逾期辦證違約責(zé)任通常又會因未單獨(dú)主張而在判決書中未提及，導(dǎo)致法院雖判決合理期限內(nèi)比如90天內(nèi)辦證，在賣方仍未辦理的情況下，要么通過起訴，要么放棄主張違約金。而訴訟請求分兩段提出，法院即使未支持第一段期間的逾期辦證責(zé)任，但支持了第二段，即“出賣方在該合理期間仍未履行辦證義務(wù)的，應(yīng)給付買方已付購房款的利息（利息按中國人民銀行規(guī)定的同期貸款年利率計付）”。——《辦證費(fèi)用與責(zé)任認(rèn)定——逾期未辦證，責(zé)任在于誰？》 12.爭議條款：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的……”通常情況下，會認(rèn)為該款約定的出賣人的辦證義務(wù)，應(yīng)為“小產(chǎn)權(quán)”即買受人的房屋權(quán)屬登記手續(xù)（包括房產(chǎn)證及土地證），但也有不同判例，認(rèn)為約定清楚，表明的是出賣人辦理“大產(chǎn)權(quán)”即開發(fā)項(xiàng)目初始登記手續(xù)，案見湖北宜昌中院（2007）宜中民一終字第00030號“車某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛”、海南三亞中院（2007）三亞民一終字第25號“錢某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”；同時是否系出賣人責(zé)任，通常認(rèn)為期限屆滿買受人未取得權(quán)屬證明，推定出賣人違約，出賣人應(yīng)就“非因出賣人原因”進(jìn)行舉證，但也有例外，認(rèn)為舉證責(zé)任在買受人，需要買受人證明其未取得權(quán)屬證明，系“因出賣人的原因”，案見遼寧沈陽中院[2007]沈民（2）房終字第115號“某開發(fā)公司與婁某商品房買賣合同糾紛”。故，有必要對該約定加以明確，可以約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的……”“前款規(guī)定的辦證義務(wù)，應(yīng)當(dāng)做如下理解：（1）交付應(yīng)當(dāng)以經(jīng)包含消防驗(yàn)收在內(nèi)的綜合竣工驗(yàn)收為前提，由出賣人取得該綜合竣工驗(yàn)收證明后，提前7天通知買受人辦理交付手續(xù)；（2）前款‘通知’，應(yīng)當(dāng)是以買受人在雙方所簽購房合同上所留聯(lián)系電話為第一通知方式，在電話無法聯(lián)絡(luò)情況下，以所留聯(lián)系地址為郵件通知方式。（3）出賣人的‘備案’義務(wù)不僅指其為辦理初始產(chǎn)權(quán)登記所為義務(wù)，且包括為辦理本案標(biāo)的房屋權(quán)屬證明所為的主要義務(wù)。（4）辦證義務(wù)以出賣人為主，買受人協(xié)助配合。（5）買受人的‘協(xié)助配合’義務(wù)以出賣人提前7天通知提交手續(xù)的內(nèi)容為準(zhǔn)。該‘通知’方式與本條第（2）款約定相同。（6）如因出賣人的責(zé)任，導(dǎo)致買受人無法在約定的‘商品房交付使用后 180日內(nèi)’取得房屋權(quán)屬證明的，出賣方應(yīng)當(dāng)按約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。（7）不可抗力情形或房屋權(quán)屬辦理機(jī)關(guān)接受備案手續(xù)后未及時核發(fā)證明，不視為‘出賣人的責(zé)任’，但出賣人對此負(fù)舉證責(zé)任。（8）逾期辦證日期，應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用后第181日之日起，計算至出賣人將辦理標(biāo)的房屋權(quán)屬證明的手續(xù)提交備案之日。（9）前述‘房屋權(quán)屬證明’，包括標(biāo)的房屋產(chǎn)權(quán)證和國有（出讓）土地使用權(quán)證在內(nèi)?！薄掇k證費(fèi)用與責(zé)任認(rèn)定——逾期未辦證，責(zé)任在于誰？》 13.爭議條款：商品房買賣合同中，房屋配備設(shè)備設(shè)施，在合同中體現(xiàn)為“配”，是否等于“送”，出現(xiàn)糾紛時，開發(fā)商會稱《新華字典》里也沒有解釋“配”帶有“送”的意思，商品房配備設(shè)備的約定不等于對該設(shè)備費(fèi)用的權(quán)利放棄。四川成都中院（2006）成民終字第1128號“某開發(fā)公司與陳某房屋買賣合同糾紛案”中就存在這樣的糾紛。一審法院主要以日常生活中普通的理解駁回開發(fā)商抗辯意見，二審主要以格式合同不利解釋規(guī)則予以反駁。對于簽約方而言，商品房配備的設(shè)施設(shè)備，哪些贈送，哪些收費(fèi)，最好還是事先有個明確約定的好。——《購房附贈物品的兌現(xiàn)——買房有贈品，要不要兌現(xiàn)？》 |
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