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朋友老胡跟我吐槽，說(shuō)這段時(shí)間看樓市新聞看到他認(rèn)知分裂：
前一天還被匯悅臺(tái)29.1萬(wàn)元/㎡的天價(jià)二手房刺傷神經(jīng)，過(guò)兩天又看到全國(guó)好多城市的二手房掛牌量暴增。“搞不懂！怎么有人瘋狂買(mǎi)入，又有這么多人瘋狂賣(mài)房??？”他把問(wèn)題拋給我。這可能也是很多朋友的疑惑。換個(gè)角度來(lái)看待這些現(xiàn)象，你會(huì)看到事情“反?！钡牧硪幻妗?/span>前段時(shí)間盛傳全國(guó)主要城市的二手房掛牌數(shù)據(jù)，據(jù)說(shuō)很?chē)樔恕?/span>我看了看數(shù)據(jù)表，確實(shí)，很多城市在鏈家的二手房掛牌量比去年激增好幾倍：廣州的二手房掛牌量從2019年初的3.1萬(wàn)套，升至2020年11月7.9萬(wàn)套，增幅為2.54倍。可怕，二手房掛牌量大幅飆升，拋售潮要來(lái)了？注意，這只是鏈家平臺(tái)的二手房掛牌量。首先就涉及到一個(gè)變量：門(mén)店擴(kuò)張。簡(jiǎn)單理解就是，鏈家開(kāi)的門(mén)店越多，覆蓋的社區(qū)越廣，來(lái)找它放盤(pán)的業(yè)主就越多。自然，平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)收集到的掛牌房源就會(huì)越多。另外，我們把鏈家數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間拉長(zhǎng)看，其實(shí)，今年廣州的二手房掛牌量增速反而是明顯慢下來(lái)了。去年三個(gè)月多了1萬(wàn)套，半年就多了2萬(wàn)套，而今年4月到11月，新增的掛牌房源還不夠1萬(wàn)套。所以呀，等鏈家的門(mén)店覆蓋率到達(dá)一定高度了，影響掛牌量波動(dòng)的變量因素降低了，討論廣州二手市場(chǎng)的存量變化才更有意義。二手房?jī)r(jià)普漲？很多地方還在“過(guò)冬”上周，珠江新城真是熱到我手機(jī)發(fā)燙。先是爆出頂豪僑鑫·匯悅臺(tái)又雙叒捅破廣州房?jī)r(jià)天花板，一套二手復(fù)式賣(mài)出29.1萬(wàn)元/㎡的史上最高價(jià)，總價(jià)去到2.3億！差不多同一時(shí)間，中海花城灣一套二手小戶型，成交單價(jià)直沖15萬(wàn)/㎡。幾天前，我還坐在匯悅臺(tái)對(duì)岸的琶醍跟一位外地朋友小酌兩杯。她說(shuō)廣州的房?jī)r(jià)離天花板還很遠(yuǎn)吧，你看看隔壁深圳賣(mài)多貴啊……我說(shuō)，這也要看是廣州哪里的房?jī)r(jià)。老實(shí)說(shuō)，廣州的二手成交表現(xiàn)差嗎？一點(diǎn)都不差。據(jù)中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，今年10月廣州二手住宅成交量突破1萬(wàn)套，是近四年同期的新高位。我從全市11區(qū)選了240個(gè)比較有代表性和關(guān)注度的二手樓盤(pán)，你猜結(jié)果怎么樣。帶領(lǐng)二手樓盤(pán)掛牌價(jià)普漲的區(qū)，只有天河、黃埔跟南沙。增城跟從化就比較夸張了，基本是普跌的狀態(tài)。這說(shuō)明廣州二手市場(chǎng)的區(qū)域冷熱分化非常明顯。第一種是番禺這樣的，當(dāng)?shù)囟謷炫屏砍?，房源?jìng)爭(zhēng)激烈。而且容易出現(xiàn)分層的局面。占據(jù)頭部跟腰部的大盤(pán)，像華南板塊的“八大金剛”盤(pán)、亞運(yùn)城這些，基本蠶食掉番禺二手市場(chǎng)成交的大頭。剩下的底部空間不多，留給那些散盤(pán)以及名氣不夠高的二手盤(pán)去“廝殺”了。第二種是增城這樣的，本身新房供應(yīng)量超級(jí)多，價(jià)格低，還不限購(gòu)。這一對(duì)比，二手房就沒(méi)什么優(yōu)勢(shì)可言。所以增城的新房成交量很高，去到二手房市場(chǎng)就是另一番景象。好買(mǎi)難賣(mài)。第三種是從化這樣的，當(dāng)?shù)厝丝诨鶖?shù)還不夠龐大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展還有很大提升空間。這里的房子，主要吸引當(dāng)?shù)厝?，或者一些看好文旅?xiàng)目的外區(qū)客。而這兩類人，通常會(huì)優(yōu)先考慮新房。所以，有的人房子升值、賣(mài)得快，有的人只能眼饞。
從10月的掛牌均價(jià)看，環(huán)比漲幅超過(guò)5%的二手樓盤(pán)，很少。基本都只存在于天河、越秀、海珠、荔灣這四個(gè)中心區(qū)。但也有樓盤(pán)很“反常”，一個(gè)月竟然漲了超過(guò)10%！南沙二手盤(pán)最近悄悄漲起來(lái)了，大多數(shù)樓盤(pán)的掛牌價(jià)環(huán)比都上漲超過(guò)1%。這個(gè)漲幅基本是廣州中心城區(qū)才有的水平。南沙區(qū)附板塊的疊翠峰，上個(gè)月環(huán)比暴漲13.47%！理智告訴我，不能只看掛牌價(jià)，畢竟可能有虛高的成分嘛。于是我找了疊翠峰9月跟10月的住宅成交均價(jià)，一算，竟然也漲了11.9%！9月成交均價(jià)約27918元/㎡，10月已經(jīng)去到約31232元/㎡。疊翠峰作為南沙區(qū)附板塊二手盤(pán)的“扛把子”，樓盤(pán)本身人氣度和成交量排名都很靠前。從掛牌房源的調(diào)價(jià)記錄看，很多業(yè)主最近三個(gè)月都在步步漲價(jià)。疊翠峰漲價(jià)是玩真的，但另一個(gè)漲幅比較反常的二手盤(pán)，就有點(diǎn)像“紙老虎”了。黃埔跟南沙的二手房市場(chǎng)近期熱度挺高，黃埔相對(duì)來(lái)說(shuō)更勝一籌，領(lǐng)漲的樓盤(pán)集中在科學(xué)城片區(qū)。處在科學(xué)城-長(zhǎng)嶺居板塊的保利越秀嶺南林語(yǔ)，現(xiàn)在不少房源掛牌價(jià)已經(jīng)超過(guò)3.9萬(wàn)元/㎡，環(huán)比漲幅達(dá)到11.7%。嶺南林語(yǔ)也算是科學(xué)城人氣度跟成交量表現(xiàn)都不錯(cuò)的樓盤(pán)，不過(guò)，看回近兩個(gè)月的成交價(jià)，表現(xiàn)都比較平穩(wěn)，基本維持在3.2-3.4萬(wàn)元/平之間。所以，嶺南林語(yǔ)掛牌價(jià)暴漲背后，不排除是部分業(yè)主想吃科學(xué)城的紅利，調(diào)價(jià)頻繁，導(dǎo)致數(shù)據(jù)出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。此外，今年以來(lái)黃埔人氣很高的四大二手盤(pán)：金碧世紀(jì)花園、黃埔花園、萬(wàn)科東薈城、萬(wàn)科城市花園，近期掛牌價(jià)環(huán)比漲幅都趨于平穩(wěn)，業(yè)主暫時(shí)沒(méi)那么“飄”了。所以，大家看中哪套二手房，可以去查查小區(qū)近期的成交價(jià)，心里有個(gè)底。
你我身邊都有不少像老胡這樣的朋友，每天看很多樓市新聞，但越看越慌，理不出頭緒。其實(shí)，每個(gè)樓市現(xiàn)象背后都有它“反?！钡囊幻妫阈枰氖嵌嘁粋€(gè)角度去想問(wèn)題。關(guān)注廣州樓市情報(bào)，我們希望可以為更多的買(mǎi)房人解答疑惑。對(duì)了，我順手整理了廣州各區(qū)部分樓盤(pán)的環(huán)比漲幅，供各位參考。有興趣的粉絲朋友可以添加?xùn)|川免費(fèi)領(lǐng)取
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