作者：唐一刀

近日，杭州土拍的一則消息引發(fā)行業(yè)熱議。

“僅經(jīng)過1輪競價(jià)，杭州瑞誠興聯(lián)置業(yè)有限公司（華聯(lián)）以483195萬元底價(jià)競得世紀(jì)城核心區(qū)塊單元XSCQ020207-01、XSCQ020204-15地塊，樓面價(jià)9165元/㎡?！?/span>

圖源：網(wǎng)絡(luò)

這意味著，繼年初杭州SKP正式簽約，48.3億，SKP正式落地杭州錢江世紀(jì)新城！

值得注意的是，前不久深圳也傳過要引進(jìn)SKP！

1月25日，在深圳市福田區(qū)七屆人大七次會(huì)議，福田政府工作報(bào)告釋放了一個(gè)重磅信息：“規(guī)劃建設(shè)物美總部、華聯(lián)SKP等四個(gè)百億級(jí)項(xiàng)目?！?/span>

圖源：新浪微博

這其中，SKP進(jìn)深圳可謂是非常重大的事件了。若規(guī)劃成現(xiàn)實(shí)，深圳將迎來第3座高奢商場，一舉打破華潤一家獨(dú)大的局面。

但消息爆出后，外界一方面非常期待深圳SKP的落地；另一方面對(duì)福田政府能不能順利引進(jìn)SKP，也產(chǎn)生了不小的質(zhì)疑。

圖源：中國商網(wǎng)

首先，SKP的擴(kuò)張邏輯（目前官宣落地西安、成都、昆明、武漢、杭州、呼和浩特），明顯避開一線城市。

其次，相比同是一線城市的北京、上海和廣州，深圳地少人少，而且靠近香港，奢侈品消費(fèi)常年外流。深圳能不能承載得起3座高奢商場，不確定性太強(qiáng)。

另外，福田做高端商業(yè)在深圳一直非常尷尬，皇庭廣場和卓悅中心想做卻都沒能做起來。SKP若是選址福田，片區(qū)的高奢商業(yè)氛圍是一大問題。

深圳福田 圖源：百度百科

想要和能得到是兩碼事，中間往往隔著一些難以逾越的鴻溝。

短期來看，深圳引進(jìn)SKP，可能有點(diǎn)難！

SKP是誰

全球店王、奢侈品天堂、富豪聚集地…

在探討深圳SKP能不能實(shí)現(xiàn)之前，很多人可能會(huì)問，SKP是誰？為什么各大城市都對(duì)其如此關(guān)注和重視？

1.全球店王：2020年，疫情影響，北京SKP業(yè)績177億，成為全球店王。

據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》消息，2020年北京SKP銷售額同比大漲15%至177億元。

值得注意的是，這已經(jīng)是北京SKP連續(xù)十年蟬聯(lián)中國“店王”，并還首次趕超英國倫敦的Harrods百貨，成為全球坪效最高的奢侈品百貨。

同時(shí)，SKP在國內(nèi)的第二座商場西安SKP，2020年業(yè)績也錄得了38%的高增長率，銷售額達(dá)58億元，在西安賺得盆滿缽滿。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

2.奢侈品天堂：云集各大奢侈品牌，自帶高奢光環(huán)。

說起SKP，其自帶的高奢光環(huán)，一直讓全國眾多商場都望塵莫及。在這里，Chanel、LV、Hermès、Gucci、Burberry、DIOR等國際大牌，應(yīng)有盡有。

有消費(fèi)者調(diào)侃：“逛SKP，國際大牌仿佛都成為了一般商場類似星巴克的標(biāo)配。”

圖源：腕表之家

3.富豪聚集地：一年一度的店慶神話，富豪乖乖排隊(duì)。

每年SKP的店慶，都是一場富人的狂歡。

2019年，北京SKP店慶單日銷售額突破10億，排隊(duì)付款，商場成了菜市場。2020年，西安SKP日銷破億，有消費(fèi)者花了7萬還沒買爽。

2021年，據(jù)傳，北京SKP3天業(yè)績22億！Hermès、CHANEL等都排起了長隊(duì)。

圖源：界面新聞

4.深耕北京10年之久，才開始全國擴(kuò)張。

2008年，北京SKP開業(yè)。

2018年4月，西安SKP開始試營業(yè)。這是SKP第一次走出北京。

自此，SKP從獨(dú)一份的北京商場，復(fù)制到全國，并加速擴(kuò)張。深耕北京10年之久，SKP才終于向全國各大城市拋去橄欖枝。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

作為全球店王，對(duì)城市商業(yè)來說，如果能引進(jìn)SKP，無疑是重大利好。

SKP目前的擴(kuò)張邏輯

明顯避開一線城市

為什么說深圳引進(jìn)SKP有點(diǎn)難，首先自2018年擴(kuò)張第一站選址西安后，SKP在全國不同城市的落地，都明顯避開了一線城市。

目前，全國已經(jīng)官宣和基本確定的SKP：

成都SKP。

2020年6月，成都SKP正式開工，位于成都市高新南區(qū)天府大道北段與第一繞城高速交匯處，毗鄰環(huán)球中心、招商大魔方。

成都SKP落地成都交子公園商圈，據(jù)悉，項(xiàng)目建成后將引入品牌約1000多個(gè)，一線品牌覆蓋率達(dá)98%，含多個(gè)成都首店品牌。

圖源：購成都

成都SKP總投資額約50億元，總建筑面積約34.4萬平方米，全部為地下空間開發(fā)利用，地面將打造成城市景觀公園。

昆明SKP。

2020年7月，北京華聯(lián)旗下昆明華聯(lián)云尚置業(yè)有限公司拍得東風(fēng)廣場地下商業(yè)的4宗255畝用地，昆明SKP正式落地昆明。

據(jù)悉，該地塊處于昆明中心區(qū)一環(huán)內(nèi)北京路與東風(fēng)東路交叉口，春之眼北側(cè)，比鄰東風(fēng)廣場地鐵站點(diǎn)，同時(shí)，東鄰恒隆廣場，是昆明市中心CBD區(qū)域。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

根據(jù)土地競買條件，昆明SKP最遲將于2024年開業(yè)。

武漢SKP。

2021年3月29日，武漢華聯(lián)（SKP）百貨有限公司正式注冊成立。

網(wǎng)傳漢街萬達(dá)廣場和萬達(dá)楚河漢街第2街區(qū)將“變身”為武漢SKP，其后將進(jìn)行閉店改造，并計(jì)劃于今年年底完成改造并重新開業(yè)。

圖源：企查查

杭州SKP。

2021年1月18日，杭州錢江世紀(jì)城管委會(huì)與北京華聯(lián)集團(tuán)舉行了項(xiàng)目的合作簽約儀式，正式宣布杭州SKP項(xiàng)目落地。

5月7日，48.3億，北京華聯(lián)拍下此前簽約的地塊，SKP正式落地錢江世紀(jì)城。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

據(jù)了解，杭州SKP選址的錢江世紀(jì)新城位處杭州新中心，3條地鐵相交。根據(jù)土地出讓條件規(guī)定，商業(yè)地上建筑面積將不小于17萬㎡。

呼和浩特SKP。

2021年2月22日，在呼和浩特第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上，SKP進(jìn)軍呼和浩特正式確認(rèn)。

呼和浩特SKP位于呼和浩特市錫林南路與鄂爾多斯大街交匯處，是呼和浩特的商業(yè)中心，片區(qū)1公里內(nèi)還有華潤萬象城，周邊消費(fèi)力強(qiáng)勁。

效果圖 圖源：網(wǎng)絡(luò)

此外，市場上傳聞還有貴陽SKP和合肥SKP。

不難看出，SKP的擴(kuò)張邏輯和一般商業(yè)開發(fā)商有很大不同，根據(jù)其當(dāng)前的情況，外界看不出一套固定和標(biāo)準(zhǔn)化的擴(kuò)張邏輯。

從新一線到二線甚至到三線城市，SKP的每一次外拓，都是一次新的路子。

但在這之中，唯一可以確定的是，SKP暫時(shí)沒有進(jìn)一線城市的打算。3年外拓，上海、廣州和上海都沒能引進(jìn)SKP。

深圳作為一線城市，會(huì)最先成為 “意外”嗎？

深圳迎第3座高奢商業(yè)

福田打破高端商業(yè)“困局”

不確定性太強(qiáng)！

目前來看，深圳引進(jìn)SKP不確定性太強(qiáng)。

1.深圳能不能承載得起3座高奢商場？

一方面，深圳離香港太近了。

香港未封關(guān)之前，深圳的奢侈品消費(fèi)嚴(yán)重外流。

去年之前，深圳嚴(yán)格意義上只有1座高奢商場，就是羅湖萬象城。深圳灣萬象城的高奢屬性也是后面慢慢培育了起來，才形成深圳現(xiàn)在2座高奢的商業(yè)格局。

但接下來，待香港正常通關(guān)后，奢侈品消費(fèi)會(huì)不會(huì)繼續(xù)外溢還不確定，深圳剛剛培育起第2座高奢商場，如果又迎來第3座，消費(fèi)能承載嗎？

深圳灣萬象城 圖源：網(wǎng)絡(luò)

另一方面，深圳地少。

相比北京、上海和廣州，深圳的土地資源太少了。數(shù)據(jù)顯示，深圳全域陸地面積1997平方公里，只有上海的1/3，廣州的1/4，北京的1/8。

而且，目前深圳的商業(yè)遍地開花，商業(yè)較為活躍的東部和西部，已經(jīng)開出了大大小小很多商場，人均商業(yè)面積已經(jīng)飽和。

若是SKP真的要進(jìn)深圳，目前能選址的位置也是一個(gè)問題。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

此外，深圳重奢已有華潤地頭蛇，SKP能不能進(jìn)來？深圳、香港兩地的高奢競爭激烈，SKP想不想進(jìn)來？

以深圳目前的情況來看，高奢商業(yè)消費(fèi)常年被萬象城占據(jù)，華潤在深圳的商業(yè)實(shí)力和地位已經(jīng)不會(huì)被輕易撼動(dòng)。

這時(shí)，外來開發(fā)商想進(jìn)來，一方面，要有能正面應(yīng)對(duì)華潤的實(shí)力和資源，另一方面，要考慮在本地頭部開發(fā)商之下，能不能再拿到好地塊。

羅湖萬象城

正如深圳這么多年，鮮有港資進(jìn)入，外界猜測就是，進(jìn)不來或者還在顧慮深圳和香港之間激烈的奢侈品市場競爭。

而這些顧慮，SKP進(jìn)深圳，同樣也要面對(duì)和解決。

2.福田做高端商業(yè)的“魔咒”能不能打破？

根據(jù)當(dāng)前SKP在各城市的選址特點(diǎn)，要么是成熟商圈，要么是城市新區(qū)，消費(fèi)實(shí)力和潛力都非?？捎^。

目前來看，福田的消費(fèi)實(shí)力和潛力都是有的。

但缺憾的是，近年來，福田片區(qū)做高端商業(yè)一直非常尷尬，商業(yè)氛圍仍有待持續(xù)培育。前車之鑒，皇庭廣場和卓悅中心，都是想做高端但沒能做起來。

卓悅中心 圖源：微博

回到SKP，若真的選址深圳福田，需要應(yīng)對(duì)的問題不少。

截至發(fā)稿前，關(guān)于SKP進(jìn)深圳的消息，獨(dú)角Mall也采訪詢問了SKP的管理層，尚未得到回復(fù)。

不過，商業(yè)市場說變天就變天，以上討論僅限于當(dāng)前SKP的城市擴(kuò)張。

短期之內(nèi)，深圳引進(jìn)SKP可能有點(diǎn)難。但我們?nèi)云诖磥?，深圳真的能迎來一座SKP！

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