由于商品房預(yù)售制度的存在，導(dǎo)致絕大部分新房都是期房，購房者買房2到3年才能夠交房，并且這幾年出現(xiàn)新房出現(xiàn)質(zhì)量、綠化配套縮水的問題層出不窮，甚至延期交房和爛尾的樓盤數(shù)量也越來越多。因此，相對(duì)于購買新房，購買二手房可以直接避免這些問題。二手房作為現(xiàn)房，小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施和房子的質(zhì)量都看得見摸得著，而且買了房子就可以入住，不用像新房那樣等待兩三年。但是購買二手房也存在很多問題，比如筆者一個(gè)朋友就給我說，他后悔死購買二手房了。

我這個(gè)朋友購買二手房的目的不純，是為了等待拆遷掙錢，所以購買到的是一個(gè)房齡高、小區(qū)環(huán)境差、居住舒適度非常不好的房子。由于當(dāng)時(shí)越是這樣的小區(qū)拆遷的概率越高，所以別看房子不行，房?jī)r(jià)還相比其他房子高一點(diǎn)。但是現(xiàn)在由于老舊小區(qū)改造的原因，他們小區(qū)已經(jīng)確定不再拆遷了，房?jī)r(jià)也下跌了不少，最重要的是他以后只能居住這套老房子了。他的這個(gè)小區(qū)基本上算是沒有物業(yè)，就是最老的筒子樓，居住舒適度真的特別差，就算是老舊小區(qū)改造升級(jí)后，可能也不會(huì)有多大改變。

其實(shí)，我舉朋友這個(gè)例子也并不是告訴人們不能購買二手房，相反地，根據(jù)目前房企資金鏈緊張的程度，購買新房期房風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)越來越大，購買二手房風(fēng)險(xiǎn)小。另外，隨著國(guó)家調(diào)控政策不斷打擊炒房的現(xiàn)象，現(xiàn)如今樓市已經(jīng)不適合炒房客生存，所以現(xiàn)在二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大規(guī)模拋售，二手房售價(jià)也降低了不少。所以，根據(jù)當(dāng)下樓市的具體情況，現(xiàn)在購買二手房是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，不但是現(xiàn)房，而且價(jià)格目前也是相對(duì)便宜不少。

雖然現(xiàn)在的市場(chǎng)非常適合購買二手房，但是也并不是所有的二手房都適合購買。在購買二手房的時(shí)候，房齡就是一個(gè)需要注意的問題。對(duì)于房齡已經(jīng)超過20年的房子，筆者不建議選擇，因?yàn)榉魁g超過20年的房子一般都存在很多問題，其中有3大硬傷就算是舊改也難以解決。

第一：停車位數(shù)量不足的問題

20年前有多少家庭有汽車呢？所以在這種歷史背景下，當(dāng)時(shí)建設(shè)的小區(qū)基本上都沒有考慮停車位不夠的情況，一個(gè)小區(qū)的停車位數(shù)量非常之少。但是現(xiàn)如今基本上家家戶戶都有汽車，甚至一些家庭不止一輛汽車，這導(dǎo)致了這些老小區(qū)的停車位就不可能夠用。就算是現(xiàn)在一些老小區(qū)將一些綠化區(qū)域改造成了停車位，但是停車位的數(shù)量還是不夠。

現(xiàn)在汽車是一個(gè)家庭很重要的出行工具，如果沒有停車位，特別是針對(duì)于這些在市區(qū)的老小區(qū)，業(yè)主們基本上就沒有停車的位置。就比如筆者買老房子的這個(gè)朋友，他們小區(qū)就沒有停車位，他一般都是停在路邊，但是經(jīng)常被貼罰單。有時(shí)候他搶到一個(gè)不貼罰單的停車位，不是急用車他都不用車，因?yàn)檐囈坏╅_出停車位，回來時(shí)停車位肯定已經(jīng)被占了。因此，如果購買了這些沒有停車位的老小區(qū)，汽車不但不能夠給你帶來便利，還可能成為你的負(fù)擔(dān)，每次用完車就開始了找車位的漫長(zhǎng)旅途。

第二：物業(yè)服務(wù)水平差

對(duì)于老小區(qū)，大家第一個(gè)印象就是門口看門的大爺和小區(qū)破舊的環(huán)境吧，其實(shí)造成這一現(xiàn)象的主要原因還是物業(yè)服務(wù)水平差的問題。一般老舊小區(qū)的物業(yè)公司結(jié)構(gòu)很簡(jiǎn)單，一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，兩個(gè)看門的大爺再加一個(gè)打掃衛(wèi)生和一個(gè)維修師傅，而且這個(gè)維修師傅還可能只是一個(gè)兼職?？梢哉f，老舊小區(qū)就沒有什么物業(yè)服務(wù)之說。就比如筆者以前居住的老小區(qū)，房間里漏水但是不知道什么原因，去樓上鄰居那也找不到原因，最后找到物業(yè)解決問題，物業(yè)的人直接說，這個(gè)給我們物業(yè)沒關(guān)系，是你們兩家自己的事情。當(dāng)我問你們物業(yè)收了物業(yè)費(fèi)是干嘛用的，物業(yè)的過來的人竟然理直氣壯地說，我們就看看門和打掃衛(wèi)生，其他不負(fù)責(zé)。

正是由于老舊小區(qū)的物業(yè)不負(fù)責(zé)任，才導(dǎo)致了現(xiàn)如今老舊小區(qū)環(huán)境差，綠化和基礎(chǔ)配套設(shè)施無人管理維護(hù)，小區(qū)基本上就是無人管理的狀態(tài)。有老小區(qū)的業(yè)主曾說，現(xiàn)在也就房子還在了，其實(shí)就算沒有物業(yè)公司也沒有多大影響。所以，老舊小區(qū)的物業(yè)公司連最基本的物業(yè)服務(wù)都做不到，更不用和小區(qū)那樣優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)水平相對(duì)比了。

第三：戶型設(shè)計(jì)和基礎(chǔ)設(shè)施落后，居住舒適度更差

由于歷史原因，過去的房子在設(shè)計(jì)建造時(shí)更多的是空間最大化，從而居住更多的人，這也是為什么一些老小區(qū)的房子會(huì)出現(xiàn)實(shí)用面積比房本面積大的原因。雖然實(shí)用面積比較大是老小區(qū)的一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，但是由于戶型設(shè)計(jì)不合理，也會(huì)給人們的生活造成一些影響。比如一些老房子戶型非常不合理，三角形衛(wèi)生間、不規(guī)則的客廳、房間布局不合理等等。在過去，人們能夠有房子居住就可以了，也不在乎這些，但是現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，對(duì)住房的要求也越來越高，所以這些設(shè)計(jì)落后甚至有問題戶型非常不受人們的歡迎。

除了戶型，老小區(qū)房間內(nèi)的格局線路管道都設(shè)計(jì)落后。比如樓上的下水道在樓下的房間里，樓上一用水，樓下水流聲音就非常響；比如線路設(shè)計(jì)落后，現(xiàn)在大功率電器比較多，很多時(shí)候還需要重新鋪設(shè)線路；還比如北方一些老小區(qū)現(xiàn)在還沒有供暖，居民想供暖需要重新鋪設(shè)管道，這是一個(gè)非常大的工程。

總結(jié)：其實(shí)對(duì)于這樣房?jī)r(jià)比較高的二手房，其實(shí)存在的問題還非常多，比如質(zhì)量問題、小區(qū)安全問題、隔音隱私問題等等。雖然現(xiàn)在很多老舊小區(qū)就已經(jīng)開始翻新改造升級(jí)，但是對(duì)于房齡太高的小區(qū)，就算是改造升級(jí)以后，可能也是治標(biāo)不治本。當(dāng)然，有時(shí)候也要視具體情況而定，可能有些小區(qū)雖然房齡高，但是房子質(zhì)量好，小區(qū)物業(yè)負(fù)責(zé)，這樣的老小區(qū)的房子就適合購買。所以，購買二手房時(shí)也不能僅僅看房齡，更重要的還是要看小區(qū)具體的情況，畢竟房齡高的小區(qū)不一定差，房齡低的小區(qū)也不一定好。