房地產開發(fā)商仍在加速拓展養(yǎng)老業(yè)務版圖的步伐。

4月22日，在“2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，越秀地產旗下的越秀康養(yǎng)簽約收購朗高集團，將布局范圍開拓至長三角地區(qū)。

2021年2月初，銀城國際控股亦收購了南京一家健康產業(yè)公司部分股權；2020年11月，旭輝也在蘇州落地了其首個康養(yǎng)社區(qū)，成為養(yǎng)老領域的“新兵”。更早之前，萬科、保利、遠洋、綠城等企業(yè)則已在養(yǎng)老與康養(yǎng)領域探索多年。

隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老健康產業(yè)的崛起，以及自身轉型的需求，房地產開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產業(yè)的重要參與者。

上述高峰論壇上發(fā)布的《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）顯示，主板上市的公司中，目前涉及養(yǎng)老產業(yè)有82家，其中主營業(yè)務為房地產的公司32家，占比高達39%。

盡管“藍?！本驮谘矍?，不少開發(fā)商也在積極探索，但目前來看，盈利難的現(xiàn)狀短期內難以解決。《報告》披露，在其樣本調查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制。

涌入賽道

2013年被認為是“養(yǎng)老元年”。這年9月，國務院下發(fā)的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見（國發(fā)〔2013〕35號）》提出，2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務體系。

此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期。有統(tǒng)計顯示，這段時期僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個，包括產業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個方面，填補了過去的空白。

社會辦醫(yī)、辦養(yǎng)老相關政策頻頻發(fā)布的背后是老齡化帶來的剛性需求。截至2017年底，中國80歲及以上人口達2600萬人，占全國總人口的2%，預計2050年，該比例將暴增至8%。同時，2020年獨居和空巢老人約有1.18億人，出現(xiàn)老無所依現(xiàn)象。

與此相對的市場規(guī)模也是同樣龐大。越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超10萬億，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場容量為4.4萬億、養(yǎng)老服務1.9萬億、養(yǎng)老機構5千億。

在這過程中，有不少房地產開發(fā)商瞄準養(yǎng)老領域進行布局，并已取得了初步成果。

萬科是較早開啟行動的企業(yè)之一。2009年萬科便開始研究養(yǎng)老業(yè)務，2011年杭州萬科的第一個養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹落地余杭良渚。截至2020年3月，萬科的養(yǎng)老業(yè)務布局了包括北京、上海、成都、杭州等在內的13個城市，共有各類養(yǎng)老及康復醫(yī)院項目資源53個，總床位約7800個。

2012年，保利發(fā)展在北京落地首個以“醫(yī)養(yǎng)結合”為服務特色的養(yǎng)老機構“和熹會”，開啟健康產業(yè)布局。此后，保利發(fā)展分別在北京、上海、成都、廣州地區(qū)先后運營多家高端養(yǎng)老機構，完成了京津冀、長三角、珠三角及川渝區(qū)等四大片區(qū)的布局。

遠洋集團旗下的遠洋養(yǎng)老也于2012年成立，同年創(chuàng)立了“椿萱茂”養(yǎng)老服務品牌。公開信息顯示，成立9年以來，椿萱茂已在全國10多個城市落地，擁有逾30個連鎖機構、超15000張床位、8余個長者社區(qū)、20多個老年公寓、2個護理院。

越秀地產也從2012年起開展了對行業(yè)進行系統(tǒng)研究、進行全國實地調研；2017年，養(yǎng)老產業(yè)公司設立，并購了深圳銀幸公司；2019年便開啟了社區(qū)、居家養(yǎng)老服務試點，落地首張家庭養(yǎng)老床位，并加快了與阿里巴巴推動智慧養(yǎng)老服務的合作。

行業(yè)“新生”旭輝于2020年11月在蘇州落地了其首個康養(yǎng)社區(qū)。旭輝董事局主席林中在3月份的業(yè)績會上透露，“旭輝去年就在布局養(yǎng)老產業(yè)，在蘇州有一個項目，北京有兩個，即將在上海還會有三個?！?/p>

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年初，介入養(yǎng)老產業(yè)的上市公司僅8-9家；到現(xiàn)在，在主板上市的公司中，涉及養(yǎng)老產業(yè)有82家，其中主營業(yè)務為房地產的公司32家，占比高達39%。

隨著市場熱情的升溫，不少企業(yè)也踏上了并購重組的捷徑。2017年，碧桂園收購了九華山莊100%股權；融創(chuàng)也在2017年將藏馬山養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)項目收入囊中；2019年，保利、華潤置地皆在養(yǎng)老業(yè)務上推進了收購動作。

近期，越秀康養(yǎng)通過收購朗高養(yǎng)老，迅速打開了在長三角的布局，并由此形成“3省6市8千床”的規(guī)模格局，落子廣州、佛山、無錫、鎮(zhèn)江、湖州、臺州等城市，共有20個項目近8000床，可運營床位5000張。未來，“致力于在十四五末成為'大灣區(qū)第一、全國領先’的康養(yǎng)產業(yè)集團?！痹叫愕禺a在年報中披露。

定位高端

經過十余年的摸索，開發(fā)商介入養(yǎng)老產業(yè)的模式逐步明晰，通常會將養(yǎng)老機構、CCRC、社區(qū)嵌入機構、居家服務等綜合養(yǎng)老服務構建為其主要模式。不過，開發(fā)商在布局養(yǎng)老產業(yè)時，其產品線多聚焦于高端。

“通常普惠型的養(yǎng)老服務，其背后是政府補貼，每個月費用較少，這個是滿足基礎需求的?！庇惺煜ゐB(yǎng)老地產的行業(yè)分析師向記者表示，“真正有市場化的空間是高端市場，養(yǎng)老業(yè)務需要對應的服務、設施的投入，不做高端產品，意味著可能達不到對應的投資回報率，所以大部分開發(fā)商做的都是萬元以上的高端產品線?！?/p>

日前，第一財經記者實地探訪了萬科位于上海浦東新區(qū)的養(yǎng)老項目。據(jù)濱江瀾悅長者公寓的銷售人員介紹，長者公寓項目包含兩棟、共83套公寓，正式開放的僅其中一棟、共43套公寓，目前仍有4套公寓可供選擇。房間的戶型皆為一室一廳，公寓面積約60平方米，最多可由兩位老人居住。

“根據(jù)樓層、朝向等的不同，需要繳納65萬-205萬不等的押金，這是9號樓的價格，”上述銷售人員介紹，“全線江景房的10號樓，押金將在250萬左右?！痹摬糠盅航鹦枰淮涡岳U納，至少居住三年；此外，每月還需繳納管理費、服務費，單人為每月8000元，雙人為每月13000元，按年繳納；餐費則根據(jù)每餐實際情況而定。以此粗略計算，不計餐費的情況下，單人入住價格最低的一套公寓房，需要一次性繳納74.6萬元。

與濱江瀾悅相距不遠的濱江望年薈則為照護機構，主要面向半護理、全護理及輕中度失智長者。據(jù)工作人員介紹，該項目內共有79個床位，入住率在92%左右。該項目整體收費標準低于上述長者公寓，以朝南的雙人間為例，包括床位費、護理費、餐費等在內的各項費用需每人每月8250元-13800元，套房的價格則在24000元-29100元；朝北的房間則價格稍低。

遠洋旗下的椿萱茂·虹灣長者社區(qū)與濱江瀾悅長者公寓相似?？头藛T表示，項目包括一居室、一室一廳兩種公寓戶型，其中一居室面積在28-42平方米，一室一廳的平均面積在60平方米。

上述客服向記者介紹，“您需要買斷房間的使用權，然后可以擁有永久使用權，可以繼承，也可以轉讓，”以一居室為例，買斷費用大約在108萬元-178萬元；此外，每人還需按月繳納3200元的基礎服務費、3000元的餐費。

總體來看，開發(fā)商打造的養(yǎng)老機構價格普遍偏高，與當下的老年群體消費能力和消費觀仍存在較大錯位。因此，盡管定位高端、定價高昂，目前來看，真正通過養(yǎng)老業(yè)務實現(xiàn)高效盈利的企業(yè)并不多。

《報告》披露，在其樣本調查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機制。值得一提的是，構成前述報告樣本的企業(yè)中，有35%的房地產開發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務企業(yè)。

對于存在盈利瓶頸的原因，《報告》指出，一則是投入成本較高，如配套設施、維護費用與折舊攤銷、人工費用、融資成本等方面的投入遠高于普通住宅；二則養(yǎng)老地產主要通過租賃和提供服務等長期運營方式獲得收益，資本回收期長。這導致盈利模式不清晰，尤其是與房地產高利潤快周轉有一定差距。

人口學家、北京大學人口所教授喬曉春此前的一項調查研究也顯示，在北京市460所養(yǎng)老機構中，實現(xiàn)盈余的養(yǎng)老機構只占4%，基本持平的占32.8%，稍有虧損的占32.6%，嚴重虧損的占30.7%?？傮w盈利情況并不樂觀。

萬科集團董事長郁亮在2018年12月的一場媒體交流會上也曾坦言，萬科的養(yǎng)老產業(yè)在摸索中，還未看到任何盈利模式。

越秀地產養(yǎng)老業(yè)務相關負責人也在日前的論壇中透露，布局養(yǎng)老不看當下收益，可能需要再熬幾年，但等到60后到80后這一批人步入老年之后，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養(yǎng)老市場的爆發(fā)。