業(yè)內(nèi)人士均稱，2013年是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的元年，政府將養(yǎng)老地塊納入供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)養(yǎng)老設(shè)施給予財(cái)政補(bǔ)貼。這一年里，春江水暖鴨先知，眾多資本紛紛入局。

但由于盈利模式不明確，市場(chǎng)尚未形成可行性的發(fā)展模式，不少企業(yè)不過是打著“養(yǎng)老”的名號(hào)圈錢圈地，最后還是落在了賣房子的份上。五年過去了，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)仍留在“青銅時(shí)代”。

“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不等于養(yǎng)老地產(chǎn)，服務(wù)大于硬件。”萬(wàn)科算是從開發(fā)商系里率先跳了出來(lái)。采用自持社區(qū)、租售并舉的模式，萬(wàn)科為不同階段的老人提供不同類型的“剛需”服務(wù)，目前已初步形成社區(qū)、機(jī)構(gòu)、居家三位一體的多層次養(yǎng)老服務(wù)體系。

尤其在老人最依賴的康復(fù)護(hù)理上，萬(wàn)科主打“老年公寓+護(hù)理院”結(jié)合的醫(yī)養(yǎng)模式，成為支撐其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要“腰部力量”。

2009年，杭州萬(wàn)科隨園嘉樹項(xiàng)目立項(xiàng)；2013年項(xiàng)目亮相，標(biāo)志著萬(wàn)科養(yǎng)老正式邁出第一步。

隨園嘉樹·良渚文化村項(xiàng)目坐落在良渚文化村里，是萬(wàn)科的第一種養(yǎng)老探索思路，依托于大項(xiàng)目的生活配套，在成熟的生態(tài)圈里做養(yǎng)老。良渚文化村經(jīng)過17年的探索與發(fā)展，從規(guī)劃之初就定位打造一個(gè)面向0-100歲人群的宜居環(huán)境，集居住、旅游、創(chuàng)業(yè)、教育、文化于一體。目前借助文化村超十年的配套之大成，隨園嘉樹·良渚文化村項(xiàng)目的銷售狀況算是不錯(cuò)，至2017年底，595套公寓，連同與之配套的隨園護(hù)理院100張床位全部滿租候租。

隨園某高層向記者表示：“滿租的數(shù)據(jù)說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)隨園嘉樹·良渚文化村項(xiàng)目的肯定?！睆呐涮椎拇蟓h(huán)境看，居住在隨園良渚的長(zhǎng)者可以去往良渚博物館、文化藝術(shù)中心，也能和周邊幼兒園、小學(xué)的孩子進(jìn)行互動(dòng)。極具優(yōu)勢(shì)的地段與優(yōu)質(zhì)的景觀資源，再有萬(wàn)科向來(lái)重視的物業(yè)服務(wù)增色，使得良渚文化村這一區(qū)域?qū)τ陴B(yǎng)老產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)有得天獨(dú)厚的天然優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，隨園團(tuán)隊(duì)最早脫胎于杭州萬(wàn)科的養(yǎng)老事業(yè)部，是在萬(wàn)科轉(zhuǎn)型的過程中獨(dú)立出來(lái)的新公司。最初，隨園嘉樹的操盤手正是時(shí)任萬(wàn)科杭州公司總經(jīng)理的劉肖。

2009年，隨園嘉樹·良渚文化村項(xiàng)目立項(xiàng)，先后考察了世界各地優(yōu)秀的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，結(jié)合中國(guó)長(zhǎng)者的特征，進(jìn)行本土化的設(shè)計(jì)，并在硬件上配置了48項(xiàng)適老化設(shè)施，如全屋地暖、中央空調(diào)、直飲水供應(yīng)、轉(zhuǎn)角拉欄、衛(wèi)洗麗馬桶等等。

記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，在園區(qū)內(nèi)，紅色緊急按鈕隨處可見，只要長(zhǎng)者按下按鈕，3-5分鐘內(nèi)就會(huì)有三個(gè)崗位的工作人員必須到位報(bào)警地點(diǎn)：安全員、健康管理師以及管家。同時(shí)，在餐飲上，長(zhǎng)者可享用由營(yíng)養(yǎng)師進(jìn)行適老化的定制菜品服務(wù)。在精神活動(dòng)上，有14個(gè)精品課程、3大互動(dòng)節(jié)目、超20個(gè)俱樂部可提供報(bào)名參加，讓長(zhǎng)者保持學(xué)習(xí)與社交的年輕心態(tài)。

不過，就個(gè)性化餐食、多元化課堂和社團(tuán)活動(dòng)而言，目前大部分養(yǎng)老項(xiàng)目都兼?zhèn)?。隨園良渚的特點(diǎn)在哪里？

一看細(xì)節(jié)。浙江隨園養(yǎng)老發(fā)展有限公司副總經(jīng)理王麗娜接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪時(shí)表示，隨園發(fā)現(xiàn)老人的體溫比青壯年大多低零點(diǎn)幾度，首創(chuàng)了36.8℃養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系?！拔覀兊慕】倒芾碇行姆浅Ｖ匾曁崆案深A(yù)，積極推廣北歐健走、手指操等特別適合長(zhǎng)者的鍛煉方式，倡導(dǎo)長(zhǎng)者多運(yùn)動(dòng)以延緩身體功能的衰退……”

二看模式。如果當(dāng)前社會(huì)上有“社區(qū)居家養(yǎng)老”“候鳥式旅游養(yǎng)老”“機(jī)構(gòu)學(xué)院式養(yǎng)老”等，那隨園嘉樹項(xiàng)目則是“鄰里式養(yǎng)老”。隨園嘉樹的長(zhǎng)者公寓面對(duì)的是活力老人人群，即大部分是有自理能力的長(zhǎng)者。在這樣一個(gè)環(huán)境優(yōu)美的大型養(yǎng)老社區(qū)里，關(guān)于交流空間的場(chǎng)景設(shè)計(jì)隨處可見，長(zhǎng)者們能自由享用園區(qū)內(nèi)設(shè)的多功能廳、活動(dòng)室、健身房、隨緣隨園食坊、健康管理中心、常青樹學(xué)院等，互相認(rèn)識(shí)成為鄰居好友，真正實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)安享晚年的宜人生活。

事實(shí)上，隨園嘉樹項(xiàng)目最顯著的優(yōu)勢(shì)是，2015年“家庭式長(zhǎng)者康復(fù)護(hù)理中心”隨園護(hù)理院也正式對(duì)外經(jīng)營(yíng)。護(hù)理院和長(zhǎng)者公寓都在同一片小區(qū)內(nèi)，真正實(shí)現(xiàn)了“醫(yī)療+養(yǎng)老”的完美結(jié)合。

隨園護(hù)理院是萬(wàn)科首個(gè)持有養(yǎng)老、醫(yī)療雙牌照的醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，主要為術(shù)后康復(fù)康復(fù)及失能長(zhǎng)者提供日常護(hù)理、康復(fù)治療、生活照顧和精神娛樂等服務(wù)。目前已開通浙江省杭州市的醫(yī)保，迅速實(shí)現(xiàn)滿床運(yùn)營(yíng)。

而隨園嘉樹+隨園護(hù)理院“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的模式也被迅速?gòu)?fù)制到蕭山“隨園嘉樹·海上明月”項(xiàng)目上，為規(guī)?；峁┝藢?shí)踐方向。

但還能否復(fù)制更多？盈利問題仍待解決。過往不少開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)采用的都是“以售養(yǎng)租”的模式，最后盈利還是落到了產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買上，備受詬病。目前不少盈利性養(yǎng)老項(xiàng)目轉(zhuǎn)向“會(huì)費(fèi)+月費(fèi)”的會(huì)員卡模式。隨園嘉樹采用的是“租金+服務(wù)費(fèi)+餐費(fèi)”的模式，一次性交齊5年或15年份的租金作為可觀的資金沉淀，同時(shí)通過每個(gè)月的服務(wù)費(fèi)保證穩(wěn)定現(xiàn)金流。

以隨園嘉樹·良渚文化村項(xiàng)目為例，長(zhǎng)者公寓面積在75-110平方米不等，首次費(fèi)用大多選擇一次性付清，每戶租金均價(jià)約為1.1萬(wàn)/平方米/15年（每戶1-2人）。另外需要按月收取物業(yè)費(fèi)2500-3500元/戶不等；具體護(hù)理費(fèi)用與餐費(fèi)則根據(jù)老人需求另算。

據(jù)聞隨園嘉樹 + 隨園護(hù)理院于良渚文化村的項(xiàng)目目前僅達(dá)到營(yíng)收平衡的水平，對(duì)此，相關(guān)負(fù)責(zé)人告知記者：“萬(wàn)科做養(yǎng)老是認(rèn)真做服務(wù)的。我們并不追求高額的盈利，能達(dá)到正向現(xiàn)金流已很好了?！?/p>

雖然萬(wàn)科在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上仍處于探索階段，但隨園作為萬(wàn)科起步最早，從產(chǎn)品線到服務(wù)、運(yùn)營(yíng)都相對(duì)成熟的項(xiàng)目，無(wú)疑是一次成功的“試水”。

通過試水杭州，萬(wàn)科在養(yǎng)老領(lǐng)域開始深耕北京和上海，著重打造“城市級(jí)養(yǎng)老中心”和“嵌入式養(yǎng)老社區(qū)”，這是萬(wàn)科養(yǎng)老的第二種思路。

曾帶領(lǐng)杭州萬(wàn)科開辟出隨園嘉樹的劉肖在2015年轉(zhuǎn)到北京，出任北京萬(wàn)科總經(jīng)理，同時(shí)提出了北京萬(wàn)科“怡園”在城市核心區(qū)長(zhǎng)者公寓的項(xiàng)目。同年，萬(wàn)科在上海聯(lián)合上海地產(chǎn)集團(tuán)、上海中醫(yī)藥大學(xué)，共同發(fā)起成立上海申養(yǎng)投資管理股份有限公司（下稱“申養(yǎng)”），專注于上海的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)服務(wù)。

記者走訪了上海申養(yǎng)的四大產(chǎn)品線，分別為：為活力長(zhǎng)者提供集中式公寓的瀾悅系列；為失能失智長(zhǎng)者提供介護(hù)服務(wù)的望年薈系列；為社區(qū)長(zhǎng)者提供日托全托、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)的智匯坊；以及為術(shù)后康復(fù)等長(zhǎng)者提供專業(yè)醫(yī)療服務(wù)、包括臨終關(guān)懷的申養(yǎng)康復(fù)醫(yī)院。四大產(chǎn)品線，分別對(duì)應(yīng)“居、護(hù)、社、醫(yī)”四方面，全方位覆蓋不同需求的長(zhǎng)者。

與隨園系列作對(duì)比，瀾悅長(zhǎng)者公寓類似隨園嘉樹，位于城市偏郊區(qū)位置，面積廣闊，環(huán)境優(yōu)美，針對(duì)自理型的長(zhǎng)者，同時(shí)費(fèi)用較高，基本要交150-360萬(wàn)的“入門”費(fèi)。

望年薈項(xiàng)目偏向隨園護(hù)理院，以床位進(jìn)行收費(fèi)，是醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式的創(chuàng)新實(shí)踐項(xiàng)目，機(jī)構(gòu)尤其突出了“醫(yī)”的基因。位于上海普陀鎮(zhèn)坪路上的望年薈不僅是服務(wù)養(yǎng)老院，還對(duì)社會(huì)開放，1-4層是三甲醫(yī)院岳陽(yáng)醫(yī)院的特診部，將醫(yī)院門診與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)融合，提供了強(qiáng)大的醫(yī)療保障和就醫(yī)便利。

目前望年薈共設(shè)140間房，296張床位。與上百萬(wàn)費(fèi)用的長(zhǎng)者公寓不同的是，這是位于城市核心區(qū)且面向大眾的項(xiàng)目，收費(fèi)也相對(duì)親民。經(jīng)記者了解，入住老人只需一次性交3個(gè)月床位費(fèi)即可入住，金額大約為6000-8000元/月，同時(shí)根據(jù)不同等級(jí)的專業(yè)護(hù)理繳納千元不等的服務(wù)費(fèi)。

望年薈還有一個(gè)最重要的創(chuàng)新之舉是實(shí)現(xiàn)了“青老共居”，在共21層的大樓里，有一層專門劃分為志愿者之家的青年公寓，志愿者參與服務(wù)可累計(jì)積分抵扣租金?！扒嗬瞎簿印钡睦砟钭岄L(zhǎng)者有更多機(jī)會(huì)和年輕人進(jìn)行交流互動(dòng)，從情感上凸顯適老化，是望年薈的一大特點(diǎn)。

但要數(shù)在申養(yǎng)系列里做得最具影響力的，還是社區(qū)為老服務(wù)中心系列——智匯坊。城花智匯坊是申養(yǎng)成功運(yùn)營(yíng)的第一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，至今一直是全員住滿狀態(tài)。目前，智匯坊在上海區(qū)域就已拓展到20余家，同時(shí)延伸到全國(guó)各大城市，是最可能被可持續(xù)復(fù)制發(fā)展的模式之一。

中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢的一大困局在于國(guó)人的養(yǎng)老思維，傳統(tǒng)上老年人大多不愿接受外出養(yǎng)老的固有觀念。早在2014年萬(wàn)科涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，就宣稱要打造“一碗湯的距離”，在家與養(yǎng)老社區(qū)之間架起橋梁，使老人既不脫離熟悉的生活圈子，又不脫離子女的探望和照顧，同時(shí)享受專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。

社區(qū)嵌入式的智匯坊可謂滿足了這一點(diǎn)。萬(wàn)科在中心城區(qū)重點(diǎn)推廣“長(zhǎng)者照護(hù)之家”，建成嵌入式、多功能、小型化社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施，為入住智匯坊的長(zhǎng)者及社區(qū)內(nèi)的居家長(zhǎng)者提供日托、全托、康復(fù)、護(hù)理、醫(yī)療、助餐助浴、文化娛樂等，甚至包括專業(yè)人員上門服務(wù)。

家門口的養(yǎng)老模式，既可以讓老人貼近社區(qū)、貼近子女，還能貼近其需求，成為老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更新認(rèn)識(shí)、打破固有觀念的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不過，據(jù)記者了解，智匯坊的不足在于空間不大，床位較少，面向的長(zhǎng)者僅為戶籍屬于該街道的老人。

值得注意的是，智匯坊拓展迅速的重要原因得益于申養(yǎng)與政府的創(chuàng)新合作模式，與社區(qū)衛(wèi)生站相結(jié)合。目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遭遇困局，還需要政府在立法等多方面的配合與支持。

中國(guó)從來(lái)不缺乏養(yǎng)老需求，甚至隨著老齡化時(shí)代的加速到來(lái)，養(yǎng)老的缺口越來(lái)越大。企業(yè)想要真正享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的紅利，讓商機(jī)不再沉淀，還要經(jīng)過多少年的“潛伏期”？

有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“黃埔軍?！敝Q的親和源是上海為數(shù)不多已成規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其董事長(zhǎng)曾對(duì)外表示，親和源從2008年對(duì)外運(yùn)營(yíng)已有十年，但項(xiàng)目在開業(yè)7-8年后才實(shí)現(xiàn)盈利，目前的利潤(rùn)也并不高。

這是一個(gè)需要長(zhǎng)期投入大量耐心的產(chǎn)業(yè)。雖然國(guó)內(nèi)目前仍處于“青銅時(shí)代”，可就提前布局與投資而言，已是最佳時(shí)期。萬(wàn)科作為開發(fā)商系進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域的先行者，憑借國(guó)有股東背景和品牌聲譽(yù)，已積累了大量中產(chǎn)潛在用戶，同時(shí)有其向來(lái)引以為豪的物業(yè)板塊作支撐，成為挖到第一桶金的佼佼者似乎只是時(shí)間的問題。

至于盈利，盡管連續(xù)兩年跌出房地產(chǎn)銷售榜第一，但萬(wàn)科已是新的萬(wàn)科了。今年6月的股東大會(huì)上，總裁祝九勝表示，公司2017年?duì)I收2429億元，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)33.44%，是“最好的水平”。董事會(huì)主席郁亮表示，有必要的情況下可能將萬(wàn)科去掉“地產(chǎn)”，改為“萬(wàn)科企業(yè)”，都充分彰顯了轉(zhuǎn)型的迫切與堅(jiān)定。

目前萬(wàn)科在全國(guó)多城已有養(yǎng)老項(xiàng)目的布局，同時(shí)形成了社區(qū)、機(jī)構(gòu)、居家養(yǎng)老三大層級(jí)的養(yǎng)老服務(wù)體系。不管是隨園或申養(yǎng)模式，不管是輕資產(chǎn)或重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不管是哪個(gè)生命周期的養(yǎng)老服務(wù)，萬(wàn)科都已有了旁人難以匹敵的豐富經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)有望輸出管理服務(wù)，開辟更多養(yǎng)老模式的“試驗(yàn)田”。

對(duì)于未來(lái)，正如某萬(wàn)科高管對(duì)記者所說(shuō)的：“與其等風(fēng)來(lái)，不如先做更好的自己?！钡谝粋€(gè)吃螃蟹的人里頭，萬(wàn)科已經(jīng)開始嘗出些味道了。