一般來(lái)說(shuō)，拆遷補(bǔ)償方式有三種:

城市國(guó)有土地上的房屋拆遷，貨幣補(bǔ)償價(jià)格一般根據(jù)周邊房地產(chǎn)價(jià)格確定。對(duì)于農(nóng)村集體土地上的房屋，各地會(huì)有不同的補(bǔ)償政策。比如濟(jì)南市規(guī)定了宅基地補(bǔ)償面積的固定上限，超過(guò)面積不予補(bǔ)償。

對(duì)于位于市區(qū)的村莊，宅基地也將參照周?chē)康禺a(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

產(chǎn)權(quán)置換就是我們所說(shuō)的“搬遷”。國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋都有權(quán)在拆遷過(guò)程中選擇房屋置換。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的最低補(bǔ)償方式應(yīng)為按合法房屋實(shí)際面積1:1安置。

這種補(bǔ)償方式僅限于農(nóng)村集體土地被拆遷人。部分被拆遷人習(xí)慣了集體土地上“獨(dú)棟”的舒適生活，不愿遷入樓房。在這種情況下，如果當(dāng)?shù)赜型恋?，他們可以分割一個(gè)宅基地進(jìn)行拆遷，并相應(yīng)補(bǔ)償房屋的重置成本價(jià)。

廠房拆遷補(bǔ)償包括拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償和拆遷費(fèi)用補(bǔ)償。拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償，包括不能拆遷的土地、房屋、地上建筑物及附著物，以及因拆遷造成的機(jī)械設(shè)備損失補(bǔ)償;拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，包括搬遷前費(fèi)用、搬遷過(guò)程中發(fā)生的停工費(fèi)用、機(jī)械設(shè)備的調(diào)試和修理費(fèi)用、材料的拆除、包裝和運(yùn)輸及辭退員工的補(bǔ)償費(fèi);拆遷政策還有獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，包括快速搬遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等。

拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償一般包括土地補(bǔ)償和房屋建筑物補(bǔ)償。土地補(bǔ)償費(fèi)，作為承租人的企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地一般是通過(guò)租賃獲得的。租賃土地分為國(guó)有租賃土地和集體租賃土地兩種。企業(yè)的拆遷必然導(dǎo)致這種租賃關(guān)系的終止。拆遷的補(bǔ)償對(duì)象是國(guó)有土地上的建筑物和附屬物，對(duì)空地或干凈土地的補(bǔ)償沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。在一些地方，拆遷土地補(bǔ)償往往與房屋建筑物補(bǔ)償一并計(jì)算，存在很多不明確、不透明的情況，使得權(quán)利人的權(quán)益無(wú)法獲得相應(yīng)的合理補(bǔ)償。

資產(chǎn)評(píng)估視角下的拆遷

房屋建筑物的補(bǔ)償，以相關(guān)房地產(chǎn)證登記的建筑面積為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)證、土地證因歷史原因不能辦理的，可以通過(guò)實(shí)際測(cè)量確定。房屋和建筑物的價(jià)值一般由拆遷人和被拆遷人共同委托，由評(píng)估公司根據(jù)相關(guān)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定房屋和建筑物的實(shí)際價(jià)值。

設(shè)備重置為新價(jià)格，機(jī)械設(shè)備分為兩類:一類是可移動(dòng)設(shè)備，一類是不可移動(dòng)設(shè)備。設(shè)備搬遷造成的損失可分為物理?yè)p失和功能損失。物理?yè)p壞包括拆卸成本、運(yùn)輸成本、安裝成本、調(diào)試成本等。功能損失的成本包括機(jī)器精度的降低和搬遷造成的不合格品的增加。對(duì)于不可拆卸的設(shè)備，拆除將導(dǎo)致設(shè)備的廢棄。因此，設(shè)備的重置價(jià)格應(yīng)按其新舊重置價(jià)格計(jì)算，并對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)于可以搬遷的設(shè)備，本著連續(xù)利用的原則，異地搬遷安裝，繼承投入使用。所以設(shè)備搬遷安裝費(fèi)用是拆遷造成的必然損失，拆遷人應(yīng)當(dāng)賠償。設(shè)備搬遷費(fèi)和安裝費(fèi)的補(bǔ)償金額，由拆遷人、被拆遷人或承租人根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格確定的貨物運(yùn)輸價(jià)格和設(shè)備安裝價(jià)格協(xié)商確定。協(xié)商不成的，可以委托專業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估認(rèn)定。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用一般包括停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷安置費(fèi)用和安置補(bǔ)償費(fèi)用等。被拆遷人可以對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。在法律實(shí)踐中，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和依據(jù)往往由市級(jí)地方政府在政策文件中規(guī)定。各地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法不同。

法律、法規(guī)、政策的政策文件對(duì)因拆遷被辭退的職工安置補(bǔ)償費(fèi)用沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，屬于拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商爭(zhēng)取的項(xiàng)目。拆遷導(dǎo)致職工被辭退的，按照與職工簽訂的具體勞動(dòng)合同和勞動(dòng)法的有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償。

在拆遷過(guò)程中，為了加快拆遷進(jìn)度，拆遷人往往采取快速搬遷獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)被拆遷人和承租人盡快簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，遷出拆遷范圍。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)的數(shù)額由拆遷人根據(jù)實(shí)際拆遷情況確定，也可以由拆遷人、被拆遷人和實(shí)際承租人協(xié)商確定。需要注意的是，如果被拆工廠的業(yè)主和使用人是分開(kāi)的，那么獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)應(yīng)該支付給實(shí)際使用被拆工廠的承租人，這是政策文件規(guī)定的，也是合理的做法。

評(píng)估機(jī)構(gòu)由被拆遷人指定。這一點(diǎn)往往是最容易被忽視的。從實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，自主選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府私人選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的差距是兩倍以上。很多評(píng)估機(jī)構(gòu)不評(píng)估停產(chǎn)停業(yè)損失，在整個(gè)企業(yè)拆遷補(bǔ)償結(jié)果中占很大比例，一般根據(jù)經(jīng)營(yíng)效率、營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)等條件確定。在拆遷過(guò)程中，一些地方政府總是想先給企業(yè)施壓，從不提及評(píng)估事項(xiàng)，也不發(fā)布征收決定和征收補(bǔ)償安置方案決定，這也是一種需要密切關(guān)注的違法行為。

大多數(shù)工廠不太重視拆遷評(píng)估，最終造成一定的損失，給工廠或企業(yè)帶來(lái)更多的傷害。工廠拆遷需要的補(bǔ)償略有不同，要多注意差異，避免不必要的損失。

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