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對標(biāo)西安:鄭州是否應(yīng)該“限購擴(kuò)容、提高首付、加碼限售”

 地盤說房 2021-04-16

地盤說

“限購、限貸、限售”成為了當(dāng)下樓市調(diào)控的新常態(tài),諸多城市都概莫能外。西安4.18出臺政策,“限購”、“限售”、“限貸”同步并舉。

而比西安市場火爆的鄭州卻僅在打了個(gè)317補(bǔ)丁后就沒有了生息,甚至連坊間也沒有加碼的傳言,難道本該加碼調(diào)控政策的鄭州可以死扛到底嗎?

 文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評論人

在城市化尚未完成的當(dāng)下,房地產(chǎn)就是政治;面對穩(wěn)定壓倒一切的情況,出臺的一些限制措施看似不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,但房地產(chǎn)市場卻一向關(guān)系到國計(jì)民生問題。

這也就是緣何在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)各種看似奇葩,實(shí)在情理之中的政策突然來襲的原因,比如西安的新出臺的調(diào)控政策。

  1  

西安放大招

限購限貸限售一起出

眼看著原本各方面都不如自己的鄭縣,在各方面都一步步超越自己成為崛起之勢,西安一直都是耿耿于懷的。尤其是鄭州從去年開始飆升的房價(jià),幾乎是西安的兩倍了。

誠然,鄭州在城市文化氛圍和高校方面,恐怕再有二十年也沒辦法和西安相比,但鄭州火爆的樓市還是讓西安的開發(fā)商羨慕嫉妒恨起來。

去年9.30后,有很多鄭州甚至河南區(qū)域的人士到西安炒房,或許讓西安的開發(fā)商著實(shí)高興了一陣子。

西安一直沒有限購措施出臺,曾讓周邊其它城市感到羨慕不已。不過,隨著在謠傳了一段時(shí)間之后,限購政策還是終于在4月18日落地了,并且來得還有點(diǎn)猛:

西安這個(gè)限購政策有以下特點(diǎn):

限購

涉及到新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)、灞橋區(qū)、長安區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、鏟灞區(qū)、航天基地、國際港務(wù)區(qū)以及參照執(zhí)行的西咸新區(qū),共有14個(gè)區(qū)。

限售

無論是新房還是二手房均在此范圍內(nèi),且必須取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”年滿兩年之后才能交易(包含贈予)。

因?yàn)椴簧夙?xiàng)目是剛?cè)〉妙A(yù)售許可就開始銷售,從第一次銷售到工程交付需要兩年左右時(shí)間。而只有交付后才能取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”,這樣加上之前的時(shí)間就是四年左右了。部分項(xiàng)目可能會五年,二手房會時(shí)間短一些,這樣對持有時(shí)間和成本都提高了。

限貸

對在西安市無房家庭,購買首套房首付比例不低于30%;已有一套住房,申請?jiān)儋I住房的,首付不低于40%,購買非普通住房的,首付不低于50%;購買第3套普通住房及以上的,不支持商業(yè)貸款。

雖然提高了首付,但不是太多,因?yàn)槲靼脖旧矸績r(jià)不貴,所以5-10%的提高也就是不會增加多少錢,對于市場整體影響不大。

限房價(jià)、競地價(jià)

三個(gè)月內(nèi)不準(zhǔn)漲價(jià),價(jià)格調(diào)整時(shí)不得高于同區(qū)域同品質(zhì)的樓盤價(jià)格,這個(gè)是由彈性的,很難把握,今后這里面的故事會多。

“限地價(jià)、競房價(jià)”超過一定溢價(jià)率之后拼自持。這點(diǎn)現(xiàn)在做的城市是很少的,這算是比較狠的一招,去年北京有四塊土地都是開發(fā)商全部自持。

從西安這次調(diào)控政策來看,雖然是姍姍來遲,但限售和拼自持這兩點(diǎn)是比較猛的。

限售自廈門開始之后,已經(jīng)成為當(dāng)前樓市調(diào)控的一道新“菜品”了。

  2  

限售

樓市調(diào)控新常態(tài)

首先提出限售的不是北京也并非上海,而是房價(jià)上漲兇猛的第四城廈門;目前限售城市已經(jīng)增加到二十多個(gè),甚至海南全省都加入到限售的行列了。

請看全國主要城市限售情況:

從這些政策不難看出,雖然限售時(shí)間都是兩年或者三年,但在細(xì)節(jié)上是不一樣的。

有的從新購買的房屋在取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”后兩年或者三年內(nèi)不準(zhǔn)銷售,有的是自購買那天開始兩年或者三年不得銷售,這就區(qū)別大了。

有不少項(xiàng)目是雖然已經(jīng)購買了,但是尚未交付的肯定沒有取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”,那么這些在政策公布前已經(jīng)購買甚至還按揭貸款已經(jīng)一年以上的也會在取得“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”兩年或者三年才能交易。

像啟東、廈門、珠海等城市屬于從政策實(shí)施以后購買才算,以前購買的即便沒有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證也不在此列。

從表格中的限售城市可以看出,有些城市其樓市的熱度并不算很高,也已經(jīng)加入到限售行列,而作為二線熱點(diǎn)城市的鄭州卻似乎是“逍遙于法外”的。

  3  

鄭州離加碼限購

還有多遠(yuǎn)

鄭州在去年10月1日國慶節(jié)放假當(dāng)天深夜,帶頭實(shí)施了去年的第一輪限購、限貸新政,屬于限購新政實(shí)施城市中最早的一批。

當(dāng)時(shí),我在分析了其它城市的限購政策之后,認(rèn)為鄭州政策太寬松了需要補(bǔ)刀,于10月9日寫了一篇鄭州需要補(bǔ)刀的分析文章。

結(jié)果到12月23日鄭州才補(bǔ)刀,補(bǔ)充了非戶籍人士需要兩年社保、認(rèn)房認(rèn)貸兩點(diǎn)(這個(gè)政策是在全國第二個(gè)執(zhí)行的,第一個(gè)城市是上海)。

然而,去年的那輪政策并沒有從根本上遏制住房價(jià)的上漲,所以在今年兩會結(jié)束之后各地紛紛加碼了調(diào)控政策。

有些城市是擴(kuò)容,比方說南京、杭州、武漢都是擴(kuò)大了限購的區(qū)域;有些城市則是把非戶籍人士的首付提高到了50%,比方作為三線城市的嘉興及所管轄的縣級城市嘉善、平湖。另外幾個(gè)熱點(diǎn)城市也是如此。

3月18日,我通過分析相關(guān)城市新的限購加碼政策之后寫了一篇文章中牟、滎陽、新鄭:限購的靴子會不會落到你們頭上?(點(diǎn)擊進(jìn)入閱讀)。文中推斷鄭州要加碼三個(gè)縣市的限購,因?yàn)檫@三個(gè)地方房價(jià)上漲也是迅猛的,并且這些區(qū)域房價(jià)和主城區(qū)的差距越來越小。

我們來看一下鄭州市場三月份房價(jià)地圖:

從圖中不難看出,中牟縣的房價(jià)已經(jīng)接近了航空港區(qū),和經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)的也相差不足20%。

這些區(qū)域現(xiàn)在房價(jià)上漲勢頭依舊相當(dāng)兇猛,這樣就反推主城區(qū)房價(jià)的上漲;所以限購擴(kuò)容這三個(gè)地方也是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/span>

對比其它城市的限貸政策,鄭州非戶籍購房者的首付比例和戶籍人口是一樣的,這也成為限購沒有阻擋鄭州房價(jià)依然上漲的主要原因。

雖然鄭州對非戶籍購房者進(jìn)行了限購,三月份鄭州戶籍購房者所占比例才36%,相比去年9月份的戶籍購房者占18%僅提高了一倍,但非戶籍購房者在鄭州依然保持十分強(qiáng)勁的勢頭。

因此,要想遏制鄭州的房價(jià)上漲勢頭,加碼非戶籍人口購房的首付比例至40%甚至50%不失為一種很好的辦法,這個(gè)在其它城市已經(jīng)有先例了。

另外就是限售,限售會導(dǎo)致持有時(shí)間在2-5年之間(取得預(yù)售和交付使用有一到三年時(shí)間差),可以減小投資及投機(jī)性購房比例,因?yàn)闀r(shí)間成本和還款成本高出不少,勢必會減少投資和投機(jī)者的數(shù)量,進(jìn)而增加市場的有效供應(yīng)比。

正是基于這些原因及全國的市場類比,所以我們一直認(rèn)為鄭州在三個(gè)方面加碼的可能性極大,或許僅僅只是時(shí)間問題。

尤其在西安限售政策出臺之后,相信會給鄭州市場不小的壓力。

當(dāng)然,任何事情都沒有絕對的,政策出臺是多方面原因?qū)е隆K?,鄭州是否限購擴(kuò)容、提高首付、加碼限售,仍需要時(shí)間去驗(yàn)證。

有一點(diǎn)需要指出的是剛需還是及早出手為妙,尤其是非戶籍人士。

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