有些事情在情理之中,有些在意料之外。 對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),很多事情通過(guò)比較都是可以分析出來(lái)的。比如說(shuō)本文就要分析一下環(huán)鄭州三個(gè)主要城市極有可能限購(gòu)的問(wèn)題。 ■ 撰文 |王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人 1 意料之中的 北京限購(gòu)、限貸加碼 ▽ 這幾天輿論都在討論著北京,討論北京的學(xué)區(qū)房賣(mài)到了令人目瞪口呆的程度。 那個(gè)位于金融街恭王府附近39平方米賣(mài)了1200萬(wàn)的學(xué)區(qū)房就不說(shuō)了,還有那個(gè)726萬(wàn)報(bào)價(jià)談到夜里11點(diǎn)多終于以745萬(wàn)成交了也不提了。 看到下面這個(gè)圖片實(shí)在是令很多人感到不可思議: 1960年代的房子,已經(jīng)57年了,怕是看到這篇文章的人群中95%以上都沒(méi)有它歲數(shù)大吧?即便是這樣一套房子,也出手了。 可以想象一下,這樣境況的一套房子,其周?chē)泥従訒?huì)是怎樣的呢?我不敢想象...... 這還不算,還有一套更夸張的房子: 這套狠到折合有證面積單價(jià)46.6667萬(wàn)/㎡,即使加上自己建的沒(méi)有產(chǎn)權(quán)兩平方米,單價(jià)也合到36.8421元/㎡。 那么,這套房子究竟在哪里呢?通過(guò)在地圖上對(duì)東鐵匠胡同搜索,發(fā)現(xiàn)是這樣的: 把區(qū)域放大是這樣的: 明白了吧?買(mǎi)這房子純粹就是為了上那個(gè)實(shí)驗(yàn)二小。 這套比起很多家庭的陽(yáng)臺(tái)大不了多少的房子,實(shí)在是沒(méi)有辦法生活的,更別說(shuō)能夠花那么高價(jià)格買(mǎi)這樣房子的人家了。 當(dāng)然這樣的房子是那種瓦房,沒(méi)有公攤的,折算成19層以上樓房的話,會(huì)在9.6至10.5之間,其實(shí)也不怎么樣。 不僅學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高,連普通的二手房?jī)r(jià)格也不算低,請(qǐng)看最近一年北京市的二手房交易情況: 我們看到,雖然除了去年7、8、9三個(gè)月成交量在不斷上漲之外,其余的月份成交量一直是在下跌的。 即便如此,二手房的成交均價(jià)也已經(jīng)從48425元/㎡上漲到了上個(gè)月的62414元/㎡,漲了13989元,漲幅達(dá)28.89%。 正是基于這個(gè)事實(shí),我們?cè)谌豪镉懻摰臅r(shí)候,一直在預(yù)測(cè)北京限購(gòu)加碼會(huì)馬上到來(lái),而且極有可能是限購(gòu)、限貸,并且還會(huì)提高首付比例。 果然3月16日下午,北京限購(gòu)限貸的靴子落地: 北京時(shí)間2017年3月17日下午,北京市住建委、市規(guī)劃國(guó)土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會(huì),北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)。 政策內(nèi)容規(guī)定: 一、北京二套房首付不得低于六成。 居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%,購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的首付款比例不低于80%。 二、暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款(含住房公積金貸款)。 政策規(guī)定暫停發(fā)放貸款期限25年(不含25年)以上的個(gè)人住房貸款。(含公積金貸款)。同時(shí),對(duì)公租房分配任務(wù)提出了具體的指標(biāo)性要求,2013年底前政府投資的公租房,原則上2017年底前要完成分配90%;2014年政府投資的公租房,原則上2017年底前要完成分配85%。 三、企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的商品住房再次上市交易,需滿(mǎn)3年及以上,若交易對(duì)象為個(gè)人,按照本市限購(gòu)政策執(zhí)行。 其實(shí),比北京積極的城市并不算少。 2 近期調(diào)控加碼不斷 由主城區(qū)向溢出區(qū)擴(kuò)展 ▽ 在北京推出限購(gòu)限貸加碼之前,已經(jīng)有不少城市在兩會(huì)前后推出了限購(gòu)限貸加碼的政策,下面是近期除了北京之外加碼的城市情況: 更早時(shí)間武漢也把限購(gòu)區(qū)域向外擴(kuò)展了一些。在上圖中黑色字體限購(gòu)、限貸政策部分是新晉限購(gòu)限貸的城市。 其實(shí)青島加入限購(gòu)、限貸有點(diǎn)牽強(qiáng)了,它的庫(kù)存量去化要在19個(gè)月之上。估計(jì)也是想通過(guò)這樣的方式制造緊張氛圍加快消化吧,況且僅僅只是提高了10%的首付,最高也就40%。這和其它城市的二套70%比例的政策沒(méi)有辦法相比擬。 開(kāi)始看的福建這個(gè)限購(gòu)的鬼地方,我都不知道屬于哪里的,最后通過(guò)查詢(xún)才知道原來(lái)屬于福州管轄的一個(gè)縣城,限購(gòu)的原因應(yīng)該有以下幾點(diǎn): 1、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了12000元左右了。 2、并且已經(jīng)無(wú)房可賣(mài)。 3、去年這個(gè)縣拍出的最高樓面地價(jià)7100元/㎡。 4、連江縣有海外華僑華人及港澳人士332517人。 其中海外華僑74889人,華人138811人,出國(guó)人員94281,香港居民18302人,澳門(mén)居民5874人;分布在美國(guó)、日本、澳大利亞、英國(guó)、加拿大、德國(guó)、新西蘭、法國(guó)、新加坡等59個(gè)國(guó)家和地區(qū)。 5、2015年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值357.2億元。 這些就成為連江限購(gòu)的主要原因。 在上述那些新加入限購(gòu)和限購(gòu)加碼的區(qū)域中: 1)涿州、淶水、崇禮、嘉善都是縣級(jí)編制行政區(qū)域,但它們是一線城市的溢出區(qū)。 2)杭州、福州、南京以及更早的武漢的兩個(gè)區(qū)都是二線城市原來(lái)沒(méi)有加入限購(gòu)的區(qū)域。 在主城區(qū)限購(gòu)、限貸沒(méi)有辦法購(gòu)買(mǎi)的情況下,讓這些區(qū)域成交量迅速增加,房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,所以加入了限購(gòu)范圍。 那么,剛剛榮升國(guó)家中心城市鄭州的限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)加碼呢? 3 中牟、滎陽(yáng)、新鄭 被列入限購(gòu)區(qū)域的可能性有多大 ▽ 認(rèn)房認(rèn)貸的政策現(xiàn)在一共有四個(gè)城市,北、上、深三個(gè)為一線城市,其中北京是3月16號(hào)下午剛剛加入的,另外一個(gè)則是鄭州,限購(gòu)、限貸的城市早就執(zhí)行了。 其實(shí),鄭州限購(gòu)的區(qū)域是不包括所屬的縣級(jí)市及縣的,根據(jù)最近幾個(gè)城市限購(gòu)加碼情況——主要是上述的涿州、淶水、崇禮、及杭州、南京、福州及武漢,把限購(gòu)限貸由主城區(qū)擴(kuò)展到遠(yuǎn)郊區(qū)縣的做法,鄭州限購(gòu)限貸擴(kuò)展范圍的可能性在逐漸加大。 但鄭州應(yīng)該不會(huì)是全擴(kuò),估計(jì)會(huì)把中牟、滎陽(yáng)、新鄭追加進(jìn)限購(gòu)范圍。 下面請(qǐng)看鄭州各區(qū)域2月份最新房?jī)r(jià)情況: 在這些鄭州所管轄的區(qū)域內(nèi),其中鄭東新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、二七區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)、航空港區(qū)、上街區(qū)是在限購(gòu)范圍內(nèi)的,剩余的中牟、新鄭市、滎陽(yáng)市、登封市、新密市、鞏義市則屬于非限購(gòu)范圍。 然而,在非限購(gòu)區(qū)域的環(huán)鄭州市區(qū)三個(gè)縣級(jí)城市的中牟、新鄭、滎陽(yáng)房?jī)r(jià)也不低了。 三個(gè)城市2月份的房?jī)r(jià)為10576元/㎡,8806元/㎡、8103元/㎡,同時(shí)二手房的價(jià)格分別為:8994元/㎡、8386元/㎡、7135元/㎡。 一手房是可以受到開(kāi)發(fā)商操控的,二手房則能夠非常真實(shí)的反應(yīng)出市場(chǎng)的接受能力。 從三個(gè)縣城的房?jī)r(jià)分析來(lái)看,新房與二手房的差距并不大,所以新房的價(jià)格也比較真實(shí)地反應(yīng)出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受程度。 由于在主城區(qū)的房?jī)r(jià)上漲之后,擠出者快速進(jìn)入這三個(gè)區(qū)域,三個(gè)地方的房?jī)r(jià)上漲幅度其實(shí)是要超過(guò)主城區(qū)的。 尤其在去年7、8、9三個(gè)月房?jī)r(jià)快速上漲之后,這三個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)跟隨上漲;而在去年10月2日限購(gòu)之后的擠出效應(yīng)更加明顯,再加上限購(gòu)、限貸加碼所以在進(jìn)入2017年之后愈加的明顯。 三個(gè)區(qū)域的綠博及白沙板塊、南龍湖板塊、新田城及滎陽(yáng)西板塊房?jī)r(jià)上漲尤其明顯。再加之三個(gè)區(qū)域的大盤(pán)及實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入,更是加速了該區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。 這三個(gè)區(qū)域原本可能是被擠出的剛需為主,但是隨著大項(xiàng)目的出現(xiàn),在這些區(qū)域出現(xiàn)的一些品質(zhì)大盤(pán)帶動(dòng)下房?jī)r(jià)上漲加速。 下面是三個(gè)區(qū)域典型項(xiàng)目房?jī)r(jià): 目前這三個(gè)區(qū)域的購(gòu)房者已經(jīng)發(fā)生了變化,不再只是原來(lái)的剛需群體。 在部分項(xiàng)目尤其是改善及二改購(gòu)房者明顯的增多,不難看出最為明顯的則是中牟區(qū)域。那么,限購(gòu)、限貸擴(kuò)展至這三個(gè)區(qū)域是完全有可能的,究其原因可以概括為以下方面: 一、部分熱點(diǎn)城市的限購(gòu)擴(kuò)展已經(jīng)有了先例存在,武漢、杭州、南京、福州都已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施。 鄭州作為熱點(diǎn)城市,這三個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)不低,并且當(dāng)下依然銷(xiāo)售火爆。 二、如果不對(duì)這三個(gè)區(qū)域限購(gòu)、限貸的話,這些區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)極有可能超越主城區(qū)的部分區(qū)域。 這樣就會(huì)反推主城區(qū)房?jī)r(jià)跟漲,造成主城區(qū)限購(gòu)的目標(biāo)就不能完成。這樣下去,壓力一直伴隨著時(shí)間的推移會(huì)越來(lái)越大。 三、這次限購(gòu)、限貸并不像以往那樣,大眾以為房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌。 這次限購(gòu)、限貸后,成交量雖然在政策的限制之下出現(xiàn)下滑,但是絕大多數(shù)民眾不再相信房?jī)r(jià)會(huì)下跌。 雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上漲不多甚至出現(xiàn)了下跌,但大家都明白這是高房?jī)r(jià)不允許備案或者不允許完全備案,加上政府在要求部分項(xiàng)目降價(jià)的情況。 還有就是一些單位以?xún)?nèi)部?jī)r(jià)格賣(mài)房,外面的真正購(gòu)房者則需要加價(jià);比方說(shuō)2月成交金額全國(guó)都排上名的魯能公館每套房加價(jià)50-60萬(wàn)元不等,這些都不會(huì)反映到備案價(jià)格上。 四、由于三個(gè)區(qū)域未來(lái)都有多條地鐵線路通達(dá),所以,未來(lái)這些區(qū)域和主城區(qū)之間的交通通達(dá)性是完全沒(méi)有問(wèn)題的。 三個(gè)區(qū)域的地鐵情況如下: 在這種情況下,未來(lái)三個(gè)縣市成為鄭州建成區(qū)的主要承接區(qū)域是沒(méi)有一點(diǎn)問(wèn)題的。 鄭州要成為1800-2000萬(wàn)人口的都市,主城區(qū)人口要達(dá)到1000萬(wàn),上述三個(gè)地方成為人口的承載區(qū)是毋庸置疑的,所以就不可能任由這三個(gè)地方房?jī)r(jià)上漲而不管。 五、根據(jù)其它熱點(diǎn)二線城市區(qū)域規(guī)劃情況分析: 鄭州現(xiàn)在是6區(qū)(金水、管城、二七、中原、惠濟(jì)、上街)、五市(新鄭市、滎陽(yáng)市、登封市、新密市、鞏義市)、一縣(中牟縣)。另外幾個(gè)區(qū)在國(guó)家編制上是不予承認(rèn)的(鄭東新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、港區(qū)與高新區(qū))。 從廣州、南京與武漢三市的行政編制上看,鄭州未來(lái)極有可能也是要取消縣與縣級(jí)市全部變成區(qū);即便是不全部變?yōu)閰^(qū),中牟、新鄭、滎陽(yáng)這三個(gè)區(qū)域變?yōu)閰^(qū)的可能性也是相當(dāng)大的。 這樣才能夠統(tǒng)一規(guī)劃管理城市,不然鄭州現(xiàn)在的6區(qū)范圍根本無(wú)法滿(mǎn)足大鄭州作為國(guó)家中心城市及1800萬(wàn)人口的承載量的。 基于分析,上述三個(gè)區(qū)域被納入限購(gòu)、限貸擴(kuò)可能性極大。并且這種可能性是會(huì)在四月中旬前實(shí)施,甚至在三月底就會(huì)完成。 當(dāng)然,這僅僅是采用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)比照相關(guān)城市及鄭州樓市的現(xiàn)狀做出的推理。很多時(shí)候,我們的行政部門(mén)未必按照游戲規(guī)則出牌,但要有這樣的心理準(zhǔn)備則是非常必要的: 1)準(zhǔn)備在該區(qū)域購(gòu)房的加緊出手。 2)該區(qū)域開(kāi)發(fā)商在程序合法的情況下以快速出貨為主,單位面積利潤(rùn)為輔,不要像去年限購(gòu)前部分項(xiàng)目捂盤(pán)惜售導(dǎo)致尷尬狀況出現(xiàn)。 3)購(gòu)房者對(duì)于該區(qū)域手續(xù)不合法的項(xiàng)目謹(jǐn)慎選擇,不要因?yàn)槭掷m(xù)不合法而無(wú)法網(wǎng)簽。 以至于到限購(gòu)、限貸后自己失去資格,或者因?yàn)檩d首付提高的情況下沒(méi)有辦法繼續(xù)完成交易甚至出現(xiàn)糾紛的現(xiàn)象。 目前為止,在市區(qū)限購(gòu)區(qū)域內(nèi)由于去年一線項(xiàng)目違規(guī)銷(xiāo)售,還有不少出現(xiàn)糾紛的情況沒(méi)有得到解決。 4)該區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目,不要在手續(xù)不全情況下收取購(gòu)房者任何錢(qián)款,不然會(huì)給自己帶來(lái)麻煩,因?yàn)橐呀?jīng)有不少這樣的事情在去年發(fā)生。 當(dāng)然,最后希望這些分析僅僅是我們多余的擔(dān)心。 就在這篇文章成文的時(shí)候,在鄭州市房管局網(wǎng)站上看到下圖: 這其實(shí)是對(duì)現(xiàn)有限購(gòu)區(qū)域政策的升級(jí),堵死了外地戶(hù)籍購(gòu)房者補(bǔ)交社保與個(gè)稅的口子。 政策總喜歡和深夜較勁,這不廣州也玩起了半夜雞叫: 另外在臨近深夜24點(diǎn)時(shí),在武漢的一個(gè)地產(chǎn)群里看到這樣一則消息,不難看出武漢加碼政策已呼之欲出。 |
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來(lái)自: 地盤(pán)說(shuō)房 > 《待分類(lèi)》
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