■ 撰文 | 王毅敏 ? 知名地產(chǎn)評(píng)論人

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比較的方法問(wèn)題

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在文中，陳董舉例說(shuō)明城市的分化。說(shuō)惠州是吉林市的12倍，雖然陳董沒(méi)有說(shuō)這個(gè)12倍是什么，但是我可以推斷的是這個(gè)一定是成交金額惠州是吉林市的12倍。

其實(shí)，在做城市房地產(chǎn)熱度及劃分時(shí)是不能以成交總額來(lái)比較。

原因很簡(jiǎn)單，你深圳的房?jī)r(jià)去年最高月份的成交單價(jià)在六萬(wàn)左右，那么你賣500萬(wàn)方的話就是3000億。河南鄭州截止11月底合同備案均價(jià)才9829元/㎡，前11個(gè)月賣了1846.68萬(wàn)平方米，總銷售額才1815.10億元。

即便是深圳按照均價(jià)50000元/㎡計(jì)算，那么你500萬(wàn)平方米也有2500億元。如果你是1000萬(wàn)平方米的銷售面積的話你就5000億元。

5000億是1815億的2.75倍。那么你不能說(shuō)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)比鄭州市場(chǎng)熱度高，你5000億的銷售額其實(shí)只有1000萬(wàn)的銷售面積，而鄭州則是1846.68萬(wàn)平方米的銷售面積，幾乎是你深圳的二倍。

其次，惠州和吉林市另外不可比的是吉林市沒(méi)有外地溢出客戶購(gòu)房。而你惠州的松山湖片區(qū)深圳購(gòu)房者應(yīng)該在90%左右。

陳董其實(shí)在報(bào)告里也說(shuō)了惠州的購(gòu)房者中深圳客戶占了49.4%，因?yàn)橛猩钲诳蛻舻募尤氩粌H增加了成交量的問(wèn)題，而是看慣了七八萬(wàn)房?jī)r(jià)的深圳人看惠州萬(wàn)把元的房?jī)r(jià)感覺(jué)到跟白撿一般，所以會(huì)拉高惠州房?jī)r(jià)。

所以，你拿惠州和吉林市比是沒(méi)有任何意義的。就像你不能拿燕郊的三河，這個(gè)均價(jià)已經(jīng)突破30000萬(wàn)的鎮(zhèn)和河南開(kāi)封的朱仙鎮(zhèn)比一樣。

另外一個(gè)是34個(gè)城市成交額5萬(wàn)億，這個(gè)占據(jù)了去年總成交金額的一半。那么不能就此說(shuō)企業(yè)在幾百個(gè)城市市場(chǎng)很小。34個(gè)城市成交額雖然占到50%的份額，而成交面積上估計(jì)不會(huì)超過(guò)15%。筆者會(huì)在后面文字中談這個(gè)問(wèn)題。

  2  

數(shù)據(jù)的采集問(wèn)題

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在對(duì)一個(gè)城市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力中，陳董劃分了三個(gè)不同類別的城市：陽(yáng)光都市、光明城市、暮光之城。

之所以劃分出這樣城市，是基于對(duì)城市供銷比來(lái)做出的。但是就在上一部分中陳董的秘書給陳董提供的數(shù)據(jù)起碼有一個(gè)城市是錯(cuò)誤的，那個(gè)城市就是鄭州。

根據(jù)我對(duì)鄭州從2010年到去年11月的數(shù)據(jù)綜合分析，鄭州住宅方面的庫(kù)存量為負(fù)數(shù)。根本談不上超過(guò)2這樣的結(jié)論。這個(gè)也是去年8、9月份鄭州房?jī)r(jià)飛漲的原因。

這個(gè)是截止九月份的，我們?cè)倏唇衲昵?1個(gè)月鄭州的情況：

上面是鄭州市房管局網(wǎng)站上的截圖。2016年前11個(gè)月，鄭州市一共批準(zhǔn)預(yù)售面積是1674.13萬(wàn)平方米。

其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售是1261.21萬(wàn)平方米，合同備案已經(jīng)完成總面積1846.86萬(wàn)平方米，比批準(zhǔn)預(yù)售多出172.73萬(wàn)平方米。而住宅合同備案面積為1575.22萬(wàn)平方米，比批準(zhǔn)預(yù)售面積多314.01萬(wàn)平方米。

如果不是前些年積累下來(lái)的庫(kù)存的話，當(dāng)年的庫(kù)存是負(fù)數(shù)。即便是這樣，整個(gè)鄭州住宅的庫(kù)存不足兩個(gè)月，何來(lái)供銷比大于2這個(gè)結(jié)論？

這僅是鄭州一個(gè)城市的情況，那么其它城市會(huì)不會(huì)有類似這樣的錯(cuò)誤呢？

那么，由這樣低級(jí)錯(cuò)誤導(dǎo)致的結(jié)論必然是錯(cuò)誤的。

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房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)

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哪里有市場(chǎng)？

在2011年前后，具體時(shí)間我忘記了，在微博上我與保利地產(chǎn)的余老大關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)就有過(guò)一些爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的原因是：開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把精力放在哪里？哪里的市場(chǎng)最大？

余老大的觀點(diǎn)是一二線城市。我的觀點(diǎn)是整個(gè)三、四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一、二線城市。

今天還是有必要把那時(shí)的論據(jù)拿出來(lái)再說(shuō)一次。

我們以河南為例來(lái)說(shuō)明：

除了鄭州新晉二線城市之外，河南省其它地市都是三、四線城市。

截止2016年11月，河南省房屋銷售面積達(dá)到了9038.5萬(wàn)平方米，減去鄭州這個(gè)二線城市1846.86萬(wàn)平方米，其余城市還有7191.64萬(wàn)平方米。

鄭州市才是三、四線城市25%的銷售面積，而占全省的只有20.43%，也就是五分之一的市場(chǎng)。

而銷售總額上河南省一共4559.72億，鄭州市已經(jīng)達(dá)到了2067.34億，占到45.34%，是銷售面積的兩倍。

所以，不能僅以銷售額來(lái)衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

一個(gè)地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)有多大，至少用三個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量：新房成交面積、二手房成交面積及兩者五年的變化情況。

比如，北京去年新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于鄭州，這個(gè)是有原因的，主要是沒(méi)有供應(yīng)量。

而北京二手房去年成交了近27萬(wàn)套，鄭州市二手房成交量?jī)H有不足8萬(wàn)套，這樣綜合衡量起來(lái)北京市場(chǎng)還是比鄭州市場(chǎng)活躍的。

但是就整個(gè)全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主戰(zhàn)場(chǎng)依然會(huì)是三、四線城市，原因是：

一、二線城市雖然成交總額高，但是畢竟城市少，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于三、四線城市。現(xiàn)在我國(guó)有四個(gè)直轄市，333個(gè)地級(jí)市，有2856個(gè)縣城。而一二線城市才有才21個(gè)。

顯然這21個(gè)城市的房地產(chǎn)銷售面積根本沒(méi)有辦法和另外3168個(gè)三、四線城市比。

僅僅只是每個(gè)城市的量很少而已。不能以每個(gè)城市比，而是總量比。三、四線城市需要的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一、二線城市。

當(dāng)然每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略不一樣，開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)不一樣。

比如碧桂園去年銷售金額增加了190%多，他們的銷售主要來(lái)源就是三、四線城市。

企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際情況決定進(jìn)入的城市。而在進(jìn)入前要對(duì)這個(gè)城市有全面的認(rèn)知。