本文作者：馮毅律師

婚姻是美好而神圣的，但是，婚姻之內(nèi)的一些人卻身處美好，心向算計(jì)?；橐鲋懈鞣N奇葩情況屢見不鮮，而究其根本，都是金錢惹的禍。

2010年9月17日，王先生與孫女士協(xié)議離婚，兩人在離婚協(xié)議中約定，10年前登記在王先生名下的一套房子，歸王先生所有。

兩個(gè)月后，王先生準(zhǔn)備賣掉房子到外地發(fā)展，在房管部門查詢房屋信息時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)登記在一個(gè)叫楊四的名下。

房屋交易記錄顯示，一名叫張三的人受孫女士與“王先生”的委托，將房子賣給了一名叫楊四的人。

而令人感到詫異的是，王先生從未與其妻子孫某辦過公證，無奈之下，王先生選擇報(bào)警。

經(jīng)查，在王先生離婚前，一個(gè)叫伍大的人冒充王先生與孫某一起辦理了這份公證書。

2010年12月，經(jīng)王先生確認(rèn)，公證處撤銷了這份公證書，并函告房管部門。

公證撤銷后，王先生欲追回房產(chǎn)，卻發(fā)現(xiàn)房子早已變了模樣。

原來，楊四買房時(shí)，以該房作抵押，向銀行借了35萬元購房款，貸款期限為60個(gè)月。但是楊四未按期還款，2016年8月，銀行向法院起訴，查封了訴爭房屋。

王先生將楊某起訴到區(qū)法院，要求確認(rèn)他的房屋產(chǎn)權(quán)，楊某與張某的房屋買賣合同無效。

區(qū)法院受理該案后，追加了張三、孫某、伍大以及公證處、銀行等作為第三人參加訴訟。

經(jīng)法院查明，2010年5月，孫某和伍大以訴爭房屋產(chǎn)權(quán)證書為抵押，在楊四、張三經(jīng)營的水田寄售行借款11萬元。

2010年7月，伍大假冒王先生之名與孫某在公證處申請委托公證，委托張三出售房屋。

2010年9月初，孫某與王先生協(xié)議離婚，約定訴爭房屋屬于王先生所有。

當(dāng)月下旬，張三與楊四簽訂房屋買賣合同，并將訴爭房屋登記在楊四名下。

涉案房屋一直由王先生及家人占有使用。

最終，法院認(rèn)定，訴爭房屋在張俊與楊斌簽訂房屋買賣合同時(shí)，已屬王先生所有，王先生并未委托張俊售房，張三與楊四的房屋買賣合同也沒有得到王先生追認(rèn)。

同時(shí)，楊四與張三此前均為水田寄售行的合伙人，楊四與孫某之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，難以認(rèn)定楊四在受讓該房屋中屬于善意，楊四也未舉證曾支付相應(yīng)的房屋對價(jià)。

且房屋一直由王先生及家人使用，楊四雖然已取得房屋產(chǎn)權(quán)卻并未主張騰退也與常理不符，故房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)無效。

后區(qū)法院依法判決，房屋產(chǎn)權(quán)歸王先生所有。

討回了房屋產(chǎn)權(quán)，王先生卻笑不起來。由于楊四與銀行的抵押借款行為，銀行已對該房屋設(shè)立他項(xiàng)權(quán)登記，取得抵押權(quán)。

因此，王先生想要將房屋重新登記在自己的名下，必須等到銀行解除房屋抵押權(quán)后才行。

關(guān)于此案的思路，筆者認(rèn)為應(yīng)該就以下幾個(gè)問題進(jìn)行確認(rèn):

1、公證是否有效？此案中涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)，僅僅靠委托手續(xù)和找人冒充是無法確定有效公證的，當(dāng)然，本案的公證機(jī)關(guān)也存在著審查過失。

2、因?yàn)閷O某的借款行為，將房屋予以抵押，應(yīng)依法辦理抵押登記，如未辦理抵押登記，即便抵押合同成立，抵押權(quán)也并未設(shè)立。

3、本案中通過連環(huán)抵押，最終將房屋登記到楊四名下，合同效力的問題。

本案中，楊、孫、張均存在一定的惡意，甚至于孫某的借款行為尚存在疑問，屬于惡意串通訂立合同，損害第三人利益的行為，應(yīng)為無效。

當(dāng)然，是否可以從流質(zhì)條款的規(guī)定中予以認(rèn)定合同效力，筆者覺得尚存思考的空間。

4、最后，銀行在辦理抵押貸款的時(shí)候，應(yīng)盡到合理的審查義務(wù)，如果能在銀行與楊四存在過錯(cuò)或明知，也可以主張合同無效，從根本上將房屋所有權(quán)取回，至于銀行對楊某的追償可選擇其他抵押物或承擔(dān)清償責(zé)任。

當(dāng)然，就本案來說，如不能撤銷楊四與銀行抵押貸款合同的情況下，銀行根據(jù)物權(quán)法善意取得的相關(guān)規(guī)定，是可以確定抵押權(quán)的。

王先生要想將房屋重新登記在自己的名下，有兩條路可走，一是等楊四還清銀行欠款；二是自己以楊四名義還清銀行貸款，消除抵押權(quán)，事后再向楊四、孫某等追償。

在此，筆者也提醒大家，一旦房產(chǎn)“不翼而飛”，一定要及時(shí)收集證據(jù)，在向法院起訴過程中，要及時(shí)申請財(cái)產(chǎn)保全止損，防止房屋被進(jìn)一步轉(zhuǎn)讓或被設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。